貸款利率兩軌合一軌是哪兩軌

① 請問個人貸款需辦理LPR定價基準轉換後月供還款金額會改變嗎

會改變的。

存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。

從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

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個人貸款的相關要求規定：

1、金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。

2、如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

② 央行對房貸的最新政策是什麼

房貸新政策是什麼？

1、首套房是指買房者僅擁有一套住房，通常我國對於首套房的貸款要給予一定的優惠。2018年相關規定表明，目前我國首套房公積金貸款首付比例是20％，商業貸款首付比例是30％。而2套房首付款比例調整為不低於40％，即4成，2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

2、在公積金政策方面，根據現行公積金提取政策，買房的首付款是不能直接從公積金賬戶裡面提取的。必須先付首付款，再與開發商簽訂購房合同，首套房首付比例為20％；對於擁有一套
3、對於擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業性住房貸款，金融機構執行首套住房貸款政策。通常情況下房屋貸款可以貸到房屋評估價的70％，但是值得注意的是，房屋的評估價要比市場價要低一些。

房貸有什麼要求？

1、房屋貸款的基本要求是貸款人的年齡必須在18－60歲，而且借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲。同時申請人一定要具備家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。

2、買房子的時候，一般情況，首付30％，根據你的工資證明和你的年齡計算你的貸款年限和貸款額度。有經驗的購房者都知道，時間越長相對應的利息越高，因此正常情況下，貸款30年要比20年多還十幾二十萬。

3、因為考慮到貸款的還款風險，相關的部門都會要求購房人提供一部分首付，就是預先由個人支付一部分房款，以證明你有還款能力。如果在購房合同中約定，貸款辦理不下來可退款，則首付款可要回。具體要看合同中如何約定的。

③ 現在還提利率並軌嗎

現在也還是會提利率並軌的。
一、利率並軌會帶來什麼？
就目前而言，銀行存款基準利率與市場利率並存的利率兩軌現象，對社會化的利率調控和傳導都形成了一定的阻礙，人民銀行將進一步推動利率逐步「兩軌合一軌」，並軌的方向是基準利率軌往市場利率軌並，並軌的結果就是弱化直至取消存貸款資準的利率，從國際的經濟上面來看，利率市場化最直接的結果就是商業銀行失去利率管制時期的立場的保護，市場競爭加劇，導致存貸款的利差壓縮，迫使銀行尋求其他的業務收入，業務的趨向化多元，由於中國市場環境的不同，短時間內，銀行資產的配置結構也會有多元化，但是現在有的監控框架之下，信貸債券佔大頭的局面不會有很大的改變，也不會有很快的改變。
二、利率並軌的路徑
首先我們需要進一步明確貨幣市場基準利率，完善利率走廊基準以及貨幣政策調控機制，一般來說基準利率需要具備三個特徵，1、央行可以在強有力的控制或者是影響，2、可以影響其他所有的利率，並且變動會傳導給其他的利率。3、必須是一個市場化形成的，這樣一個利率不能是行政直接決定的利率，從國際經驗上來看，很多國家設定的基準利率雖都不相同，但為了銀行之間或者是銀行與銀行之間的資金融通的相關利率，其中以拆借利率為基準利率的多為融資結構均衡的國家，而間接融資為主的國家通常都傾向於選擇逆回率和再融資利率，一般這些利率都是我們央行可以考慮的選擇。
總而言之，從中國的推進利率市場化的實踐經驗來看，將資產端放在負債端之前，有利於穩定金融機構資產負債表，避免負債成本大幅波動，造成金融體系不穩定。

