实施房地产信贷与个人消费贷款一盘棋调控

『壹』 上海银保监局：进一步加强个人住房信贷管理工作

为督促辖内商业银行进一步贯彻落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号)要求，2021年1月29日,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》(沪银保监通〔2021〕6号，以下简称《通知》)。
《通知》对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，主要内容包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等方面。
下一步，上海银保监局将对辖内商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，对发现的违法违规问题将依法采取监管措施，促进上海地区商业银行住房金融业务稳健运行和上海市房地产市场平稳健康发展。
以下为全文：
在沪各中外资法人银行、中资银行分行、村镇银行、外国及港澳台地区银行分行、外资法人银行分行:
为进一步贯彻落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号)，根据严格执行房地产市场调控政策、防控个人住房信贷风险的总体要求，现就持续做好个人住房信贷管理相关工作通知如下。
一、各商业银行要严格贯彻落实国家关于房地产市场调控“因城施策”“一城一策”的工作要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。
二、严格实施房地产贷款集中度管理。中资地方法人银行应按照《中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(银发〔2020〕322号)等相关要求，加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理。房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行，应针对性地强化过渡期业务调整。
三、严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”，完善调查、审查手段。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。审慎评估借款人还款意愿、还款能力，严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比，多渠道核实借款人真实收入水平，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。
四、严格加强借款人资格审查和信用管理。要按照本市住房限购政策的要求，采取有效措施加强对借款人，尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查，防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息，结合借款人信用状况，严格审批个人住房贷款。要完善约束机制，加强个人住房贷款合同管理，在合同中增加相应的约束性条款，对各类不诚信行为予以约束，并充分提示借款人。对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。
五、严格个人住房贷款发放管理。切实执行《中国人民银行
中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银监发〔2007〕359号)的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
六、切实加强信贷资金用途管理。高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。
七、严格房产中介机构业务合作管理。严格开展房产中介合作资质审核，实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。
八、全面开展风险排查。各商业银行要根据通知要求，完善内控制度，强化对房地产市场和房地产金融风险的监测、分析和评估。对2020
年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。报告应包括组织开展情况、检查内容、发现的主要问题和产生问题的原因等;整改方案应包括时间表、责任部门、责任人员、整改措施及目标等。发现违规问题的，应从机制上查找问题，并立即进行整改，对相关责任人严肃问责。借款人存在违反合同约定行为的，按照合同约定给予惩戒。上海银保监局将对各商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，发现问题将依法采取监管措施。
特此通知。

『贰』 央行银保监会明确房地产贷款占比上限

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会2020年12月31日发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，自2021年1月1日起正式实施。

专家表示，与以往房地产金融调控政策工具相比，此次出台的房地产贷款集中度管理制度明确了银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额比例，有利于更好地引导和稳定市场预期，促进银行形成自我约束内在机制，引导其根据防范系统性金融风险和宏观调控需要，调整中长期经营策略和信贷结构。

分档设定集中度管理要求

人民银行、银保监会相关负责人介绍，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。根据房地产贷款集中度管理要求，银行业金融机构共分为五档，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

通知明确，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。

总量管理+结构优化

分析人士认为，此次管理制度分别设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限两项管理要求，既有总量管理又引导结构优化。

前述人民银行、银保监会有关负责人强调，目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

业务调整将平稳有序

分析人士表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，也有利于房地产市场平稳健康可持续发展。此次制度的实施将稳妥有序推进，不会造成市场大幅波动。

从构建房地产长效机制的角度看，专家表示，房地产贷款集中度管理机制属于长效机制，旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。制度设计已充分评估银行调整压力，除采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外，还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量，有序做好调整工作，避免出现断贷、抽贷。个别调整压力较大银行，还可通过申请延长过渡期等方式进行差异化处理，银行业务调整将平稳有序。

『叁』 银行祭出“限额管理” 涉房信贷持续收紧

（记者 李叶）屋漏偏逢连夜雨。冷冽的“三道红线”融资新规在前，开发贷收紧的萧瑟寒意紧随其后。

近日，多位银行人士透露，第4季度房地产开发贷呈收紧趋势，多家银行明确“限额管理”“好中选优”等原则。

招商银行重庆分行一位内部人士向中国房地产报记者坦言，“对开发贷确实有要求限额管理，接到的要求是涉房贷款占比不超过50%。我们分行目前是52%，要在年内调整到50%以下。”

