買房子貸款技巧

『壹』 怎麼才能貸款買房子

個人商業用房貸款流程

一、基本條件

具有穩定的職業和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力。

所購商品房座落在城鎮（包括市區、縣城、大集鎮）且原則上為借款人現居住地或工作、經商地。

已簽訂了購買住房的合同或協議（以下簡稱《購房合同》），並已支付40%以上的購房款。

有貸款行認可的資產作為抵質押，所購買房屋現值不低於人民幣30萬元。

同意在貸款行辦理銀行卡(折)，每期貸款本息委託貸款行扣收。

二、須提供以下資料

借款人和抵押人的有效身份證件、婚姻狀況證明和其它必要的證件；

抵押住房的房地產權證、抵押財產共有人同意抵押的證明；

借款人簽訂的購房意向書、30%以上購房收據或其他證明文件；

貸款人認為必須提交的其它資料。

三、業務一般規定

貸款金額根據借款人的品行、職業、教育程度、還款能力、所購住房（包括抵押住房）變現能力等情況確定。以自有或第三人提供的住房作抵押的，最高不得超過該抵押住房現值的70%，且不超過購買房屋款項的60%，原則上不超過50萬元.

貸款期限：一般在十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人65歲的年齡。

貸款利率執行人民銀行的規定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執行合同利率，不分段計息；期限為1年以上的，則於次年初執行新的利率。

借款人應按合同約定的還款方式、還款計劃歸還貸款本息。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行按季付息，到期結清本息；貸款期限在1年以上的，按月等額分期償還貸款本息

四、個人商業用房貸款流程

⑴借款人向貸款行提出貸款申請，並向貸款行提供相關資料。

⑵貸款行受理借款申請後，組織人員進行調查、審查和審批。

⑶經調查、審查、審批同意後，要求借款人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，並與借款人和抵押人簽訂借款合同，同時辦妥抵押登記和保險等手續。

⑷貸款行辦妥上述手續後，當日發放貸款，將款項轉入借款人在貸款行開立的存款賬戶或銀行卡上。

⑸借款人每月（季）末20日以前在其理財卡賬戶存入足夠金額繳納每期還款金額，並在到期日結清全部本息。

貸款歸還後，貸款行注銷抵押物，並退還給客戶。

(1)買房子貸款技巧擴展閱讀：

等額本息貸款買房時，每月還款額計算公式為：

[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]

計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩餘本金利息，後收本金；利息在月供款中的比例中隨剩餘本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

利率計算

等額本金貸款買房時，每月還款額計算公式為：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數

每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率

等額本金利率計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩餘本金的減少而減少。

房貸方式

(1)個人住房委託貸款全稱是個人住房擔保委託貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委託商業性銀行發放的個人住房貸款。

住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。

但是由於住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有餘，因而無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向於選擇住房公積金貸款購買住房。

(2)個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣，建設銀行稱為個人住房貸款，工商銀行和農業銀行稱為個人住房擔保貸款。

(3)個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，是個人住房委託貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。

『貳』 打算貸款買房這6個小技巧最好提前知道

通過貸款買房的人都希望能最大限度的減輕自己的購房壓力、還貸壓力，但是在辦理貸款的時候卻往往不知道如何做才是有效的方法。小編總結了6個貸款買房需要重視的因素和技巧，做好衡量，方能最大限度的減輕自己的購房壓力。

1、對家庭的經濟實力和收支作出評估

買房第一步就是要考慮自己的經濟實力，首先最低30％的首付款就是一個很嚴肅的問題，其次就是貸款之後每月需要還的月供問題。

在房子上的資金付出是一個長時間都伴隨左右的問題，肯定與自己的生活息息相關，所以必須要對貸款買房是否對自己的家庭生活造成影響作出一個簡單的評估。

主要考慮在交首付和每月按時還月供之後，是否有能力保障自己在生活、醫療、教育上的支出，據此選擇是否貸款買房，貸款金額和年限等問題都是隨之要考慮的。

2、提前計算自己的還貸能力

在考慮了家庭的實力之後，就要計算自己的還貸能力，因為還貸能力是決定可貸款額度高低的重要依據。

如果自己預估的還貸能力就很有限，對貸款買房按時還貸沒有信心，會嚴重影響到未來的生活，造成收支不平衡，那麼貸款買房就是一件略顯多餘的事情了。而且，買房需要的支出不僅僅是在買房自身上，交房以後的裝修，也是一項高額支出。

