買房子跟房地產假貸款

① 買房子貸款需要在房產局備案嗎

需要的，備案流程如下：

一、確定房產。購房者在選擇房產前，應該著重考慮下按揭服務，進一步了解開發商與哪家銀行合作，是否已經得到銀行的支持，以保證日後的按揭流程能夠順利辦好。

二、提交按揭貸款申請。當你確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持後，購房者應該向銀行了解按揭服務，將資料准備齊全，然後再填寫按揭貸款申請書。

三、銀行審核。當銀行受理貸款人貸款申請後，要對貸款人進行資格審查，以此來確定貸款人是否符合規定條件。

四、簽定購房合同以及樓宇按揭合同。銀行收到按揭貸款申請書和相關資料，經審查確認貸款人符合按揭貸款條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者就可以與房產經銷商簽訂購房合同。

購房者簽定購房合同，繳納好房產憑證後，持銀行規定的有關材料與房地產開發商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》，明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。

五、辦理抵押登記。購房者、房地產開發商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到當地建委部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工後應辦理變更抵押登記。

六、設立還款賬戶。購房者在簽定按揭貸款合同後，按照合同規定，在指定銀行開立專門的還款賬戶，並簽訂授權書。銀行在確認置業者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務，並辦理相關手續後，一次性將該貸款劃入開發商在銀行開設的銀行監管賬戶，作為置業者的購房款。

拓展資料

房貸：七要七不要

七要：

一 、申請貸款額度要量力而行

在申請個人住房貸款時，借款人應該對自己目前的經濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預測。

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

對借款人來說，如果您購買的是現房或二手房，您就可以自行選擇貸款銀行。按揭銀行的服務品種越多越細，您將獲得靈活多樣的個人金融服務，以及豐富的服務與產品組合。站在市民的角度考慮，無疑市民擁有越多的選擇權越好。

三、要選定最合適自己的還款方式

目前基本上有兩種個人住房貸款還款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。等額還款方式的優點在於，借款人可以准確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合於還款初期還款能力較強、並希望在還款初期歸還較大款項以此減少利息支出的個人。

四、向銀行提供資料要真實

申請個人住房商業性貸款，銀行一般要求借款人提供經濟收入證明，對於個人來說，應提供真實的個人職業、職務和近期經濟收入情況證明。因為如果你的收入沒有達到一定的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻誇大自己的收入水平，很有可能在還款初期發生違約，並且經銀行調查證實你提供虛假證明，就會使銀行對你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請。

五、提供本人住址要准確、及時

借款人提供給銀行的地址准確，就能方便銀行與其的聯系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調整貸款利率，您就可在年初時收到銀行寄出的調整利率通知。此外，特別提醒借款人注意的是，當您搬遷新居，一定要將新的聯系地址、聯系方式及時告知貸款銀行。

六、確定產權人時要考慮到退稅

根據上海市有關規定，對於1998年6月1日以後購買商品房的個人，可享受個人所得稅計征稅基抵扣。由於抵扣的對象只限於房產證上列舉姓名的房屋產權擁有者，所以對於每個家庭來說，要慎重確定所購住房的房地產權利人(購房人)。

七、每月要按時還款避免罰息

對借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由於自己的疏忽造成違約而被銀行罰息，千萬不要因為自己的一時疏忽，而造成資金損失，同時，在銀行留下不良信用記錄。

七不要：

一、申請貸款前不要動用公積金

如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用於支付房款，那麼您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款。

二、在借款最初一年內不要提前還款

按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且您歸還的金額應超過6個月的還款額。

三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

當您在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。工行的客戶可向工行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，工行就會受理您的延長借款期限申請。

四、取得房產證後不要忘記退稅

當您購買商品房時，應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同，並且在簽訂合同、支付房款後即辦理「購房者已繳個人所得稅稅基抵扣」申請，取得本人的「稅收通用繳款書」。待您所購住房成為現房，並辦妥房地產權利證明後的6個月內，應前往稅務部門辦理退稅手續。

