『壹』 沈阳二套房认定标准
七类购房情况判定为二套房 执行二套房新政
本报讯（记者高晨 马文婷）昨天是新“国十条”满月的日子，其执行细则逐渐明晰。作为新政重点环节的二套房政策，虽然住建部和银监会暂未出台具体执行标准，但记者咨询各银行发现，多数银行在具体操作中将7类情况判定为二套房，执行二套房新政。
根据新“国十条”，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。记者从四大国有银行获悉，虽然银监会、北京银监局关于新房贷政策尚未出炉，但各大行已在执行新政策。
此前，住建部副部长齐骥在做客中国政府网时表示，关于二套房的认定，在个人住房贷款中，居民家庭的住房套数应该依据借款人在拟购房所在地的房屋登记信息系统中，他的家庭，包括本人、配偶及其未成年子女名下所有的住房登记记录以及其他相关信息来做认定。“鉴于有一些城市房屋登记信息系统还不是十分完善，所以在实际操作中还需要其他信息作为补充”。
对于具体执行标准，个贷机构伟嘉安捷相关负责人吴昊昨天表示，从与该公司合作的14家银行办理房贷业务的要求看，各银行对于“认房认贷”的实操标准或者说“口头细则”，还是比较一致的。
记者从各银行和伟嘉安捷等个贷机构的房贷最新实操标准发现，目前判定为二套房的主要有7种情况。只要属于其中任一种情况，申请房贷都要被认定为二套房，执行新政策。
北京市房地产交易管理网数据显示，5月1日到5月15日，7144单二手房网签中，贷款1458单，仅占总数的20.38%，其余的成交全部是全款支付。而往常，每月按揭贷款比例都在40%-50%之间，全款支付只占半数。一位国有大行北京分行个贷部负责人告诉记者，五一后一笔二手房贷款的业务都没有，“我们的二手房贷款利率比有些小行高5%，所以客户都去小行了。”一位不愿透露姓名的业内人士透露，目前有些银行采取私下返点的方式进行二手房贷款，目前已有银行向监管部门反映此事。
此外，记者从银行获悉，建委“钥密”将在这两天发到各银行的信贷部门，银行可以通过“钥密”登录信息平台，查看购房者此前的购房情况，对认定二套房“一目了然”。
七类情况可认定二套房
父母名下有住房，以未成年子女名义再购房
解析：新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴，所以以未成年子女名义购房时，会按照二套房政策执行，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，可以按执行首套房贷款政策。
未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
解析：根据银行现行政策“认贷又认房”，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行。而原来认定二套房主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房时，不算第二套。
个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
解析：根据银行现行政策，即使此前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，将认定为二套房，按照首付50%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。而过去的政策是“认贷不认房”，全款买房后再申请贷款买房不会被算作二套房。
曾贷款购房，结清出售后再贷款购房
解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。
首次购房用商贷，再用公积金贷款购房
解析：目前公积金贷款政策比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房，首付比例为50%。
婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房
解析：可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房
解析：目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房，因此“假离婚”并不能规避二套房新政。
『贰』 沈阳二套房认定的标准
我在房管局工作。二套房以家庭为单位计算，你这个情况家庭已经有房了，而且也有贷款，用你们夫妻俩的任何一个人名字买房，都属于二套房。
你公公婆婆已经退休了，不能贷款了。
『叁』 商业贷款的注意 怎么才算是二套房
二套房商业贷款有哪些注意事项呢？ 一、房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款。 二、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款。 三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款。 四、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，甚至可能不予贷款。 五、贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。 目前，天津滨海国际机场扩建配套交通中心工程正在进行紧张的施工。未来，地铁、高铁、民航将在这里实现“零换乘”。 该工程位于天津机场T1航站楼北侧进出港广场及其东侧，占地面积约60000平方米，建筑面积约108225 平方米,主要由地铁2号线机场站及部分区间工程、京津城际铁路机场站、地下停车场工程、换乘通道工程，与正在运营的T1航站楼连接通道工程以及和T2航站楼连接的集散大厅等工程组成。该工程建成后，旅客在这里可实现T1航站楼、T2航站楼、地铁、城际铁路、地下停车场间的自由转换。
『肆』 商业贷款“首套房、二套房”如何界定
到底什么样的情况才能申请首套房贷，什么样的情况只能申请二套房贷?小编把最常见的几种贷款情况都进行了分类，大家可以对号入座，了解一下。
可申请首套房贷：
1、名下无房产，想申请贷款买房。
2、全款买过一套房，想申请贷款再买房。
3、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房。
4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房。
5、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房且贷款已还清，再贷款买房。
6、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例，可按首套申请。
7、 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款买房。
8、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，申请商业贷款再买房。
9、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款。
10、贷款买过二套以上房，后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房。
可申请二套房贷：
1、贷款买过一套房，若贷款未结清，再想申请贷款买房。
2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款。
3、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款未还清，想再申请贷款买房。
（以上回答发布于2015-06-29，当前相关购房政策请以实际为准）
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『伍』 商业银行如何认定二套房贷
居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
『陆』 商业贷款怎样认定是首套房还是二套房的
1、认定为首套房的情况
缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女。下同）名下无住房且无贷款记录（含商业银行贷款记录。下同）的，借款人申请的贷款按首套住房予以认定。
2、认定为二套房的情况
缴存职工家庭名下已有一套住房或有贷款记录的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。
缴存职工家庭名下已有一套住房且有一次贷款记录，缴存职工家庭出具二者为同一套住房手续的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。
缴存职工家庭名下已有两笔贷款记录且缴存职工家庭出具两笔贷款为同一套住房手续的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。
3、认定为三套房的情况
缴存职工家庭已有一套住房且同时有一次贷款记录的，借款人申请的贷款按第三套住房予以认定。
缴存职工家庭名下已有二套及以上住房或二次及以上贷款记录的，借款人申请的贷款按第三套及以上住房予以认定。
4、注意
缴存职工家庭住房套数的认定，以住房管理部门出具的房产登记套数为准。
贷款记录的认定，以中国人民银行征信中心出具的信用报告和管理中心贷款记录记载为准。
『柒』 商业贷款对二套房是如何认定的
一、只要贷款买过房的，即使贷款还清，房子卖了，名下无房，二套房二、如果查询名下有房的，二套房