⑴ 房屋抵押貸款如果房屋變賣不夠還貸款會怎麼處理
首先 如果名下只有一套房產，並且該房產不屬於「豪宅」范圍（各地市均有要求，如深圳139平以上 均價超過所在區域均價）的，這種房產是不能被拍賣的。
第二，如果拍賣的錢不夠，經法院裁定，可以執行其他手段，比如凍結銀行存款等，如果這些都沒有，也就是說實在回不上來，銀行內部會做「損失」記帳，後續不良資產，會打包出售。
⑵ 你好，我抵押給銀行的房子因貨款還不了被銀行以不良資產要打包給第三方了我應怎麼處理呀
籌集資金把貸款還上，把房子解除抵押。
⑶ 不良資產的抵押問題和解決辦法都有哪些
一、同一財產重復抵押與抵押重復登記的問題
當遇到同一財產向兩個以上債權人抵押的，若要實現抵押債權，拍賣、變賣抵押財產所得，應區分以下幾種情況；同一財產向兩個以上債權人抵押的，抵押合同均登記並有效，清償順序以登記在先為准，先登記的抵押權可以對抗後登記的抵押權；如果同一財產向兩個以上債權人抵押的，其中一個抵押合同登記，另一個抵押合同未登記，那麼未登記的抵押權不得對抗已登記的抵押權；如果同一財產向兩個以上債權人抵押的，兩個以上抵押權均未登記，債務的清償按照合同簽定時間的先後順序清償；同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在後的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權的部分受償。
二、抵押的財產被查封，不影響抵押權的實現
抵押人與抵押權人簽訂抵押合同時，去有關部門履行了登記手續，抵押合同生效。抵押合同生效後，抵押的財產因其他原因，被人民法院查封或凍結，抵押權人還能實現自己的抵押債權嗎？這是我們在不良資產處置過程中曾經遇到過的問題。當抵押的財產被人民法院查封時，有的抵押權人非常焦急，擔心已擔保的財產流失。其實，遇到這種問題不必驚慌，因為最高人民法院頒布的《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第55條規定，「已經設定抵押的財產被採取查封，扣押的財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力」。
三、破產企業中被抵押的財產，不參與破產財產的分配
《破產法》規定，破產企業的財產已設定抵押的，該抵押財產不屬於破產財產，抵押權人即債權銀行對該財產具有優先受償權，但抵押權人在破產還債案件受理後至破產宣告前請求優先受償的，應經人民法院准許。
四、流質契約條款不受法律保護
流質契約是指抵押人和抵押權人在抵押合同中約定，債務履行期限屆滿，抵押權人未受清償時，抵押財產的所有權轉移於抵押權人所有。我國《擔保法》第40條規定，禁止流質契約。流質契約為大多數大陸法系國家所禁止，許多國家立法上禁止流質契約，其目的在於保護債務人的利益。債務人負擔債務，在多數情況下都是因為一時經濟上的困難，往往以經濟價值較高的財產抵押擔保較小的債權，如果在抵押合同中約定了流質契約條款，將使債務人蒙受較大的損失，所以許多國家立法禁止流質契約。在不良資產的債權中，有的抵押合同中約定有流質契約條款，依據我國法律規定，該條款無效，不受法律保護。
五、同一債權，既設立抵押擔保又設定保證擔保，抵押權實現的問題
不良資產中的有些債權，設有雙重擔保。雙重擔保的形成，源於商業銀行發放貸款時，要求借款人除提供保證擔保，還要求借款人提供財產抵押擔保。當債權到期，債務人不能清償債務時，擔保人將承擔清償債務的責任。這里的擔保人包括保證人和抵押人。
對於雙重擔保的債權，我們應首先區別抵押人是主債務人還是第三人。如果抵押人是第三人，第三人與保證人的法律地位一樣，處於平等地位，債權人對此具有選擇權，當債務人不履行債務時，債權人既可以請求保證人承擔保證責任，也可以請求抵押人承擔擔保責任。如果抵押人是主債務人，那麼保證人與抵押人就不處於同等的法律地位。因為各國立法都遵循物權優先的原則，我國立法也不例外。
六、地上物抵押，土地使用權未抵押；土地使用權抵押，地上物未抵押，抵押權實現的方法
根據法學理論上物的不可分原則，主物用於抵押時，主物抵押的效力及於主物的從物。土地使用權用於抵押，它是主物，其地上建築物為從物。土地使用權抵押的范圍及於從物，即土地上的建築物。土地上的建築物用於抵押，它是主物，其所佔用的土地為從物，土地上建築物抵押的范圍及於從物，即該建築物所佔用的土地使用權。抵押物中的主物與從物不可分原則，為我國立法所肯定。
