非成套住宅貸款利率

1. 銀行以物抵債後還應汁算貸款利息嗎

第一章總則
第三條銀行債權應當首先考慮以貨幣形式受償，從嚴控制以物抵債。債務人無貨幣清償能力時，應當以拍賣、變賣抵押、質押財產或者其他財產所得清償銀行債務。財產暫時難以變現並符合本管理辦法規定的，可以辦理以物抵債。
第四條以物抵債工作，應當注意社會影響，維護社會安定團結。
第五條各級行有關部門應當合理商定抵債財產價格，妥善保管和處置抵債財產，加強對以物抵債工作的管理，促進抵債物品保值增值，盡量減少信貸資產損失。
第六條以物抵債基於法院、仲裁機構的生效法律文書或當事人雙方的約定發生。主要有以下幾種情形：
（一）在破產還債程序中，破產清算組以破產企業的非貨幣財產折價償還銀行債務，並經人民法院裁定認可。
（二）在破產還債程序中，破產企業與債權人會議達成協議，以企業的非貨幣財產償還銀行債務，並經人民法院認可並發布公告，中止破產還債程序。
（三）在企業破產還債程序以外，根據人民法院或仲裁機構的生效法律文書以債務人的非貨幣財產折價償還銀行債務。
（四）債務人和債權銀行簽訂協議，以債務人的非貨幣財產折價償還銀行債務。
第七條各級行信貸管理部門負責各自轄內以物抵債工作的管理，履行規劃、審批、協調和監督等職責。
各級行信用發放部門負責辦理以物抵債具體事務，如與債務人簽訂抵債協議，接收、保管和處置抵債物品，以及向信貸管理部門報送各種材料和數據。
同級行有兩個以上的信用發放部門向同一債務人提供信用的，可以由其中一個部門牽頭、其他部門協助，共同辦理以物抵債。
第八條以物抵債業務規模較大的分（支）行，可以成立專門機構，專司抵債財產的保管和處置。成立專門機構的，本辦法關於信用發放部門保管和處置抵債財產的規定適用於該專門機構。
第二章以物抵債的范圍
第九條銀行採取各種有效手段清收後仍然未能以貨幣形式受償的債務，方可接受以物抵債。但根據法院或仲裁機構的生效法律文書辦理以物抵債的，不受本條限制。
第十條抵償債務的財產應當是歸債務人所有或者債務人依法享有處分權、並且具有較強流通變現能力的財產。主要包括以下幾類：
（一）有價證券，如匯票、本票、支票、提單、股票和債券等；
（二）房屋或者其他地上建築物；
（三）剩餘使用年限在20年以上的國有土地使用權；
（四）交通運輸工具；
（五）生產設備和辦公設備；
（六）原材料和產成品；
（七）其他具有較強變現能力的財產等。
第十一條銀行不得接受下列財產用於抵償債務，但根據人民法院和仲裁機構生效法律文書辦理的除外：
（一）基於抵債財產發生的各種欠繳稅收和費用已經接近、等於或者超過該財產價值的；
（二）所有權、使用權不明或者有爭議的；
（三）財產已經先於我行抵押或質押給第三人的；
（四）依法被查封、扣押、監管的財產；
（五）債務人公益性質的職工住宅等生活設施、教育設施和醫療衛生設施；
（六）其他無法或長期難以變現的財產。
集體土地使用權一般不單獨用於抵償銀行債務；但以集體土地之上的房屋抵債的，房屋佔用范圍內的集體土地使用權應當一並抵償債務。
第三章抵債金額的確定
第十二條抵債金額，是指抵債財產折價抵償銀行債權的數額。
第十三條根據法院和仲裁機構的生效法律文書辦理的以物抵債，確定抵債金額的依據是該生效法律文書。
第十四條債務人和銀行約定以物抵債的，抵債金額由雙方協商確定。
第十五條在與債務人協商抵債金額以前，應當對影響抵債財產價值的各種因素進行調查分析。尤其要注意基於抵債財產發生的各種稅收和費用是否已經按期交納。
以不動產、機器設備和交通運輸工具抵債的，應當由具有法定資格的資產評估機構進行評估。以評估價值為底價，與債務人協商確定該不動產或機器設備的抵債金額。
第四章以物抵債的審批
第十六條抵債財產為足值、有效的存款單、國庫券、國家債券、金融債券、銀行本票和銀行承兌匯票等有價證券的，不需報批。
根據法院和仲裁機構生效法律文書辦理的以物抵債，不需報批。
上述兩款規定情形以外辦理的以物抵債，一律按照本章後列條款規定報批。
第十七條單個債務人以物抵債的抵債金額為3000萬元以上的，報總行審查批准。
各級分行以物抵債的審批許可權由各省級分行根據轄內實際情況作出規定。但是，單個債務人以物抵債的抵債金額在1500萬元以上的，必須報省級分行審查批准。
縣和縣級市支行辦理以物抵債，必須報上級行批准後實施，不得自行決定。
第十八條各級分行辦理的以物抵債，由信用發放部門報本行信貸管理部門審查，信貸管理部門審查同意後報請本行行長核准。超出本行許可權的，還須逐級上報至有審批權的上級行審查批准。
總行本部辦理的以物抵債，不分抵債金額大小，一律由信用發放部門報信貸管理部門審查，信貸管理部門審查同意後報請總行行長核准。
第十九條信用發放部門向信貸管理部門、各級分行向上級行申請批准辦理以物抵債時，應當報送以下材料：
（一）申請報告。申請報告應當包括以下內容：
1.債務人經營狀況；
2.擔保人經營狀況；
3.貸款本息余額及質量狀況；
4.申請以物抵債的主要理由；
5.以物抵債計劃及其合法性、合理性和可行性；
6.抵債財產的構成、質量狀況、權利歸屬、估價、變現能力以及變現計劃；
7.抵債財產的保管計劃。
（二）以物抵債申請表。
（三）債務人上一年經過審計的年度資產負債表、損益表和利潤分配表；債務人最近一期經過審計的資產負債表和損益表。
（四）以物抵債協議。
已經對抵債財產進行評估的，還須報送資產評估報告。
第二十條審查部門應當著重審查以物抵債的必要性、抵債金額的合理性以及抵債財產變現的可能性。
第五章抵債財產的收取
第二十一條辦理以物抵債，須由債務人和債權銀行簽訂以物抵債協議，但依法院和仲裁機構的生效法律文書辦理的以物抵債除外。
第二十二條以物抵債協議應當載明以下內容：
（一）抵債財產的種類、數量、規格等，不動產還須說明財產的位置；
（二）抵債金額；
（三）抵債財產的交付時間、地點和方式；
（四）產權證書的交付、各項登記手續的辦理以及相關費用的支付；
（五）違約責任；
（六）其他必要條款。
第二十三條與債務人簽訂以物抵債協議後，要根據協議的規定，及時收取抵債財產以及相關的產權證書。
第二十四條抵債財產為不動產、車輛等經過登記轉讓方能生效的，必須依照有關規定辦理登記過戶手續。
抵債財產為國有企業關鍵設備、成套設備、重要建築物等需要經過有關政府機關批准方能轉讓的，必須事先按照有關規定報批。
第六章抵債財產的保管和使用
第二十五條信用發放部門收取抵債財產後應負責妥善保管。
信用發放部門可以委託行內或行外的機構、部門進行保管。有價證券和貴重物品，應委託出納部門保管。
委託保管的，應簽定委託保管協議。
第二十六條信用發放部門應當建立抵債財產的保管檔案，詳細記載債務人名稱、抵債財產的名稱、種類、規格、數量、抵債金額、收取時間、存放地點、入賬情況以及處置情況等，並將辦理以物抵債過程中製作或者收到的各種憑證、協議以及其他文件作為附件，與保管檔案一並保存。
保管檔案由信用發放部門負責妥善保存。
第二十七條信用發放部門應當為每一項抵債財產建立保管卡片，記載債務人名稱、抵債財產的名稱、種類、規格、數量、收取時間、抵債金額以及入賬情況等。
保管卡片與抵債財產不得分離，由抵債財產的實際保管人持有。抵債財產轉移保管時，保管卡片相應移交新的保管人。抵債財產處置入賬後，保管卡片作為保管檔案的附件由信用發放部門保存。
第二十八條信用發放部門應定期對抵債財產進行檢查，核對保管檔案、保管卡片和賬務記載是否一致，並根據信貸管理部門的要求隨時報送抵債財產的有關情況。
第二十九條信用發放部門應當視具體情況決定是否為抵債財產辦理相關保險。
第三十條抵債財產不得擅自使用。抵債財產按照中國銀行固定資產管理的有關規定報批後轉入本行固定資產科目的，可以使用。

