房地產內部個人貸款

① 個人貸款不能用於房地產開發的政策依據是什麼

用於房地產開發的貸款，都是企業貸款，個人貸款是無法用於房地產開發的，而且你在銀行貸款的時候，銀行都會問你貸款的用途等等。如果你以房地產開發為理由向銀行申請個人貸款，銀行是不會審核通過的。

② 銀行怎樣控制個人貸款流向房地產

誤讀。銀行沒有限制個人貸款流向房地產，住房貸款就是要流入房地產的。人行和銀監要求的是禁止發放金額超過100萬，或期限超過10年的消費貸款，嚴禁發放無指定用途的消費貸。針對的是消費貸款，主要是限制湊首付這樣的無底線的加杠桿方式。

③ 個人用房產證貸款怎麼貸

1、直接到銀行辦理。要滿足以下幾個條件：

a. 房屋需要符合銀行要求：一般情況下，銀行受理20年以內的，產權清晰的，可以上市交易的房產。

b.信用情況符合：這個銀行的客戶經理會幫您查您的信用情況，如果信用太差，銀行是不受理的。

c.房主的還款能力：您具有抵押物還不行，還要有償還貸款的能力。即要有穩定的收入。比如，您做一個10年期的貸款，月還款大概在12000左右。您要有足夠的能力償還月供並保證自己的生活。

2、委託擔保公司辦理。流程和條件基本和銀行是一樣的，只是手續由擔保公司跑。擔保公司長期和銀行合作，因此在利率，辦理速度，放款上比個人去銀行辦要有優勢。當然了，客戶要承擔一定的服務費啦。

基本流程是這樣：簽訂貸款合同--評估房屋--貸款審批--建委做抵押登記--放款

時間：一般需要1個月左右

申請辦理房產抵押貸款的條件：

1、申請人年滿18周歲以上，

2、有穩定的工作與收入、個人信用良好；

3、申請的銀行規定的其它條件。

4、 一般要求房產的房齡不能太高（20年以上的一般就很少有銀行接受了）

5、一般要求房產上不能有抵押（或者沒有還完按揭貸款也不行），除非能在放款前先還上上筆貸款。

(3)房地產內部個人貸款擴展閱讀：

住房抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產、有價證券及其他憑證，通過一定的契約合同，合法取得對借款人財產的留置權和質押權而向其提供的一種貸款。這種貸款實際上是債務人(抵押人) 在法律上把財產所有權轉讓給債權人 (抵押權人) 以取得貸款，這期間如果債務人不能按期償還貸款本金和利息，債權人有權處分抵押物，並可優先受償的貸款方式。

這種貸款方式，可以減少債權人的貸款風險，為債權人收回貸款提供了最有效的保證。在住房信貸中採用抵押貸款是基於銀行經營資金的安全性、流動性和盈利性考慮的。由於這項住房貸款的借款人大都是居民個人，而借款人的資金實力和信譽程度銀行不可能了解清楚，這樣就增大了銀行貸款的風險，而抵押貸款恰恰在貸款風險較大的情況下，為債權人提供了收回貸款的有效保證。因此，銀行在對居民個人的住房貸款中，大都採用抵押貸款方式

