预售合同土地抵押贷款吗

A. 房屋预售后土地使用权可否抵押

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。从上述规定可以看出，在建房屋及其占用范围内的土地使用权可以依法进行抵押，相关法律法规并没有予以禁止。此外，商品房预售完成后，土地使用权仍属于开发商所有，从法律规定角度来看，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。
问题的关键是，预售商品房中，部分购房户如果进行了预告登记，开发商不能将预告登记范围内的土地使用权直接进行抵押。依据《物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，预告登记向后具有保全效力和排他效力，预购人在签订预购合同时的预期是没有负担的房地产所有权，开发商在将建设中的房地产进行预售后，受预告登记排他效力的制约，其处分不动产的权利受到限制，不得再以预售的商品房及其占用范围内的土地使用权设定抵押。因此，如开发商将预售房范围内的土地使用权进行抵押，只有在征得商品房预购人同意后，其抵押行为才有物权效力。

B. 已取得房屋预售许可开发商能否抵押

已取得房屋预售许可的开发商能进行抵押。但需注意以下几点：

1. 抵押目的：开发商通常会以土地使用权、在建项目或竣工房产作为抵押品，向金融机构进行典当贷款，以筹集资金进行房地产项目开发。

2. 潜在风险：在抵押期间，若开发商长期未解除抵押手续且未按贷款合同向金融机构还款，当金融机构请求行使抵押权时，购房人的权益可能会受损。

3. 预售与抵押冲突：开发商在预售房产给购房人后，若在购房人未领取产权证前将已售房产再次进行典当，这将导致购房人无法及时办理产权过户手续，购房人所购房产的权利将受到威胁。

4. 法律后果：若已抵押的房产在售出前已解除抵押权，则不存在法律问题。然而，若已抵押的房产在售出后仍无法解除抵押手续，或开发商私自再次将已售房产进行典当，这将引发严重的法律问题。

C. 办了预售许可证土地能贷款吗

开发商如果已经办理预售许可证之后，是不能将土地再进行抵押贷款的。以下是详细解释：

• 重复抵押问题：办理预售许可证之后，预售的房地产已经可以进行抵押，此时再将土地进行抵押，就属于重复抵押，这在法律上是不被允许的。
• 贷款条件：在办理预售许可证之前，如果开发商希望用土地进行抵押贷款，需要满足一系列条件，包括拥有出让土地、足额缴纳土地出让金、经过银行指定的评估单位评估，并按照评估价值的50%60%进行贷款申请。同时，还需要得到银行的同意，并经过一系列的程序，如填写抵押贷款合同、在土地局进行抵押登记等。
• 流程要求：如果满足条件，开发商需要先找到愿意进行土地抵押贷款的银行，然后由土地评估单位对土地进行评估，并持评估报告去土地管理部门进行抵押登记，合格后取得土地他项权利证。最后，持此证到银行办理贷款事宜，签订抵押合同和最高限额贷款合同。

综上所述，办理预售许可证后的土地是不能再进行抵押贷款的。