④ 央行一周兩提貨幣政策空間充足 房價上漲區域擴大

17日晚間，央行發布了《2019年第一季度中國貨幣政策執行報告》（下稱《報告》），解讀了中國經濟、貨幣政策等多個金融領域關鍵話題。貨幣政策往往被認為具有「牽一發而動全身」的效果，而這份最新的報告又釋放了什麼信號呢？
穩健的貨幣政策保持松緊適度
如何看待當下經濟發展的形勢？
《報告》表示，當前，中國經濟保持平穩發展的有利因素較多，三大攻堅戰進展良好，供給側結構性改革不斷深化，改革開放有力推進，經濟增長保持韌性，宏觀政策的效果逐步顯現。但世界經濟形勢仍然錯綜復雜，外部不確定性較多，我國發展長短期、內外部等因素變化帶來的風險挑戰增多，國內經濟仍存在下行壓力，內生增長動力還有待進一步增強。這些因素既有周期性的，但更多是結構性、體制性的，必須保持定力、增強耐力，勇於攻堅克難。
值得留意的是，《報告》提及，目前，貨幣政策應對空間充足，貨幣政策工具箱豐富，有能力應對各種內外部不確定性。
根據《報告》，下一階段，中國人民銀行將注重以供給側結構性改革的辦法穩需求，堅持結構性去杠桿，穩健的貨幣政策保持松緊適度，適時適度實施逆周期調節，根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調，注重保持貨幣信貸合理增長、優化信貸結構和防範金融風險之間的平衡。創新貨幣政策工具，發揮各部門的政策合力，從供需兩端共同夯實疏通貨幣政策傳導的微觀基礎。
此外，協調好本外幣政策，處理好內部均衡和外部均衡之間的平衡，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。深化金融供給側結構性改革，擴大對外開放，通過增加供給和競爭改善金融服務。在實施穩健貨幣政策、增強微觀主體活力和發揮資本市場功能之間形成三角良性循環，促進國民經濟整體良性循環。
金融業開放將繼續遵循三條原則
《報告》還介紹了中國金融開放取得的一系列積極成果。
根據《報告》，下一步，中國金融業開放將繼續遵循三條原則：一是准入前國民待遇和負面清單原則。二是金融業對外開放將與匯率形成機制改革和資本項目可兌換進程相互配合，共同推進。三是在開放的同時重視防範金融風險，使金融監管能力與金融開放度相匹配。
《報告》表示，中國人民銀行將堅定不移繼續推進金融業改革開放，繼續與有關部門加強軟環境建設，推動完善對外開放的配套政策支持，完善跨境資金交易和結算機制，提高境外投資者入市便利性，持續做好高水平對外開放工作，促進中國經濟增長和金融穩定。
一季度房地產貸款如何？
根據《報告》，總的來看，2019年第一季度，房價上漲區域有所擴大，全國商品房銷售面積、銷售額增速放緩，施工面積增速有所提高，新開工和竣工面積增速下降。房地產開發投資增長加快，房地產貸款增速繼續平穩回落。
房地產貸款方面，3月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額為40.5萬億元，同比增長18.7%，增速較上年末下降1.3個百分點。房地產貸款余額占各項貸款余額的28.5%。其中，個人住房貸款余額為26.97萬億元，同比增長17.5%，增速較上年末下降0.25個百分點；住房開發貸款余額為7.92萬億元，同比增長26.8%，增速較上年末下降5.1個百分點；地產開發貸款余額為1.4萬億元，同比下降3.2%，降幅較上年末擴大7.1個百分點。
記者關注到，中國人民銀行金融市場司副司長鄒瀾此前在4月份金融統計數據解讀媒體吹風會上表示，2019年，人民銀行還將繼續嚴格遵循「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，以及「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，堅持房地產金融政策的連續性、穩定性。
當時他介紹，具體有幾方面的重點：第一是配合實施好房地產市場平穩健康發展的長效機制；第二是按照「因城施政」的原則，落實好差別化住房信貸政策；第三是會同相關管理部門，繼續做好房地產市場資金管理的相關工作；第四是完善相關制度，加大對住房租賃市場的金融支持和規范，促進形成「租售並舉」的住房制度。
穩妥推進利率「兩軌合一軌」
《報告》還在專欄中談到了穩妥推進利率「兩軌合一軌」的思路和背景。
《報告》表示，當前利率市場化改革的一個核心問題是穩妥推進利率「兩軌合一軌」，理順資金價格決定機制。
所謂「利率兩軌」，指的是存貸款基準利率和市場化無風險利率並存。一方面，存貸款基準利率仍是我國存貸款市場利率定價的錨。雖然目前存貸款利率浮動的上下限已經放開，但央行仍繼續公布存貸款基準利率，作為金融機構利率定價的參考。其中，貸款基準利率一直作為金融機構內部測算貸款利率時的參考基準和對外報價、簽訂合同時的計價標尺。
另一方面，我國市場化無風險利率發展良好。目前市場上的質押式回購利率、國債收益率和公開市場操作利率等指標性利率，對金融機構利率定價的參考作用日益增強。
《報告》指出，「利率兩軌」的存在影響了貨幣政策的有效傳導。《政府工作報告》明確提出，要深化利率市場化改革，降低實際利率水平。目前銀行體系流動性合理充裕，貨幣市場利率穩定，貸款的實際利率受風險溢價影響較大。深化利率市場化改革，目前的重點是推動貸款利率「兩軌合一軌」，這有利於增強市場競爭，促使金融機構更准確地進行風險定價，降低風險溢價，並進一步疏通貨幣市場利率向貸款利率的傳導，促進降低小微企業融資成本。
《報告》表示，穩妥推進貸款利率「兩軌合一軌」，重點是要進一步培育市場化貸款定價機制。從國際經驗看，美國、日本、印度等經濟體都曾建立起類似貸款基礎利率（LPR）的報價機制，作為金融機構貸款利率定價的參考，在推動貸款利率市場化改革過程中發揮了重要作用。
借鑒國際經驗，2013年10月25日，我國的LPR集中報價和發布機制正式運行。LPR是由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心發布、由主要商業銀行根據市場供求等因素報出的優質客戶貸款利率，並由市場利率定價自律機制在人民銀行的指導下負責監督和管理。自正式運行以來，LPR的市場認可度和公信力逐步增強，已成為金融機構貸款利率定價的重要參考。
《報告》表示，下一階段，人民銀行將穩妥推進「兩軌合一軌」，深化利率市場化改革。在此過程中，繼續發揮好市場利率定價自律機製作用，維護存款市場競爭秩序，保持銀行負債端成本基本穩定，為降低企業融資成本創造有利條件。
新京報記者 宓迪 編輯 張瑞傑 校對 付春愔