2. 70年產權的單身公寓,與普通住房有區別嗎

一、70年產權的公寓和住宅本質區別在於小區布局和房屋結構，在使用過程中，會有部分因素的不同，需按照個人訴求去辨別。

如果購房者對這些因素沒有要求，那70年產權的公寓和70年產權的住宅是沒有什麼差別的。年限有長短住宅是指專供居住的房屋，包括了別墅、公寓或是宿舍。

傳統意義上的公寓分為兩種：經營性公寓、公益性公寓。市面上正常看到的寫字樓、酒店式公寓等都屬於經營性公寓。一般的公寓概念深入人心，市民的第一反應都是年限較短的物業，其實經營性公寓裡麵包括商業公寓和居住公寓。

就居住公寓來說，相對於普通住宅其面積會比較小，適合的群體也不一樣，因為總房款會相對較低，所以受眾會偏向剛就業的大學生或者居住過渡者。

公寓的戶型同普通住宅也有比較明顯的區別，比較常見的公寓戶型很難做到南北通透，並且常常沒有陽台，甚至是全封閉幕牆外立面，沒有可打開式窗戶。

二、產權的年限問題，其實公寓和住宅在產權年限方面，性質是一樣的，70年產權的公寓和70年產權的住宅，都具備70年的使用年限，不會因為類型不同而縮水。

市民可通過公寓的國土使用年限進行簡單的判斷，如國土使用年限為70年，一般情況下，該公寓就是居住公寓。但是商務公寓來說則不在國家限購的范圍內，而且商務公寓的首付比例是50%，從這兩點上就可以很明確的看出居住公寓和商務公寓的差別。

