资产抵押贷款市场分析

Ⅰ 商业银行应收账款质押融资价值评估研究

应收账款融资是最基本的担保支持的商业贷款，它是担保贷款和短期商业贷款的融合，最基本的形式是借款人用存货和应收账款作为担保为生产和营销进行融资。贷款通过将存货变现或通过托收应收账款进行。贷款人依据借款人信用风险的状况，对担保品实施不同程度的控制，以管理信用风险。

一、应收账款融资的典型形式——资产支持贷款

资产支持贷款在国外已成为中小企业融资的主要业务品种。传统商业贷款是基于财务报表的贷款，而在提供短期融资方面，资产支持贷款是财务报表贷款最经济的替代产品之一。

（一）资产支持贷款的特点

1.资产支持贷款基于担保物的价值。担保物本身已经不是区别财务报表贷款和资产支持贷款的决定性因素。财务报表贷款人也以应收账款、存货和其他资产为担保，发放中小企业贷款和循环贷款。它们之间主要的区别在于，财务报表的信贷决策主要基于企业的实力，资产支持贷款主要基于担保物的价值。传统的担保贷款业务主要是基于企业信用的融资，其第一还款来源是企业的现金流，银行往往关注能反映企业实力和运作情况的财务比率，包括衡量企业的流动性、杠杆水平和盈利性的比率。这些比率越强，企业越有可能获得所需要的贷款。而资产支持贷款主要基于客户所提供的担保物， 企业的信用度则被当作次要的还款考虑。 在建立信贷关系前，资产支持融资人的信贷分析集中在估算应收账款和存货等担保品的价值，以及根据这些资产可以提供的贷款金额。资产支持融资的决策是建立在担保物价值深入评估基础上的，这类贷款的关注焦点从评估贷款人的现金流转移到了评估应收账款的担保价值，例如用以衡量应收账款的稀释比率，或用于衡量应收账款质量的比率等，这些指标比财务报表贷款中习惯使用的比率要重要得多。

2.资产支持贷款须对担保物进行密切监管和控制。资产支持贷款强调对担保物进行监控。即使财务报表贷款人将企业资产作为担保物，也不会花大力气来监控这些资产，而对于资产支持贷款人，这种监控则是贷款业务的核心所在。对资产支持贷款人而言，借款人经营失败的可能性没有担保物的清算价值那么重要。借款人要经常向资产支持贷款提供担保物的信息，使贷款人确保所发放贷款金额与担保物清算价值保持一定的比率——担保物水平升高，贷款额可以上调；担保物水平下降，贷款额就会下调。 资产支持贷款人不仅仅依赖于借款人自己所提交的报告，它们也会通过一系列手段，独立地调查担保物的价值，包括定期核实销售发票的真实性和现场检查担保物。

（二）资产支持贷款适用于的客户群体

向财务困难的企业提供融资、为并购、债务重组、帮助企业度过危机提供融资是资产支持贷款的重要内容。制造商、批发商、分销商、零售商、进口商和服务类企业都使用这种融资方式。随着资产支持贷款的进一步发展，其覆盖的范围逐步扩大。

当企业成长速度很快而自有资金不足，企业发展就会面临瓶颈，这样的企业通常就是资产支持融资的理想对象。

信用记录相对较差、杠杆水平较高或者财务状况较差的小企业也是资产支持贷款服务的对象。

杠杆收购交易也是资产支持贷款人的业务范围。对于公开市场和垃圾债务融资而言，杠杆收购交易的规模一般太小,而对于传统银行贷款而言，其杠杆比率又太高。由于杠杆收购交易通常涉及到拥有可靠担保物的企业，非常符合资产支持贷款融资的要求。

（三）资产支持贷款相比传统贷款的优势

1. 资产支持贷款人能向传统财务报表贷款人认为高风险的企业贷款。资产支持贷款的信贷决策在很大程度上取决于通过正常资金流转所能收到的还款额，其关注焦点从评估借款人的现金流转能力转移到了评估应收账款等担保品的价值，例如用以衡量应收账款的非现金扣减项的比率（比如已列入应收账款但后来被退回的货物），或用以衡量应收账款质量的比率（比如逾期超过 90 天的应收账款）。如果借款人被清算，那么借款人担保物（应收账款和存货）变现所获得的现金，将首先用于偿还资产支持贷款人的贷款。如果担保物变现所获得的现金大于资产支持贷款额，就可以完全偿还贷款。相反，财务报表贷款的信贷决策主要基于企业成功经营的概率。因此，与传统财务报表贷款人相比，资产支持贷款人能向风险高得多的企业提供贷款。

