抵押貸款不良貸款余額

⑴ 中國從2000年到2010年個人住房抵押貸款余額分別是多少

1. 中國從2000年到2010年個人住房抵押貸款余額：

   2010年5.73萬億元，2009年4.4萬億元，2008年3.01萬億元，2006年2萬億元，2004年1.59萬億元，2003年1.2萬億元，

2. 個人房屋抵押貸款是指：

   （1）借款人以本人名下的房產抵押，向貸款人申請用於個人合法合規用途的人民幣擔保貸款，用途包括個人購房、購車、消費、經營及其他合規合法等多種用途。

   （2）金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。

⑵ 銀行不良貸款率怎麼計算

不良貸款率計算公式如下：不良貸款率=（次級類貸款+可疑類貸款+損失類貸款）/各項貸款×100%
=貸款撥備率/撥備覆蓋率×100%
金融機構不良貸款率是評價金融機構信貸資產安全狀況的重要指標之一。不良貸款率高，可能無法收回的貸款占總貸款的比例越大；不良貸款率低，說明金融機構不能收回貸款占總貸款的比例越小。
正常類貸款定義為借款人能夠履行合同，沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時足額償還。關注類貸款定義為盡管借款人有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素。
次級類貸款定義為借款人的還款能力出現明顯問題，完全依靠其正常營業收入無法足額償還貸款本息，即使執行擔保，也可能會造成一定損失。可疑類貸款的定義為借款人無法足額償還貸款本息，即使執行擔保，也肯定要造成較大損失。
損失類貸款定義為在採取所有可能的措施或一切必要的法律程序之後，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。對各項貸款進行分類後，其後三類貸款合計為不良貸款。
各項貸款指銀行業金融機構對借款人融出貨幣資金形成的資產。主要包括貸款、貿易融資、票據融資、融資租賃、從非金融機構買入返售資產、透支、各項墊款等。
供參考，謝謝！