三、居住成本有所不同。一般公寓都是精裝修交付，物業標准會高於住宅的標准，因此物業費也會比普通住宅來得高。此外，由於公寓沒有陽台，建築面積就沒有贈送空間，所以公寓的得房率常常比較低。

在使用過程中，不難發現，公寓普遍都是在市中心，而且都以小戶型精裝修出現，著重是便利。公寓更講究舒適性，功能的完備性，服務以及結構的合理性。

四、落戶、交易、水電費標準的區別在購買公寓時，商業公寓和住宅會遇到幾大關鍵要素的區別，這個時候，需要辨別清楚。

也就是說，這兩種房子的本質區別在於他們的「出身」，如果這個70年產權的居住用房不能滿足國家對於住宅的要求，那麼這個房子只能稱之為「居住公寓」，所以在考慮過產證、水電費上的問題後，這兩種不同叫法的房子，對於業主來說，是同樣的。

拓展資料：

單身公寓（Singleapartment），又稱白領公寓，是一種過渡型住宅產品，是住宅的一種，一般平均在25平方米-45平方米左右/套，總價在30萬元-40萬元左右，其結構上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛。單身公寓走俏大中城市的原因一方面取決於市場的需求。年輕白領逐漸增多，這部分人群收入較高，但由於處在創業階段，還沒有足夠的經濟實力購買大套住宅，單身公寓面積小、總價位低，交通較為便利，而且由開發商統一裝修，對上班族來說非常方便。

參考鏈接：單身公寓

3. 怎麼辦理公積金貸款哪辦理好啊

一、貸款對象和條件
1、具有完全民事行為能力。
2、按月足額繳存1年以上的在職職工。全日制畢業研究生和轉業軍人在開戶正常繳存住房公積金後即可申請貸款。
3、貸款申請人是購買、建造、翻建、大修住房的產權人，且購、建房時間在24個月內，按規定比例交納首付款，購房合同已備案或自建房主體建造一層以上。以共有房產申請貸款的，其房屋共有權人限借款人配偶或父母子女。
4、職業和收入穩定，有償還貸款本息的能力。每月還款額（含其他債務）不超過家庭可支配收入的50%，家庭月收入扣除月還貸支出，不低於本市最低生活保障標准。
5、個人信用狀況良好。
6、同意提供中心認可的貸款擔保並信守貸款合同條款的約定。
有下列情形之一的，不予貸款：
1、申請人住房公積金欠繳3個月（含）以上。
2、申請人及配偶有尚未結清的住房公積金貸款（含婚前）。
3、有尚未還清的數額較大、可能影響公積金貸款償還能力的其他債務。
4、申請人及配偶已為他人提供住房公積金貸款擔保，且被擔保貸款未結清的。
5、購買商業用（住）房、別墅、多層聯體別墅、套型建築面積＞180 m²住房、非成套住宅及投資性住房等情形。
6、購買套內面積>90 m²住房已提取住房公積金未滿1年時間的。
7、個人信用不良：①顯示累計逾期期數達到14期（含）以上。②在13期（含）以內借款人或配偶的個人信用報告和銀行還貸流水記錄顯示有連續90天（三期）或累計6期以上（含6期）無還貸記錄。③信用卡透支逾期額在2萬元以上（含2萬元）且連續逾期6期以上（含6期）或累計逾期14期以上（含14期）。
8、不符合貸款政策規定的其它情況。
二、貸款額度、期限和利率
貸款最高限額為40萬元。貸款額≤購房價款－已付房款（已提取額）。首次公積金貸款（含未使用過商業銀行住房貸款的）購買≤90 m²住房貸款≤房款80%，≤公積金月繳額的1：800；購買＞90m²住房貸款≤房款70%，≤公積金月繳額的1：500。二次公積金貸款（含已使用過商業銀行住房貸款首次公積金貸款的）≤房款50%，≤公積金月繳額的1：500。
貸款最長年限為30年，且借款人現有年齡加上借款年限不超過法定退休年齡（男60歲，女55歲）。
貸款利率按中國人民銀行的規定執行。目前執行的貸款利率為5年（含）以下月利率3.70833‰，5年以上月利率4.08333‰；二次貸款利率是首次貸款同期利率的1.1倍。已發放的貸款如遇利率調整，於次年1月1日起按新的利率執行。
為提高個人住房公積金貸款辦事效率，提升服務質量，在借款申請人符合住房公積金貸款條件以及貸款所需資料齊全的情況下，貸款辦結時間共為16個工作日，具體辦事時限作如下公示：
一、貸款申請審核、受理：1個工作日（公積金中心）
二、貸款資料和信息錄入：1個工作日（公積金中心）
三、貸款情況調查：3個工作日（公積金中心）
四、貸款審批：2個工作日（公積金中心）
五、合同簽訂：2個工作日（公積金中心1 個工作日，銀行1個工作日）
六、貸款擔保、預告登記、抵押預告登記：6個工作日（以現房抵押的，抵押辦理時間以抵押人提交他項權證為准）（擔保公司或房產局）
七、貸款發放：1個工作日（銀行）