2.资产支持贷款较财务报表贷款而言，能够及时识别借款人风险变化情况，将损失降至最低。在传统信贷关系中，如果企业经营成功，贷款人能收回本金和利息。反之，它们能收回的信贷资金就很少，并蒙受损失。由于在得到经过审计的年度财务报表之前，贷款人无法察觉企业的财务恶化状况，而到发现危机的时候，已错过了最佳的财产处置与权利保护时机。因此，财务报表贷款人一般都会拒绝贷款给杠杆水平高的企业。这时，资产支持贷款就显现它的魅力了，贷款人对借款人进行密切监控，特别针对借款人的资产——应收账款和存货。

首先，资产支持贷款人通常能识别出借款人风险状况的变化情况并及时进行干预，防止更多风险出现。其次，资产支持贷款人一般都能在企业濒临破产的时候予以识别。由于这种监控技术，资产支持贷款人能掌握企业流动性在持续下降，并采取相应对策。 如果企业开始向风险较高的客户销售产品，资产支持贷款人几乎立即就能发现；如果企业的现有客户出现财务境况恶化并开始出现滞付，资产支持贷款人也能及时就能发现；如果企业产品质量出现问题，资产支持贷款人在检查“退货”情况时就会很快发现这一情况；如果借款人与市场脱节，资产支持贷款人通过存货周转情况恶化也能很快发现；如果借款人决定生产不同类型的产品，也不可能骗过资产支持贷款人。而且，不像财务报表贷款人那样要依赖借款人的会计记录来获得财务信息，资产支持贷款人自己就能挖掘出所需要的信息。这种信息来自于借款人和资产支持贷款人之间不间断的来往。在典型的资产支持贷款中，借款人会与其资产支持贷款人的信贷员每日保持联络，这与传统商业贷款是截然不同的。最后，资产支持贷款人通过合约保证对借款人的行为干预，以维护担保品价值和贷款。另外，资产支持贷款人通过现场审计、应收账款核对和其他担保物监控方式能在第一时间挫败欺诈动机，并形成一种防范机制。

（四）资产支持贷款在国外的发展

资产支持贷款在国外是一项发展较为成熟的业务。在美国历史上，商业银行大多时候是远离资产支持融资的，但在近 30 年，很多银行已经开始从事该项业务。许多正规的独立商业金融公司已经被商业银行收购，然后按“独立”分支机构的模式运作。很多银行都能让客户在传统商业贷款、资产支持贷款和保理之间进行选择。目前，资产支持贷款在美国是一个规模相当大的行业，占全国全部商业贷款的四分之一，每年的增长率在 12％左右。 截至 2002 年底，美国商业和工业银行贷款总额为9110亿美元，而资产支持贷款余额约为 3260 亿美元，占比三分之一；短期企业债务余额总数为 1 万 4600 亿美元， 资产支持贷款几乎达到了整个短期企业贷款的 22％。

二、应收账款融资存在的风险

（一）信用风险

信用风险是由于债务人不能履行到期合同而现在和将来引起的风险。应收账款融资最重要的风险就是信用风险，在各个环节都存在：最初的信贷评估、包销、贷款审查、贷款管理以及债务清算。主要表现为：一是放弃权利风险。对于出质人在出质后恶意放弃或赠与全部或部分应收账款权利。 二是限制出质风险。 质权实行时，应收账款将可能因拍卖、变卖而要被转让，因此，任何被限制转让的应收账款均不能接受为担保物。

（二）操作风险

1.欺诈风险

（1）财务报表欺诈

传统银行贷款人主要依靠财务报表的实力作为衡量债务人的晴雨表。对资产支持贷款人而言，主要依赖担保物的质量和存在与否。但资产支持贷款人有时会依靠债务人财务报表的实力来延长其还款期限，或是依据财务报表的实力而减少对担保物的监控。

一般来说，财务报表诈骗有几种：扭曲或编造交易，以改善财务报表上的收入额；在交易做成之前就确认销售收入；把虚假销售、有条件销售都界定为销售，不把退货和折扣入账；滥用完工比例记账；不充分披露关联方交易；不实的资产评估；不当处理延迟成本和支出等。

