房屋抵押貸款合同糾紛

1. 貸款房屋如何買賣合同糾紛

法律分析：解決合同糾紛有四種方式。談判是解決問題的最佳途徑；有關部門通過調解的方式幫助解決問題；仲裁解決；採用訴訟方式，即向人民法院提起訴訟，尋求解決糾紛。發生合同糾紛當事人可以先協商，協商不成的，可以到法院起訴解決。

法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

2. 商品房買賣合同被解除後是否可以請求解除銀行貸款合同

商品房買賣合同被解除後可以請求解除銀行貸款合同。具體解釋如下：

• 法律依據：根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

• 合同目的無法實現：當商品房買賣合同被解除後，原本基於該買賣合同而訂立的銀行貸款合同的目的也隨之無法實現。因此，法律支持當事人在此情況下請求解除銀行貸款合同。

• 合並審理原則：在商品房買賣合同糾紛中，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理。若擔保權人未提出訴訟請求，則僅處理商品房買賣合同糾紛。但擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，仍可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。

• 款項返還：在商品房買賣合同和銀行貸款合同均被解除後，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人。

3. 二手房被抵押了還能買嗎，出現糾紛了怎麼辦

現實中存在很多未結清貸款即出售房屋的情況，買賣被抵押的房屋其實是很常見的，需要由賣方在限定時間內解除抵押，抵押解除了才可以進行正常的過戶。合同履行中出現了糾紛，買方可以依法向法院起訴。

解抵押圖示

二、被抵押的房屋應該如何買賣？

1.簽訂買賣合同前，對房屋是否涉及抵押的事實應予以明確。

買方應主動了解該房屋是否被抵押，賣方也有義務主動告知，並將房屋是否設定抵押的事實明確在協議中。

2.簽訂買賣合同後，應由賣方在限定時間內解除抵押。

不解押則無法辦理過戶手續，所以，解押是履行合同的重要一環。解除抵押就涉及向抵押權人清償債務的問題，比如歸還銀行貸款。這筆錢可能是賣方自籌，也可能是用買方的首付款解抵押。

（1）賣方自籌

如果是由賣方自籌，買方基本上沒什麼風險；

（2）買房首付款解抵押

如果是用買方的首付款來解押， 對買方來說有很大的風險性。 比如買方支付一筆數額不小的首付款給賣方用於解押，而賣家可能因為各種原因急需用款（賭博、炒股、做生意等等）把本該用於還貸的錢挪用，最終導致無法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣的，買方可就麻煩了，嚴重的可能導致最終 錢房兩失 。

對策：

a: 如果要用到買方的首付款解押，買方一定要通過合同約定及實踐操作，確保相關款項用於還貸，不給賣家中間挪用的機會。

b: 通過中介等第三方墊資來解封。需要注意的是，第三方墊資時，會約定一個出了問題誰承擔責任的條款，如果約定墊資後未能正常履行，買方承擔責任，實際上等於代買方墊資，風險還在買方身上。

三、購買被抵押的房屋，合同履行中出現糾紛怎麼辦？

房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即合同應認定有效。履行出現糾紛，通常是因為賣方未按約定解押導致合同不能正常履行，這種情況下，如果買方起訴，有兩種方案。

方案一： 賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權轉移登記的。買方可向法院起訴請求解除合同，並要求賣方承擔相應違約責任的，法院應予支持。

方案二： 賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行解押義務，致使買方無法辦理房屋過戶， 而買方要求繼續履行合同辦理過戶手續的，買方要准備好資金幫賣方清償債務解除抵押。 如果買方不能代為清償債務，對其要求過戶的訴求，法院不支持。