4. 住房貸款利率比普通貸款利率低嗎

一般住房貸款利率都是低於普通貸款的，就目前而言，住房貸款年利率在4%-6%左右，普通商業貸款年利率在10%左右。
辦理住房貸款的條件如下：
1、年齡為18-65周歲的自然人；
2、具有有效身份證；
3、徵信良好，無不良記錄；
4、有穩定的職業和穩定的收入；
5、有所購住房的商品房銷售合同或意向書；
6、具有支付所購房屋首期購房款能力；
7、在銀行開設個人結算賬戶以及具有有效的擔保；
8、銀行規定的其他條件。
辦理住房貸款需要准備的資料：
1、借款人和配偶的身份證原件及復印件；
2、借款人夫妻雙方戶口本原件及復印件；
3、婚姻狀況證明；
4、購房協議書正本；
5、房價30%或以上預付款收據原件及復印件；
6、收入證明；
7、銀行流水；
8、學歷證明；
9、銀行存單；
10、其他財力證明；
11、開發商的收款帳號；
12、銀行規定的其他材料。
辦理住房貸款的流程：
1、選擇房產；
2、確認開發商建設的房產是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得；
3、辦理按揭貸款申請；
4、簽訂購房合同。經審查確認購房者符合按揭貸款的條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書；
5、購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》；
6、簽訂樓宇按揭合同。明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務；
7、辦理抵押登記、保險。在通常情況下，由於按揭貸款期間相對較長，銀行為防範貸款風險，要求購房者申請人壽、財產保險；
8、開立專門還款賬戶；
9、並辦理相關手續後，一次性將該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管賬戶，作為購房者的購房款；
10、借款人按合同規定定期還款。