（2）应收账款担保品欺诈

提前出单。 债务人今天将销售产品或服务的发票作为担保，但明天或更晚些时候才运货或交货。识别这种骗术的关键是通过下次实地调查，进行运货-出单检验。

虚假账龄。债务人把发票从过期的不合格应收账款账龄科目中转移到未过期的合格应收账款账龄科目下，以改善其可用信贷额。如提前出单一样，如果债务人的客户按发票金额付了款，账就平了。如果客户未付款，那么就把发票挪到过期账龄科目下，这样照样看不出蹊跷。为识别这种欺骗行为，贷款人的实地调查人员必须在每项账龄科目下至少抽查核对一些单个发票。

隐瞒免付金额。债务人可能会拖延或不向贷款人报告为其顾客提供的免付金额，以推迟债务人降低可用信贷额的时间。挪用现金。债务人从客户那里收回应收账款，却不上缴或报告给贷款人。

欺诈的应收账款。这种情况下，或许发票从未存在，或许发票是出具给朋友或关联企业的，或是原来存在应收账款，但出质前已清偿，只是出质人未入账或以其他应收账款数据冒充出质。这是应收账款融资诈骗中潜在的最严重和危险的一种。无论何种情形，贷款银行不可能从应收账款债务人处获得受偿。至于出质人、债务人有过错的，贷款银行可要求其承担相应的民事赔偿责任。防范这种诈骗的最佳措施就是定期核对应收账款。核对工作不仅要确保发票确实存在，也需要确保债务人的客户也的确存在。

价格虚高风险。表现为：一是出质人或出质人与借款人合谋虚报应收账款价格，使其超过或者远超过合同或实际应付的价格。 二是出质人与应收账款债务人或出质人、借款人与债务人合谋，使合同上填写的价格超过或者远超过实际应付价格。三是货物折扣销售，且出库价与返还折扣双条线记账使账务上的应收账款与最终实际应付价不一致，但出质人故意隐瞒。

（3）管理不善风险

主要有两种情形：一是应收账款债务人已清偿销售款，但销售人员未将该款项上交单位，而是挪为己用，使应收账款“空挂”在账务上，导致无法追回。二是如销售人员有一定的折扣浮动权，其按最低折扣销售，却按全价或较高折扣上报销售额，以获取更多奖金或其他利益，但出质人不知悉并以销售人员所报销售价格记账应收账款，以致出质价格高于实际应付价格。

（三）法律风险

由于应收账款是基于合同的金钱债权，根据《合同法》的有关规定，在应收账款基础合同下，存在合同权利撤销、变更、抵销，代位行使、诉讼时效期满等法律风险， 这些情况下都有可能使担保的应收账款债权落空。

三、应收账款质押融资风险防范

（一）强化贷前调查，落实调查要素。银行不仅要审核应收账款能否转让或质押，还要关注是否有时效障碍；要核查借款人和应收账款债务人的资信与诚信；不仅要核实应收账款是否存在，还要审视合同价格等是否正常与合理、以确保应收账款确定和出质价格未被虚高；不仅要了解出质人、应收账款债务人的资产负债状况，还要关注出质人对销售、资金回笼等的管理措施与水平，以及借款人的债权管理水平等。

（二）细化合同条款，约定防范措施。在贷前调查的基础上，依法在借款合同、质押合同中明确约定风险防范措施，在当前法律规定不完备的情况下，更应依靠合同条款，明确质权人享有的权利和出质人应负的义务。 一旦质权受到或可能要受到损害时，质权人可依合同约定维护其合法权益。

贷款合同应当清楚指明担保的应收账款。也可以通过合同约定贷款人的权利保护条款，如保险、检查等，以对担保品价值进行保护。另外，贷款人也可以要求借款人提供应收账款的账龄， 提供的频率为每季度、每月、甚至每周。贷款合同通常还包括财务条款，这些条款要求借款人维持或达到一定的财务比率和财务业绩水平，作为贷款发放的条件。

（三）完善贷后管理，建立风险预警制度。银行要有完善的贷后管理，要建立风险预警制度，密切关注出质人、应收账款债务人和与他们有关联的第三人的行为，防止质权受到损害或债务人责任财产减少；监督出质人、债务人对合同约定的遵守与落实，即使制止或惩罚他们的违约行为；随时了解出质人、应收账款债务人的财产变化，管理状况、诚信等全面掌握影响或可能影响质权实现的各类信息，做到防患于未然。