注意： 對於買家來說，需要明確的是，只有能夠 正常解押，才能進行過戶。

根據 《物權法》 第191條規定「抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」

也就是說即使買賣被抵押的房屋合同認定有效，但只要抵押權未解除，房屋就不能辦理過戶手續。

被抵押的房屋可以購買，但是前提要能夠正常解抵押，如果買方用自己的首付款幫賣方解抵押存在一定的風險，因此還要謹慎購買。

資料來源：《物權法》

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4. 房屋買賣合同抵押貸款借名買房行為的風險

對於一些有經濟條件的人來說，很多人都想購買多套房屋，但是由於限購的原因，不能購買多套房屋，那麼，就有一些人會借名買房，對於這種情況怎麼處理，現在我們就來說一說關於房屋買賣合同抵押貸款？借名買房行為的風險？
一、房屋買賣合同抵押貸款
1、用途
借款人應該按照約定的用途使用貸款，不能用於非法目的。貸款合同載明的借款用途不得違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規明令禁止經營的規定。明確此項條款，對借款人而言，可以維護自己使用資金的權利；對貸款人而言，可以監督資金的流向，確保資金回籠，控制風險。
2、限制
對貸款用途加以限制的原因是：首先，如果借款人將貸款用於非法用途，如果違反國家法律、行政法規的禁止性規范，將導致貸款合同無效。即使貸款人在貸款的使用時對此非法目的尚不知情，一旦貸款人知悉此非法目的後，必須阻止借款人繼續提款。其次，限制貸款用途是為了保證還款資金的來源。如果貸款不按協議的用途加以運用，借款人可能因經營不當導致喪失還款能力。再者，貸款行內部經營方針可能對發放貸款的行業或部門有限制，政府規則、法令有時也有類似規定。最後，限制貸款的用途還可能因為是涉及第三人的利益，比如在出口信貸項目中，貸款用途就僅限於特定的支付對象。
二、借名買房行為的風險
1、借名買房合同或被確認無效
下面就由小編來給大家講一個真實存在的例子，當然，這個例子也是借名買房中最常見的糾紛：原先明明已經約定好了，房子是小明買的，錢也是小明付的，只是借了小李的名義購買。但是看著房價日益增長，小李卻耍賴了，聲稱房子是他自己買的，只是借了小明的錢，這樣的話就產生了糾紛。
由於借名買房中的兩方往往都具有特殊的關系，因此雙方就免去了正式白紙黑字的簽約，也就是簽訂借名買房合同。因此，在沒有白紙黑字證明的情況下，如果一方事後反悔，那麼另一方就會顯得比較被動了。
2、易造成房錢兩空的後果
另外，還有一個較為常見的糾紛是：代持人對外負債，房屋被其債權人查封抵債。
同樣的小編也舉個例子來說明一下：比如小明非常信任小李，將房屋登記在小李的名下。但是萬萬沒有想到，小李瞞著小明賣給了小王，或者小李瞞著小明拿著房子在銀行做抵押貸款了。
那麼，在上述的這種情況下，小明就很有可能房錢兩空了。因為根據相關規定，第三人在沒有過錯的情況下，依據房屋登記信息而信任小李是房屋所有人，所以與之交易或者設立抵押是受法律保護的。
也就是說，在上述的這種情況下，小明想要回房屋是不可能的，唯一的方法也就只能依據借名合同向小李主張違約責任。

5. 老公偷偷拿房產證去抵押貸款

配偶未經對方同意私自將共同房產抵押貸款的行為侵犯了夫妻共同財產權，可能導致合同效力爭議和債務糾紛，受害方可以通過法律途徑維護自身權益，包括申請財產保全、請求分割共同財產等措施。

一、法律風險

1、婚姻財產糾紛

在我國現行法律體系下，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，原則上屬於夫妻共同財產。老公擅自將房產證用於抵押貸款，無疑侵犯了妻子對共同財產的平等處理權，可能引發嚴重的婚姻財產糾紛。

2、合同效力爭議

老公私自抵押共同房產所簽訂的貸款合同，其效力可能受到質疑。一般情況下，金融機構在辦理抵押貸款時會要求提供配偶同意書。如果老公隱瞞了配偶的存在或偽造了同意書，這種行為可能構成欺詐，進而影響合同的有效性。

3、潛在刑事責任

在極端情況下，如果老公的行為涉及偽造文書、騙取貸款等違法行為，甚至可能面臨刑事處罰的風險。

二、經濟損失

1、債務糾紛

如果老公無力償還貸款，作為共同財產的房產可能面臨被強制執行的風險，這將直接危及家庭的經濟基礎和生活穩定。

2、信用損失

因未按時還款而導致的信用損失，不僅會影響老公個人，還可能波及整個家庭的信用狀況，給未來的經濟活動帶來諸多不便。

一、妻子的權利保護

1、及時溝通

發現問題後，妻子應當立即與丈夫溝通，了解事情的來龍去脈，共同商討解決方案。

2、尋求法律援助

如果溝通無果，妻子可以考慮尋求專業律師的幫助，了解自身權益，採取適當的法律行動。

3、申請財產保全

在必要時，可以向法院申請對共同財產進行保全，防止進一步的損失。

二、挽救措施

1、協商還款

夫妻雙方應當共同面對債務問題，制定切實可行的還款計劃，盡量避免房產被強制執行。

2、申請貸款變更

可以嘗試與貸款機構協商，將貸款變更為夫妻共同債務，或者調整還款方式，以減輕還款壓力。

3、尋求家庭支持

在條件允許的情況下，可以尋求其他家庭成員的支持，共同解決債務問題。

《中華人民共和國民法典》第一千零六十二條規定：夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務報酬；

（二）生產、經營、投資的收益；

（三）知識產權的收益；

（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；

（五）其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同財產，有平等的處理權。

第一千零六十六條規定：婚姻關系存續期間，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院請求分割共同財產：

（一）一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益的行為；

（二）一方負有法定扶養義務的人患重大疾病需要醫治，另一方不同意支付相關醫療費用。