5. 非成套住宅可以貸款嗎利率是多少

各地銀行政策不一樣的。如果可以貸款就是和普通商品房一樣的！

6. 徐州市房屋怎麼估價

《徐州市城市房屋拆遷估價技術規則》

第一章總則
第一條 為規范城市房屋拆遷估價技術行為，維護拆遷當事人的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號令）、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《徐州市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府第78號令）、《房地產估價規范（GB/T50291-1999）》和《城鎮土地估價規程(GB/T18508-2001)》等有關規定，結合我市實際，制定本規則。
第二條 本市城市規劃區內國有土地上房屋拆遷估價適用本規則。
本規則所稱城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。
第三條 採用本規則，估價目的統一表述為「為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格」。�
第四條 城市房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，估價對象為具有合法產權的被拆遷房屋及其合法國有土地使用權的價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾物和其他附屬物的補償金額。
第五條 房屋拆遷估價的價值標准為公開市場價值，即不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第六條 估價機構應根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素進行評估。委託拆遷估價時，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和面積。
第七條 房屋拆遷估價的估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。
第八條 拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。
實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，並在估價報告中作出相應說明。
第九條 房屋拆遷估價首選市場比較法。不具備採用市場比較法條件的，可採用其他估價方法進行估價，並在估價報告中充分說明原因。
第二章估價程序 ��
第十條 拆遷人委託估價時，應當向估價機構提供以下資料：
（一）估價委託書；
（二）房屋拆遷許可證；
（三）估價對象的房屋所有權證、國有土地使用證以及臨時建築批准資料（如被拆遷人持有但拒絕提供的，由拆遷人調檔，房產、國土、規劃等部門應予以配合）；
（四）拆遷房屋的建築結構、用途、附屬設施等情況一覽表
（五）其他有關資料。
第十一條 估價機構受理估價委託後，應在受理之日起3日內向房屋拆遷管理部門備案。
第十二條 拆遷人、被拆遷人應在估價資料提供、現場查勘等方面給予估價機構配合。拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他後果的，應當承擔相應責任。
第十三條 估價機構應根據估價委託書及相關法律、法規、技術規范等要求，選定估價技術路線，搜集證據，確定相關參數，進行數據測算，並在約定的時間內提交估價報告。
估價結果的公示、解釋等事項按省條例規定執行。
第十四條 估價報告書及有關資料由估價機構自行歸檔備查，並向房產部門備案。
第三章 估價方法 ��
第十五條 採用市場比較法估價的，可採用以下三種方式進行評估：
（一） 可比實例直接修正方式
可比實例直接修正方式是按《房地產估價規范》要求的步驟直接測得各被拆遷房屋市場價格的方式。
（二） 標准樣本價格修正方式
標准樣本價格修正方式是首先選取「標准樣本房屋」，用可比實例直接修正方式評估出「標准樣本房屋」的單價作為樣本價格，再把樣本價格修正為各被拆遷房屋的評估價格的方式。
（三） 區位價修正方式
區位價修正方式是依據市場比較法的基本原理，通過修正被拆遷房屋所在區位普通商品房的市場價得出被拆遷房屋評估價格的方式。
第十六條 可比實例直接修正方式的操作步驟：
1、 搜集交易實例；
2、 選取可比實例；
3、 建立價格可比基礎；
4、 進行交易情況修正；
5、 進行交易日期修正；
6、 進行區域因素修正；
7、 進行個別因素修正；
8、 求出比准價格。
第十七條 選取的可比實例應符合下列要求：
（ 1 ）可比實例應選擇與評估對象所處的拆遷區位相同的房屋；
（ 2 ）可比實例應選擇與評估對象相類似房屋，包括用途相同、建築結構相同等；
（ 3 ）選取的交易實例，交易價格為正常交易的價格或可修正為正常交易的價格；
（ 4 ）成交日期與評估時點接近，不宜超過1年,通常應選擇6個月內成交的案例；
（ 5 ）選取 3 個以上的可比實例；
（ 6 ）選取的可比實例成交單價差異一般不超過 20% 。
第十八條 建立價格可比基礎。
選取可比實例後，應對可比實例的成交價格進行換算建立價格可比基礎。統一付款方式為在成交日一次性付清方式；統一採用每平方米建築面積價格（不含裝飾裝璜等附屬物價格）為單價形式；統一採用人民幣元為貨幣單位；統一面積內涵為建築面積，面積單位為平方米。
第十九條 在建立價格可比基礎後，進行交易情況、交易日期、區域因素、個別因素修正。
估價對象評估價格 = 可比實例價格 ± 交易情況修正± 交易日期修正 ± 區域因素修正 ± 個別因素修正或：�
估價對象評估價格＝可比實例價格×（1＋交易情況修正系數＋交易日期修正系數＋區域因素修正系數＋個別因素修正系數）
可比實例價格——建立在價格可比基礎上的房地產實際成交價格；
交易情況修正——修正因交易行為中的特殊因素所造成的價格偏差，如為正常交易，則該修正值為 0 ；
交易日期修正——將可比實例在其成交日期的價格調整為評估時點的價格，可用房產交易部門公布的價格信息為依據進行調整；
區域因素修正——將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為評估對象外部環境狀況下的價格，主要包括繁華程度、交通便捷程度、環境、景觀因素，公共配套設施完備程度，規劃限制等；
個別因素修正——將可比實例在其個體狀況下的價格調整為評估對象個體狀況下的價格，主要包括新舊程度、裝修狀況、設施設備、平面布局、樓層、朝向等。
修正後的單價與可比實例平均單價的差異一般不超過± 30%，
即：｜修正後的單價－可比實例平均單價｜／ 可比實例平均單價≤30％ 。