⑤ 工商銀行30年5.88利率轉換LPR劃算嗎

LPR是浮動的，是否劃算具體需要看基準利率。

房貸同時符合以下三點，需要轉換：

1、在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；

2、參考貸款基準利率定價(比如「基準利率上浮10%」或「基準利率打7折」)；

3、浮動利率(比如利率在每年1月1日調整)。

注意，不包括公積金個人住房貸款。

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注意事項：

自央行發布改革完善LPR形成機制之後，接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，央行推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

「為促進貸款利率『兩軌合一軌』，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，央行完善LPR形成機制，並明確後續新增貸款參考LPR定價，存量貸款逐步調整參考LPR定價。

⑥ 3月起房貸開始「換錨」 換成LPR利率會降嗎

「我是2016年做的房貸，當時是基準利率打八五折，利率4.165%。這次調整，我的月供是不是要增加了？」市民周女士向新京報記者表示。

日前，央行宣布，自2020年3月起房貸開始「換錨」。新京報記者咨詢了工、農、中、建四家國有行以及招商、光大、華夏等股份行，多分支行信貸經理表示還未接到具體執行通知，確定後會和用戶聯系。有員工介紹，LPR（貸款市場報價利率）可向下減點，比如最近一次報價是4.8%，若用戶之前申請利率是4.165%，可向下減0.635個百分點。以後LPR繼續下調，利率也按照0.635個百分點的價差繼續下行。而固定利率也是銀行直接制定給個人的，可以延續前期利率。

