A. 用按揭貸款買房還需要多少錢的首付怎麼算有沒有相應的公式
一.關於貸款的政策.
政策很多,但是我主要跟大家講一些較常見的情況.
1.首先是,貸款額度的問題,個人第一套房子,可以貸款房子總價的70%,也就是首付總價的30%.
如果是二手的房子,交易之中是要產生稅的,綜合稅,個人所得稅,評估費,等等.
本來這些稅是由二手房交易的雙方來承擔的,(政府是希望這樣的.)
但是現在二手房交易的市場中,存在著這樣的潛規則,所有的稅,均是由買方承擔的,一套200萬的房子,買房要上交的稅收及各項費用,將近20多 萬, 並且這個是要在首付的時候付清的.也就是說,舉個例子,你買一套200W的二手房子,本來首付為200*30%=60萬,但是你要一次性拿出60+20(稅)=80萬以上.這個是要大家在買二手房的時候注意的問題.
個人的第二套房子,貸款的額度為60%.也就是首付要達到40%.
這里有一點要提醒一下,85年以前造的房子,是無法申請到貸款的.在買老房子的時候,要注意!比如84年的一套40W的房子,你就必須要一次性付40W,沒有任何貸款的可能.
二,貸款年利率問題.
2008年最新的貸款年利率如下:
種類項目
年利率（%）
一、短期貸款
六個月以內（含六個月）6.57
六個月至一年（含一年）7.47
二、中長期貸款
一至三年（含三年）7.56
三至五年（含五年）7.74
五年以上7.83
三、貼 現
貼現以再貼現利率為下限加點確定
以上國家頒布的年利率標准,一般銀行現在都會給客戶一定的優惠,優惠的極限為:年利率下浮15%,例如,20年的按揭貸款,也就是5年以上的年利率為:7.83%,銀行可以給按你6.65%的利率來算.
這個大家有個數就可以了,一般的銀行會主動提供,如果他們沒有說,你可以問一下,是否已經下浮15%.
三,月供的類型和計算方法.
月供的類型有兩種: 等額本金還款方式 和 等額本息還款方式 .
首先說明一下,償還貸款所包含的東西.
貸款償還總額=貸款本金+貸款利息,這個相信大家都沒有問題,就是所謂的連本帶利!
下面解釋一下這兩種情況:
等額本金,通俗的說,就是每月歸還等額的本金+加上當月的利息.也就是說,把你貸款本金的總數,平分成一定的等份.份數就是你貸款的年限中的月份數.例如,你貸了20W,分20年還,那麼每月的等額本金為:20萬/20年*12月.這樣每月的等額本金已經搞清楚了.然後就是每月的利息的問題,在等額本金這種方式中,每月的利息是不同的.因為月利息=當月剩餘的本金*月利率.隨著你每個月償還掉一定的本金,每月剩餘本金就回越來越少,所以產生的利息也會越來越少.
等額本金月供=每月等額本金+當月利息=每月等額本金+(當月剩餘的本金*月利率)
*其中"月利率=年利率/12"
因此,等額本金這種償還方式,每個月交的錢是不一樣的,起初的幾個月會比較高,越後面越少.直到最後一個月本金為0,利息也為0.
等額本息,通俗的說,就是每月償還的本金+利息是一樣的.也就是每個月償還的數目是一樣的.這個東西的計算方法就相對復雜了.
我這里只是為大家提供一個計算公式,有興趣的朋友可以去演算一下.
A=P{i(1+i)^n/[(1+i)^n－1]}(n為指數)
A:每月供款
P:供款總金額
i: 月利率(年利/12)
n:供款總月數(年×12)
例:購50萬元的房子,首期三成交15萬.供35萬元20年,假設（注意要根據各銀行的實際利率套用）年利率I=6.65%,(i=6.65%/12=0.55%)
月供款A=350000×{0.45%(1+0.45%)^240/[(1+0.45%)^240-1]}=2641.75(元)
B. 貸款買房首付怎麼計算
房價一直在上漲，貸款買房政策也在收緊，所以盡早買房無論在價格還是在政策上面都是有好處的，那麼現在貸款買房首付是多少呢?怎麼計算?專家表示貸款買房首付的計算也是要分情況的，新房和二手房貸款首付就不一樣，下面是詳細介紹。一、首套新房首付演算法有規定根據國家規定，以家庭為單位，只要是首套房子，首付不能低於總房價的30%，例如要購買一套價值100萬元的房子，那麼你的首付款至少是100萬*30%=30萬元。二、依據貸款額度算首付雖然有規定，只要拿總房價的30%就可以，可是還有一個貸款的問題。例如上述的總房價100萬的房子，如果採用公積金貸款，夫妻雙方的最高可以貸款45萬元，那麼剩餘的房款都要首付，也就是100萬元-45萬元=55萬元，即首付55萬元。如果採用商業貸款，還需要考察你的家庭收入情況和還貸能力，看能貸款多少錢，那總房價減去貸款的額度，剩餘的也都是要首付的。三、購買二套房首付多以上說的還都是首套房的演算法，當購買二套房時(以家庭為單位)，貸款首付比例不得低於70%，例如總房價100萬元的房子，首付至少是100萬元*70%=70萬元。四、購買二手房首付靠協商購買新房的時候是按照比例、貸款額度計算首付，如果購買二手房時，就需要跟房主協商首付，只要不低於購房的首付比例規定(≥30%)。五、開發商的首付優惠有房地產開發商，為了吸引客戶購房，還推出有首付優惠，例如國家規定的至少30%的比例不能動，開發商會為你墊付一部分錢，讓你先定下房源。例如總價為100萬元的房子，首付至少需要30萬元，有的房地產開發商優惠先付20%，剩餘的10%他們先墊付，讓購房者在一年內湊齊補交，這也是一種策略，延緩購房者的首付壓力。