五、貸款後出租住房不要忘告知義務

當您在貸款期間出租已經抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。

六、貸款還清後不要忘記撤銷抵押

當您還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。

七、不要遺失借款合同和借據

申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由於貸款期限最長可達30年，作為借款人，您應當妥善保管您的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。

② 買房子的房產貸款從什麼時候開始辦

一般是在簽訂了正式房地產買賣合同（二手房）/預售合同（一手期房）/購買合同（一手現房），並且支付相應的首付款後或者同時，開始辦理房地產按揭貸款，貸款分為純公積金貸款或者純商業貸款或者兩者混合貸款。

參考依據：

貸款買房指購房人以在住房交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務。也被稱為房屋抵押貸款。一般情況下，二手房按揭貸款買房需要准備以下材料：

(一)、買方需要提供的資料

1、身份證(夫妻雙方)、暫住證(外地人口)；

2、戶口本(夫妻雙方)；

3、婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)；

4、收入證明或償債能力證明(單位出示)；

5、所在單位加蓋公章的營業執照副本復印件(單位出示)；

6、學歷證明(大專以上提供)；

7、申請人的貸款銀行活期存摺；

8、銀行要求提供的其他材料。

（二）、賣方需要提供的資料

1、身份證(夫妻雙方)、暫住證(外地人口)；

2、戶口本(夫妻雙方)；

3、婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)；

4、配偶、共有人同意出售證明(固定格式)；

5、房屋產權證；

6、出售已購公房、央產房、經濟適用房、回遷房須提供原購房合同、協議及有關批准文件；

7、銀行要求提供的其他材料。

三、2015年二手房按揭貸款買房的具體流程：

1、實地看房

對房屋現場勘察：所售房屋產權是否明晰;是否設定其他抵押權利;是否對外出租;如果是公有房改住房、安居工程、經濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件;是否被列入拆遷公告或城市改造規劃范圍;申請的貸款成數和期限是否符合規定;賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效;記錄二手房

2、產權驗證

產權人及共有權人(賣方)、居間機構。地點：房管局。產權人及共有權人(賣方)帶著身份證原件及房產證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，進行驗證。然後，領取一份房屋產權轉移審驗查檔證明，並保留發票;再出示「查檔收費發票」驗證查檔，並等待查詢結果;領取加蓋「xxx房產檔案管館」公章的房產證和一份該處房屋最初的「商品房買賣合同」。

3、簽署合同

信貸員、居間機構、買賣雙方。地點：貸款銀行。認真核對校驗客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實性，監督客戶簽字，收取房產證原件及訂金(具體數額由買賣雙方確定)，復印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。

4、填寫合同

整理資料根據客戶提供的相關資料，填寫合同。借款人的收入證明不足夠時，需提供共同借款人並開具收入證明。收入證明上的單位名稱與申請表單位名稱必須一致。「申請審批表」的現住址一欄必須填寫本市地址;如有共同借款人時，申請審批表需2人簽字，且需簽相應的一個聲明。在填個人購房合同抵押物清單時，原值是買賣雙方的成交價，折扣率=抵押值(即貸款額)÷原值或評估值(取低值)。房屋產權證編號、利率不要填寫。借款合同的補充條款：如果借款人提供的有關聲明和資料虛假，則視作違約行為，貸款人有權採取宣布合同提前到期，收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責任等措施。如遇貸款利率調整，逾期貸款罰息利率按調整後實際執行的貸款利率上浮30%執行。公司蓋章：在房屋成交確認書、協議書上蓋公司章及法人章，個人二手房貸款首付證明，需蓋公司章及見證人簽字。放款後需在;二手房按揭轉款確認書;蓋公章。資料填完送預審。

5、繳費義務

收取費用預審通過後，通知客戶交費。

6、產權過戶

居間機構、買賣雙方。地點：房管局。提供資料：買賣雙方身份證、房產證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同，面積超過200平方米以上的，需提供交易評估報告，復印資料。①、領3份房地產買賣契約，填寫不簽名，契約上面空白處需蓋居間機構的公司章(或簽名)。②、領取申報表填寫出一個市場成交價(交房產證原件及身份原件)。③、交印花稅，買賣雙方的身份證原件及復印件，房產證原件及復印件，出具一票據交費，遞回單(印花稅按成價1‰交)。④、辦理：買賣雙方的身份證原件及復印件，房產證原件及房產證配圖紙2張，當面驗證及簽字按手印，出一個受理憑證即領證通知單，房產證原件收回。⑤、憑證，領契費、交易費、登證費收據，去交費。⑥、5個工作日後，憑領證通知單、身份證原件及契稅發票領取新房產證。