七、同一債權既設定留置、質押、又設定抵押、保證擔保，抵押權實現的問題
資產處置的實踐中，同一債權有時既設定第三人保證，又設定物權擔保。擔保物權主要是指抵押、質押和留置。根據法學原理，同一財產上物的擔保中的抵押、質押或者留置等擔保物與其他擔保並存時，擔保物權優先於其他擔保權。但是，法律另有規定，依照法律法規行使權利。
不良資產的擔保中，如遇到同一財產既有物的擔保又有保證擔保的，實現擔保權時，我們應首先看合同的約定，如果合同約定的擔保為按份擔保，既同一債權，擔保是按份額約定的，那麼以合同約定為准，實現擔保權。
八、抵押設定後，抵押物出租，或者出租後的抵押物又設定抵押的，抵押權實現的問題
在不良資產債權中，曾經遇到過這樣的情況，有的財產，在設定抵押前已經出租。財產出租後，抵押人（借款人或第三人）與抵押權人（債權人）約定，將財產抵押給抵押權人，這種情形不影響租賃合同的效力，但是抵押人有義務將同一財產又抵押的事實通知承租人。債務人到期不能履行清償義務的時候，抵押的財產可以依據法律條款拍賣、變賣或者協議報價以物抵債。抵押權實現後，租賃合同未到期，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
⑷ 我有一套房齡大約有30年的自有房產，想要通過銀行抵押貸款，但是銀行方面說是不良資產，請問怎麼才能貸款
這個就要多走幾家銀行了，一些銀行考慮風險因素比較謹慎，而一些銀行為了業務發展可能考慮風險因素要少一些，也是可以辦理貸款的（畢竟一些銀行甚至連土地都可以作為抵押物辦理貸款）
⑸ 銀行怎麼處理抵押房屋
提供抵押物向銀行貸款，如果借款人未按約定還款，銀行經法院批准，有權處置相關抵押物。銀行通常設有資產管理/處置部門，主要職能就是集中管理、經營、處置不良資產。如招行設有特殊資產管理中心。
不良貸款的抵押物，銀行可以經營，也可以拍賣，通常以拍賣為主。在招行官網上，可以看到招行的拍賣信息公告。如以下拍賣公告，為招行處置某抵押房產相關信息：
雲南省騰沖縣騰越鎮國際高爾夫旅遊度假村騰福苑房產處置推介
現雲南省騰沖縣騰越鎮國際高爾夫旅遊度假村騰福苑157號樓、162號樓、309號樓三套房產擬近期擬由借款人掛牌出售，現將相關情況介紹如下：
一、處置方式：客戶掛牌
二、擬處置標的：
雲南省騰沖縣騰越鎮國際高爾夫旅遊度假村怡居路騰福苑157號樓、162號樓、309號樓三套房產，其中157號樓面積352.55平方米，購買價人民幣3520000元；162房面積352.55平方米，購買價人民幣3520000元；309號樓面積282.39平方米，購買價人民幣2820000元。房產性質為住宅，已取得產權證及國有土地證。3套房產擬以購買價格的7-8折變現（約600-700萬具體價格雙方面談確定）。
三、處置標的投資價值分析
（此處省略）
四、特別提示（根據實際情況填寫）
1、處置價款為賣方凈收價，過戶時所產生的全部稅、費均由買受人承擔。
2、成交後由買受人自行到房管國土部門辦理產權轉移登記手續。
3、相關租賃情況由買受人自行核實並自行處理。
(以上信息僅供參考，不構成任何承諾)
⑹ 門市房在銀行抵押貸款還不上能變成不良資產嗎
會得，銀行會凍結資產的。還不上就走法律程序拍賣。
⑺ 不良資產怎樣才能再貸款
我國資產管理公司不良資產處置方法
1、訴訟追償。司法訴訟是金融資產管理公司維護國家金融債權的最後屏障，也是經濟活動中追索債務最常用的手段。有些企業經營困難，但並不表明喪失完全的還款能力，有的依靠其自身的經營收入還有一定的償債來源，但一些企業無視信用，利用各種借口拖延歸還，利用各種手段逃債務。通過起訴追索債務，能加大對債務人履約的力度，同時也可以避開國有機構處置不良資產需要履行的煩瑣的報批手續。
2、資產重組。資產的重組包括債務重組，企業重組，資產轉換和並購等，其中債務重組包括以資抵債、債務更新、資產置換、商業性債轉股、折扣變現及協議轉讓等方式。其實質是對債務企業做出債務重新安排，有的在還款期限上延長，有的在利率上做出新的安排，有的可能在應收利息上做出折讓，有的也可以在本金上做出適當折讓。對債務人進行資產和債務重組，是資產管理公司在不良資產處置中大量使用的一種方式。