此前的10月21日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在2020金融街论坛年会上表示，央行根据防范房地产金融风险和稳地价、稳房价和稳预期的目标，逐步实施房地产及贷款集中度、注明债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工程。

“这些政策工具的文件，我们已经制定完毕，会寻找合适的时间窗口逐步实施，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。”潘功胜强调。

话音刚落，房地产金融宏观审慎管理的政策已经传导落地。

中国邮政储蓄银行研究员、财政部中国财政科学研究院博士后娄飞鹏指出，虽有疫情影响，但今年以来房地产投资仍然保持较高水平。居民杠杆率提高、中长期贷款规模较大、部分城市房价调控压力不小，这些都是让银行收紧涉房贷款的原因。

IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜则认为，收紧开发贷是从供给端来调控楼市，收紧个人房贷是从需求端来调控楼市。也就是说，金融监管部门是从供给和需求两端同时对楼市进行调控，这样可以让调控力度取得较好的平衡。

开发贷持续收紧

实际上，房地产开发贷的收紧早就有迹可寻。

在去年2月举行的国新办发布会上，银保监会副主席王兆星在谈到下一步银保监会关注的风险领域时提出，“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。”

此后，不少银行开展了房地产开发贷款大检查。

今年年初，恒生中国副董事长兼行长宋跃升在业绩沟通会上表示，该行去年对房地产贷款业务和风险状况进行了全面的排查，并制订了房地产贷款的压降计划，截至2019年年末，房地产贷款集中度有明显的下降，2020年将有进一步压降的空间。

某股份行北京分行人士也表示，近一两年来，该行一直在压降开发贷规模，开发贷在贷款中的占比越来越小。

据某研究机构发布的《2020年第2季度全国房地产贷款报告》显示，今年第2季度，全国房企竞争开发贷款800亿元，环比减少88%，同比减少58%。

中国银保监会副主席梁涛在2020金融街论坛年会上介绍，前三季度，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重较去年同期下降3.7个百分点。

第4季度以来，房地产行业的银根进一步收紧。9月28日，有消息称，数家大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。及至10月28日，银行再度传出收紧开发贷的消息。

“收紧开发贷，从供给端来对楼市进行调控十分必要。”在柏文喜看来，为对抗今年上半年以来的疫情影响以及进行逆周期调节，相对宽松的货币与财政政策向市场注入了较大的流动性，加上地方政府对土地财政依赖的加大推动了土地市场和房地产市场的局部抬头和过热，不仅推高内循环模式下的经济社会整体运行成本，也加大了金融体系风险，不利于房地产市场和行业健康与可持续发展。

贝壳研究院首席分析师许小乐分析，银行涉房贷款规模占比设置上限，是从金融端降低地产行业负债的举措，与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。在此政策下，预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格，放款周期将继续延长。

他认为，在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜。

个人房贷分化

2019年国有六大行对个人住房贷款的信贷投放也出现降速。

据不完全统计，2019年六大行新增贷款6.4万亿。其中，个人贷款新增3.27万亿，占新增贷款的51.1%，其中，个人住房贷款新增2.53万亿元，占新增贷款39.5%。

在2018年，六大行新增贷款及垫款共计5.13万亿元。个人贷款新增3.12万亿，占新增贷款60.77%，其中，个人住房贷款新增2.53万亿元，占据了新增贷款的49.39%。

在看懂研究院专家陈涛看来，前3季度信贷投放较多，监管部门保持流动性稳定的意图比较明显。目前经济不断恢复，房地产市场仍然保持较高热度，吸收较多信贷资源，特别是房地产信贷增速虽然不断走低，但仍高于平均水平，不是监管部门所乐见的。在此背景下，引导银行提前在房地产信贷边际收紧便是大趋势。

