1. 我的論文選題是我國個人消費信貸的現狀及對策，現在要寫文獻綜述，2000字數，幫我分析下，具體應該怎
個人消費信貸業務以其巨大的市場潛力和較高的預期收益成為商業銀行重
要的盈利增長點，
它的快速發展，
大大地刺激了消費、
擴大了內需、
拉動了國民
經濟的持續且快速的增長。
我國的個人消費信貸業務起步比較晚，
又隨著金融市
場競爭的加劇以及個人消費信貸規模的不斷擴大，
它在飛速發展同時很多潛在的
問題也逐漸顯現出來。
如何正確地解決這些問題對於我國該業務的發展起著至關
重要的作用，尤其是在目前市場體系還不健全的情況下，這些問題亟待解決。
關鍵詞：
個人消費信貸
風險
商業銀行
社會信用體系
法制
消費信貸是我國商業銀行的一項新興業務，它是指藉助商業銀行的信貸支
持，
以消費者的信用及未來的購買力為放款基礎，
按商業銀行經營管理規定，
對
消費者個人發放的用於購買消費品或支付其他與個人消費相關費用的貸款。
它是
一種由金融機構向消費者提供資金，
用以滿足消費需求的一種信貸方式。
波及全
球的金融危機剛過，
我國的經濟進入了一個內需不足，
消費疲軟的時期，
為了我
國經濟的長期可持續的發展，
我們必須進一步刺激國內消費信貸使其發揮平衡整
體國民經濟的杠桿作用。而這重中之重就是個人徵信體系的完備。
近年來，
我國金融業發展較快，
各級銀行機構遍布全國，
人們的觀念也從以
原始積累的方式進行的消費傳統逐步被以負債消費的信貸消費理念所取代，
因此
我國消費信貸業務得到了長足的發展，
業務種類逐步得到擴展，
從個人住房到汽
車、
助學等多個領域。
但是我國目前還是沒有建立比較完善的消費信貸體系，
與
發達國家個人消費貸款占信貸總額的
20
﹪
-30
﹪相比的差距還是非常大的。
我國
消費信貸發展的滯後，
增強了居民流動性的約束，
制約了消費者「負債消費」
行
為的產生。進入
2011
年，我國通貨膨脹壓力更是越來越大，同時對於住宅限購
導致的房地產經濟發展前景不明朗等等這些問題都需要商業銀行有可行的對策
來扭轉個人信貸業務的不利局面。
而這個重擔就落到了專家學者的身上，
他們紛紛對此進行了研究和分析，
並
想出應對個人信貸業務風險的可行性對策。
首先，從個人消費信貸的風險起因分析
，
李潔認為有三點比較關鍵：
(1)
第一，在貸款前期，部分信貸調查人對借款
人提供的相關資料未盡調查核實的職責，
對借款人的有效身份和還款來源落實不
清，
缺乏對借款人第一還款來源的調查，
導致許多騙貸、假按揭的情況發生。
第
二，
在貸款發放環節，
部分貸款審查、
審批人員對信貸調查人轉來的審批表和其
他相關資料審查不細致，
把關不嚴，
甚至違規發放大額個人消費綜合貸款，
業務
審查、
審批形同虛設，
致使大量假個人貸款屢屢順利通過。
第三，
是在貸款後的
管理上，
部分信貸人員未按規定對開發商和按揭項目進展情況、
汽車經銷商經營
情況，
以及借款人情況進行跟蹤調查，
未切實履行貸款後的管理職責。
當個人消
費信貸形成不良貸款後，
個別商業銀行甚至以貸收貸，
通過發放假個人綜合消費
貸款、借新還舊、放貸收息、放貸墊款等多種手段掩蓋事實真相。
李立剛認為制約消費信貸開展因素中有消費觀念的制約。
長期以來，
受短缺
經濟的影響，
中國絕大部分消費者依舊是受傳統消費觀念的束縛，
不願背上負債
的包袱，
更不要談會自覺去進行超前消費使用消費信貸了。
在我國廣大農村，
貸
款消費被百姓認為是可恥的事情
如果消費信貸意識未有明顯轉變的話，消費信
貸特別是在農村地區將是無源之水
無本之木。如果消費觀念不更新，傳統消費
文獻綜述
文獻綜述
觀念不破除，個人消費信貸市場的發展將會步履維艱。
張岩則從消費信貸信貸發展的地區不平衡進行研究，
認為目前貸款投放區域
集中在市場經濟環境較好的地區，
特別是大城市。
而且消費領域比較片面，
各業
務品種上的發展也極為不平衡。
個人住房貸款余額所佔比重較大，
近年個人住房
貸款占總消費貸款余額的比重均在
7
﹪以上，其他部分業務逐步萎縮。不僅僅只
是局限在這些方面，
在葉曉菲看來還有一點比較關鍵，
就是信貸的抵押物變現渠
道窄、
成本高，
信貸的監管力度小。
貸款抵押物是銀行等金融機構化解資產風險
的重要手段。
由於我國消費品二級市場尚處於起步初創階段，
交易秩序尚不規范，
交易法規也不完善，
各種手續十分繁瑣，
交易費用偏高，
導致銀行難以將抵押物
變現，貸款擔保形同虛設。而且不少金融機構為擴大盈利水平，搶占市場份額，
擅自降低貸款標准和擔保條件，
盲目放貸，
直接導致風險積聚，
不利於個人消費
信貸業務的健康發展。
總的來說，
個人信貸的風險成因不外乎就是這兩個方面，
外部原因和內部原
因。
外部原因主要就是當前我國的社會環境，
以及國際環境的影響，
