首套房子贷款没还完再按揭买二套房划算么

1. 首套房贷款没还清可以买二套房吗

近日股市持续下跌，股民逐渐把资金抽出来，转投到房地产上面。

此外，由于各种原因，目前二套房贷实行的仍然是七成的首付，二套房最低四成的首付一直没能完全落地。

那么，对于购买二套房的改善型买家而言，若他们第一套房子仍未还清贷款，那么要如何贷款才最划算？

看一下这个例子或许就清晰很多了：

市民王女士三年前按揭贷款在荔湾购买了一套大三房单位，但房子不带学位。随后,她又在市区看中了一套300万元的学位房单位。但是，她不打算卖掉第一套房，想再次贷款买二套房。而首套房贷还剩下100万元未结算，以申请商业贷款为例,王女士购买二套房时有三种方案可选。

方案一：首套房继续还贷 二套房首付七成

由于广州宣布将继续执行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王女士还有房贷未结清,首付比例最低要七成。300万元首付七成为210万元,剩余的90万元做商业贷款的话,利率也要上浮为基准率的1.1倍,30年期(等额本息)的月供款约为5683元。

同时,王女士还在按揭的一套房做的也是30年期的商业贷款,按照当时基准利率打九折的首套房优惠,月供款为6772元。

一次性付款：210万元

每月还款额：5683+6772=12455元

方案二：一套房提前还贷 二套房首付三成

王女士如果选择先将一套房剩下的100万元房贷提前还款,那么购买二套房的时候首付比例就可以最低三成,只要给300万元的三成90万元就可以了。剩余的210万元做按揭贷款可以享受基准利率的9折。210万元30年期的贷款(等额本息)9折利率优惠,月供款为约11674元。

一次性付款：100万+90万=190万元

每月还款额：11674元

方案三：二套房七成首付：用于一套房提前还贷+二套房首付

王女士原本要用于二套房的首付资金是210万元,但如果拿出其中的100万元用于一套房提前还贷,剩下的110万元再全部用于二套房首付,做到首付约37%的话,那么她二套房贷款190万元,30年期(等额本息、利率9折优惠)的月供款为约10563元。

一次性付款：210万元

每月还款额：10563元

分析：一般情况下方案三更优

从列出的数据可以看到，在一次性付款金额相同的情况下，方案三明显要优于方案一。

那么，再来对比一下方案二与方案三，方案三与方案二相比，每个月节省1111元。但同时，方案三比方案二多支付了20万元的现金，假设把20万现金存放到银行，5年定期年利率3.5%，每个月大约能够得到583元的利息。这与每月节省下来的1111元，明显处于劣势。

但是，如果可以找年收益在7%以上的理财产品或者投资,则可以考虑将多余的20万元用于其它投资理财,这时，每月的收益在1167元以上。也只有在这种情况下，方案二才优于方案三。

提前还贷要注意什么?

商业银行申请提前还贷,需要1-3个月时间才能扣款完成。同时，对于提前还贷后再次贷款的规定，公积金贷款的审核要比银行严格。同时，公积金中心规定前一次贷款要结清3个月后才能再次申请贷款。前前后后算起来,公积金要提前还贷并再次申请贷款，从提出申请开始,可能要半年时间。如果有意再次购房的话，最好提前准备。

（以上回答发布于2015-08-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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2. 首套房贷款没还清，可以在贷款买二套房吗

您好，只要您的资产负债率以及个人征信都没有问题的话就还可以申请贷款购买房产的，具体可与您所在地的银行联系办理，请悉知。

3. 如果第一套房贷没有还清，还能贷款买第二套房么

第一套房子贷款没还清，可以再次贷款买第二套房。但是需要借款人有足够的偿还能力，并且没有逾期还款等不良行为。

根据《个人住房贷款管理办法》第五条 借款人须同时具备以下条件：

1、具有城镇常住户口或有效居留身份；

2、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或协议；

4、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；

5、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

6、贷款人规定的其他条件。

(3)首套房子贷款没还完再按揭买二套房划算么扩展阅读：

《个人住房贷款管理办法》第三十五条借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

1、借款人不按期归还贷款本息的；

2、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

3、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

4、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

5、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

6、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

7、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

4. 一套房贷款未还清 购买二套房如何贷款最划算

借贷者能力好，可以多支付首付，还款压力小点，必须还是40%起，具体的是银行会给出合适的预算的。

5. 首套贷款未还清 二套购房该如何选择贷款方式较“划算”

2020年的疫情让很多家庭对改善住房条件这件事产生了兴趣，很多家庭也把此事提上了议程。但是因为现在高涨的房价，大部分家庭的首套住房都没有还清之前的贷款，在这样的情况下，购房应如何选择呢？
假设家庭第一套住房使用公积金贷款，且贷款并未还清。那么购买第二套住房的话有三种贷款方案。
一、一次性还清公积金，第二套继续使用公积金贷款。
此方案比较合适，从政策来看，如果首套住房使用的是公积金贷款，且尚未还清的，是无法继续使用公积金。如果还清公积金贷款后再次 使用公积金贷款，不会被认定为二套，仍按照首套政策进行贷款，利率为基准利率。
二、一次性还清公积金，第二套使用组合贷。
组合贷即同时使用公积金与商业贷款。其中公积金部分因为已经还清，再贷款仍按照首套政策执行。然而，组合贷比较麻烦，即使贷款人还清贷款，也避免不了二套的限制政策这样下来组合贷其实并不划算，而且预审、批贷、放贷的速度也比较缓慢。
三、公积金不还清，使用商业贷款购买第二套。
此种方式避免不了二套的命运，根据银监会现在的政策对于二套房贷的政策比较严格。无论贷款人首套住房是使用公积金还是商业贷款。在征信系统中都会有记录，均视为又过贷款细腻各位。那么在此贷款的时候如果使用商业贷款就会被认定为二套。不过，二套贷款利率方面相比之前有所浮动。只要贷款人首套按时还款，在此贷款的利率不会有太大的变化。相比之前必须按比例上浮的情况来说，已经有很大优惠了。
从以上的三种形式来看，最划算的还是还清公积金贷款后再次使用。希望能够对购房者有所帮助。