業界稱轉換時點內會平穩過渡，中長期看，新政策有更大機會享受利率紅利。1月1日，央行宣布降准，專家認為，降准會帶動LPR下調，進一步影響房貸利率下降。

存量房貸利率短期內會平穩過渡，此前折扣利率可延續

周女士2016年在京郊購房，申請了一家國有行180萬的貸款，當時利率是基準利率的八五折，即4.165%。此次央行政策發布後，她表示擔憂，「房貸利率可能下降，可現在銀行房貸利率都是上浮的，我的月供是不是要增加？」

據央行公告，自3月1日起，重新調整存量房貸利率，存量浮動利率貸款客戶可以有兩個選擇，一種是轉換為固定利率，一種是LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。原則上轉換工作應於2020年8月31日前完成。

新京報記者咨詢了解到，目前銀行房貸執行的主流利率，是首套房在基準利率上上浮10%、二套房上浮20%，即首套5.39%、二套5.88%。多家銀行都還未接到轉換利率如何執行的通知。「文件是上周末發的，還沒下達那麼快。而且前兩天是年終決算，確認後貸款行會和用戶聯系。」多位銀行員工稱。

不過，一位國有行員工告訴記者，借款人不用擔心利率上行。按央行給出的方案：一是固定利率，如果用戶獲得的是有折扣的利率，那轉換時銀行還可以直接延續前期利率。一是LPR加減點，央行明確了加點可為負值，也就是說可以在LPR基礎上向下做減法。

按照最新一次2019年12月的報價，房貸掛鉤的5年期以上LPR為4.8%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對新京報記者分析稱，如果用戶之前申請利率是4.165%，那麼明年3月重新調整的時候，可以向下減0.635個百分點，這個點差定好就不會變了。

整體看來，存量房貸利率短期內會平穩過渡，不會有大的變化。央行在公告中明確，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。受訪銀行員工稱，明年3月集中實行，銀行有自主調節空間，兩種方案就算有差別，短期來看也不會特別大，銀行會保證房貸利率平穩過渡。

招商銀行總行資產負債管理部總經理彭家文表示，本次公告明確存量商業性個人住房貸款按照「等幅轉換」的原則轉換，確保個人住房貸款在轉換時點的利率水平保持不變，同時在3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，便於客戶理解，也便於商業銀行推動利率轉換工作。

一位股份行員工還提醒，用戶應該看一下前期簽訂的貸款合同，此次可「換錨」的是2020年1月1日之前發放且未按照LPR方式定價的、簽訂了浮動利率的存量貸款客戶，如果一開始就選擇了固定利率，此次就不涉及「換錨」。公積金個人住房貸款客戶也不在范圍內。

貸款用戶可隨行就市，提前還款影響不大

從中長期看，不少業內人士認為「LPR加減點」方案有更大機會享受利率紅利。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱，對於用戶來說，固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣可在利率上行時避免成本上升。以LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。就當前利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。

「選擇固定利率的話，想要利率降低只能等央行降息，上一次降息還是在2015年。而選擇LPR基準上加減點，LPR每月就報價一次，雖然不可能連續幾個月都下調，不過大的趨勢肯定是下行。」一位受訪銀行人士說道，並同時建議關注2020年3月全國兩會對房地產政策的定調。

影響LPR的一個因素在於銀行資金成本。1月1日央行宣布降准0.5個百分點，進一步推動銀行資金成本下行。中國民生銀行首席研究員溫彬預計，1月20日新一期LPR報價均會小幅下降5個基點，1年期LPR降至4.1%，5年期以上LPR降至4.75%。

嚴躍進表示，在貨幣金融環境有進一步寬松的預測情況下，2020年LPR基礎利率也有進一步下調的可能，這會對房貸利率等產生較為積極的影響。這也意味著2020年的房貸利率和房貸成本有進一步降低的可能，最終惠及購房者。隨著存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR的改革推進，預計後續無論是存量貸款還是增量貸款，都將享受到房貸壓力減少的改革利好。