他认为，房地产信贷边际收紧，必然带来房贷利率上涨。

按照一二线城市的划分，个人住房贷款利率也出现了分化。

10月20日上午，央行公布了最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。至此，LPR已连续6个月未变，大家期盼已久的房贷利率下降落空。同时，多个城市传出房贷额度紧张，房贷利率上涨，甚至是部分银行停贷的消息。

对此，记者致电了中国农业银行、中国工商银行的北京地区分（支）行网点贷款中心，工作人员均表示“没有收到调整个人贷款利率的通知。房贷利率基本是按照首套在LPR基础上上浮55个基点执行，按照5年期以上LPR为4.65%来计算，实际首套房贷利率为5.2%。”

据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年10月（数据监测期为2020年9月20日-2020年10月18日）按照一二线城市划分，北、上、深三地继续维持上期房贷利率水平。

41个城市中，已有13个城市利率水平出现环比上涨，占全部监测城市数量的31.7%，另有14个城市利率环比下降，14个城市保持不变。上升的城市中，惠州、太原、长春、成都、长沙5地的环比涨幅都超过5个基点。其中长春地区继上月环降17个基点后，本月又回调7个基点；成都地区则持续三连涨，本月涨幅为7个基点，累计涨幅为18个基点。

也就是说，北、上、深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，房贷收紧趋势目前主要出现在二、三线城市。

对此，有不愿具名的银行人士透露，由于监管规定并没有深入到每家银行各个区域的房贷总量统筹，不排除有些银行会将额度在地区之间流转，以实现全行总体达到限定的比例。“比如一线城市房贷业务赚钱更多，那就收紧二、三线城市等赚钱较少地区的额度，腾挪到一线城市。”

值得注意的是，不少二、三线城市不仅房贷利率较高，还上调了二套房的贷款首付比例。

9月7日，沈阳出台《促进房地产市场平稳健康发展措施》，将二套房首付比例提高至50%，首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；9月23日，长春市人民政府网站发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》，提出二套商品房首付比例不低于40%；9月28日，唐山市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，将二套房首付比升至50%；9月29日，银川市人民政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到，银川市二套房首付比例不得低于40%。

对此，柏文喜表示，收紧房贷是从需求端来对楼市进行调控。“从供给端和需求端同时对信贷政策收紧，可以让今年以来开始骚动的楼市尽快恢复平稳状态和进入理性运行轨道。”

『肆』 消费贷违规流入房地产相关部门是怎么做的

央行要求各地严禁个人消费贷违规流入房地产。

中国央行会同银监会近期要求各地监管部门,指导银行规范个人消费贷款,防止消费贷款违规流入房地产市场。

多地启动严查

中国人民银行广州分行、广东银监局联合发布的《通知》指出,2017年以来,广东省内部分地区和金融机构的个人消费贷款(包括短期消费贷款、中长期消费贷款、信用卡透支)快速增长,其中个别金额较大、期限较长的消费贷款与日常消费属性不匹配,存在违规流入房地产领域的风险。

《通知》要求,严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资以及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为,不得发放无指定用途消费贷款。对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

此外,《通知》规定,原则上不发放金额超过100万元或者期限超过10年的个人综合消费贷款。值得注意的是,《通知》要求建立个人消费贷款业务月度监测机制,自2017年10月起,广州地区各商业银行应于每月12日前报送《个人消费贷款产品月度监测表》,广东省内其他地区商业银行应向当地人民银行中心支行和银监分局报送数据。