參考資料：

網路-住房抵押貸款

④ 房地產按揭流程

（1）選擇房產
置業者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容。置業者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發展商開發建設的房產是否已獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。
（2）辦理按揭貸款申請
置業者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持後，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關於置業者獲得按揭貸款支持的規定，准備有關法律文件，填報《按揭貸款申請書》。
（3）銀行審查
銀行受理置業者貸款申請後，要從民事主體資格、資信狀況、還款能力等方面對置業者進行資格審查，以確認是否符合規定條件。
不少置業者認為，只要選擇了得到銀行樓宇按揭支持的房產，就理所應當地得到銀行的按揭服務。這是一種誤解。銀行為發展商開發建設的樓宇提供按揭支侍，僅僅表明該樓宇已取得一定規模的貸款額度，而最終是否向置業者提供貸款的決定權在銀行。
置業者如果在未取得銀行按揭貸款支持確認的情況下，盲目地與發展商簽訂購房合同，在不符合銀行條件時，就無法獲得按揭貸款，會造成資金外的被動，被迫選擇其他付款方式，從而影響自己的資金安排，甚至放棄購房，造成定金的損失。
（4）簽訂購房合同
銀行收到置業者遞交的按揭申請和有關法律文件，經審查確認置業者符合按揭貸款的條件後，發給置業者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。置業者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。
（5）簽訂樓宇按揭合同
置業者在簽訂購房合同，並取得交納房款的憑證後，持銀行規定的有關法律文件與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》，明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。
（6）辦理抵押登記、保險
置業者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工後應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由於按揭貸款期間相對較長，銀行為防範貸款風險，要求置業者申請人壽、財產保險。置業者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少於抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行保管。
（7）開立專門還款帳戶
置業者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》後，按合同約定，應在銀行指定的金融機構開立專門還款帳戶，並簽訂授權書，授權該機構從該帳戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。 銀行在確認置業者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務，並辦理相關手續後，一次性將該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管帳戶，作為置業者的購房款。

⑤ 如果想搞房地產，貸款需要哪些條件！

穩定？？現在的房地產已經到了飽和狀態了，很多開發商都從，開發，建築，物業，服務一體化做起了，都沒有多少利潤了，只有一條龍的服務才有所發展，你現在才想搞房地產啊，沒有很大的資金，還是勸你別搞此項目了。
但是你想問的貸款，每個銀行指標和政策不一樣，給的貸款標准也不一樣，給你一個商業銀行的要求吧：

商業銀行房地產貸款風險管理指引

第一章總則

第一條為提高商業銀行房地產貸款的風險管理能力，根據有關銀行監管法律法規和銀行審慎監管要求，制定本指引。

第二條本指引所稱房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發放的用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限於負責土地一級開發的機構。

房地產開發貸款是指向借款人發放的用於開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。

個人住房貸款是指向借款人發放的用於購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

商業用房貸款是指向借款人發放的用於購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。

第二章風險控制

第三條商業銀行應建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標准，明確不同類型貸款的審批標准、操作程序、風險控制、貸後管理以及中介機構的選擇等內容。

商業銀行辦理房地產業務，要對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內控制度。

第四條商業銀行應建立相應的監控流程，確保工作人員遵守上述風險政策及不同類型貸款的操作審核標准。

第五條商業銀行應根據房地產貸款的專業化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸後管理等環節分別制定各自的職業道德標准和行為規范，明確相應的權責和考核標准。

第六條商業銀行應對內部職能部門和分支機構房地產貸款進行年度專項稽核，並形成稽核報告。稽核報告應包括以下內容：

(一)內部職能部門和分支機構上年度發放貸款的整體情況；

(二)稽核中發現的主要問題及處理意見；

(三)內部職能部門和分支機構對上次稽核報告中所提建議的整改情況。

第七條商業銀行對於介入房地產貸款的中介機構的選擇，應著重於其企業資質、業內聲譽和業務操作程序等方面的考核，擇優選用，並簽訂責任條款，對於因中介機構的原因造成的銀行業務損失應有明確的賠償措施。

第八條商業銀行應建立房地產行業風險預警和評估體系，對房地產行業市場風險予以關注。

第九條商業銀行應建立完善的房地產貸款統計分析平台，對所發放貸款的情況進行詳細記錄，並及時對相關信息進行整理分析，保證貸款信息的准確性、真實性、完整性，以有效監控整體貸款狀況。

第十條商業銀行應逐筆登記房地產貸款詳細情況，以確保該信息可以准確錄入銀行監管部門及其他相關部門的統計或信貸登記咨詢系統，以利於各商業銀行之間、商業銀行與社會徵信機構之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。

第三章土地儲備貸款的風險管理

第十一條商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人不得發放土地儲備貸款。

第十二條商業銀行發放土地儲備貸款時，應對土地的整體情況調查分析，包括該土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等。

第十三條商業銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由於土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。

第十四條商業銀行應對發放的土地儲備貸款設立土地儲備機構資金專戶，加強對土地經營收益的監控。

第四章房地產開發貸款的風險管理

第十五條商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款。

第十六條商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低於35%。

第十七條商業銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調查，以確保該項目符合國家房地產發展總體方向，有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，確認該項目的合法性、合規性、可行性。