市民王先生告訴新京報記者，現在是「買方市場」，主動權在買方手裡，南四環70多平米的房子價格200多萬，還能砍價。如果確定換房，他打算提前將現有住房的貸款還清。

「按照國人的傳統，大部分都縮短還款周期。」中原地產首席分析師張大偉告訴新京報記者，提前還款都是有閑置資金，如果有其他收益更高的投資渠道，提前還款就不合適，如果沒有投資渠道則提前還合適。

若從中長期LPR下降帶動房貸利率下行的角度，是否提前還款也不合適？業內人士認為，整體影響不大。以2019年唯一一次5年期以上LPR下調計算，下行前後利差5個基點，若貸款100萬、以30年期等額本息方式還款，月供將減少31元，30年可少還貸款約11160元。

■ 焦點

2019年LPR利率改革經歷「三部曲」 利率市場化再進一步

業內人士表示，此次政策的意義更多在於利率市場化再進一步。

根據易居房地產研究院的報告，2019年LPR利率改革經歷了「三部曲」，分別是8月17日央行宣布5年期LPR利率形成，11月20日5年期以上LPR首次「降息」，以及本次存量貸款改革。

央行在公告中透露，央行8月發布改革完善LPR形成機制後，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。「但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。」央行稱。

建行有關部門負責人表示，LPR改革按照「先增量試點、後存量並軌」的路徑穩步推進，充分考慮了銀行經營現狀和維護客戶關系的需要，給銀行和客戶預留了充分的准備期。央行推動存量貸款定價基準轉換，是貸款利率「兩軌合一軌」工作的重要一步，也是利率市場化改革的關鍵一環。存量貸款按照LPR定價， LPR引導融資成本下行的有效性將進一步增強，將會帶動整個社會融資成本出現明顯下行，有助於「穩增長」。

該負責人還表示，目前看，存量改革對銀行的影響可控，從長遠來看，改革有利於提高銀行自主定價能力，為銀行業長期健康發展奠定了良好的基礎。銀行是降低實體經濟融資成本傳導機制中非常重要的一環，將繼續發揮好為實體經濟提供融資的關鍵作用。

本版采寫/新京報記者 程維妙

⑦ lpr加一百五十七bp什麼意思

lpr加一百五十七bp指的是利率的計算是當前的LPR利率加上157的加點，轉換為LPR加點浮動利率時，加點數值等於原合同當前的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值，也就是：加點數值=客戶現在的利率水平-2019年12月發布的LPR。

此外，加點數值可為負值，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。原合同借款期限在五年及以下的，參考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，參考五年期以上LPR。

(7)貸款利率兩軌合一軌是哪兩軌擴展閱讀：

自央行發布改革完善LPR形成機制之後，接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，央行推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

為促進貸款利率兩軌合一軌，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，央行完善LPR形成機制，並明確後續新增貸款參考LPR定價，存量貸款逐步調整參考LPR定價。

⑧ 如何理解利率市場化以及它的必要性

利率市場化 ：是指金融機構在貨幣市場經營融資的利率水平由市場供求來決定,它包括利率決定、利率傳導、利率結構和利率管理的市場化。實際上就是將利率的決策權交給金融機構，由金融機構自己根據資金狀況和對金融市場動向的判斷來自主調節利率水平，最終形成以中央銀行基準利率為基礎，以貨幣市場利率為中介，由市場供求決定金融結構存貸款利率的市場利率體系和利率形成機制。
利率市場化的必要性
利率市場化後，市場化的經濟主體有可能會通過高利率的方式跟國有企業爭奪資金，改變民營中小企業在資金層面受到的擠壓，對民營經濟來說這是好事，因為相比月息5%-6%的高利貸，還是要低很多的，民營經濟融資成本從年利率60%-70%，下降到哪怕是12%-15%，對於民企來說是一個很大的進步。利率市場化最大的阻力不是來源於金融部門，而是來自低效率的使用資金的部門，包括國有企業和地方政府。容易拿到錢的國企往往不缺錢，而缺錢的企業則不容易拿到錢，尤其是對中國經濟下一輪發展可能更為重要的新型中小型企業不容易拿到錢。正規的銀行體系無法滿足這些中小企業的融資問題，催生了影子銀行的發展，但它們沒有受到正規監管，又存在很大系統性風險。利率市場化會給中國長期利率帶來上行風險，且提高企業市場融資的可獲得性，這將降低高信譽企業的融資成本，並且對原先僅能通過不受監管的「影子銀行」進行市場融資的企業而言，將減少額外溢價。