『伍』 房地产经营贷监管加码！浙江将成立工作专班查处违法违规行为

浙江房地产领域贷款监管力度将持续加大。
近日，浙江银保监局表示将与地方有关部门加强协作，联合成立工作专班，共同查处打击各类房地产领域违法违规行为。此外，还将督促银行加大贷款审查和资金跟踪力度，强化贷款用途硬约束，研究对失信借款人采取有效惩戒。
浙江银保监局相关负责人表示，将重点关注非营商人员的经营性贷款、逻辑上明显不合理的大额消费贷款、全款付清购房款同时又在银行办理房地产抵押贷款等三类贷款。
据了解，去年四季度以来，浙江银保监局已对辖内银行涉及房地产信贷违规行为实施行政处罚19次，罚款超过1500万元。
“我们在日常监管中也发现，少数消费者以个人消费贷款、个人经营贷款、小微企业经营贷款名义办理贷款，但未严格按照约定的用途使用贷款资金，部分贷款资金被违规挪用于购买房产。”浙江银保监局工作人员透露，“此外，还存在不法社会中介以‘包装贷款’等名义，在消费者实际未经营企业的情况下，鼓动和协助消费者伪造企业经营资料和银行账户流水，用于申请经营贷款的情况。”上述情形，不仅违反了相关法律法规，也会对消费者自身造成不利影响。
对此，浙江银保监局发布有关风险提示如下：
一、借款人负有如实提供贷款申请资料的义务，消费者如果伪造经营资料、收入证明，将涉嫌以欺骗手段获取银行贷款，根据相关法律规定，造成特别重大损失或有其他特别严重情节的，需要承担刑事责任。
二、借款人提供虚假资料、虚构资金用途，违反了诚实信用原则，即使不构成刑事责任，也会被银行机构列为重点关注客户，影响今后金融业务正常办理。
三、借款人挪用贷款资金，违反了贷款合同约定、增加了贷款风险，可能会被银行机构采取惩戒措施，包括提前收回贷款或要求增加风险缓释措施等，会对消费者资金周转造成不利影响。
四、不法社会中介收取高昂费用，但同银行机构往往没有真实合作关系，并不能确保消费者贷款申请能够通过，消费者可能面临资金损失风险。

『陆』 即将实施贷款集中度管理，开发商该如何面对

据央行网站消息，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会近日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

那么，如何才能确保这项制度的顺利实施呢？需要做好两个方面的工作。一是要确保银行的数据真实可靠。出台新规的目的不是当摆设，而是除风险。因此，对银行提供的数据，必须做到真实可靠，不能有任何水分。否则，就会留下隐患、出现问题。对此，管理层要组织检查和抽查，一旦发现问题，严厉追责；二是要杜绝其他方面的漏洞，特别是互联网金融机构、小贷公司等非银行金融机构的行为，需要规范，防止这些机构向开发商、居民等提供非法贷款、非法资金支持，导致管控失灵，风险难以有效化解。如果做好了，房地产贷款的集中度管理效率就能大大提升，从而推动房地产市场的平稳、有序、健康发展。