7、收費蓋章

①、拿到新房產證，傳真評估公司出正式報告，備抵押用。

②、列印好的委託書連同借款合同、抵押合同(填好)送銀行蓋章。

8、資料歸檔

資料歸檔原則上是：在房管局過戶的，7天左右可以歸檔，都沒有確切的時間;歸檔時需產權人帶著原件身份證在房管局1樓13號窗口歸檔;歸檔後，方可辦理抵押。

9、抵押手續

①、抵押合同第十六條其他事項應填上：貸款用於購買二手房，房屋坐落於...(具體位置)。

②、借款合同第一條4小項：本合同項下的貸款權僅限用於：購買...(具體位置)的房產。

③、房管局出的檔案袋上面應寫：二手房抵押。

④、抵押7天後領他項權證。

10、銀行放款

銀行放款後，需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產買賣契約的復印件，居間機構還需在二手房按揭轉款確認書蓋公章。

③ 買房子不用和銀行貸款，房地產公司能給我幾個點的優惠

一般情況下，買房子貸不貸款，對於房地產公司是一樣的，房地產公司不會因為你不貸款就給你優惠。因為你不貸款，直接全款付給房地產公司；你貸款，銀行把錢全部付給公司，你給銀行分期付款和利息，與房地產公司關系不大。當然，處於其他考慮，也有可能某些房地產公司願意優惠一點讓你直接全款，但是優惠不可能大。

④ 按揭貸款買房中，個人、銀行、房地產商三方面的關系

1、對銀行而言，個人與銀行是借貸關系發生的主體，開發商只是業務推薦的中介作用和業務流程中的擔保作用，借貸關系發生後，個人與開發商的糾紛不影響借貸關系；
2、對房地產商而言，個人與房地產商是合同主體關系，銀行只是幫助個人購房的第三方，個人與銀行發生借貸糾紛不影響購房合同的覆行；
3、對個人而言，產生了兩筆合同，《購房合同》與《貸款合同》，個人分別與銀行、與房地產商都是合同關系。

⑤ 房產證抵押貸款和買房按揭貸款有什麼不一樣

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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⑥ 按揭買房只能到房地產公司指定銀行貸款嗎其它銀行行不又如何操作多謝

一，購房人可以選擇開發商推薦的銀行，也可以自己選擇銀行，叫直客式貸款，只要你選擇的銀行開展了這項業務，就沒問題
二，具體操作，如果你自己選擇銀行，那麼首先要同開發商協商，因為銀行要你拿一些表格到開發商處去填寫，並蓋一些章，而且銀行帶個你款是直接打入開發商帳上，相當於你交了全款，你要問開發商是否有交全款的優惠，因為銀行做直客式貸款，需要一個擔保人，一般都是市住房擔保中心提供擔保，他們會收取一部分費用，老不做這個業務，都忘記了，好像是千幾（貸款金額），如果都順利，你可以節省一部分費用，能省點。（北京這樣）

⑦ 假離婚證只是用來貸款買房,根辦房產證沒關系吧

如果你是想貨款買房的，房產上的名字是誰的，那麼誰去做貨款就可以了，只要徵信沒有問題就行，跟假結婚證沒有多大的關系

⑧ 房地產開發商給我開假工作證明假收入證明貸款買房會怎麼樣

你要正常按時還款還好說，如果一旦逾期銀行起訴你。就可以告你提供虛假的資料騙取銀行貸款。

⑨ 買房子銀行貸款用辦的假離婚辦房產證的時候怎麼辦

先用買房人的身份辦好房產證，兩人復婚後再申請給房產證加另外一個人的名字。