⑨ 存量房貸掛鉤LPR 未來利率怎麼走

存量房貸利率迎來新變化。據央行官方微信3月1日消息顯示，存量浮動利率貸款定價基準轉換自2020年3月1日如期啟動，目前主要銀行已完成相關准備工作。根據規定，2020年1月1日前簽訂商業房貸合同的客戶可以將房貸利率選擇轉換為貸款市場報價利率（LPR）加點形成的浮動利率，或者固定利率。分析人士指出，在當前LPR存下行區間的情況下，建議房貸客戶選擇LPR定價方式，但這並不意味著房貸利率就此下降，還要看利率的長期走勢。

貸款利率轉換工作正式啟動

3月1日，包括房貸利率在內的存量浮動利率貸款定價基準轉換工作正式啟動。央行在官方微信公眾號上發布消息稱，目前，主要銀行已完成相關准備工作，並通過其官方網站、微信公眾號等渠道發布了公告，貸款客戶可根據承貸銀行公告，與銀行協商辦理存量浮動利率貸款定價基準轉換。

2月29日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行、光大銀行、民生銀行、興業銀行、浦發銀行等多家銀行發布公告，介紹定價基準轉換的具體實施細則。為了讓客戶更直觀地了解轉換規則，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等多家銀行還發布了詳細圖解內容。

根據各家銀行公告，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同尚未發放的，參考央行基準利率定價的個人浮動利率住房貸款，均需進行轉換。固定利率貸款、公積金個人住房貸款、逾期貸款(整筆逾期)、不良貸款不在此次轉換范圍內。如果購房者的住房貸款是組合貸款，其中商業性個人住房貸款按照相關規定進行切換，公積金貸款仍按原合同執行。此外，借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉換。

由於特殊時期，為減少人員聚集，銀行建議客戶通過手機銀行、網上銀行等線上渠道辦理業務。如果無法通過線上渠道自助辦理的，可以通過網點櫃台或者智能櫃員機辦理。據不完全統計，目前中國銀行、建設銀行、招商銀行、廣發銀行等只能通過線上渠道辦理，暫未開通線下受理。

值得一提的是，每家銀行的具體轉換時間並不相同。其中，國有六大行均表示，從3月1日開始受理，至8月31日結束。股份制銀行相對延後，華夏銀行從3月底逐步開放轉換工作，招商銀行、興業銀行、廣發銀行等將從4月開展轉換工作，光大銀行將於7月21日進行個人存量浮動利率住房貸款定價基準批量轉換。

兩類定價模式有何不同

根據央行規定，存量浮動利率貸款定價基準轉換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，一種是轉換為固定利率。需要注意的是，只有一次選擇轉換方式的機會，轉換之後不能再次轉換。因此，選擇哪種轉換方式以及LPR定價方式如何計算利率，成為購房者最為關心的問題。

對於參考LPR定價房貸利率的計算思路，按照「等價轉換」原則，用現有利率水平倒算出加點數值，將「基準利率上下浮」（做乘法）轉換為「LPR加點」（做加法）。轉換為固定利率的計算思路上，轉換後的利率水平等於原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩餘期限內固定不變。

根據各家銀行公告，轉換為LPR加點浮動利率時，加點數值等於原合同當前的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值，也就是：加點數值=客戶現在的利率水平-2019年12月發布的LPR。此外，加點數值可為負值，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。原合同借款期限在五年及以下的，參考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，參考五年期以上LPR。