『柒』 京沪两地发文严查经营贷消费贷违规入楼市

随着近期楼市的持续火热，多地金融监管部门也纷纷出手严查个人信贷资金违规入市。
1月30日，北京银保监局发布消息称，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。同时，北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。
无独有偶，1月29日晚间，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求银行严格审核首付款资金来源和偿债能力，对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。并对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。
近来深圳、上海、杭州、广州、成都等地楼市火热，楼价显著上涨，引起有关部门的关注。作为调控楼市的重要一环，个人信贷资金违规入市再次成为重点打击的对象。同时，随着个人房贷集中度考核的落地，未来个人按揭贷款将有望从量和价两方面调控影响个人房贷增量资金入市。
京沪严查个人信贷资金
违规入楼市
北京银保监局1月30日下午发布消息表示，已要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
同时，北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题，一经查实将依法从严从重处理。北京银保监局还将结合银行自查及监管核查情况，指导北京市银行业协会积极行动，对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。
北京银保监局表示，随着年初房贷集中度考核的正式落地，北京银保监局也按要求“因城施策”落实房地产贷款集中度管理政策。在综合考虑银行资本水平和业务发展能力，科学测算指标合理性基础上，会同人民银行营业管理部明确了辖内中资地方法人银行房地产贷款集中度的上限要求，督导相关银行在满足首都居民“刚需”的前提下，稳健开展房地产相关业务。
除北京银保监局外，上海银保监局近日发文提出，要切实加强信贷资金用途管理。高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。
同时，严格房产中介机构业务合作管理。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。
房贷受控增长
将致今年信用投放收缩
调控房地产信贷政策是稳定楼市的重要抓手。随着近期楼市的再度火热，个人信贷政策进一步趋严。除了上述提及的严查经营贷、消费贷等信贷资金违规入楼市外，作为个人信贷资金入市的正规渠道——个人住房按揭贷款新增投放量受限。
一国有大行人士对证券时报记者表示，在房贷集中度考核发布之前，去年银行就陆续接到窗口指导，要求控制个人住房按揭贷款增速，一些银行当年新增的个人住房按揭贷款规模甚至是零增长，该行部分重点城市的分支机构去年上半年就用完了全年的个人房贷投放额度，到了下半年只能通过存量房贷到期移位再贷满足新需求。
同时，房贷集中度考核虽然对个人房贷的直接影响是控制新增个人房贷规模，但市场普遍认为，在规模受控的前提下，个人房贷利率或会有所上行。近日，工农中建四大行集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率。其中，首套房贷款利率从原来的LPR+40BP（基点）上调为LPR+55BP，二套房贷款利率从原来的LPR+60BP上调为LPR+75BP。变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。各家银行利率在此基础上可能还有略微调整。
中信证券研究所副所长明明表示，从过往经验看，信贷增速往往是房地产价格增速的领先指标，政策层通常通过信用投放的收缩以及配套的限购限贷政策来调控房地产价格，以防房地产价格泡沫的出现。当然，在房地产相关信贷供给有所收缩的情况下，房地产贷款利率也将会有上行的动力，从而“结构性”调控地产相关信贷。
“不过，由少投放房贷所腾挪出的信贷缺口短期内无法完全被其他信贷需求所弥补，预计2021年信用投放将呈现平稳收缩的态势”。明明称。
恒大经济研究院院长任泽平称，去年末以来，广义流动性拐点出现，但结构性信用扩张仍在继续，企业中长期贷款持续增长，企业贷款利率继续下降。预计2021年宏观审慎管理加强，央行和金融监管部门从房地产融资、地方债、影子银行三大方向结构性收紧金融信用政策。

『捌』 从供求两端加强房地产金融管理

要根治楼市“打新热”，需要加强房地产金融管理，做好需求端和供给端两篇文章。在需求端，要实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则，严厉打击哄抬房价地价、恶意炒作行为。在供给端，要按照“租购并举”的方向扩大供给，加快研究金融支持住房租赁市场举措。
最近，针对部分地区房价过快上涨尤其是“万人摇号”“打新热”等现象，多地金融监管部门出台严控房地产贷款集中度、调控房贷利率、严查消费贷和经营贷入市等举措，以期堵住热钱进入楼市，“摁”住房子投机需求、降低房子投资属性。
始于2016年9月底的此轮房地产调控已持续4年多，取得了显著调控效果，目前多数城市房价稳定，普通个人或家庭负债增长未明显加快。中国人民银行发布的数据显示，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。这意味着新增贷款大概率流向实体经济，房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”等房地产金融监管措施效果显现。
于是，有人开始放松警惕，认为部分城市的“打新房热”不足为患，继续调控还有必要吗？目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。按照2020年6月末的个人住房贷款、房地产贷款数据统计，在37家A股上市银行中，有11家银行的个人住房贷款或房地产贷款占比越过“红线”。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛，如果任由金融资源注入房地产泡沫，就会对实体经济、金融体系、居民财富带来风险隐患。
房地产金融肯定要管，而且必须管好。用限购、限贷的行政手段强力干预，确实能一时堵住房价泡沫的“入水点”，但长期看可能伤及正常的经营、消费和改善型需求，仍难以缓解金融供给管理与房地产行业发展需求的矛盾、支持居民合理购房需求与防范价格风险的矛盾、房企合理融资与控制杠杆的矛盾。特别是一些短期调控涉及信贷总量、房贷利率、交易年限、相关税费等问题，可能使少数地方楼市坐地起价，加大居民的实际购房成本，与政策初衷背道而驰。
楼市“打新热”源自新房、二手房存在明显价差，使得热钱借消费贷、经营贷、信用卡透支涌入套利。而要根治楼市“打新热”，需要加强房地产金融管理，做好需求端和供给端两篇文章。这也是中央经济工作会议强调“保障性租赁住房”“长租房”“租赁住房用地”等内容并提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的应有之义。
一方面，在需求端，要强化对房地产企业融资状况和拿地行为的全面监测，实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则，严厉打击哄抬房价地价、恶意炒作行为。针对房企降杠杆、降负债的各项举措不能松懈，要加快建立居民债务收入比监测体系，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。按照因城施策原则，实施好房地产金融审慎管理制度。
另一方面，在供给端，按照“租购并举”的方向扩大供给，加快研究金融支持住房租赁市场举措，在旧城改造、城市更新及保障房建设上给予更大金融支持。要降低租赁住房税费负担，土地供应要向租赁住房建设倾斜，探索用不动产信托投资基金（REITs）为代表的二级市场工具，打通公共租赁住房供应体系。健全以房地产股权基金为代表的项目投融资架构，完善以保险、公募、养老金为代表的长线机构参与股权投资，真正拓展房地产产业的内涵与价值边界。

