個人住房貸款容易出現的合規性問題

Ⅰ 個人住房貸款的風險分析

個人信用帶來的風險
這是個人住房貸款風險中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風險及擔保人償付能力風險兩類。
對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對於貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。在國外，貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由於我國個人資信制度尚未建立，對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標准，銀行只能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據，其真實性、時效性難以確定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能產生違約風險。
擔保人(即開發商)作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證(國有土地使用證、房屋所有權證)之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由於房地產開發業也是高風險、高收益行業，開發商的經營狀況、支付能力也是很難准確把握的，因此也極易產生風險。
欺詐風險
這里所謂欺詐行為是指違反金融管理法規，捏造事實、隱瞞真相，採取不正當手段套取銀行資金，騙取根本無償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產遭受損失的行為。重復抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開發商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開發商與借款人聯手製造出的欺詐行為。
銀行風險
隨著個人住房貸款業務量的急劇上升，各銀行在「簡化信貸手續」的呼聲中提高了辦理個人住房貸款的速度，這種服務上的改進，無疑帶來了住房信貸消費群的擴大，直接促進了住房市場購買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過程中過於追求效率而忽視了貸款操作的嚴謹性，將會造成相關法律手續及文本的缺漏，從而直接導致貸款的損失。
抵押物風險
這是抵押物產權問題所造成的風險。如在個人住房貸款尚未清償期間，由於城市建設規劃，拆遷等因素而產生產權風險，盡管政府出台了相關辦法對此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風險：一是拆遷補償後，其補償價格遠遠低於住房市場價格，即使貨幣化補償金全部用於還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人(銀行)無法實施抵押權的物上代位權，即可能產生產權替代風險。
抵押物處分引起的風險
這是指借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款時產生的風險。主要表現為：(1)執行難。由於我國目前尚未形成完善的社會保障體系，當借款人發生信用危機而形成不良貸款時，銀行正常行使抵押物處分權比較困難，其權益難以得到保障。其實這已不是一個單純的經濟問題，而可能延伸為一個政府極為棘手的社會問題，因為任何一個政府都不會讓失業的人再一次「流離失所」。雖然在產權房抵押時，房產抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時的有力依據，我們還不免要打上一個問號。(2)變現難。銀行欲通過拍賣抵押物實現抵押權時，如果遇到有價無市的狀況，那麼銀行雖然實現了對抵押物的佔有，但抵押權尚未真正實現。此外，個人住房貸款的期限較長，抵押房屋可能因經濟環境、房地產市場狀況的變化和自然損耗而貶值，變現價值較貸款時原售價按抵押率打折後的價值還要低，從而造成銀行資產的損失。
貸款條件風險
這是指個人住房貸款的按揭成數、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經濟狀況的變化而對貸款產生的影響。如2012年銀行一般所採用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發生借款人無力還貸的情況，採用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由於按月還款本金余額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。此外，個人住房貸款屬於中長期貸款流動性差，相對於短期借款亦具有較大的風險。
其他風險
其他不可抗風險：其一，為自然災害及人為傷害風險，如水災、火災、地震及戰爭等使房屋毀壞，貸款無法收回；其二，房地產業因客觀經濟大氣候影響，行業蕭條，造成銀行貸款風險；其三，借款人意外地喪失勞動力或突然死亡也應劃作此種風險。

Ⅱ 個人住房貸款基本特性有哪些

個人住房貸款從貸款後的次月開始還款。個人住房貸款的還款方式有兩種，即每月本金加利息總額固定的等額本息還款法和每月本金相同的等額本金還款法。目前，銀行常用等額本息還款法。因為在相同的借款期限內，採用這種還款法，每月還款額固定、便於記憶，借款人初期的還款壓力較小。 等額本息還款公式： 每月還款額＝貸款本金×月利率×（1＋月利率）總還款月數÷{（1＋月利率）總還款月數－1} 銀行執行的個人住房貸款最多年限為30年，月利率分別為：1年4．185‰，2年和3年4．32‰，4年和5年4．3875‰，6年至30年4．59‰。

