⑴ 有住宅再買公寓算二套房嗎
有住宅再買公寓，不算二套房，因為公寓房不屬於住房，不受住房規定的約束，所以不算二套房。
購房套數的認定
1、借款人本人和配偶無尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定為首套房貸款。
2、借款人本人和配偶只有一筆尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定為二套房貸款。
3、借款人本人和配偶有兩筆以上(含兩筆)尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定為三套房貸款。
另外，個人貸款購買的40年產權或者50年產權的房子，這些房子是否計入「認房」范圍，其貸款是否計入「認貸」范圍，要看各個城市的政策是如何規定的。
公寓
公寓為集合式住宅的一種，是商業地產投資中的一種居住地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對於獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括卧室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住，還有一部分附設於旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。
買公寓房的注意事項
1、土地使用年限短：
公寓房和一般的住宅房相比，還是有很大缺點的，公寓房屬於商業性質的房屋，相比住宅性質用地使用年限有70年，公寓房的土地使用年限僅為40至50年不等，並且商用公寓土地年限到期後需補高額地價才能繼續使用。
2、管理費水電費更貴：
公寓性質的房屋水電氣管理費都要比住宅性質的房屋高很多，因為公寓房是按照商業水電費的標准來收取的。比如如果住宅物業的用水加污水處理費收費標准為2元/立方米，商業物業用水的收費標准就會達到為4元/立方米;住宅的用電收費標准為0.5元/度，公寓的用電收費標准就可能會是1元/度。
3、高稅費轉手交易難：
二手住宅房屋交易時可以免收土地增值稅，但是公寓房交易時是需要繳納這筆費用的，土地增值稅的徵收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進稅率，即按增值額的高低，對增值部分徵收30%只60%的稅費。此外，公寓房交易時還需按物業交易總價徵收5.5%的營業稅，各項稅費加起來，通常達到物業交易總價的10%至14%。
4、不能入戶沒有學位：
對於購買公寓房的購房者來說，是不能辦理入戶的，因此就算附近有名校，家裡的小孩子不能辦理入戶也是不能入讀該學校的，這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的城區來說，其後期升值潛力將大打折扣。
5、房貸利率高年限短：
貸款購買公寓房的首付也要比一般住宅高，公寓房因為是商用性質物業，只能獲批最高五成、最長10年期的貸款，而且不能申請利率較低的公積金房貸。目前，商用項目貸款利率一般為基準利率的1.1倍至1.3倍，而住宅貸款利率多是上浮1.1倍。
⑵ 公寓為什麼要算二套房
公寓算二套房的原因主要有以下幾點：
一、房地產市場調控政策
在許多城市，公寓被算作二套房，這是為了響應政府調控房地產市場的政策。當前，政府對房地產市場進行嚴格控制，旨在抑制投資性購房，保持市場平穩健康發展。因此，將公寓算作二套房，可以對購房者的購買行為產生影響，進而調控市場供需關系。
二、金融貸款政策的要求
在金融貸款政策方面，公寓作為二套房的認定也符合一定的金融邏輯。對於已經擁有住房產權的購房者，再購買公寓時，銀行在貸款審批上會更加審慎。將公寓認定為二套房，能更有效地進行風險管理，避免金融資源過度集中於房地產市場，從而降低系統性風險。
三、土地資源利用和城市規劃考量
城市中的土地資源有限，城市規劃需要高效利用土地。公寓作為多居住單位的建設形式，往往佔地較大。在某些城市或地區，對於土地的規劃和利用有嚴格要求。將公寓算作二套房，也是基於土地資源合理分配和利用的考慮，旨在通過調控市場供需，實現城市土地資源的有效利用。同時也有助於城市管理者在規劃中對不同類型住房進行合理的空間布局和資源分配。
綜上所述，公寓之所以被算作二套房，是基於房地產市場調控、金融貸款政策以及土地資源利用和城市規劃等多方面的綜合考量。這樣的政策安排旨在實現房地產市場的平穩健康發展，維護購房者和投資者的權益，並促進城市的可持續發展。