3、確保自己的銀行流水穩定

能否獲得銀行貸款的審批，為了及時的獲得銀行發放貸款，還要關注自己的銀行流水。

通常來說，銀行貸款需要提供6個月及以上的銀行流水。穩定且有效的銀行流水既是個人資金能力的代表，也是銀行審批，發放貸款額度的重要依據。所以，為了能夠獲得銀行的貸款，減輕自己的購房壓力，保證穩定的工作和銀行流水也是很重要的一步。

4、貸款期限盡可能延長

我們都知道，貸款是有年限限制的，如果想減輕還貸壓力，最好的辦法便是盡可能延長貸款期限，將每月還貸的壓力減小一些。

當然，有金融常識的人還可以根據銀行金融知識，分析住房貸款利率，選擇合適的貸款年限。對於普通大眾來說，只要貸款資質合格，貸款人年齡也沒有什麼問題，通常是以選擇最長貸款年限的方式來貸款，後期也可以選擇提前還款。

5、採用公積金貸款的需注意讓自己公積金符合當地的貸款政策

目前貸款買房有兩種方式，一種是商業銀行貸款，還有一種便是公積金貸款。

如果可以選擇公積金貸款買房，相信更多人願意選擇它，因為公積金貸款要遠比商業貸款優惠，能減輕不少購房壓力。但是，決定採用公積金貸款前一定要了解一下公積金貸款的政策，確保自己的公積金沒有斷繳，確保開發商允許使用公積金貸款。

6、購買二手房的需注意房齡

貸款買房不僅受到貸款人自身因素的影響，房屋本身也是影響貸款的一大因素。如果房屋房齡太大，那麼銀行在對房屋進行審核的時候，因為房齡問題可能不會批准太高的額度，也不會貸太長的年限。這么算下來，購房者的購房壓力就大了很多。

（以上回答發布於2017-08-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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『叄』 貸款買房技巧：貸款買房怎樣才能占」便宜」

貸款技巧：教你貸款買房「佔便宜」 A:個人按揭最長貸款期限如何測算？ Q:房貸專家答：貸款期限與借款人實際年齡之和不得超過65周歲。比如一40歲購房人貸款，按揭合同簽約之日是2013年4月15日。

『肆』 買房子貸款有幾種方式

利息少的是等額本金方式的還款。
目前，銀行的個人住房貨款的還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。等額本息還貸方式每月按相同金額還貸款本息，月還款中利息逐月遞減，本金逐月遞增；等額本金還貸方式還款金額遞減，月還款中本金保持相同金額，利息逐月遞減。
二者的主要區別在於，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負擔相對較多；後者又叫『遞減還款法』,每月本金相同,利息不同,前期還款壓力大,但以後的還款金額逐漸遞減,利息總負擔較少.

現在知道這兩種方式的人們幾乎都認為選擇等額本金劃算,因為選擇等額本息多支付了本息,而等額本金則少支付利息,而且認為一旦提前還貸時，會發現等額本息的 還款，原來自己前期還的錢絕大部分是利息，而不是本金，由此會覺得吃虧很多。

總體來看，「等額本息」是會比「遞減還款」多付一些利息。以1萬元20年期貸款為標准，前者會比後者多支付800多元的利息。40萬20年期的貸款，則要多支付800×40=32000元的利息。看似銀行多收了利息，但實際上，等額本金還款法隨著本金的遞減，銀行可以加速還款，盡快回籠資金，降低經營風險在這一點上是有利於防範風險的。