Ⅲ 個人住房貸款優點缺點

優點：貸款者原本買不起房，貸款後可以先購買房屋並進行使用；銀行則可以收取利息。
缺點：貸款者需要支付利息；銀行則需承擔風險。
購房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。
購房貸款方式
(1)個人住房委託貸款全稱是個人住房擔保委託貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委託商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由於住房公積金貸款和商業貸款的利息相差1%有餘，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向於選擇住房公積金貸款購買住房。
(2)個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣，建設銀行稱為個人住房貸款，工商銀行和農業銀行稱為個人住房擔保貸款。
(3)個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，是個人住房委託貸款和白營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。
中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。貸款人以所購的產權住房為抵押，作為償還貸款的保證。
優勢：受限條件少、還款形式多樣。商業貸款對於貸款人是否繳存住房公積金沒有限制，只要首付達到銀行要求的比例，具有良好的信用額度即可申請貸款，申請程序相對簡單。
劣勢：貸款利率高。商貸的劣勢在於其不菲的利息，由於商貸的利率較高，產生的房貸利息也居幾種房貸之首。
適應人群：有強烈購房需求，並且能夠負擔貸款長期還本付息壓力的購房者。

Ⅳ 從銀行角度來說，個人住房貸款 風險具有系統性特點，請問，除了客戶還款能力和還款意願等方面因素外，系

1，惡性競爭，為爭客戶，忽視風險，對個人收入未作深入核實或降低要求，降低首付，導致不良貸款大幅上升，引發系統性風險，2，假按揭，假個貸，審查不嚴，導致資金被開發商套走，一旦銷售困難，也會導致系統性風險，3，社會信用體系不完善，現在網貸金額日益增加，違約現象也大大增加，但無法進入徵信系統，使得一些人明明信用不好，但記錄卻艮好， 就想到這些

Ⅳ 個人住房貸款所存在的問題

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Ⅵ 關於個人住房貸款的實際問題

按揭貸款。如果你有公積金，用公積金貸款，以所購買的房子為抵押。因為不管從房價的走勢也好，還是人民幣匯率來看，這樣最能保值。

從房價來說，近期調整，遠期走高。
房價是市場綜合作用的結果，不是按某一方的意志為轉移的。政府、開發商、購房者都是從各自的利益出發，對房價起著一定的作用。

一、政府層面。總體上說，政府也不希望房價過高，特別是高層政府。但現有的行政體制，以及其固有的機制，使這種願望難以實現。各級政府領導都需要政績，都要發展地方經濟，加快地方建設，這需要大量的資金，各級政府都缺錢，怎麼辦？最便捷、最有效的，就是土地開發。很多地方政府，特別是沿海地區，某些縣市政府土地開發收益占財政收入的一半以上，成了名符其實的「土地財政」。當過政府領導的人都知道，這也是無奈之舉，沒錢怎麼辦事。而土地是稀缺資源，國家實行最嚴格的控制政策，這又推動了地價的上漲。土地成本的提高，為高房價打下了基礎。近年來國家盡管出台了若干政策，想抑制房價虛高，但效果甚微，就是這個原因。

二、開發商層面。開發商作為企業，追求高額利潤是其不變的真理。不能由此就抱怨他們缺德，罵他們奸商。如果開發商只做善事，不按市場規律辦事，那就不是真正的企業了。

三、購房者層面。居者有其屋，安居才能樂業。人總需要住房的，所以對住房就形成了剛性的需求。綜觀高房價地區，分析一下，有多少人是在炒房的。其實大部分人還是買來住的，或者是為子女准備，也可能是改善居住條件，是一種真實購買力的體現。你不買，他會買，正因為有強大的需求，才能使房價居高不下。

四、房價走勢。房價在一定時期內將會持續上漲，盡管目前由於大氣候影響，一般地方都上漲不快，或略有下跌，但這只是短期的。有限的供應量和旺盛的需求，不會使房價大跌的。

五、通貸膨脹壓力很大。從人民幣匯率、能源原材料大漲、居民存款總額、經濟周期規律、2006工改等等因素，都可以看出，通脹只是時間問題，估計不會超過3年。通脹後，存款縮水，而住房保值，會使更多的人選擇買房。而且通脹本身會導致物價的上漲，從購買力的角度看，現在1萬元每平方的價格，通漲後，可能相當於3萬元了。所以，從這個角度看，現在按揭貸款買房，對長期來說是合算的。