第二十條 住宅房屋的區域和個別因素修正系數參照表見附表一、附表二；商業、金融業、娛樂業、餐飲業、服務業、寫字樓用房的區域和個別因素修正系數參照表見附表三、附表四；工業倉儲用房的區域和個別因素修正系數參照表見附表五、附表六。
估價機構根據實際情況進行區域因素和個別因素修正時，如有超出上述各表中的系數范圍，應在估價報告中充分說明理由。
第二十一條 修正後結果計算
所選取的若干個可比實例價格經上述修正後，可用簡單算術平均法或加權算術平均法等方法計算評估結果。�
計算公式：
修正單價1 = 可比實例1單價 ± 交易情況修正值 ± 交易日期修正值 ± 區域因素修正值 ± 個別因素修正值�
修正單價2 = 可比實例2單價 ± 交易情況修正值 ± 交易日期修正值 ± 區域因素修正值 ± 個別因素修正值�
修正單價3 = 可比實例3單價 ± 交易情況修正值 ± 交易日期修正值 ± 區域因素修正值 ± 個別因素修正值�
修正值 = ±可比實例單價 × 系數變動百分比
簡單算術平均法公式：
修正後的單價 = （修正單價1 + 修正單價2 + 修正單價3）/3�
加權算術平均法公式：
修正後的單價 = （修正單價1 × 權重 + 修正單價2 × 權重 + 修正單價3 × 權重）/權重之和�
估價對象評估價格 = 修正後的單價 × 建築面積
第二十二條 標准樣本價格修正方式的操作步驟：
1、對拆遷房屋進行分類，選取標准樣本房屋；
評估中應按照用途相同、區位相同、位置相近、結構相似、年代相近的原則選取多個標准樣本房屋。
2、運用可比實例直接修正方式分別評估出各標准樣本單價；
3、將各標准樣本房屋修正為同類被拆遷房屋價格。
被拆遷房屋評估價格＝同類標准樣本單價×（1+個別因素調整系數）×被拆遷房屋建築面積
� 第二十三條 區位價修正方式的操作步驟：
1、 採集被拆遷房屋所在區位的普通商品房市場成交價格，確定該區位普通商品房平均單價；
2、 根據市房管局、物價局公布的房屋重置價格和商品房的結構特徵確定商品房重置完全單價。
3、 根據《住宅宗地綜合因素級別價格參照表》（見附表七）及商品房的小區環境綜合因素確定商品房宗地綜合因素級別價。
4、 計算區位價。
區位價＝商品房平均單價－商品房重置完全單價－商品房宗地綜合因素級別價
5、 測算被拆遷房屋評估價格
被拆遷房屋評估單價=(區位價+宗地綜合因素級別價+房屋重置成新價)×層差系數
層差系數由評估人員根據二手房市場成交價格自行測算。
被拆遷房屋評估價格=被拆遷房屋評估單價×被拆遷房屋建築面積＋合法院落補償價
合法院落補償價＝（合法土地面積－合法建築面積）×區位價×60%
若合法院落補償價為負值，則取零。
採用可比實例修正方式、標准樣本價格修正方式對被拆遷住宅進行評估，如未對合法院落因素進行修正的，可採用參照本條的方式單獨測算合法院落修正值。
第二十四條 採用收益法估價的，估價結果的確定應符合《房地產估價規范》的有關規定。房屋收益應按照房屋租金的純收益確定，房屋租金的純收益按照同一經營用途、同一區域的社會平均收益水平修正確定。資本化率的選取可採取安全利率加風險調整值確定，安全利率宜選取5年期國債利率。
第二十五條 採用成本法估價的，應當採取房地分別估價的方式，估價出房地產市場價格。房屋佔用范圍內的土地價格應採用市場比較法、剩餘法、成本逼近法或基準地價系數修正法等方法求取。建築物重置價格以政府有關管理部門發布的重置價格標准為依據。房屋折舊以直線折舊法計算。不適用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）計算。房屋建築設備應單獨計算折舊。
第二十六條 需要對房屋佔用范圍內的土地使用權價格單獨進行估價的，估價技術行為應符合《城鎮土地估價規程》的規定。
第二十七條 拆遷補償估價，原則上應採用兩種以上的估價方法。能搜集充分並符合規定要求的可比交易實例的經營用房，應當採用市場比較法估價。非住宅評估中沒有條件選用市場比較法的，應採用收益法進行估價，難以確定房屋收益的，可採用成本法或其他方法進行估價。如確有困難，只能採用一種估價方法的，應當說明理由。�
特殊用途房屋等其他非住宅的拆遷補償估價，有相關估價規定的，從其規定。
第四章 拆遷房屋分類估價
第二十八條 拆遷房屋分為住宅房屋和非住宅房屋。住宅房屋可分為成套住宅與非成套住宅；非住宅房屋包括商業、金融保險業、餐飲業、服務業用房、辦公用房、工業及倉儲用房、其他用房。
第二十九條 進行拆遷房屋的分類估價可先根據其區位、用途、建築結構、土地取得方式、合法院落等因素進行分類，然後分別評估各類房屋的價格。同類房屋的估價方法與技術路線應當一致。
第三十條 拆遷當事人應當提供房地產權屬管理部門核發的產權資料及被拆遷房屋佔用范圍內的國有土地使用權取得方式證明文件，不能提供且估價機構又無法核實的，可以假設其為劃撥方式取得。以劃撥方式取得國有土地使用權的，其房屋拆遷補償估價結果，不包括正常交易過程中應補交的土地出讓金或相當於出讓金的價款。
第三十一條 在建工程應採用成本法進行估價。在建工程土地估價以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據，工程建設進度以拆遷管理部門通知停止施工時的狀態為准。
第三十二條 房屋拆遷分戶估價結果應符合整體性、關聯性、合理性的要求，同類房屋之間的級別價、不同類房屋之間的比價客觀合理。
第五章 估價報告書 ��
第三十三條 單宗被拆遷房屋的價值不足50萬元，估價結果報告可採用表格的形式，除此之外的估價結果報告，應採用文字說明的形式。表格式估價報告應披露影響估價結果的所有重要信息。非表格式估價結果報告和估價技術報告書應按照《房地產估價規范》的有關要求撰寫。
第三十四條 估價結果的有效期自提交正式評估報告之日起，至該拆遷項目拆遷補償結束時止。
第三十五條 估價結果報告必須由專職注冊房地產估價師簽字，紙張大小應採用A4紙張規格。
第六章 附則 ��
第三十六條 本規則將「評估」與「估價」作為同義詞來使用。
第三十七條 違章建築和超過批准期限的臨時建築不予估價。未超過批准期限的臨時建築，根據重新建造成本、批准期限、剩餘期限及殘值率進行評估。
第三十八條 凡房屋拆遷估價中涉及原始成本、建築設備、工程造價等專業技術工作的，估價機構可委託有資格從事該類業務的機構協助估價。本規則未作規定的，應按照國家、省和市其他相關估價技術規范的有關規定執行。�
第三十九條 以產權調換作為房屋拆遷補償方式的，對所調換房屋房地產市場價值進行的估價，按照本規則執行。� 第四十條 其他法律、法規、規章有相關規定的，從其規定。
第四十一條 各縣（市）、賈汪區可參照本規則執行。
第四十二條 本規則自2005年2月1日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷估價不適用本規則。