導致我國個
人信貸業務的發展沒有一個穩定的環境，國民對負債消費還存在觀念上的束縛。
而內部原因則主要是銀行等金融機構內部的管理不科學，
在貸款的審核發放等環
節漏洞百出，以致人們對其不信任，故而也就難以得到長足的發展。
其次，
從解決途徑分析。
總結了一下，
眾學者從以下幾方面提出了防範的對
策。
胡坤、
葉曉菲等認為關鍵是要推進消費信貸立法進程，
健全法制環境。
由於
我國的個人消費信貸業務起步較晚、發展較快，導致了政府相關部門立法滯後，
應該推進消費信貸的立法進程，
建立、
健全包括：
債權讓與制度、
個人破產制度、
格式合同的監管制度等法律制度，
讓我們在處理消費信貸市場存在的問題時有法
可依。尤其是要明確在個人消費信貸活動中消費主體的職
責義務和相關權利保
障。
宣德飛、李金秋等認為急需構建和完備社會信用體系。
(2)
包括個人徵信體
系和個人信用評價體系，
有利於降低交易成本，
抑制由信貸主體間信息不對稱現
在的發生，
避免逆向選擇和道德風險。
並且，
完善個人信用制度主要體現在個人
信用評價制度、
機構、
評價指標三個方面，
應加快這幾個方面的建設。
完善個人
信用徵集系統，
對個人所有相關的信用信息進行匯總，
建立信息共享機制，
消除
銀行與消費者之間的信息不對稱，建立起一套完善的用於評價個人信用指標體
系，
並設立專門的中介機構來評價個人信用，
並對中介機構的評價行為進行監督。
(3)
寧靜認為要完善銀行內部信貸管理機制，建立一套科學的個人消費信貸
管理系統是必不可少的。
杜絕違規操作，
加強內部管理，提高銀行的競爭力。
針
對我國消費信貸業務申辦手續繁雜的問題
商業銀行應該為消費者提供一站式金
融服務，與客戶一對一交易，即所有的手續和證明文件、
協議等均由銀行與客
戶簽署，無須申請人耗費大量時間和精力去相關部門辦理
而是轉由銀行與相關
證件手續辦理單位協調形成部門與部門的溝通，
而不是客戶和部門溝通，
造成資
源的浪費。
這個管理體系應包括貸款的發放、
跟蹤、
監控等過程。
同時也要兼顧
個人消費現代風險的預警機制。
從而強化貸款前、
貸款中、
貸款後的風險預警能
力，
最終實現平衡制約機制，
達到防範個人消費信貸風險的作用。
對此，
我認為
可以成立專門的個人消費貸款審查審批中心，
對個人信貸業務進行流程再造，
提
高從業人員的專業化水平，
實行集約化經營。
並且實行分類管理，
進行分類授權，
針對各分支機構管理水平與風險控制能力，
實行不同的授權管理和程序運作，
並
文獻綜述
文獻綜述
實行精細化管理。
完善社會保障制度，提高居民收入和購買力。這個對策也被很多學者提出。
政府應該努力提高居民收入水平，
增強其購買力，
並通過建立專門的社會保障管
理部門和健全社會保障體系，
以激發其即期消費能力和承載消費信貸的能力，
改
變傳統的消費觀念，
進而促進個人消費信貸的發展。
居民收入水平和購買力的提
高是推動消費信貸發展的根本動力，只有刺激居民消費慾望和提升信貸還款能
力，逐步確立科學、適度的消費觀念，才能促進個人消費信貸健康有序的發展。
還有學者認為要完善擔保制度。
擔保制度是貸款第一還款來源出現風險時的
必要保證，
也是制約借款人信用程度的一個有力武器。
在我國消費信貸法出台前，
商業銀行一方面要認真研究分析現有法律法規的相關條款，
圈定法律爭議少、
執
行容易的標的作為抵押物
。
產權不清
、
變現較難以及現有法律上存在爭議的抵
押物一般不要接收。選定的擔保抵押物必須合法、足值、有效。另一方面，商業
銀行應合理界定保證人范圍。
對借款人自身條件較好，
收入穩定，
可實行保證擔
保方式的貸款。
保證人應該選擇信用度高的高端客戶，
且至少自身綜合條件不低
於借款人。
通過仔細查閱近年來的期刊論文，學者們對此問題各抒己見，很清晰明朗
地將風險及對策呈現出來，
有的還用模型進行分析，
總的來說研究已經十分充分
了。但是，在這之中我還是發現了一些細微的不足，那就是在對待「人」的方面
提出的可行性方案很少，
大部分都是就管理、
制度、
法律上的問題進行了深入闡
述，
我覺得這些還是不能根本解決當前的問題。
當然，
大家之所以都在制度上找
問題也是理所應當的，
因為我國的很多法律制度都還不完善，
尤其是社會信用體
系，
是關鍵所在。
研究和制定個人信用評估辦法，
統一評估標准，
建立科學有效
的個人信用體系，
是個人消費信貸業務的前提保證。
法律上的問題也可以反映出
當前的現實。
但是我們必須要以人為本，
綜合法治，
這樣才能為信貸業務的發展
提供一個適合發展的平台。所以我覺得我們現在應該把思考的關鍵點放在「人」
上，
如何能夠更加全面更加准確地反映每個國民的信用狀況，
怎樣才能既人性又
科學地掌握這些信息，
建立起完備的個人信用體系。