⑶ 不良系統內存款賬戶有餘額存在的風險點是什麼

2021年以來，房地產市場外部環境壓力明顯增加，融資條件收緊、部分房企爆雷導致房地產風險暴露，房地產對公貸款質量明顯惡化，對公不良貸款明顯「雙升」。
本刊特約作者 方斐／文
近期市場對房地產領域風險擔憂加劇，對房地產可能的應對舉措和穩增長的政策預期略悲觀，加上對經濟基本面的擔憂加劇更增加了對房地產風險的悲觀預期。實際上，2021年以來，房地產市場外部環境承壓，部分房企違約風險暴露，銀行的房地產對公不良貸款也明顯「雙升」，投資者擔心房地產沖擊銀行資產質量。不過，盡管房地產貸款風險上行需要重視，但從總量角度來看，對銀行總體資產質量影響有限，而龍頭銀行當前的資產質量處於歷史最佳狀態。
房地產風險敞口究竟幾何
近期市場對於房地產領域相關風險有一定程度的擔憂，從披露相關數據的上市銀行2021年上半年的情況來看，可能涉及房地產領域的相關風險敞口可以從狹義和廣義菱格角度來分析。
首先看狹義敞口，主要是指貸款，2021年上半年，上市銀行對公房地產貸款共計7.89 萬億元，占總貸款比重的為6.65%，加上零售按揭貸款共計32.65萬億元，占總貸款比重約為27.56%，兩者合計占總貸款、總資產的比重約為34.2%、18.4%；其次看廣義敞口，包含表內外非標貸款，其中，表內非標投資中或有部分資金流向了房地產領域，2021年上半年，上市銀行非標投資金額共計5.62萬億元，占總資產的比重約為2.55%，國有大行、股份制銀行、農商行非標投資佔比較低，分別為0.68%、4.86%、3.40%，而城商行佔比相對較高，達到10.22%；在表外理財中也有一定資金通過非標投資流向了房地產領域。上市銀行目前披露的數據有限，而上半年理財協會數據顯示，理財資金中投向非標的規模約 為3.75萬億元，約為3.5萬億元商業銀行總資產的1.1%。
值得注意的是，非標投資並非所有資金都投向房地產，一般銀行資產投向的風險偏好較為一致，如果某家銀行信貸業務中地產相關貸款佔比較高，那麼非標投資中相關業務的佔比也往往相對更高。此外，國盛證券統計的非標項目的統計口徑為金融投資中底層資產為信託、資管、理財、類信貸（或票據）、未明確歸類的權益類投資、ABS的部分。經過多年的監管調整，很多產品的實際投向為標准化的債券類資產。且項目類非標產品的投向除了地產以外， 還包括基建等，以上數據僅為粗略統計。
從信用風險的角度來看，按揭貸款具有強抵押和相對分散的特徵，風險較為有限，歷史數據顯示，上市銀行按揭貸款不良率基本在0.5%以下，從這個角度來看，需要關注的房地產信用風險主要是對公房地產貸款及表內外非標。
上半年，老16家上市銀行對公房地產貸款不良率為1.8%，相比2020年提升了0.41個百分點。最近兩年，銀行報表房地產不良率有所提升，這一方面來自於房地產政策相對收緊，房企經營壓力加大；另一方面也有銀行主動加大表外資產轉表內力度（部分確認為不良並消化）、不良貸款確認標准趨嚴（上半年上市銀行不良/逾期已達到104%）的因素。
不過，需要注意的是，不同銀行之間的分化較大，重點需要關注的領域主要是各家銀行的對公房地產貸款佔比（最直接的信用風險敞口）、表內外非標中投向房地產領域的情 況以及撥備墊情況。過去幾年，大多數銀行加大了表內外、信貸與非信貸資產的撥備計提力度，到2021年上半年，上市銀行整體撥備覆蓋率已提升至225%，廣義撥貸比（資產減值准備/（貸款+非標））達到了3.17%，應對房地產相關風險抵禦能力也更強。我們可以以招商銀行為例，其對公房地產貸款規模、非標投資分別為4045億元、2739億元，而其信貸+非信貸撥備池為2397億元、274億元，即便其房地產相關資產不良率達到 10%，其撥備池也可以完全覆蓋、消化。
分個股來看，經營更加市場化、主要業務與戰略方向不在房地產領域、且撥備充實的優質銀行相關風險敞口或更小，風險也更為有限。如招商銀行對公房地產貸款占總貸款的比重僅為7.5%，非標投資占總資產的比重僅為3.08%；寧波銀行按揭、房地產貸款佔比僅為4.3%、4.6%，明顯低於其他可比銀行。招商銀行、寧波銀行的撥備覆蓋率則分別高達 439%、510%，廣義撥貸比達到了4.72%、3.3%。
值得關注的是，2020年疫情後，銀行業大力處置不良資產，截至2021年6月末，41家A股上市銀行的合計不良率降低至1.41%，較2020年年末下行7BP，與此形成鮮明反差的是，房地產對公貸款的質量明顯惡化。東吳證券統計完整的26家上市銀行的數據顯示，房地產對公貸款不良「雙升」，合計不良率從2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，拖累總體資產質量。相比之下，個人住房貸款的資產質量仍然優異，與對公房地產貸款差別明顯，數據完整的18家上市銀行2021年上半年個人住房貸款不良率「雙降」，多數銀行的個人住房貸款不良率都回落或保持低位。因此，我們強調房地產貸款的風險敞口主要集中在對公貸款，這從另一側面證明對個人住房貸款的資產質量無需擔憂。
