Ⅰ 二套房是怎麼認定的
1、父母的名下已經有住房，但是以未成年子女的名義再次買房時，就會被按照二套房的政策執行。未成年的時候名下已經有一套房產，成年之後再次貸款買房時，按照二套房的政策。
2、個人名下已經有全款購買的房子，再次貸款購房時，只要能查到名下有房子，如果不賣掉就會被認定為二套房。個人名下曾經有貸款購買的住房，雖然已經結清並且將房產出售，此時名下沒有住房，但是再申請房貸時也會被算作二套房。
3、第一次買房使用的商業貸款，不論房貸是否已經結清、房子是否已經出售，只要是申請使用公積金貸款的，同樣會被算做二套房。婚前一方曾經貸款買過房子，結婚之後用另一方的名義申請貸款購房時，即便是兩人的戶口沒有在一起，另一方再次購房時也會被算作第二套房。
4、結婚之後夫妻雙方共同貸款購房，離婚之後一方再次申請貸款買房時，同樣是被認定為二套房。這樣可以避免一些利用「假離婚」來逃避二套房政策的購房者。
Ⅱ 基礎知識 如何認定二套房
日前，銀監會再三重申二套房貸政策，對二套房認定給予一定的標准，在此之前，一些銀行對「二套房貸」認定標准不一，購房人對「二套房貸」界定比較模糊。專家從下面四個案例中，教你如何認定二套房。
案例1：首套房貸款購買且已結清，再次使用商業貸款購房
名牌大學畢業，現在在外企工作的欣然，工資水平和思想水平都挺超前。大學畢業後就開始貸款購買單身公寓，現在貸款已經結清。工作多年之後，欣然又在琢磨著為自己改善一下居住環境，再將單身公寓出租，以房養房。但她聽到二套「從緊」的消息，不知道去申請貸款時會不會被歸為屬於「二套房」范疇。
銀行表示：這種情況是比較典型的「二套房」個案。溫州各大銀行一致認定，借款人第一次購房已使用了商業貸款，當再次申請使用商業貸款購房時，銀行的徵信系統會查到第一次貸款買房的記錄。因此按照相關規定，欣然再次使用商業貸款購房時勢必會算做「二套房」。
案例2：首套房使用公積金貸款，第二套房使用商業貸款
因為利率低，首套使用公積金貸款的人應該不在少數，李斌也是其中的一員。但由於工作變動，每次上班都需要穿過大半個城市，因此，有了些存款的李斌，准備在離公司近一點的地方換一套大一點的房子。這幾天李斌看中了一套位於火車站附近的二手房，但需貸款超過100萬元，超出公積金貸款最高限額，而商業貸款資金到位比較快，所以這次購房他打算使用商業貸款，但不知道是否會被認定成「二套房」?
銀行表示：如果借款人第一套房使用公積金貸款，第二套申請商業貸款，那麼根據現行銀行政策是會被視為「二套房」的，因為在銀行的徵信系統中，公積金貸款也會記錄於此，有無貸款記錄一目瞭然。與之相反，如果李斌第一套用的是商業貸款，第二套房使用公積金貸款，則不會被公積金認定為「二套房」。
案例3：婚前個人名下有房，婚後以另一半的名義再貸款買房
葉先生剛結婚不久，眼看房貸優惠政策將要取消的傳聞一陣緊一陣，也想搭趕政策「末班車」。葉先生在婚前名下曾有一套貸款買下的房產，而妻子名下無任何貸款購房的記錄，因此葉先生打算用妻子名義申請房貸。但他擔心這次購房會被算作「二套房」。
銀行表示：對於結婚之前名下有房產，當結婚後，雖然另一半名下無房，但是由於兩個人組建了家庭的這種情況，溫州各大商業銀行一致表示：根據《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》的規定，「二套房」是以家庭為單位認定借款人房貸次數的，因此葉先生雖然以妻子名義申請貸款，但其婚後第一套房產依舊算作「二套房」。
（以上回答發布於2014-06-30，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅲ 如何界定二套房
1、貸款買過一套房商業貸款已結清再貸款買房——算首套若貸款未結清——算二套。個人名下有兩套房的商業貸款記錄一套已還清另一套未還清此時再貸款認定為二套房以上。
2、夫妻兩人一方婚前買房使用商業貸款另一方婚前購房用的是公積金貸款婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款若貸款已還清銀行業金融機構可以根據借款人償付能力信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例若貸款未還清——算二套房以上。
3、賣第二套房所交稅款：賣方出賣第二套房產涉及到面積大小和自產權證領取之日起至今的年限，以下做一一說明。營業稅：面積在144以上產權年限滿了5年叫差額的營業稅，沒有滿5年交全額。144以下，產權年限沒滿5年交差額，滿5年免交。稅率是5．6％差額演算法（現房屋總價－原購房價）×5．6％。
4、個稅：滿5年要交個人所得稅，普通住宅1％；非普通住宅3％。不滿5年叫全額營業稅，5．65％加個人所得稅。土地增值稅：144以上沒滿5年交，相反免交。144下不交。稅率，0．5％。
Ⅳ 貸款時銀行如何判定二套房
(1)貸款買過一套房，商業貸款已結清的，再貸款買房屬於首套。若貸款未結清的，則屬於算二套。(2)個人名下有兩套房的商業貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定二套房以上。(3)夫妻兩人，一方婚前使用商業貸款，另一方婚前使用公積金貸款，婚後兩人想以夫妻名義共同貸款的。若貸款已還清，則銀行可以根據借款人償付能力、信用狀況等因素靈活把握貸款的利率和首付比例；若貸款未還清的，則認定兩套以上。
Ⅳ 二套房如何界定
根據北京現行的新政策，商業貸款的認定：只要家庭名下有房或者家庭名下有過房貸記錄（不論是否結清，不論是北京還是外地）都會按照2套政策執行。（正在還款的住房貸款超過2次，有些銀行是拒貸）。公積金目前只認房，只要名下在京有住房，就是二套政策，貸款8成，上限80萬。針對於混合貸款流程時效比較長，大部分業主不接受此方式。