Ⅶ 淺析個人住房貸款有哪些風險

個人住房貸款風險有：
(一)個人住房貸款業務風險的外因主要有「假按揭」風險、由於房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。
1、「假按揭」風險
「假按揭」是指房地產開發商採取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出台的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。
2、由於房屋發生瑕疵的風險
假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無法正常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由於出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。
3、借款人的信用風險
目前由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不願還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。
(二)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸後治理的風險。
1、職員道德風險
主要是指銀行貸款經辦職員由於個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。
2、貸款審查風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流於形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，採取競相降低貸款人的首付款比例，或者放鬆貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。
3、貸後治理的風險
大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司類貸款的貸後治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大於公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸後治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時採取防範措施避免風險的發生。

Ⅷ 論文：個人住房貸款風險與對策。

一． 匯率問題研究
大國和浮動匯率條件下貨幣政策效應
匯率制度選擇應考慮因素分析
我國現行人民幣匯率制度的優點及缺陷
香港聯系匯率制度的利弊分析
二． 利率市場化問題研究
如何提高我國存款（或貸款）利率彈性
利率市場化對國有商業銀行（或中小商業銀行）的影響與對策
完善我國基準利率生成機制研究
三． 金融監管與宏觀調控問題研究
改革我國貨幣政策工具的思考
對我國提高貨幣政策透明度的思考
我國轉變貨幣政策調控模式的路徑選擇
電子貨幣對貨幣政策有效性的影響
巴塞爾新資本協定與中國銀行業改革
四． 國際資本流動問題研究
國際資本流動與我國國際收支關系研究
國際資本流動對經濟的影響機制
怎樣化解巨額外匯儲備給我國金融市場帶來的潛在風險
論我國外匯儲備的多元化應用
資本賬戶開放的核心條件理論
五． 商業銀行信用風險管理研究
商業銀行信貸管理制度的改革與完善
關系式融資與中小企業信貸發展研究
個人徵信制度及其發展完善研究
個人住房貸款風險及其防範
大學生助學貸款的風險與對策研究
試論信用卡業務的風險及其防範
郵政儲蓄銀行的業務發展戰略研究
中小企業融資的行為特徵研究
商業銀行票據業務的風險及其防範
銀行排隊難問題的成因與對策研究
銀行收費問題研究
商業銀行ATM的發展策略探討
六． 貨幣市場問題研究
美國債券市場發展對我國的有益啟示
對國債發行規模影響因素的分析
對國債發行方式的國際比較
論我國票據市場的現狀及完善措施
論我國同業拆借市場的利率形成機制
七． 資本市場問題研究
推行QFII制度的風險分析
台灣QFII制度分析及給我們的借鑒
QDII對我國證券市場的影響
淺析QDII境外投資方式
實施QDII和QFII的影響的比較分析
新興證券市場開放模式的分析及啟示
試論我國投資銀行機構的業務創新
八．金融衍生產品與投資理財問題研究
股票期權研究
資本資產定價問題研究
試論我國金融衍生品市場建立的環境與路徑
關於利率變動與投資理財對策研究
關於商業銀行設立基金公司問題研究
關於利率期貨與商業銀行風險管理研究
關於匯率波動對期貨市場的影響研究
防範股指期貨風險的對策
風險度量問題研究
九.公司金融管理研究
關於央企整體上市問題研究
關於深化和完善上市公司治理結構問題研究
關於進一步促進債券市場發展問題研究
關於完善中小企業融資問題研究
關於發展和推行資產證券化問題研究
試論上市公司的股利分配政策
十。金融開放與金融安全問題研究
次級債危機的成因與對策研究
開放資本市場與國家金融安全
論金融支持在西部開發中的作用及其對策
金融開放的國際比較及中國的選擇
十一.其他
我國政策性銀行轉型模式的分析研究
試析我國資產管理公司發展的模式