融資條件收緊、部分房企爆雷導致房地產風險暴露，房地產對公不良貸款明顯「雙升」，拖累資產質量。2021年以來，房地產市場外部環境壓力明顯增加，尤其是高負債率的激進型房地產公司經營困難，公開市場中涉及房地產企業的債務違約也頻繁發生。對於銀行而言，部分陷入債務違約的房地產公司難以償還本息，同時從貸後管理的角度來看，銀行也會主動考量市場環境，將有潛在風險的房地產公司貸款納入關注類或不良貸款的口徑，因此，房地產對公貸款的不良「雙升」是必然情形。此外，「兩道紅線」嚴格限制房地產貸款額度，導致融資難度加大，而融資條件收緊的預期形成後，各家銀行審批貸款也會更審慎，從而進一步加大房地產公司的現金流壓力。東吳證券根據2021年6月末的財務指標估算，仍有15家上市銀行未來需要繼續降低房地產貸款佔比，據此判斷，房地產對公貸款將進一步降速甚至收縮。
截至2021年6月末，41家上市銀行的對公房地產貸款佔比僅為6.35%，盡管不良貸款突增，但對上市銀行總體資產質量的影響有限。以26家數據完整的上市銀行為樣本組合，截至2021年6月末，總不良貸款金額中7.2%是房地產對公貸款，其實多數銀行的房地產對公貸款對不良的貢獻度並不高。根據測算，如果下半年樣本銀行的房地產對公不良貸款總金額再增加50%，同時合理假設2021年年末總貸款環比6月末增長3%，則對總不良貸款率的邊際提高幅度僅為1BP，即便在極端假設下，房地產對公貸款的不良金額翻番，對總不良率的邊際提高幅度也只有6BP。
銀行涉房業務風險整體可控
最近幾個月，由於不斷有房地產企業出現債務危機，使得市場擔心房地產債務風險可能對銀行造成拖累，那麼房地產風險對銀行的沖擊究竟如何，我們可以重點分析涉房業務風險對銀行的影響。
銀行參與房地產業務融資方式包括表內貸款、房地產債券、非標及相關ABS等。涉房類貸款是銀行表內貸款的重要組成部分。以16家銀行為例，截至2021年二季度末，對公房地產貸款余額和個人住房貸款余額合計占總體貸款余額的比例為33%。從全行業來看，央行披露的金融機構貸款投向統計報告顯示，二季度末，中國房地產貸款余額為50.78萬億元，占金融機構貸款余額的比例為27.37%。其中，房地產開發貸款余額為12.3萬億元，個人住房按揭貸款余額為36.58萬億元。非貸款部分如果參考招商銀行披露的房地產廣義口徑風險業務余額結構，非貸款部分規模與貸款部分比例約為1:1，可以估算房地產非貸款的部分風險業務敞口可能為12萬億元左右，與貸款部分合計敞口或約63萬億元。
總體來看，截至2020年年末，銀行通過表外理財參與房地產融資的規模可能不高於2.7萬億元，占整體銀行理財的比例可能不高於10.43%，占同期商業銀行總資產的比例或不足1%。
我們先對銀行貸款部分進行分析。銀行在表內通過信貸投放參與房地產融資。佔比較高的個人住房按揭貸款部分一直是銀行優質的信貸資產，不良率長期處於較低水平。個人住房貸款的優點是客戶分散（風險分散）、抵押充足（房產本身價值較高）。對公房地產開發貸款容易受周期波動的影響，隱含較大的風險。受近些年宏觀經濟增速換擋、經濟發展動能切換以及政策持續趨嚴等因素的影響，對公不良率有所抬升。
天風證券擬測算在房地產業務風險暴露時，銀行不良率和撥備覆蓋率的變化程度，用來評判銀行是否有足夠的風險承受能力。具體思路如下：首先，綜合觀測周期和銀行業不良貸款的暴露節奏，以年度為頻率估測銀行業貸款不良率的變化。悲觀估計，考察最壞情形，假設銀行業涉房貸款不良率的上升幅度達到歷史上的年度峰值。具體峰值參考2007-2021年上半年末銀行業的數據，對公和個人涉房貸款不良率最大增幅分別取39BP和10BP。
那麼，對公和個人涉房貸款合計新增不良余額可能為844.97億元。靜態測算下，銀行業不良率最多抬升5BP、撥備覆蓋率最多下滑5.68個百分點至187.55%。即在我們相對悲觀估計下，銀行撥備仍然厚實，抵禦風險能力充裕。即便非涉房類貸款不良率上升，銀行的風險承受能力仍然可觀。考慮到房地產行業涉及上下游企業較多，我們將假設進一步拓寬至全部信貸資產，仍然按照前述思路進行測算。假設對公和零售貸款不良率上升幅度達到歷史年度峰值，即兩者分別上升60BP和18BP。靜態測算下，銀行業在最壞情況下不良率最多抬升53BP，撥備覆蓋率最多下滑44.62個百分點至148.61%，略低於150%的傳統紅線，但仍高於7號文規定的120%的監管底線。
由於上市銀行具備較強的風險承受能力，下面我們以40家上市銀行個股為例，即將前文測算思路應用至上市銀行，來分析銀行個體是否有足夠的風險承受能力。測算方法大體一致，我們測算上市銀行在最差情況下的風險承受能力。