值得關注的是，參考LPR定價的轉換方式需重新約定重定價周期（一般為一年）和重定價日。假定重定價周期為一年，重定價日為次年的1月1日，也就是說2021年1月1日的房貸利率將根據2020年12月相應期限LPR加點計算，且這一利率在2021年保持不變，直到2022年1月1日再重新計算新一年的利率水平，依次類推。

舉例來看，假設A客戶有一筆房貸，剩餘還款期限為十年，原定價水平為基準利率上浮10%，當前執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。如果轉換為固定利率，在2020-2030年期間的利率均為5.39%。

如果轉換為LPR加點形成的浮動利率，由於貸款合同期限在五年以上，參考2019年12月發布的五年期以上LPR數值，即4.8%，A客戶的加點數值也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%，即59個基點）。也就是說在之後的還款時間內，A客戶的房貸利率=上年12月LPR+0.59%。根據公式計算，2020年房貸利率仍為5.39%，與轉換為固定利率一樣。

今年2月LPR報價五年期以上為4.75%，假定在今年12月，LPR報價繼續下行至4.7%，那麼A客戶2021年的房貸利率為4.7%+0.59%=5.29%，相較轉換為固定利率下降0.1個百分點。如果後續LPR繼續下降，房貸利率也會相應降低。

綜合來看，選擇哪種轉換方式，取決於LPR的未來走勢。如果LPR後續呈現總體下降格局，選擇參考LPR加點的定價方式更為優惠。分析人士預測，在當前降低實體經濟融資成本的背景下，LPR仍存下行空間，建議房貸客戶選擇轉換為LPR定價方式。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，利率是有周期的，會根據經濟周期的變化出現波動。目前LPR處於下行時期，選擇LPR定價方式會減少房貸成本；但是一旦經濟處於上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現上調。因此選擇參考LPR定價方式，存在利率風險。從現階段來看，他建議選擇LPR加點方式，如果後續LPR出現回升，客戶可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，實際利率大趨勢是下行的，選擇LPR加點浮動利率的方式可能有利於購房者。

基準轉換不意味利率降低

過去，房貸利率是參考央行基準利率，以打折或者上浮多少百分點的方式計算。去年8月，央行改革LPR形成機制，明確參考LPR確定貸款利率，這意味著未來的貸款利率將以LPR加點方式形成。

2019年12月，央行發布公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，也可轉換為固定利率，轉換工作原則上應於2020年8月31日前完成。

央行有關負責人彼時表示，自央行發布改革完善LPR形成機制之後，接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，央行推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

「為促進貸款利率『兩軌合一軌』，提高利率傳導效率，推動降低實體經濟融資成本，央行完善LPR形成機制，並明確後續新增貸款參考LPR定價，存量貸款逐步調整參考LPR定價。」中國養老金融50人論壇特邀研究員婁飛鵬指出，目前銀行業開始進行的房貸利率轉換，正是按照央行的改革思路完善利率定價機制，推動利率市場化改革，實現利率「兩軌合一軌」的重要方式。

分析人士指出，房貸利率轉換工作只是定價方式的轉變，並不意味著房貸利率就此降低。央行副行長劉國強近日表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。房住不炒仍然是當前房地產調控政策的主導方向，央行貨幣政策執行報告也強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。

中原地產首席分析師張大偉在接受北京商報記者采訪時指出，對於存量房貸來說，2020年只是轉化計價方式，利率保持不變。2021年可能享受到轉化後的降息，但幅度相對有限，所以對於大部分存量貸款來說，影響非常小。同時，在房住不炒下，市場平穩是主流，房貸利率波動不會大。

嚴躍進也認為，就今年而言，利率還會繼續下調，房貸利率會有所下降。但是，這並不能說明以後的房貸利率一直是下行的，如果後續房地產市場火熱，利率也有可能上調。

值得注意的是，除了個人住房貸款外，此次需要轉換的還包括個人消費經營類貸款、個人商用房貸款、對公貸款等。多家銀行表示，對公貸款定價基準轉換採取線下辦理方式，貸款經辦行客戶經理將與客戶聯系，協商辦理相關轉換事宜。