對前面的學者沒有深入思考
的部分，我想通過自己的思考能拿出一點有用的想法。
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我國商業銀行個人消費信貸業務風險防範對策
2. 要寫論文，請大家幫忙拉~謝謝~關於商業房地產的投資融資和運營的
內容摘要：本文結合我國房地產企業融資現狀，針對國內房地產企業在融資方面的現存問題，如貸款方式單一、企業融資比重偏小等問題進行了詳細的分析，提出了房地產證券化、建立長期基金組織等新的融資方法，並指出現階段應該在我國的宏觀政策基礎上構建以銀行業為主的多元化融資體系。 房地產-[飛諾網FENO.CN]
關鍵詞：房地產 融資 多元化
為了抑制房地產過熱，規范房地產金融市場，我國採取了一系列的宏觀調控政策，提高國內房地產開發的「門檻」，銀行貸款難度加大，房地產商紛紛將目光投向資本市場，積極尋求多元化的融資渠道。作為資金密集型行業之一的房地產業，資金瓶頸對企業發展的嚴重製約日趨明顯，如何解決好房地產融資問題已經成為房地產企業的當務之急，探討房地產企業融資模式對房地產業的健康穩定發展具有重要的意義。
房地產企業融資現狀
圖1和表1為近幾年來我國房地產企業融資結構變化圖。從圖1可以看出，自1998年以來，我國房地產投資來源的最大變化是預算內資金、債券和利用外資的變化，從占年度資金總額的近9%下降到2004年的1.4%，這其中主要原因是利用外資比重的變化，從8.19%下降到了1.3%，顯示外資介入我國房地產業的相對規模不但沒有上升，反而大幅降低。除這三條渠道之外，在我國房地產投資來源的三個基本部分中，1998一2003年，直接來源於銀行貸款的部分事實上一直維持在23%左右，但在2003年央行121號文出台後，各商業銀行從嚴發放房地產貸款，使得2004年銀行貸款比重有了較大幅度的下降，減小了5.4個百分點，房地產業自籌資金和其他資金則分別上升1.8和3.6個百分點。
根據央行剛發布的《2005年第二季度中國貨幣政策執行報告》的統計，35座大中城市房地產信貸和開發投資增速持續下降，上半年的房地產開發投資增幅比上年同期回落了5.2%，而發展商貸款余額的增幅同比回落7.69%。數據顯示，面對炙熱的房地產固定資產投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產行業進行嚴厲調控，許多房地產企業在國家宏觀調控政策面前面臨重新洗牌的危險，房地產企業拓寬融資途徑和創新融資方式已經迫在眉睫。
房地產企業融資面臨的問題
貸款方式單一。國內房地產開發貸款主要有三種形式：房地產開發流動資金貸款，主要用於補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金；房地產開發項目貸款，主要為具體的房地產開發項目提供生產性流動資金貸款；房地產抵押貸款，是開發商以擬開發的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為商業銀行，貸款方式單一，無法適應房地產開發周期的需要。具體的融資體系如圖2所示。
直接融資比重偏小。改革開放以來，我國直接融資市場發展很快，但是在短時期內仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產業在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。特別是近幾年來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升的態勢。商業銀行房地產方面貸款的增幅已達25%以上。我國內地房地產企業79%以上的外部融資來自於銀行，在個別年份和個別地區這一比率甚至高達80%～ 95%以上。房地產資金主要來自銀行貸款，直接融資比例過小，融資結構不合理。
各種融資方式具有局限性。商業銀行提高了對房地產企業的貸款條件，對項目開發程度和開發企業自有資金的程度要求較高，多數開發企業不能達到規定的貸款要求；其它融資方式現階段的表現也不如人意，如信託融資，相對銀行貸款而言，受政策限制少、靈活、創新空間大，但信託產品尚沒有一個完善的二級市場，難於流通；而企業債券用途多為新建項目，利息高於同期銀行利率、期限為3～15年，所以，一般房地產開發的項目獲取發行的可能性較小；另外，由於國內產業基金無法可依，暫不允許存在，養老和保險基金又不準直接涉足房地產，基金目前在資本市場表現也很難有所作為。