第十八條商業銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核：包括企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景，近三年的經營管理和財務狀況，以往的開發經驗和開發項目情況，與關聯企業的業務往來等。對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放；對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的，貸款發放應嚴格限制。對於依據項目而成立的房地產開發項目公司，應根據其自身特點對其業務范圍、經營管理和財務狀況，以及股東及關聯公司的上述情況以及彼此間的法律關系等進行深入調查審核。

第十九條商業銀行應嚴格落實房地產開發企業貸款的擔保，確保擔保真實、合法、有效。

第二十條商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防範機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實後，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，並對其資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。同時，積極採取措施應對項目開發過程中出現的項目自身的變化、房地產開發企業的變化、建築施工企業的變化等，及時發現並制止違規使用貸款情況。

第二十一條商業銀行應嚴密監控建築施工企業流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。

第二十二條商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。

第二十三條商業銀行應密切關注房地產開發企業的開發情況，確保對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款後，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。

第二十四條商業銀行應密切關注建築工程款優於抵押權受償等潛在的法律風險。

第二十五條商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響，利用市場風險預警預報機制、區域市場分類的指標體系，建立針對市場風險程度和風險類型的階段監測方案，並積極採取措施化解因此產生的各種風險。

第五章個人住房貸款的風險管理

第二十六條商業銀行應嚴格遵照相關個人住房貸款政策規定，不得違反有關貸款年限和貸款與房產價值比率等方面的規定。

第二十七條商業銀行制定的個人住房貸款申請文件應包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產表、借款人現住房情況、借款人購房貸款資料、擔保方式、借款人聲明等要素(其中具體項目內容參見附件1)。

第二十八條商業銀行應確保貸款經辦人員向借款人說明其所提供的個人信息(包括借款人所提交的所有文件資料和個人資產負債情況)將經過貸款審核人員的調查確認，並要求借款人據此簽署書面聲明。

第二十九條商業銀行應將經貸款審核人員確認後的所有相關信息以風險評估報告的形式記錄存檔。上述相關信息包括個人信息的確認、銀行對申請人償還能力、償還意願的風險審核及對抵押品的評估情況(具體內容參見附件2)。

第三十條商業銀行的貸款經辦人員對借款人的借款申請初審同意後，應由貸款審核人員對借款人提交文件資料的完整性、真實性、准確性及合法性進行復審。

第三十一條商業銀行應通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業發展對收入水平的影響；應通過借款人的收入水平、財務情況和負債情況判斷其貸款償付能力；應通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對於所購房產的目的及擁有意願等因素，並據此對貸款申請做整體分析。

第三十二條商業銀行應對每一筆貸款申請做內部的信息調查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。

第三十三條商業銀行應通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門以及徵信機構等獨立的第三方進行調查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。

商業銀行對自僱人士(即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過10%股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經營收入者)申請個人住房貸款進行審核時，不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應通過要求其提供有關資產證明、銀行對帳單、財務報表、稅單證明和實地調查等方式，了解其經營情況和真實財務狀況，全面分析其還款能力。

第三十四條對以個人身份申請的商業用房貸款，如借款人是自僱人士或公司的股東、董事，商業銀行應要求借款人提供公司財務報表，業務資料並進行審核。

第三十五條商業銀行應根據各地市場情況的不同制定合理的貸款成數上限，但所有住房貸款的貸款成數不超過80%。

第三十六條商業銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。

房產支出與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入

所有債務與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月均償付額)/月均收入

上述計算公式中提到的收入應該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對於單一申請的貸款，如商業銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對於已將配偶收入計算在內的貸款也應相應的把配偶的債務一並計入。

第三十七條商業銀行應通過調查非國內長期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，並在對各項信息調查核實的基礎上評估借款人的償還能力和償還意願。

第三十八條商業銀行應區別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為准。

商業銀行在發放個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估，可根據各行實際情況選擇內部評估，但要由具有房地產估價師執業資格的專業人士出具意見書，或委託獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估；對於精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤的評估要重點關注。

對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。

第三十九條商業銀行在對貸款申請做出最終審批前，貸款經辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對於借款人遞交的貸款申請表和貸款合同需有貸款經辦人員的見證簽署。