在實際操作中,等額本息更利於客戶的掌握,方便客戶還款.事實上有很多客戶在進行比較後,還是願意選擇了「等額還款方式」，因為這鍾方式月還款額固定，便於客戶記憶，還款壓力均衡，實際與等額本金差別不大。因為這些客戶也同樣看到了因為時間使資金的使用價值產生了不同，簡單說就是等額本息還款法由於自己佔用銀行的本金時間長，自然就要多付些利息；等額本金還款法隨著本金的遞減，自己佔用銀行的本金時間短，利息也自然減少，並不存在自己吃虧，而銀行賺取更多利息的問題。

實質上，兩種貸款方式是一致的，沒有優劣之分。只有在需求的不同時，才有不同的選擇。

因為等額本息還款法還款壓力均衡但需多付些利息，所以適合有一定積蓄，但收入可能持平或下降、生活負擔日益加重、並且沒有打算提前還款的人群。

而等額本金還款法，由於貸款人本金歸還得快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因此適合當前收入較高者、或預計不久將來收入大幅增長，.准備提前還款人群，.則較為有利。

還有最新的消息：
房貸通常有「等額本息」和「等額本金」兩種還款方式，不過，借了建設銀行房貸的「大負翁」將可以有「等額遞增」和「等額遞減」這兩種新的還款方式可以選擇，其中「等額遞減」方式能比原來的兩種方式少支付利息總額。
建行為個人房貸客戶提供4種靈活的還款方式，這在全國尚屬首家。

記者從建設銀行總行房地產信貸部了解到，建行將在全國范圍內推出這兩種新還款方式，只是由於實際操作中計算機系統方面的原因，無法實現全國同步，目前北京市已經開始實行，而上海也將很快可以辦理，但具體何時尚無明確的時間表。另外，不論是將要申請、正在申請還是已經辦理好、已經還款的客戶，都可以選擇新還款方式。

據介紹，「等額遞增」和「等額遞減」還款方式，指的是「負翁」們可以和銀行商定還款遞增或遞減的間隔期和額度，在初始時期按固定額度還款，此後每月根據間隔期和相應遞增或遞減額度還款，其中間隔期至少為1個月。

以一筆總額30萬元、期限20年的商業房貸為例，如果商定間隔期為5個月、遞減額度為30元，按現行利率水平計算，「等額遞減」方式可以比「等額本息」少支付利息31018元，比等額本金還款方式少支付利息1346元。

這兩種新還款方式最大的特點，是「負翁」們可以根據自己還款能力的變化，來靈活調整間隔期或累進額，從而減輕特定時間段的經濟壓力，或是少支付利息總額。例如，你某段時間收入增加，就可以增大累進額、縮短間隔期，這樣分期還款額增多，總的利息就少付了；而如果你收入水平下降了，則可減少累進額、縮短間隔期，這樣分期還款額減少，還款壓力自然也就輕了。

『伍』 買房子怎麼貸款最劃算

1、用公積金貸款

貸款買，能用公積金貸款買是最好的，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用，對買房最利好的就是貸款的上限又從80萬提高到120萬。如果房子總額多，貸款還可以公積金和商業貸款混合貸，更加人性化。

2、還款期限要適當。

借款期越少，每個月的還款額就越少。要根據自己的未來收支情況和自己的人生階段來選擇還款的期限。同樣的貸款金額，選擇十年的還款期每月要比選擇二十年多，但是需要還款的總額比二十年期的要少。根據專家的分析，購房貸款一般在15至20年為宜。

(5)買房子貸款技巧擴展閱讀：

買房子貸款注意事項

1、在借款最初一年內不要提前還款。

按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿一年後提出，並且您歸還的金額應超過6個月的還款額。

2、貸款還清後不要忘記撤銷抵押。

當您還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產其他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。