以上市時間較長的16家上市銀行為參考標的，分別選取其不良率歷史上的年度最大增幅。對該類最大值進行算術平均，以此作為上市銀行不良率的最大可能增幅。即評判歷史最壞情形下銀行的風險承受能力，結果為對公和個人涉房類貸款不良率上升幅度最多為97BP和13BP。
由此可知，在悲觀估計下對公和個人涉房貸款合計新增不良余額最多為1192.24億元。靜態測算下，銀行業不良率最多抬升10BP，撥備覆蓋率最多下滑14.24個百分點至 211.02%。上市銀行整體仍保持較強的風險抵補能力。在該情形下，只有4家銀行撥備覆蓋率降至150%以下，但仍高於120%。
悲觀測算下，上市銀行風險承受能力仍然較強。延續上述測算思路，假設非涉房貸款不良率受到涉房類貸款拖累，我們同樣將假設進一步拓寬至全部信貸資產；假設對公和零售貸款不良率上升幅度達到歷史年度峰值，即分別達到51BP和39BP，由此可得總體不良新增可能為5782.52億元，不良率最多抬升46BP，撥備覆蓋率最多下滑55.54個百分點至169.72%，風險抵補能力仍維持較高水平。在該情形下，只有11家銀行撥備覆蓋率降至150%以下，僅有3家銀行降至110%-120%之間。
在上述測算的基礎上，我們可以更進一步對上市銀行資本情況進行測算。我們測算不良新增對核心一級資本充足率的影響。假設新增不良貸款按照150%的比例計提減值損失。實際上該假設較為極端，原因在於如果考慮到不良貸款的處置和轉讓，銀行計提的減值損失通常只需要和不良凈新增額維持對應的比例，所以減值損失和不良貸款毛新增額的比例一般會小於150%。我們在核心一級資本的計算中，扣減新增不良貸款余額的150%，可得上市銀行整體在前述兩種情形下核心一級資本充足率最多分別下滑13BP和62BP至10.66%和10.17%，總體仍處於較為充足的水平。
之所以在上述悲觀情形測算下，上市銀行仍顯示出較強的風險承受能力，主要得益於其資產質量近年來持續夯實。截至2021年半年末，商業銀行關注率加不良率比上年末下降29BP至4.12%，處於2016年以來的最低水平，隨著不良貸款的確認更加嚴格，銀行資產質量不斷改善。以上市銀行為例，截至2021上半年末，從逾期90天以上貸款偏離度（占不良貸款的比例）來看，絕大多數上市銀行不超過90%。
如上所述，除表內貸款部分外，銀行還通過表外理財非標等形式參與房地產業的融資項目。總體來看，不但貸款部分有充足的撥備來覆蓋風險，而且表外理財部分風險同樣可控。
根據天風證券的分析，首先，表外部分的凈值變動不會直接影響銀行的盈利。資管新規要求銀行打破剛兌，實現凈值化轉型。雖然表外的房地產業風險暴露可能會對少數理財產品的收益率和凈值形成階段性的沖擊，但因為銀行不承擔兌付責任，所以不會直接影響到銀行的盈利水平。而且考慮到房地產底層資產在理財中佔比較低，銀行理財也有足夠的操作空間消化規模和凈值波動造成的不利影響。
其次，銀行理財產品中風險相對較高的房地產開發融資業務佔比不大。可以以信息披露較為詳盡的招商銀行的數據進行分析，截至2021年上半年末，招商銀行境內公司房地產廣義口徑風險業務余額 （含實有及或有信貸、債券投資、自營及理財非標投資等業務，不含個人住房貸款）中，境內公司貸款余額佔比只有51.62%。截至2020年年末，金融機構的房地產開發貸款余額為11.91萬億元，如果假設房地產對公貸款與非貸款余額之比接近1:1，則金融機構房地產非貸款融資規模可能在12萬億元左右，其中主要是由債券投資和資管產品組成。如果以銀行理財占資管市場的比例（約為 22.65%）進行簡單估計，則投向房地產的銀行理財規模可能不高於2.7萬億元，占整體銀行理財的比例或不高於10.43%，占同期商業銀行總資產的比例不足1%。而且，由於銀行的風險偏好低於私募、信託等非銀機構，所以銀行理財中投向房地產的比例較測算值應該再降一個台階。
第三，銀行正在積極處理非標資產，逐步縮小高風險業務敞口。以社融結構中的新增委託貸款和信託貸款來衡量表外非標規模的變化趨勢。2018年以來，受資管新規的影響，委託貸款和信託貸款之和長期保持下降趨勢，至今已連續19個月保持壓降態勢，且近7個月的每月壓降規模均在1000億元以上，風險敞口逐漸收窄。隨著高風險敞口的逐步壓降，表外部分對銀行盈利的影響逐漸變小。
房地產風險如何妥善化解
當前最大的問題在於中國經濟仍面臨較大的下行壓力。8月主要經濟指標繼續回落，規模以上工業增加值累計同比增長13.10%，增速較上月下降1.3個百分點；當月工業增加值同比增長5.3%，增速較上月下降1.1個百分點。在投資需求方面，8月固定資產投資完成額累計同比增長8.9%，增速低於上月的10.3%，也低於9.07%的Wind預測平均值。消費方面，8月社會消費品零售總額累計同比增長18.1%，增速較上月下降2.6個百分點。