Ⅱ 关于我国商业银行个人住房抵押贷款风险呢毕业论文

你好，解析如下：
一、我国个人住房抵押贷款发展现状
在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。
表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

资料来源：统计公报(2000—2005)
商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。
我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析
在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
1.信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：
一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。
二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。
三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。
四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。
2.抵押风险
贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：
一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。
3.利率风险
利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。
4.流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。
5.法律制度风险
法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。
6.市场政策风险
市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。
7.管理风险
管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。
8.操作风险
违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范
针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。
1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型
我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。
2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险
商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。
第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。
第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。
第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。
第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。
3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险
房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。
4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理
随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。
第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。
第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。
第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。
5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制
第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。
第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。
6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境
个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。

Ⅲ 在贷款公司办理房产抵押贷款有什么特点

什么是抵押贷款？抵押贷款指的是借款人在法律上，把自己的财产所有权作为抵押，从而向机构或者个人取得的借款的一种贷款方式。
抵押贷款的优点是利率较低，而且抵押物还拥有使用权。但是抵押贷款也有不可预期的风险，所以办理抵押贷款也需要一定的资质要求。
抵押贷款具体有哪些优势和缺点呢？下面是有钱花为您带来的知识分享：
抵押贷款有何优势？
1.贷款金额较高。
抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。还有极少数企业是以整个企业净资产作抵押。
这都是因为抵押资产的价值，必须与贷款的数额相匹配，而企业的各类资产中，往往又以房屋土地，或在建工程等固定资产投资金额巨大，能满足抵押贷款的要求。
价值相对较低的一些其它资产，一般不用来作为抵押资产。就贷款金额来说，抵押贷款的额度远远高于无抵押贷款。
2.贷款利率较低。
由于有足够的抵押物，借款人的利率要低于无抵押贷款，这种低利率一方面降低了借款人的成本。
3.抵押期间，抵押资产的产权仍归借
3.抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人
抵押人只是赋予抵押权人（贷款人）在不能按期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产。
抵押贷款有何缺点？
1.贷款门槛高
以房屋抵押贷款为例，不是所有的房屋都能做抵押。考虑到房屋的变现问题，银行通常规定抵押房的年限要在25年左右，房屋面积大于50平米。购买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款未还清房屋等房屋都在受限范围内都在受限范围内。
2.过程复杂，成本高
常见的房贷，房屋评估需要支付一定的费用，比如评估费、公证费、抵押登记费或保险费等等。车贷需要支付汽车价值评估费，押证不押车的话，需要支付GPS安装费和租赁费，并且需要支付手续费，汽车的款适合有短期资金需求的借款人。
3.抵押物被没收风险
当借款人想要还款，但却力不从心时，势必会面临抵押物被没收的风险。
希望这个回答能帮助到您，另外，如果您有贷款急用钱的需求，您也可以选择大品牌无抵押的信贷品牌进行借款，息费透明值得信赖，有钱花，原网络金融信贷服务品牌，申请条件主要分为年龄要求和资料要求两个部分。

一、年龄要求：在18-55周岁之间。特别提示：有钱花谢绝向在校大学生提供消费分期贷款
二、资料要求：申请过程中需要提供您的二代身份证、

Ⅳ 关于资产抵押贷款

可以，贷款金额根据房产评估价值（由借款银行指定的评估公司出具）决定，一般最高70%，实际情况要根据房龄等因素决定。每家银行信贷政策的不同造成了这方面的差异。打个比方：你有一套房子价值100万，抵押率70%的话就可以贷到70万。需要的手续可以到银行去问，大部分银行所需资料都差不多，但是也有差异。像你这种情况属于个人住房抵押贷款项下的生产经营性贷款，利率一般都会要上浮的。

Ⅳ 关于银行抵押贷款业务的价值链

贷款人：按揭支付利息与本金给放贷人，收入来源是工资，是长期收入。

开发商或者是卖方：收取房款，如果是开发商，就是收入，如果是卖方，收取的是差价。收入来源是放贷人与贷款人，是一次性收入。

放贷人：一般是地区性银行或者贷款公司，例如房地美与房利美，收取贷款利息以及回收本金。收入来源是贷款人，是长期收入。资本来源是发行债券，主要是面向各种投资人，投资人又以投行为主。