3、債權轉股權。債權轉股權，指經過資產管理公司的獨立評審和國家有關部門的批准，將銀行轉讓給資產管理公司的對企業的債權轉為資產管理公司對企業的股權，由資產管理公司進行階段性持股，並對所持股權進行經營管理。
4、 多樣化出售。
（1）、公開拍賣。公開拍賣又稱公開競買，是一種通過特殊中介機構以公開競價的形式，將特定物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式和交易活動。不良資產採用公開拍賣處置方式，具有較高的市場透明度，符合公開、公正、公平和誠實信用的市場交易規則，能體現市場化原則，是當前銀行和資產管理公司處置抵押資產中使用較多的方式。該處置方式主要適用於標的價值高、市場需求量大、通用性強的不良資產，如土地、房產、機械設備、車輛和材料物資等。
（2）、協議轉讓。協議轉讓是指在通過市場公開詢價，經多渠道尋找買家，在無法找到兩個以上競買人，特別是在只有一個買主地情況下，通過雙方協商談判方式，確定不良資產轉讓價格進行轉讓地方式。它主要適用於：標的市場需求嚴重不足，合適地買主極少，沒有競爭對手，無法進行比較選擇地情況。
（3）、招標轉讓。招標轉讓是指通過向社會公示轉讓信息和競投規則，投資者以密封投標方式，通過評標委員會在約定時間進行開標、評標，選擇出價最高、現金回收風險小的受讓者的處置方式。具體有公開招標轉讓和邀請招標轉讓兩種。該處置方式適用於標的價值大，通用性差，市場上具有競買實力的潛在客戶有限，但經一定渠道公開詢價後，至少找到三家以上的投資者。
（4）、競價轉讓。競價轉讓是指通過一定渠道公開發布轉讓信息，根據競買人意向報價確定底價，在交付一定數量保證金後，在約定時間和地點向轉讓人提交出價標書和銀行匯票，由轉讓人當眾拆封，按價高者得的原則確定受讓人的處置方式。該處置方式適用於處置資產市場需求差，競買人很少，拍賣效果不佳或依法不能拍賣，又不適合招標轉讓的各類資產，包括債權、股權、抵債實物資產的轉讓出售。
（5）、打包處置。打包處置是以市場需求為出發點，按照特定的標准（如地域、行業、集團等），將一定數量的債權、股權和實物等資產進行組合，形成具有某一特性的資產包，再將該資產包通過債務重組、轉讓、招標、拍賣、置換等手段進行處置的方式。它適用於難度大、處置周期長的資產。打包處置分為兩大類：一是債務重組類打包處置。二是公開市場類打包處置。
（6）、分包。分包是指金融資產管理公司將其所擁有的部分資產，以簽訂分包合同的形式委託給承包人，由承包人負責經營或代為追償債務的一種行為。金融資產管理公司接收不良資產的數額巨大，不良貸款客戶又分散在全國各地，以金融資產管理公司有限的人力難以對所有不良資產進行及時地處置。為了減少處置成本，加快對不良資產進行處置金融資產管理公司需藉助社會的力量，採取分包手段來實施對不良資產快速有效的處置。
5、資產置換。資產置換是指兩個市場主體之間為了各自的經營需要，在通過合法的評估程序對資產進行評估的基礎上，簽訂置換協議，從而實現雙方無形或有形資產的互換或以債權換取實物資產及股權的行為。目前資產置換大都發生在上市公司與非上市公司之間，非上市公司通過與上市公司之間的資產置換，實現間接上市的目的，並通過上市公司所具有的連續融資的渠道來實現自身的發展。
6、租賃。租賃是指在所有權不變的前提下，出租者通過採取契約的形式所出租的財產按照一定的條件、期限交給承租者佔有、支配和使用承租者向出租者交納租金。租賃終止時，承租者將財產完整地返還給出租者。金融資產管理公司處置不良資產的最終目的是收回現金，但在實際處置過程中，經常會收回一些非現金資產，其中包括機器設備等生產要素，也會出現取得企業所有權的情況。
8、破產清償。破產清償是指債務人依法破產，將債務人的資產進行清算變賣後按照償付順序，金融資產管理公司所得到的償付。企業破產是市場經濟的必然產物。一些企業由於經營不善或不能適應產業結構和產品結構調整的需要，造成資不抵債，不能償付到期的債務，企業繼續經營無望，對這樣的企業進行破產有利於整個社會資源配置效率的提高。然而對於金融資產管理公司來說，採取破產清償的辦法是不得已的辦法。
中國信達資產管理公司的主要業務包括不良資產經營業務、投資及資產管理業務和金融服務業務，其中不良資產經營是核心業務。
⑻ 銀行處置不良資產工業用土地可以抵押貸款嗎
不可以吧，具體您看看資產123吧