7. 山東省"國八條"細則全文哪裡有啊哪個房產律師能夠給專業解讀一下啊,對咱們老百姓有好處嗎

山東省"國八條"細則全文(2011-02-24 00:43:21)轉載標簽： 山東房產律師 劉國敏律師新浪博客 山東省"國八條"細則全文 山東省人民政府辦公廳 關於貫徹國辦發〔2011〕1號文件 進一步改進和加強房地產市場調控的通知 魯政辦發〔2011〕5號 各市人民政府，各縣(市、區)人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校： 為進一步改進和加強房地產市場調控，鞏固和擴大調控成果，根據《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號)精神，經省政府同意，現就有關問題通知如下： 一、明確房地產市場調控的總體要求 今後一段時期，全省房地產市場調控工作的總體要求是：深入落實科學發展觀，結合山東實際，以解決城鎮居民基本居住問題、不斷改善城鎮居民住房條件為出發點，加快推進保障性安居工程建設，堅決遏制房價過高、過快增長，進一步強化城市政府責任，綜合運用稅收、信貸、土地、市場監管等手段，加大供應和需求的雙向調節力度，促進房地產市場平穩健康發展。
二、進一步強化市、縣(市)人民政府的責任 各市、縣(市)人民政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，嚴格執行《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)、《山東省人民政府關於保持全省房地產市場穩定健康發展的意見》(魯政發〔2010〕57號)及其相關配套政策，切實將房價控制在合理水平。
2011年，各市、縣(市)人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公布。
各地要繼續增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度；繼續完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統建設，逐步完善房地產統計基礎數據；繼續做好住房保障工作，全面落實好年內開工建設保障性住房和棚戶區改造住房的目標任務。
三、進一步加大保障性安居工程建設力度 (一)擴大保障性安居工程建設規模。
2011年，全省計劃建設保障性安居工程32.04萬套(不含新增廉租住房租賃補貼0.78萬戶)，其中公共租賃住房7.4萬套、廉租住房1.2萬套、經濟適用住房8.6萬套、限價商品住房3.3萬套、棚戶區改造11.54萬戶。
省政府已決定加大對保障性安居工程建設的支持力度。
各市、縣(市)人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費減免等優惠政策，確保完成計劃任務。
要引導房地產開發企業積極參與保障性住房建設和棚戶區改造，推廣在普通商品住房建設項目中按一定比例配建保障性住房的做法。
加強保障性住房管理，健全准入退出機制，切實做到公開、公平、公正。
(二)多渠道籌集保障性住房房源。
各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。
以縣級市和縣城為重點，提高廉租住房保障收入線標准，擴大覆蓋面，實現廉租住房與經濟適用住房保障准入標準的有效銜接，具備條件的予以並軌，對低收入住房困難家庭實現應保盡保。
可把城市危舊房、非成套住宅(筒子樓)、城中村納入城市棚戶區改造范圍，繼續深入推進城市、國有工礦棚戶區改造，全面啟動鐵路、林區、墾區棚戶區改造。
住房困難戶較多的國有工礦、大型企業，在符合城鄉規劃和土地利用規劃的情況下，經市、縣(市)人民政府批准，可以利用自用土地，通過棚戶區改造、集資建房等方式建設經濟適用住房、公共租賃住房。
參加集資合作建房的對象必須限定在本單位符合市、縣(市)人民政府規定條件的人員。
建設公共租賃住房，應優先向本企業符合條件的職工出租，但不得出售。
有條件的地方，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。
(三)突出增加公共租賃住房供應。
公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入家庭及新就業職工中的住房困難群體，同時要把人才公寓、農民工公寓、幹部與教師周轉房納入公共租賃住房管理。
各地要在加大政府投入的同時，完善體制機制，運用土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優惠等政策措施，合理確定租金水平，鼓勵和吸引房地產開發企業和其他機構投資者參與公共租賃住房建設和運營。
外來務工人員集中的開發區和產業園區，要組織建設公共租賃住房。
鼓勵金融機構發放公共租賃住房建設和運營中長期貸款。
(四)加快推進各類棚戶區改造。
各地要認真貫徹《山東省人民政府辦公廳關於進一步加快城市和國有工礦棚戶區改造工作的通知》(魯政辦發〔2010〕10號)精神，用好用足國家和省相關優惠政策，在土地供應、稅費優惠、融資信貸等方面予以優先支持。
鼓勵將棚戶區改造項目與廉租住房、公共租賃住房和公共服務、商貿、旅遊、文化等設施統一規劃、配套建設。
鼓勵國有工礦企業利用棚戶區改造的節余資金和土地，建設企業自有公共租賃住房。
各市要加強對各縣(市)，尤其是獲得國家和省專項資金的財政直管縣、國有工礦企業和林場的督導檢查，確保各項獎補資金落實到位、專款專用。
(五)落實保障性安居工程建設資金。
省級財政2011年安排住房保障獎補資金5億元，各級財政也要增加對保障性住房建設的投入。
按照國家和省規定，住房公積金增值凈收益、從土地出讓凈收益中提取不低於10%的比例用於廉租住房保障，結余部分可用於建設公共租賃住房。
各地要嚴格落實上述規定，資金缺口較大的地方可適當提高提取比例。
政府直管公有住房出售收入的結余資金，可用於發展公共租賃住房，企事業單位可參照執行。
要積極構建保障性住房建設融資平台，組織開展好住房公積金貸款支持保障性住房建設試點，進一步拓展融資渠道。
四、合理引導居民住房需求 認真執行國家新的房地產稅收、信貸政策及住房限購政策，著力抑制投資性、投機性購房，繼續支持自住性住房需求。
(一)調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。