相關法律法規不完善。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。 此外，受金融政策環境影響，房地產金融創新力度不夠。在我國，從已運作的房地產投資基金的形式來看，多採用公司式、信託式和合作式三種形式。目前，則主要以房地產的資產權益進行房地產資產和房地產企業股權式投資。然而，房地產投資基金自20世紀90年代在我國出現以來，一直處於走走停停的狀態，且直到現在我國還沒有出台產業基金法，多數基金公司是依據《公司法》採用投資公司的模式運作，而不是以基金的形式運作。
房地產企業融資對策
（一）大力推動房地產證券化
有關證券監管部門盡快制定促進房地產公司上市的規章制度，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對於大多數房地產企業而言是可望不可及的事，那麼，發行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業融資的更好途徑。這種債券可以由房地產企業發行，在資本市場上直接融資，也可以由類似於房地產投資信託機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。
房地產信託（REITs），就是房地產開發商藉助權威信託責任公司專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信託計劃，將多個指定管理的開發項目的信託資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然後將信託計劃資金以信託貸款的方式運用於房地產開發項目，獲得既定的收益。
（二）建立長期投資基金組織
房地產投資基金屬於股權投資，可以分散投資、降低風險，豐富了融資品種；也可以吸引社會上的分散資金，把原本是有錢人才可投資的房地產業變成大眾化的投資工具。同時，應盡快頒布投資基金法。如前所述，目前我國房地產投資基金處於無法可依的狀態。同時，國外多年的實踐經驗和基金融資的運作機理也一再地告訴我們，投資基金是工業化加速發展階段中行之有效的房地產融資方式。特別是在我國目前微觀基礎發展現狀下，它可以與信託聯合，使有一定基礎的房地產企業形成較穩定的資金來源。因此，我國應借鑒市場經濟較為發達的國家，特別是美國發展房地產基金的成功經驗，在法規方面盡快消除障礙我國投資基金發展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。
（三）引導國外資金進入
2002年，我國房地產開發資金來源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產業投資的持續下降，我國有必要加大力度引進外資來提高房地產的投資。同時，外資金融機構進入我國市場將帶來先進的運作模式和管理方法，有助於金融體系的發展和完善，為吸引外資進入房地產金融市場提供了機會。
（四）推行融資租賃方式
融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目後可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以採用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產企業的資金問題，從而加速房地產業資金的迅速轉移和回收。
（五）完善個人消費融資體系
為了配合啟動住房消費，調動居民購房的積極性，活躍國內消費市場，就有必要完善和發展住宅消費個人融資體系。個人住房貸款是現在銀行最優良的貸款品種之一。但目前國內各專業銀行發放個人抵押貸款的額度只佔銀行房地產信貸部貸款額的6%，占貸款總額的不到1%（遠遠低於國際上20%～40%的水平）。個人消費貸款雖屬「零售」業務；金額數目不大，但其人數很多，所以銀行應擴大相關業務，推出更多的新項目，簡化程序來完善和發展住房信貸業務。公積金貸款是發展較成熟的項目，較受消費者歡迎，要積極推進住房公積金體系的建設。
總之，在現階段，房地產企業應建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段並用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創新融資工具，大力發展房地產信託業務，推行房地產證券化，構建房地產業多元化融資體系。同時，房地產業作為國民經濟的新增長點，政府應在制度和機制上給予足夠的保障，不斷健全規章制度和法規體系，為房地產融資市場的健康穩定發展提供良好的環境和政策支持。
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一、為什麼郵政儲蓄必須與郵政體制聯動改革
二、貨幣政策的實施必然影響到股票市場的走勢和發展
三、我國當代城市規劃的現狀及發展趨勢
四、我國商業銀行體制改革研究