在此背景下，2021年7月30日的政治局會議強調「要做好宏觀政策跨周期調節」、「保持經濟運行在合理區間」；8月貨幣政策執行報告重申要「處理好經濟發展和防範風險的關系，維護經濟大局總體平穩，增強經濟發展韌性」。由此不難看出，在當前經濟面臨下行壓力的背景下，政策以「穩字當頭」，堅持底線思維。7月份的降准也一定程度上顯示出政策托底意願的提升。不發生系統性風險是政策底線，在當前的經濟環境下，房地產行業的風險會在政策引導下有序妥善化解。
事實上，商品房價格具有韌性，住房貸款有足額抵押。中國房地產貸款余額中個人住房貸款余額佔比接近70%。個人住房貸款風險與抵質押物（一般為所購房屋）的價值息息相關，中國個人住房貸款和抵押物（商品房）價值的比例通常在70%以下，這意味著抵押品價值有足夠的安全墊。只要抵押物價格不發生大幅下跌，個人貸款的償付能力就有保證。觀察百城住宅價格指數不難發現，近年來其同比增速平穩。在「房住不炒」的政策指引下，政策穩房價、穩信用的思路較為明確。當前經濟穩增長壓力較大，為實現信用健康擴張以及控制風險的考慮，房地產價格顯著下降的可能性較低，這意味著抵質押物的價值具有較強韌性，中小企業政策托底有助於降低信用風險。雖然房地產企業和上下游產業中涉及中小企業數量較多，可能會在風險暴露中受到一些影響，但另一方面中小企業發揮著保就業、保民生的重要作用，守住中小企業不發生信用風險是潛在的政策底線。中央和地方已經出台一系列中小企業扶持政策，有效化解中小企業的風險狀況。即便2020年受到疫情影響，商業銀行的不良率+關注率仍然處於下降趨勢。2021年以來，在政策扶持和指引下銀行加大存量風險處置化解力度，銀行的不良率也已經實現好轉。政治局會議強調對中小企業的支持力度，由此可以預期未來監管部門有望出台更多中小企業優惠扶持政策，不用過度擔心中小企業風險波動對銀行資產質量的影響。
得益於2020年以來提前處置存量問題資產和增厚撥備，商業銀行（尤其是上市銀行）撥備厚實，不良率和關注率均有所降低，足夠應對表內外房地產行業風險暴露帶來的擾動。在當前時點，在信貸風險可控的情況下，商業銀行未來的長期發展和成長空間更值得重視。
商業銀行增長邏輯正在由息差向非息差轉變。綜合考慮經濟下行壓力、下半年地方債集中發行以及基建落地節奏加快、當前凈息差處於歷史底部、銀行實際上享受著雙邊降息的政策環境等因素，天風證券預計下半年商業銀行凈息差將穩中小降。當前商業銀行的業績增長點已經在向非利息收入方面轉移。以招商銀行為例，2021年上半年代理服務手續費和代理證券交易收入同比分別高增40.36%和66.39%，帶動手續費及傭金凈收入同比增速較上年提升12.44個百分點至23.62%。
由此判斷，財富管理業務有望打開銀行業績成長空間，緊扣財富管理發展大勢的銀行，未來發展空間可期。在各類非信息業務之中，財富管理業務無疑正處在高速發展的風口之上。從長期來看，隨著資管新規穩步推進、房地產面臨的政策環境趨嚴、居民財富水平和理財意識提升，居民資金將持續地從剛兌資管產品、房地產以及表內存款向大財富管理業務傾斜。根據測算，預計2030年年末，銀行財富管理規模有望提升至449萬億元，較2020年末增長約161%。
此外，隨著流動性的不斷改善，有望支撐財富管理業務繼續發力。當前中國經濟仍面臨著下行壓力，穩增長的訴求強烈，未來「寬信用」政策有望落地。9月國常會再次發聲，宣布2021年再新增3000億元支小再貸款額度，強調「發揮地方政府專項債作用帶動擴大有效投資」。未來「寬信用」政策落地、社融增速企穩有望對財富管理業務發展提供流動性支持。而且，3000億元的再貸款規模大、發行時間緊，預計會有更為明顯的穩增長效果。同時考慮到銀行資管業務整改已經接近尾聲，未來銀行理財規模增長也有望回歸正常化運作。
銀行業短期較大幅度下跌往往會創造較好的投資機會。在地產債務風險影響下，市場悲觀情緒釋放壓制銀行板塊表現。招商銀行作為板塊重倉股，其近期股價反映市場短期變化。9月20日招商銀行（H股）大跌9.38%，9月22日A股開盤補跌，收跌3.59%。對短期價格變動並不用過度擔憂。如果觀察近5年股價走勢，每當招商銀行（H股）出現大幅下跌時（跌幅超過5%），後續基本都會展現出強勁的修復能力。究其原因，主要在於以招商銀行為代表的優秀銀行具備扎實的基本面表現及穩定的業績釋放能力。
實際上，房地產業風險暴露對優質銀行個股沖擊較小，繼續看好銀行財富管理業務發展。根據天風證券的測算，當前上市銀行的不良率處於歷史較低水平，重點個股安全墊厚實，房地產業表內外風險暴露基本都在上市銀行的可承受范圍內。在不發生系統性風險的政策底線下，房地產風險有望得到妥善化解。我們判斷未來更多支持性政策有望出台，信用風險可控。隨著商業銀行著力拓展非息收入、財富管理業務，我們繼續看好零售型銀行的發展前景。