商業銀行應向房地產管理部門查詢擬抵押房屋的權屬狀況，決定發放抵押貸款的，應在貸款合同簽署後及時到房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

第四十條商業銀行對未完全按照前述要求發放的貸款，應有專門的處理方法，除將發放原因和理由記錄存檔外，還應密切關注及監控該筆貸款的還款記錄。

第四十一條商業銀行應建立逾期貸款的催收系統和催收程序。應將本行內相關的個人信用資料包括逾期客戶名單等實行行內共享。

第六章風險監管措施

第四十二條銀監會及其派出機構定期對商業銀行房地產貸款發放規模、資產質量、償付狀況及催收情況、風險管理和內部貸款審核控制進行綜合評價，並確定監管重點。

第四十三條銀監會及其派出機構根據非現場監管情況，每年至少選擇兩家商業銀行，對房地產貸款的下列事項進行全面或者專項檢查：(一)貸款質量；(二)償付狀況及催收情況；(三)內部貸款審核控制；(四)貸後資產的風險管理；(五)遵守法律及相關規定；(六)需要進行檢查的其他事項。

第四十四條銀監會及其派出機構對現場檢查中發現的房地產貸款管理存在嚴重問題的商業銀行，將組織跟蹤檢查。

第四十五條銀監會及其派出機構或銀行業自律組織對介入房地產貸款的中介機構，一旦發現其有違背行業規定和職業道德的行為，將及時予以通報。

第七章附則

第四十六條本指引由銀監會負責解釋。

第四十七條本指引自發布之日起施行。

⑥ 個人如何貸款購買公司內部的成本房，大概15萬左右(100平)，無房產證，只供居住

不可以的
你只能用現金的
不過15萬，100平的房子
自己住的話，相當劃算的，你如果租房的話，山東濟南，這種房子要1500多一個月，
你們公司的福利不錯了，

⑦ 房產證是我個人的、可以個人貸款嗎

當然可以。。

⑧ 房地產企業向社會個人的借貸行為是不是合法的啊。

這種借款的風險較大。存在的困境主要包括以下幾個方面：1.個人向開發商提供借款，無法辦理抵押擔保，也就是不能像銀行一樣，要求開發商用項目的土地或在建工程做抵押，因為只有金融機構才能在房管局、土地局辦理抵押登記。辦理了抵押登記，開發商不還錢，借款期滿銀行就可以對抵押物進行處置。2.個人向開發商提供借款，也不太可能有別的公司或單位為開發商提供保證擔保，一旦開發商違約不換錢，你沒有其他途徑要到錢。
當然，一定要和開發商簽借款合同或協議，畢竟簽訂的經濟合同，還是受法律保護的，萬一開發商違約，可以拿著合同或協議到法院起訴，要求還款。但簽訂合同時一定要主要條款表達的清晰准確規范，可參考標準的借款合同，同時最好在合同中增加對你有利的條款，比如借款到期時，你可以選擇要房子，也可以選擇要本金加利息（如果房價漲的比較多，可以選擇要房子比較劃算）。如果可以選擇要房子，最好要對房子的面積、戶型、位置等詳細約定。
以上是通常的情況和建議。
當然選擇是否提供借款，你還需要考慮的因素有：開發商的實力，人品，以往的開發經歷，以往的從業經歷，以往的口碑，信譽度；當地房地產市場的現狀和發展趨勢，該開發商所開發項目在該區域的優勢等等。
希望以上建議能夠為你提供幫助。

⑨ 居民房地產個人貸款額屬於房產資金來源中的哪一個部分是屬於國內貸款中嗎

不是 按照統計局的標准應該是屬於「其他資金」。國內貸款主要指的是房地產開發貸款，包括開發商向銀行和非銀行金融機構貸款。其他資金主要包括個人按揭貸款和定金及預付款。

⑩ 房產在房產公司名下 交易給個人如何辦貸款

如果房產公司是批量出售，可辦理按揭貸款。如果是僅僅是你一套房產，現辦理過戶付款手續，然後拿上過戶後的手續(憑此拿房產證)，到銀行辦理貸款。