法院審理認為開發商比消費者更熟悉貸款政策

㈠ 銀行按揭下來開發商跑路了怎麼辦

買了房子開發商跑了，通過以下方式處理：

1、在搞清楚產權歸屬後，購房者則應盡量與其他業主一起，獲得最大限度的法律支持。

2、如果所購買的樓盤只是存在「爛尾」可能，可以嘗試給開發商一點時間，如果其能在短時間內籌措到資金，完成後續工程，購房者的損失便可降到最少。

3、若是開發商因為資不抵債而破產，遭遇「爛尾」危機，則不可將房子退給發展商。因為退房以後，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和發展商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。假如發展商最後因資不抵債，不得不宣布破產，其資產被法院拍賣，而根據破產法償債先後的規定，消費者比一般債主更容易得到發展商的補償款(特別是消費者已經通過預購、獲得了房屋產權。

㈡ 已辦按揭期房未交房,已還貸7月,買方違約如何退房

1.如果貸款已經放款了，您要退房的話，就要和開發商溝通好退還銀行貸款的事情，並要支付從貸款發放日到貸款歸還日的利息。
2.如果貸款還沒有發放，那您要及早和信貸員取得溝通，取消貸款，然後和開發商溝通退款事宜。
3.合同中有寫明，可以退款的條款，否則開發商會收取違約金的，如果要採取法律途徑，請及早保留好證據。
4.補充一下，如果貸款已經放款，而您辦理退房退貸款的話，一般來講，您的貸款信息是會上報人行貸款系統的，就是說，您下次再貸款購房的話，就要採用二套房政策了。

㈢ 客戶買房子不還款，銀行起訴了客戶和我們地產公司，我們開發商把貸款還了，然後開發商在法院走的執行，接

1、一般情況下，開發商與客戶之間會有個回購協議，客戶違約時，開發商代償，觸發回購協議，開發商將房子回購；2、沒有一的情況下，開發商代償屬於承擔了擔保責任，可以向客戶追償。

㈣ 最高人民法院對一房兩賣新規定

一，最高人民法院對一房兩賣新規定：

具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1，商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

2，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1， 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

2， 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

3， 故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二，房地產開發公司一房二賣：

先後以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人

三， 一房二賣行為法律規范：

商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》，《合同法》，《城市房地產管理法》等，由於商品房交易行為比較浮雜，最高人民法院在2003年3月24日發布了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產開發企業作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規范處理。

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一房二賣是指出賣人先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

處理

對一房二賣糾紛，實務中應分別不同情況予以不同的處理：

1、出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的：後買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。

前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已佔有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人，故其對該房屋的佔有失去法律上的基礎，構成無權佔有，應負返還房屋的義務。

依據《合同法》第一百一十條第(一項的規定，出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律後果。也就是說，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。

2、出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過戶登記之後，又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

此時，由於房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規定：「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。」不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物，.不構成買賣合同的標的物。

關於無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」

3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。基於先後買賣合同而生的此二重債權，系處於平等地位，並無位序關系，故前買受人及後買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。

房屋買賣合同買受人的權利之一，也是履行的重要內容，就是行使房屋所有權過戶登記請求權。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。

故就兩個合同的履行而言，首先應當以請求辦理過戶登記的先後，確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的，應以約定的履行期屆至日的先後，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權；一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權；均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權的時間在前，應以訂立合同的先後，來保護訂立在先的合同。但這種保護並不是確認前買受人擁有房屋所有權，而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權，登記機關應優先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續。

法律後果

律師點評：上述案例中如果張先生確實有證據證明開發商「一房兩賣」，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條「具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。」在本案例中，張先生可以請求解除合同、要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

警方提醒：消費者購房時對一次性付款優惠應當謹慎一些，應當了解開發商的資質，以及平時在消費者中的聲譽如何。同時，作為開發商的員工或親友，也不應提供虛假按揭的資料，否則一旦有問題就要承擔起還本付息的責任。