『玖』 上海银保监：商业银行严格执行房地产贷款业务各项规制要求

1月29日，上海银保监局消息，为督促辖内商业银行进一步贯彻落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号）要求，2021年1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（沪银保监通〔2021〕6号，以下简称《通知》）。
《通知》对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，主要内容包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等方面。
下一步，上海银保监局将对辖内商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，对发现的违法违规问题将依法采取监管措施，促进上海地区商业银行住房金融业务稳健运行和上海市房地产市场平稳健康发展。
据观点地产新媒体了解，《通知》要求各商业银行要严格贯彻落实国家关于房地产市场调控“因城施策”“一城一策”的工作要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。
严格实施房地产贷款集中度管理。中资地方法人银行应按照《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）等相关要求，加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理。房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行，应针对性地强化过渡期业务调整。
严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”，完善调查、审查手段。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。审慎评估借款人还款意愿、还款能力，严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比，多渠道核实借款人真实收入水平，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。
严格加强借款人资格审查和信用管理。要按照本市住房限购政策的要求，采取有效措施加强对借款人，尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查，防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息，结合借款人信用状况，严格审批个人住房贷款。要完善约束机制，加强个人住房贷款合同管理，在合同中增加相应的约束性条款，对各类不诚信行为予以约束，并充分提示借款人。对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。
严格个人住房贷款发放管理。切实执行《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银监发〔2007〕359号）的相关要求，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
切实加强信贷资金用途管理。高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示。禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。
严格房产中介机构业务合作管理。严格开展房产中介合作资质审核，实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，应立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。