⑷ 住房抵押貸款余額怎麼計算，怎麼的公式

還款方式

1、一次還本付息法

講解：現各銀行規定，貸款期限在一年以內（含一年），那麼還款方式為到期一次還本付息，即初期的貸款本金加上整個貸款期內的利息綜合。計算公式如下：

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率（%）] （貸款期為一年）

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率（‰）×貸款期（月）]（貸款期不到一年）

其中：月利率=年利率÷12

如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個月，則到期一次還本付息額為：

10000元×[1+（4.05%÷12月）×7月]= 10236.3元

2、等額本息還款法

講解：個人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計算公式如下：

每月等額還本付息額=貸款本金×

(4)抵押貸款不良貸款余額擴展閱讀：

辦理條件

1、貸款用途：用於支持個人購買住房以及循環使用貸款。

2、貸款對象：具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳台自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。

3、貸款條件：

(1)有合法的身份；

(2)有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；

(3)有合法有效的購房合同；

(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；

(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；

(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保；

(7)貸款銀行規定的其他條件。

4、貸款額度：最高不超過所購住房價格的70%；

5、貸款期限：一般最長為30年。以新購住房作最高額抵押的，有效期間起始日為《個人住房借款合同》簽訂日的前一日;將原在建設銀行的住房抵押貸款轉為最高額抵押貸款的，有效期間起始日為原住房抵押貸款發放日的前一日；