㈤ 購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔

首先，最高院從未出台過《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，最高院出台的司法解釋全稱是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。多了「審理」二字。
另，該解釋第四條規定，「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」
該問題中，銀行貸款不能的責任屬於解釋中「因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」的情形。因此，你不需要承擔違約責任即可解除合同，要求返還定金等一切已繳納費用。
理由是：
法律方面：1.民法總則規定民事交易應當遵循自願、平等、公平等原則。
購房過程中大多數人會選擇貸款購房，而貸款購房所需要的貸款條件卻各不相同。不同銀行之間也會存在審核方面的差異。單純因第三方原因導致貸款不能從而不能簽訂購房正式購房合同，要求買房承擔過錯責任，並不退還定金，或要求承擔違約責任有違公平原則。
2.《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」
之所以在定金罰則後追加「因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」基於購房、購車等「大件」物品的買賣流程和交易慣例不同於「小件」物品，例如買衣服。常常需要先交付定金或訂金等。正式的交易發生於交付定金、訂金後一段時間之內。因此，立法者將「大件」物品中的違約責任規定為「過錯責任原則」（有點侵權責任法的味道），而非「嚴格責任原則」（一般的合同責任）。
「大件」商品與「小件」商品的交易特點決定了此類交易中往往會產生更多的機會主義行為，即賣方惡意不退還「定金、訂金等」而買方要求返還雙倍「定金、訂金」等違約責任。為了規避通過訴訟或者其他方式的「機會主義」行為，審判實踐中也往往採取「公平原則」進行認定。例如北京市第一中級人民法院（2014）一中民終字第8229號判決書、2014烏中民四終字第1271號民事判決書均要求賣方返還定、訂金，而無需承擔責任。
中國消費者報2015年1月5日第A04版也曾接到類似投訴，消費者投訴房產公司惡意不退定金、訂金等問題，最終的結果均是返還定金、訂金或者簽訂合同。
3.基於合同法中的不可抗力條款及合同法司法解釋中的情勢變更等原則，在具體案件中法院也不會將貸款不能的責任認定為交易雙方的過錯，更多應該認定為不可抗力或情勢變更的免責事由，從而不認定雙方均有過錯。即雙方均可免責。
實踐方面：1.開發商或者出賣方在出售商品房已經掌握了足夠的信息，而對於購房者掌握的信息並沒有出賣者充分。
例如，開發商掌握的賣方流程、審批手續、提交信用資料等信息一般地比普通購房者充分，開發商應該對購房者是否具備貸款條件或購房條件有一定的預測性，若在簽訂認購協議書、定金等協議時不及時告知或者作出合理判斷而為了銷售業績盲目和開發商簽訂認購書等文件，最終導致貸款不能，開發商應承擔相應的違約責任或定金罰則。即，賠償損失或雙倍返還定金。
2.購房、購車等定金多者數萬、數十萬、少則數千元，對於購房、購車群體來講，因銀行或其他金融貸款機構貸款不能而要求買受人承擔如此高昂的損失，顯然不符合公平正義的基本價值判斷。
綜上，「大件」商品，如房、車、船、大型機械等交易特點（交易時間差）與「小件」商品，如衣服、鞋等（瞬時性，一般沒有時間差）交易有顯著的不同，要從交易特點和交易慣例中綜合分析過錯認定與免責條款，而非機械套用法條或司法解釋，方能實現"讓人民群眾在每一件司法案件中感受到公平正義",實現司法讓網民滿意、人民滿意、社會滿意、政治滿意。

㈥ 最高人民法院關於開發商出售已抵押房優先受償權的司法解釋

買房人是申辦法定義務人 《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：\「預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。\」根據該條例的規定，《城市房屋權屬登記管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》均相應規定房屋權屬登記由權利人（承購人）提出申請。因此，房屋買受人是申請辦理房屋所有權證的法定義務人。當然，如果房屋買受人與開發商（出賣人）在購房合同中明確約定由開發商代為辦理產權證，則開發商負有代為申請辦理產權證的義務，開發商不履行該項辦證義務時，依法應當承擔違約責任。 開發商有協助義務 由於辦理房屋產權證所需要的許多有關的證明文件均需要開發商提供，而且如果開發商欠缺該類文件沒能辦理初始登記的話，買受人的房屋產權證根本無法辦理，因此，《城市房地產開發經營管理條例》還規定了\「房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。\」從而明確了開發商對買受人申請辦理產權證負有的協助義務。《商品房銷售管理辦法》第三十四條進一步明確了該項協助義務，規定房地產開發企業\「應當在商品房交付使用前按項目委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪結果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記\」，並且\「應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。\」該辦法還規定了開發商不履行該義務時應承擔的接受警告、罰款和責令限期改正的行政責任。 開發商造成延遲辦證應承擔法律責任 由於上述《條例》、《辦法》屬於行政法規和部門規章，對保護廣大購房人的合法權益力度有限，為此，2003年6月1日起施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定：\「由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。\」而且根據該解釋第十九條的規定，購買預售商品房的在商品房交付後超過一年零九十天，由於出賣人的原因，導致買受人仍然無法辦理房屋所有權登記的，買受人有權請求解除合同和賠償損失。\r\n

㈦ 商品房首付後被開發商告之房貸未獲批准，怎麼辦

你好。我也是一名從事房地產信貸業務的工作人員。類似你這種情況我也遇到過，之所以發生貸款利率與首付提高的狀況，原因可能有二方面：一方面是由於開發商或者銀行受理你貸款申請延誤，恰好遇上國家貸款政策調整，因此造成利率與首付提高的結果。另一方面是，開發商或者銀行對於你這種情況沒了解清楚或者有偏差，盲目承諾，當時可能貸款政策比較松，到具體辦理時候，結果不能按照原先承諾辦理。
目前我考慮，主要問題在於當前退房收取的撤件費3000元。你要調查清楚該筆費用是否確實為房管部門收取的，據我當地了解是不需要繳納的。有可能是開發商自己收取。如果是開發商收取的，就要和開發商理論這件事，另外一定要咬住，當時售房時開發商以欺騙手段，承諾能辦理貸款這件事，不要受其說合同方面的約定。因為你當時簽署時，是聽了開發商說能辦理貸款，才購買的。

㈧ 最高人民法院關於審理開發商用房屋抵頂建築工程款是否有效

最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復


最高人民法院公告

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》已於2002年6月11日由最高人民法院審判委員會第1225次會議通過。現予公布，自2002年6月27日起施行。
2002年6月20日

（2002年6月11日最高人民法院審判委員會第1225次會議通過）
法釋〔2002〕16號
上海市高級人民法院:

你院滬高法〔2001〕14號《關於合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答復

如下：

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》

第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月後施行。

此復。

㈨ 業主不辦貸款開發商起訴至法院執行

你是一個老賴，買房錢不夠，要你貸款你又不肯辦理，法院會判決開發商收回房屋