『拾』 监管升级！北京重点排查消费贷、经营贷资金违规入楼市

财联社（北京，记者 姜樊）讯，继上海之后，北京也加入了严查个人信贷违规进入楼市的行列。北京银保监局今日下发通知，要求银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，多部门将于近日赴银行机构开展专项核查。同时，监管部门还将对违规银行从严顶格处罚，对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。
有业内人士认为，当下一些热点地区的楼市价格居高不下，与经营性贷款等其他类别的信贷资金违规入市有关。不过由于北京前期楼市调控政策效果较为显著，较其他热点地区的房价上涨情况相对稳定，套利空间较小。因此相比上海银保监局昨日的通知，北京更加强突出调维护市场秩序。
重点排查经营贷等违规用于支付房款
北京银保监局称，此次银行自查，要重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
据悉，北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题，一经查实将依法从严从重处理。
招联金融首席研究员董希淼表示，当下银行的经营性贷款利率与个人住房贷款利率相差较大，也造成了套利空间的存在。一些购房者用这样的方式购房，绕开了楼市调控等政策。
此前财联社记者走访调查发现，当下北京地区银行的经营性贷款利率普遍在4%左右，一般不超过5%。而北京地区个人房贷利率均高于这一水平。以工行北京分行为例，首套房贷为5年期LPR利率上浮55个基点，即5.2%；二套房为5年期LPR利率上浮105个基点，即5.7%。
一位房地产业内人士向财联社记者直言，去年以来，经营性贷款的利率普遍较低，各地违规进入楼市的现象也较为普遍。通过这一渠道，购房者可以套利，炒房者则可以获得更便宜的贷款价格，确实是推动上海、深圳等地楼市价格的居高不下的重要原因之一。
不过，中原地产首席分析师张大伟认为，从总体上看，由于前期调控政策力度加大，北京地区的楼市相较于其他地区而言，更加平稳。炒房的投资客较少，而经营性贷款违规入市并不赚钱。“北京地区经营性贷款进入楼市，很可能用在购买学区房，但这多是刚需而非炒房。”
北京银保监局也表示，近年来北京地区保持房地产及相关领域信贷合理增速。严格按照“依法合规、审慎经营”原则规范开展个人住房按揭贷款、个人消费贷款和个人经营性贷款业务。2020年，北京辖内个人住房按揭贷款、个人消费贷款及个人经营性贷款全年增速分别低于全国9.0、14.3和6.2个百分点。
高压态势之下将加大处罚力度
北京银保监局强调，对个人贷款资金违规流入房地产市场等问题保持监管高压态势。运用大数据技术主动出击，结合非现场监测数据，综合采取窗口指导、现场检查等多种措施督导信贷业务规范发展。
北京将持续开展房地产业务专项检查，针对检查发现的个人信贷资金违规流入房地产领域等问题，对违规银行机构依法从严顶格处罚，同时严格执行机构与人“双罚”制度，对相关责任人给予警告和禁止一定期限从事银行业工作等行政处罚，加大监管震慑力度。
与此同时，北京银保监局还将结合银行自查及监管核查情况，指导北京市银行业协会积极行动，对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。
“仅处罚银行是不够的。”董希淼向财联社记者表示，银行贷后管理上的确存在盲区，如个人和中介通过造假等流程使用资金、或直接取现，银行很难查出后续用途。
不过，针对违规个人和中介如何处罚，目前北京银保监局暂未有明确说明。而上海银保监局的做法业内人士认为值得效仿。上海规定：“对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质和收入证明等违规行为的房地产中介，立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，过去几年，中介机构参与此类造假等行为，确实造成了楼市的泡沫现象。所以积极管控中介机构也成为关键。后续对于此类提供首付贷支持、通过包装来规避限购等行为将面临各种惩罚。
财联社记者此前调查发现，当下已经有银行提高了通过经营性贷款购房的门槛。一位股份制银行信贷人员向财联社记者表示，该行已经将申请经营性贷款的门槛有所提高，加大了申请人贷款用途的审查。“希望通过这样的方式杜绝资金违规进入楼市。”
将明确辖区内银行贷款集中度上限
北京银保监局还表示，将“因城施策”落实房地产贷款集中度管理政策。在综合考虑银行资本水平和业务发展能力，科学测算指标合理性基础上，会同人民银行营业管理部明确辖内中资地方法人银行房地产贷款集中度的上限要求，督导相关银行在满足首都居民“刚需”的前提下，稳健开展房地产相关业务。
实际上，进入1月份，全国多个地区银行房贷出现趋紧的态势。财联社记者此前调查发现，广州、上海等地均出现了个人房贷收紧的现象。北京地区目前总体较为平稳，但也有银行信贷人士向财联社记者表示，房贷额度有趋紧势头。
业内人士普遍认为，造成一些地区房贷额度紧张甚至“断贷”局面原因之一，或与去年底监管层下发房贷集中度新规有关。
董希淼认为，央行、银保监会分支机构在政策总体框架下，应严格按照相关程序，根据各地不同情况进行适时调整。在符合集中度管理规定的前提下，住房信贷的差别化措施还应更多由商业银行总体调整和实施。
此外，北京银保监局还表示，将指导北京市银行业协会印发《个人住房贷款业务自律公约》，目前北京地区开办个人住房贷款业务的43家银行均已签署公约承诺函。
据悉，《公约》将从内控制度、风险管理、尽职调查、差别化住房信贷政策执行、合作机构监督、公平竞争、优质服务等七个方面对银行的个人住房贷款业务提出自律要求，引导银行个人住房贷款业务竞争回归到提高服务水平和服务质量方面上来，改变过去依靠“返点”、“返费”和放松政策执行尺度的市场竞争局面。