6、貸款利率：貸款利率同個人住房貸款利率。

⑸ 怎樣審計不良貸款余額的真實性

客觀分析判斷目前中國銀行業的信貸資產質量，應當說資產質量是真實的，披露的不良貸款率基本准確。
首先，已披露的不良貸款信息是真實的。銀行披露的重要經營數據信息，包括不良貸款等資產質量信息都是經過外部審計師審計的，不符合規定要求的，審計師都會要求銀行進行調整，並按調整後的貸款質量分類進行披露。其中大型銀行的外部審計更是由國際知名會計師機構承擔的，說明銀行所有的經營數據都是透明的。貸款質量分類如有重大不實或虛假，無論是銀行還是外部審計師都須承擔相關的法律責任。
盡管可能有少數銀行分支機構採取弄虛作假等違規手段來掩蓋其不良貸款，但上級行、監管部門通過各種方式的監測控制、現場檢查以及外部審計，都會對此提出糾正或調整分類。當然也不排除在正常關注類貸款中仍還會有個別事實不良貸款。從總體上看，現在銀行披露的不良貸款應當是真實的。
其次，資產保全與風險緩釋措施是銀行化解風險的重要方式。有人認為現在銀行資產質量不實的一個重要理由是，不少銀行的分支機構都在通過借款合同要素的調整、展期、重組甚至借新還舊等方式來掩蓋真實的信貸資產質量。
現在宏觀經濟運行情況發生了較大變化，市場環境變了，交易模式變了，必然會使得一部分借款人難以繼續履行原先與銀行簽訂的融資合同。銀行也會遇到許多新的不確定因素，需要採取各種不同的風險防範、保全、緩釋、控制、處置等措施來保持信貸資產質量盡可能的穩定。在這種情況下，銀行與借款人商議，對原借款合同要素進行調整修改或展期，達成新的雙方都可接受的、可執行的合同來緩釋風險、保全資產，以適應新的經濟運行。這既是企業維持正常生產經營的需要，也是銀行化解信用風險最重要、最常用的方式，完全符合監管等規制的要求，符合國際銀行業的慣例。不能把銀行這樣的風險管理措施，視為掩蓋真實信貸資產質量的行為。
事實上，這種借款合同要素的調整修改，就是在經濟上行期也普遍存在，只是現在更多了。當然這類操作的基本原則，就是銀行要確保風險不擴大或風險可控，不會對未來的信貸資產質量帶來更大的壓力。例如，隨著房地產市場的變化，銷售進度大大放緩，原先借款合同中約定的房地產開發貸款期限是按以往快速銷售的慣性思維來設定的，與房地產市場變化後的銷售進度不匹配，導致發生貸款違約的概率大大提高。銀行與借款人需重新協商，根據實際的市場銷售回款等情況，對原合同中的貸款期限、還款方式等一些要素做相應的調整，以使貸款能正常還本付息。針對諸如此類的風險因素，銀行通過這樣一些資產保全與風險緩釋措施，以避免客戶出現技術性違約。
再次，有潛在風險的貸款不是實際的不良貸款。近來不斷有境外機構及其分析師對中國銀行業的資產質量進行分析，認為風險債務或風險貸款率較高，與披露的數據差異較大。這實際上說的是有風險因素或潛在風險的貸款，但時常被人誤解為不良貸款。還有人隨意放大中國銀行業的信貸風險，把一些有潛在風險的貸款認定為不良貸款或稱之為壞賬貸款，並以此為由對銀行披露的不良貸款率提出不實的質疑。
國際貨幣基金組織2016年4月出版的《全球金融穩定報告》得出的結論是，中國銀行業有風險債務的比例為15.5%。其定義的「風險債務」是指EBITDA利潤（未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤）不足以償付當年利息的情況。但該報告還統計了樣本企業連續兩年的風險債務，這一比例就降到了9%，下降了6.5個百分點。顯然，有風險因素的貸款不是實際的不良貸款。按此推測，如果統計連續三年，樣本企業的風險債務可能會降至更低，這就與銀行業披露的數據大體吻合了。這也說明中國銀行業的信貸資產質量是真實的。即便一家企業連續多年都有以上債務風險，那也只是提升了違約的概率。只要企業有履約意願和其他償債來源，就不一定會發生違約。
從實際情況看，有些潛在風險因素確實會導致貸款劣變為不良，但大部分都不會劣變。據對工商銀行的逾期貸款跟蹤分析發現，有70%的逾期貸款風險可控，其中有近半是技術性的，逾期時間不足10天。只有大約30%的逾期貸款預期會有損失。如工作做得實一點、細致一點，有相當部分逾期貸款是可以不逾期的，不會有那麼大的剪刀差，也會減少一些人的疑問。
可見，有潛在風險因素的貸款是一個非常復雜的問題，需要透過表象來做些具體的、有深度的解剖分析。但從銀行信貸風險管理的角度來看，這個問題確實須引起高度關注，稍有不慎，對風險因素、潛在風險不及時採取措施或措施不力，就會有更多的潛在風險轉變成現實風險。因此必須要提前做好風險防控工作，盡可能避免或降低對信貸資產質量的影響。事實上，這也是銀行信貸風險管理最重要的內容。
最後，正確看待不良貸款的批量轉讓處置。近年來中國的商業銀行通過批量轉讓方式處置不良貸款的比例逐步增大，從2013年的10%升至2015年32%。由此也有人認為，銀行通過這種批量轉讓的方式，把不良貸款移出表外，是在掩蓋不良貸款。
現金清收、呆賬核銷是銀行不良貸款處置的最主要的方式，批量轉讓實際是現金清收和呆賬核銷兩者的結合。批量處置不良貸款也是國際上常見的一種不良貸款處置方式，所以本身不存在掩蓋不良貸款的問題。從中國目前的情況分析來看，銀行不良貸款的核銷、抵債等處置，要受到一定的政策約束和市場環境的限制，有些貸款還會因情況變化多、相互交叉多、涉及的責任人多等因素，難以及時核銷，有些抵押物很難處理，這與國際上的同類銀行有較大的差異。雖然資產證券化已經啟動，但也只是嘗試性的，目前市場還很小，且受到流程長、環節多、成本高等方面約束，遠不能滿足銀行對不良貸款處置的需求。債轉股也在探索，但需研究的問題可能更多。
商業化批量轉讓處置不良貸款是一個很好的方式，受到銀行業的歡迎。但由於可以參與批量處置的機構很少，批量轉讓的市場有限，而需求則在不斷增大，導致不良資產的價格逐步走低，轉讓成本增大。有的批量轉讓包的受償率已不足貸款面值的10%，有的甚至是基本沒受償。
正是現行的不良貸款批量轉讓處置渠道、方式等比較窄，缺乏足夠的市場空間、合適的投資者、相應的工具，迫使銀行在現有的法律法規和政策框架內，試圖通過創新來尋找新的批量轉讓處置途徑和方式，使不良貸款能夠得到更有效的處置。

⑹ 那些銀行收不回來的「不良貸款」，最後都是怎麼處理的呢

作為經營風險的企業，不良貸款是每個銀行都會遇到的問題，也是最頭疼的問題，不過出現不良貸款並不代表就全部都是損失，否則銀行早已無法維持了，舉個例子：2018年的時候曾有新聞報道，貴陽農商行的不良率接近20%（不良貸款余額超100億），如果不良貸款全部都算是損失的話，單以貴陽農商行目前的利潤水平來說，在保證未來20年不出現新的不良貸款的情況下，才有可能將現有的不良覆蓋掉。現實真的如此嚴峻嗎？顯然並非如此，否則貴陽農商的行業評級就不會一直保持在A級以上了。