『陸』 買房子按揭怎樣最劃算

怎麼按揭買房最劃算？
1、按揭的方式要了解清楚。按揭貸款有兩種方式，一種是等額本息貸款，另一種是等額本金貸款。兩種貸款的差別也很大。我們可以這么了解，等額本息是每個月的還款的金額是一樣的，等額本金的正是每月逐漸的遞減還款的金額。要是身邊資金比較少的話，可以選擇等額本息。
2、還款期間斷供。要是中途出現資金緊張，收入不對等的現象，就斷供、延緩還款，要孩子這樣的話，不僅會被銀行納入信用的黑名單，個人的信用是非常的重要的，在現在這個時代。不僅如此，還要交付滯納金，再者要是實在是不還款的話，銀行是有權進行拍賣房子解決還款的

3、提前還款。專家是不建議你提前還款的，因為提前還款的話，你就是在白白的給銀行送錢，要是你是貸款的利率是4.9％，那隻要你的收益高過這個數值的話，你就會按揭貸款，那要是你提前還的話，就等於你是已將將等額的本息都給還掉了，年限還超過了一半，簡簡單單就虧掉10萬元還不止。

買房子有哪幾種方式？
1、所謂房貸跳槽就是「轉按揭」，是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然後重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。
2、公積金轉賬還貸的方式，在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款並盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額；最大程度地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。

『柒』 買房貸款技巧經驗分享 各種還款方式適合哪些人

貸款方式：商業貸款

還款方式：等額本金還款法

釋義：等額本金還款是指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。即將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日到本次還款日之間的利息。

特點：隨著時間的推移還款負擔會逐漸減輕，還款前期壓力較大。這種還款方式的好處是相比等額本息前期償還的利息更多，故能節省更多的利息。壞處是前期還款壓力較大。

適用人群：收入高還款能力較強並有提前還款打算的人

貸款方式：商業貸款

還款方式：等額本息還款法

釋義：等額本息還款是指貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，即把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加，平均分攤到還款期限的每個月中，目前選擇這種還款方式的人較多。

特點：每月還款額中，本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。

適用人群：比較適合收入相對穩定的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，如公務員、教師等收入穩定的人群。

貸款方式：公積金貸款

還款方式：自由還款法

釋義：自由還款就是借款人在申請貸款時，住房公積金管理中心會根據其的借款金額和期限，給出一個最低還款額，以後借款人在每月還款數額不少於這一最低還款額的前提下，可以根據自身的經濟狀況，自由安排每月還款額的還款方式。

最低還款額計算公式為：貸款總額×該借款期限對應的每萬元月最低還款額=借款人的月最低還款額。

特點：包含了等額本金與等額本息兩種方式，但還款額度由借款人決定，還款更加靈活自由。

適用人群：收入穩定，有提前還款打算的人

目前以等額本金和等額本息兩種還款方式居多，自由還款法僅限於公積金還款方式，每年的還款數額並不會隨著央行降息而減少，所以需要借款人自行與貸款銀行商定，調整每月的還款額，如果借款人沒有做出調整，那麼就還將按照原來的數額還款，因此也就無法在短期內享受到降息帶來的實際利好。最後提醒大家，各家銀行對還款方式都有各自的要求，具體還需要咨詢當地貸款銀行，根據自身情況選擇適合自己的還款方式。

『捌』 想要貸款買房，怎樣的貸款方法最劃算

房子貸款，如果想最劃算，一般都要遵循以下幾個方法。

綜上所述，還房貸有兩種方式，一、等額本息，二、等額本金。第一種還款的利息多些。具體選擇哪種方式，要根據你自己的實際情況，前幾年資金寬松，就選擇第二種方式，前幾年資金緊張，建議選第一種方式。另外公積金貸款利率低，可以盡量使用，能節約不少利息。

如果你想房屋貸款最劃算，那麼首先要盡量使用公積金貸款，然後盡量降低商業貸款利率，還有就是要想辦法盡量多貸款。