投行：固定资产衍生品，主要是以房产为基础产品的金融衍生品，以房价上涨作为利润源泉。主要是通过购买放贷人的债券将资金注入到房地产市场，资本来源是投资人。

评估机构：对投行、放贷人进行信用等级评估，将衍生品价格与评估等级挂钩。其收入就是评估费用。

投资人：主要是银行、基金等机构投资人，也有个人投资者。如果是银行则其收入来源是通过负债积累的资本金，如果是个人就是个人收入。回报是衍生品的利息收入、分红、价差等。

担保人：主要是保险公司，例如AIG，作为违约担保，保障投资人在最初贷款人违约率达到一定程度后，无法保障收入时，向投资人支付保险金额。担保人的收入就是以上各级参与者投入的保险费了。

所有的收入来源都是贷款人的工作，关键环节是投行与信用评估机构是否合理的控制资产规模，如果人为的无节制的放大，那么可想而知当房价下降时，本来没什么的次贷危机就会演变为大规模的金融危机。

其实这应该算是个不错的价值链模型，当房价上涨时，所有环节从账面上看，其资产都是处于增长状态，所有者权益也都处于增值状态。

我不知道说的是不是你想要的。

Ⅵ 为什么美国的次级抵押贷款会对全球的股市产生影响原因是什么

次按即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan）
次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。
在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账。

次级按揭贷款是国外住房按揭的一种类型，贷给没多少收入或个人信用记录较低的人。之所以贷款给这些人，是因为贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏帐增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。

附：美国次级按揭贷款引发的风暴蔓延至中港台
美国次级按揭贷款引发的风暴蔓延至中港台，中资银行及台湾的金融机构均有涉及美国次按相关资产的投资。中国银行（3988）发言人昨天表示，该行持有少量美国次级按揭相关投资，故会在中期业绩中为此作出拨备，但金额微不足道。工商银行（1398）董事会秘书潘功胜表示，该行涉及次按资产的金额非常少，不会影响公司利润。

据彭博资讯引述中国银行发言人表示，截至去年底，中国银行的境外债券投资组合中少于10%，以按揭贷款或其他资产作抵押，其中仅部分涉及次级按揭资产。工商银行亦承认持有美国次级按揭资产，潘功胜重申，所涉及次按资产的金额非常少，不影响利润。

任总料港影响微

金管局总裁任志刚认为，美国次按问题对本港市场影响不大，目前外围金融环境复杂，波动性大，对投资者心理上或构成影响，但由于本港金融机构持有的次揭债券数量不多，加上本港市场结构稳健，相信不会对本港市场带来系统性问题，市场会自行调整以处理影响。

另外，摩根大通证券（银行及金融服务研究部）副总裁陈舜昨天对本报表示，根据该行估计，中行的境外债券投资组合规模约800亿美元，其中80亿美元为次按及其他资产作抵押的投资，次按相关投资部分为20亿美元左右，有关债券投资评级达“A”级或以上，“爆煲”可能性较低。假设该部分投资被降级或“出事"，也只相当于中行七千八百亿美元总资产的0.25%左右，故整体影响甚微。

金额低 或毋须拨备

陈舜称，“大陆大银行仅在近两年开始涉足境外债券投资，取态较保守，多选择评级较高的债券品种。”以建行（939）来说，该行的境外投资达340亿美元，当中仅二、三亿美元涉及次按证券；而工行与次按相关的投资在10亿美元以上，当中有八成为3A评级证券，其他为2A评级。故建行、工行上半年业绩并不需要为次按投资作拨备。

高盛也发表研究报告，指中资银行H股，可能会涉及美国信贷市场风险，原因是H股上市后，中资银行都进行一些外汇投资，涉及美国次级按揭贷款担保证券和债务抵押证券；其中，以从事外汇交易最多的中行，持有大量美元证券投资组合。高盛对中资银行股目前维持中性评级。受次按风暴蔓延影响，中资银行股昨一度下跌，中行一度跌近3%，至收市跌幅收窄至1%，报3.97元。

台湾方面，台湾人寿表示，已将一笔投资在贝尔斯登一只与次按有关的对冲基金，全数作出拨备，涉及资金约1300万美元。

最早向市场发出警告的滙控（005），分析员认为与购入债务抵押债券（CDO）等次按资产的对冲基金或金融机构不同的是，滙丰购入的是次按贷款，而非债务工具，因此，滙丰可以直接与客户联络，处理此等贷款，减低贷款变成坏帐机会。中银国际研究部副总裁白韧指出，滙丰的CDO十分有限，若已为其作充足拨备，相信再扩大影响的机会不高。

Ⅶ 房产抵押贷款存在的风险有哪些

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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