個人不良貸款的處置方式與企業不良貸款的處置方式基本一樣，不過個人不良貸款不允許打包轉讓。對於不良貸款，銀行是不會輕易認輸的，一般都會採取各種有效的措施降低自身的損失，所以20%的不良率不代表著就真的是虧了20%，這只是明面上的數據而已。

⑺ 住房抵押貸款違約率占總不良率多少

、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。

⑻ 逾期90天以上貸款與不良貸款比例是多少

銀行逾期90天以上貸款占不良貸款的比例已降至90%以內。銀保監會統計信息與風險監測部主任劉春航2月28日在銀保監會吹風會上表示,監管部門高度關注不良貸款的真實性。尤其是資產分類的准確性,是監管關注重點,更是治理金融亂象的重點。他說,銀行機構逾期90天以上貸款余額和不良貸款的比例,是一個比較好的反映資產分類准確性的指標,「這個比例持續下降,去年末已降到了90%以內。」
比例降低的好處
其實這個比例降低也是有好處的,畢竟很多人借了錢就不會還,導致貸款逾期,所以逾期90天以上的貸款占不良貸款的比例應該降低,這樣就有更多的餘地去接收其他貸款。如果不良貸款中全部都是逾期90天以上的貸款,那麼不良貸款也就可以叫做逾期貸款。所以說國家的相關部門也是不允許這種情況發生的,它會對逾期不還款的人進行催債,讓他趕緊還款,這樣逾期90天以上的貸款在不良貸款中的比例就會下降。
借了錢就是要還的
其實借了錢就是要還的,不能夠讓貸款一直逾期,貸款一直逾期也會讓銀行的壞賬增多,也會影響銀行的經營。所以銀行是會一直對不還款的人進行催債的,讓他趕緊還款,只有逾期90天以上的人都把錢還了,那麼銀行的不良貸款才會降低整個銀行的運轉才會更和諧。
所以如果你在銀行進行了貸款,一定要在還款期限到來之前還款。如果你實在還不起貸款,也不要讓貸款逾期三個月以上,這樣是會讓徵信產生不良的記錄的,對你以後在銀行的信貸業務辦理會產生相應的影響。所以借了錢就是要還的,這是逃脫不了的,還是要按時還款。

⑼ 請教：信貸余額和貸款余額各是什麼意思,他們之間的區別。（銀行內貸款系統）

通常講的信貸余額指的是銀行給你的一個授信額度，你用了一部分，剩下的那一部分就是信貸余額。貸款余額是你在銀行貸款後，可能有還貸，實際還剩下的貸款數量，也就是你還欠銀行多少錢。授信額度=信貸余額+貸款余額。
打個比方，銀行根據你的年收入、家庭情況、負債情況、徵信情況等等給你核一個30萬元的額度（也就是你最高可以在該行貸出30萬元），然後你獲得30萬元，期間你還貸5萬元，那麼你的貸款余額就是30-5=25萬元，即你實際欠了銀行多少錢；信貸余額就是你還清的那一部分5萬元。如果你沒有還貸，貸款余額就是30，信貸余額0萬元。 范圍不同。貸款的范圍要廣一些，它包括了抵押貸款、無抵押貸款兩大類；而信貸僅指無抵押貸款，也就是說，借款人申請貸款無需提供抵押擔保，憑借個人信用向貸款機構申請貸款。
風險不同。因為信貸是在無抵押的情況下放款，所以貸款機構承擔的風險較大；而貸款涉及到抵押貸款，也就是說，借款人辦理抵押貸款時，需要提供符合貸款機構要求的抵押物作擔保，在這種情況下，貸款機構承擔的風險就要小很多。
貸款利率不同。與貸款中的抵押貸款相比，信貸的貸款利率要高很多。
拓展資料
信貸是體現一定經濟關系的不同所有者之間的借貸行為，是以償還為條件的價值運動特殊形式，是債權人貸出貨幣，債務人按期償還並支付一定利息的信用活動。貸款是銀行或其他金融機構按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。
信貸不是指信用貸款。「信用貸款」中的信用是狹義的信用，是指不提供擔保（擔保分為保證、抵押、質押），而單純憑借信譽而取得。而信貸里的「信」，是指借貸行為，與是否提供擔保無關。之所以被稱為「信貸」，是因為無論提不提供擔保，這都是一種信用活動，借貸雙方都要以「信用」作為基礎，其特點是以收回為條件的付出。