調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅。
稅務部門要進一步採取措施，確保政策執行到位。
加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。
加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞「陰陽合同」產生的稅收漏洞。
嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。
(二)強化差別化住房信貸政策。
對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。
人民銀行各分支機構可根據當地人民政府確定的新建住房價格控制目標和政策要求，在國家和省統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。
(三)執行國家住房限購政策。
濟南、青島和房價過高、上漲過快的城市，要按照國家規定，在一定時期內從嚴制定和執行住房限購措施。
原則上，對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。
省住房城鄉建設廳要會同有關部門，加強對各地新建商品住房價格水平變動情況的監測，對房地產市場變動異常、房價上漲過快的地方，要及時指導相關城市出台住房限購措施。
五、嚴格住房用地供應管理 (一)增加住房用地有效供應。
各地要認真落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量70%的要求。
在新增建設用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應保盡保。
2011年的商品住房用地供應計劃總量，原則上不得低於前2年年均實際供應量。
進一步完善土地出讓方式，大力推廣「限房價、競地價」方式供應中低價位普通商品住房用地。
房價高的城市，要進一步增加限價商品住房用地計劃供應量。
(二)加強對企業土地市場准入資格和資金來源的審查。
參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源並提供房地產開發資質等相應證明。
(三)依法查處違法違規用地行為。
對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處。
對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權，並處以閑置一年以上罰款。
要依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。
六、進一步加強房地產市場監管 (一)調整優化住房供應結構。
繼續以中小套型、中低價位商品住宅為重點，調整優化住房供應結構，保持合理的房地產投資和開發建設規模，努力滿足城鎮居民的合理購房需求。
繼續整頓房地產市場秩序，重點查處未辦理規劃、施工、預售許可手續進行建設和預售的違法違規行為。
推行市場監管、項目監管、企業監管「三位一體」的動態監管模式，實行房地產開發項目規劃建設條件意見書和項目手冊制度，嚴格執行新建商品房買賣合同網上備案，加強預售資金監管，推行房地產開發項目綜合驗收備案制度，全方位提升房地產開發建設質量。
有重點地培植一批省內大企業，引導房地產和建築施工骨幹企業組成戰略聯盟，與一些優秀勘察設計、建築部品生產企業以及科研開發單位密切協作，圍繞推進住宅產業現代化、建設節能省地環保型住宅，切實提高技術集成水平和房產綜合品質，讓群眾買放心房、住舒心房，促進相關產業上檔次、上水平。
認真落實《商品房屋租賃管理辦法》(住房城鄉建設部令第6號)，規范發展住房租賃市場。
(二)規范房地產經紀活動。
認真貫徹《房地產經紀管理辦法》(住房城鄉建設部令第8號)，加強對房地產經紀機構和人員的管理。
房地產經紀機構及其分支機構自領取營業執照之日起30日內，必須到所在市、縣(市)住房城鄉建設部門或房地產管理部門備案，否則不得從事房地產經紀業務。
住房城鄉建設(房地產)主管部門、價格主管部門要通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，採取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施，對房地產經紀機構和房地產經紀人員進行監督。
(三)加快個人住房信息系統建設。
各地要加大資金和人力、物力投入，加快建立健全個人住房信息系統，確保房地產稅收、差別化信貸和住房限購措施有效執行。
繼續完善房地產市場信息系統，年內實現全省房產檔案數字化和省、市、縣(市)三級聯網，以便及時、全面、准確提供房地產市場運行數據。
七、建立健全並認真落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制 省有關部門要加強對城市政府住房保障和穩定房價工作的監督和檢查。
對於新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和後期使用監管不力的，省住房城鄉建設廳、國土資源廳、監察廳要會同有關部門，約談有關城市政府負責人。
未如期確定並公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有完成保障性安居工程目標任務的，相關市政府要向省政府作出報告。
省監察廳、住房城鄉建設廳等部門要視情況，根據有關規定對相關負責人進行問責。
對於執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯後等問題，也要納入約談和問責范圍。
八、注重發揮新聞媒體的輿論引導作用 各市、縣(市)人民政府要建立完善房地產市場信息發布制度，提高商品住房交易透明度。
特別要引導城鎮新就業人員樹立「先租後買、先小後大、逐步改善」的住房消費觀念，引導居民理性消費。
新聞媒體要科學、准確、深入解讀國家和省的政策措施，加大對穩定房價和住房保障工作的宣傳力度，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。
對製造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。
山東省人民政府辦公廳 二○一一年二月十七日