⑴ 假的房屋買賣合同怎麼辦
假買賣 假的房屋買賣合同無效是無效合同，可以申請法院裁定合同無效。
假房屋買賣合同無效的案例：
2005年，張某想貸款，但不符合銀行條件，張某找到一個中介，該中介說可以幫助張某申請銀行貸款，但需要張某配合。這個中介想出了一個違法的辦法，就是利用張某所有的房產辦理虛假的二手房買賣，然後通過二手房買賣申請銀行貸款。於是，該中介找到一個假買家錢某，假買家與張某簽訂形式上的房屋買賣合同並辦理了產權過戶，然後以錢某的名義向銀行申請二手房貸款，銀行批准辦下貸款中介扣除各種費用將剩餘貸款9萬元交給張某。錢某簽訂的貸款期限是20年。當時，張某、中介和假買家錢某口頭約定，張某的房屋繼續由張某實際居住，假買家錢某的銀行貸款由張某償還，5年內假買家錢某將房屋產權恢復至張某名下。
張某拿到錢後，按照假買家錢某簽訂的貸款合同每月按時還款。同時張某也找中介和假買家錢某要求將房屋產權變更到自己名下，中介和假買家錢某以各種理由推脫，後來就找不到中介和假買家錢某。萬般無奈，張某隻有選擇起訴。
辦案經歷：
張某找到任律師，委託任律師維權。任律師接受委託後第一直覺就是張某與錢某簽定的房屋買賣合同應屬無效，張某的房屋應該歸還張某。
任律師經過庭前調查和仔細研究後向法院提起訴訟，要求法院確認合同，同時將系爭房屋產權恢復至張某名下。
本案的一個關鍵是合同無效的證據。起訴前，任律師去公安機關調查過錢某戶籍信息，但錢某已經不住在戶籍信息上的地址，中介的情況也差不多，任律師在工商局查到中介的住所地，但中介也不在住所地，中介也找不到了，張某手中又無相關證據證明房屋買賣是假買賣。
在法院受理後，因張某無假買賣的證據，根據案情需要，任律師申請將貸款的銀行和中介均列為第三人，法院批准了任律師的請求，將貸款銀行和中介列為第三人。
法院第一次開庭時，被告就是假買家錢某和中介均未到庭，法院按照錢某戶籍地址送達查無此人，中介的情況也一樣。根據相關法律規定，任律師提出公告送達，法院准許公告送達。
第二次開庭，原告張某、任律師、銀行代理人均到庭，假買家、錢某和中介經過公告送達均未到庭。
庭審中，任律師提交了房屋買賣合同原件、房產證原件、錢某貸款合同原件、張某系爭房屋的水電費單據原件，還有更重要的是張某每月償還銀行貸款的原件等相關證據，這些證據都可以證明張某與錢某簽訂的房屋買賣合同不具有買賣房屋的真實意思表示，任律師提出，本案的實質就是張某利用形式上的房屋買賣合同使用銀行貸款，雖然名義是錢某貸款實際也是張某本人來償還，符合《合同法》以合法形式掩蓋非法目的的規定，所以請求法院支持原告訴訟請求。
法院審理後，認為意思表示真實是民事法律行為有效地前提條件，根據相關證據，可以認定原、被告之間的房屋買賣合同並未雙方真實意思表示，而是為了套取銀行貸款，鑒於原、被告簽訂的房屋買賣合同並不是雙方真實意思表示，而是以房屋買賣的合法形式達到套取銀行貸款的目的，雙方簽訂的買賣合同應認定無效，系爭房屋產權應恢復至原告張某名下。至此原告的訴訟請求得到全部支持，本案完勝。
律師解讀：
根據《民法通則》和《合同法》相關規定，民事法律行為應具有真實意思表示，如果民事法律行為非本人真實意思表示，則民事法律行為有可能是無效的，產生法律後果由責任人承擔。民事法律行為無效的表現有欺詐、脅迫等。
《合同法》同時規定了無效合同情形，其中就包括以合法形式掩蓋非法目的。本案張某與錢某簽訂的房屋買賣合同就屬於這種情形。法院對此案的判決符合法律規定，並符合《民法通則》和《合同法》的立法本意，是公正、合法的判決。
⑵ 下來了.被告人能不能再起訴這個案子，房屋買賣合同糾
近我市院受理房屋買賣合同糾紛案件現些新問題、新情況統裁判標准執尺度市高院民庭組織市、二、三院及部基層院民庭召專題座談經充深入討論該類案件審理相關律適用問題形紀要內容： 、符合房屋現售條件商品房預售合同效力 賣未取商品房預售許證明即簽訂預售合同轉讓房屋審庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格認定商品房現售事賣未取商品房預售許證明由主張合同效予支持 二、預約合同效力履行 事賣簽訂預購書、購房意向書等預約協議未取商品房預售許證明由要求確認預約協議效予支持預約協議認定商品房預售合同除外 預約協議訂立事理由拒絕簽訂房屋買賣合同守約起訴要求院強制違約訂立買賣合同般予支持 三、基於假按揭簽訂房屋買賣合同效力 事套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同雙並買賣房屋真實意思表示房屋買賣合同效事尚未清銀行貸款於合同效律參照《高民院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用律若干問題解釋》第25條規定處理 四、房屋買賣陽合同效力 事房屋買賣合同（包括雙已經簽字中國簽合同）規避家稅收監管故意隱瞞真實交易價格該價格條款效該條款效影響合同其部效力事逃避家稅收由要求確認買賣合同全部效予支持 事房屋買賣合同（包括雙已經簽字中國簽合同）效力及履行存爭議經審查其名房屋買賣實贈與等其律行應根據隱藏律行性質進行處理 五、購房指標轉讓合同效力 事簽訂合同房屋（包括拆遷安置用房等）購買指標轉讓給事主張轉讓合同效般予支持事轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購房指標除外 六、權處合同效力履行 夫妻未經另同意自名義轉讓登記自名定共房屋事賣締約房屋沒所權或者處權由主張房屋買賣合同效予支持 前款房屋已經交付尚未辦理戶登記符合《物權》第106條第1款規定善意取構要件買賣合同構律履行能買受要求繼續履行買賣合同辦理房屋戶登記院應釋明買受主張解除合同經釋明買受堅持變更訴訟請求應判決駁其訴訟請求房屋買賣合同解除善意買受權要求賣承擔包括賠償房屋差價損失內違約責任 前款房屋已經戶登記買受名符合《物權》第106條第1款規定善意取其構要件夫妻另依據該規定要求追房屋應予支持 善意判斷點買受申請戶登記准 七、房屋共權利訴訟位與責任承擔 夫妻轉讓登記自名定共房屋買受要求繼續履行合同辦理房屋戶登記院應賣（登記）行否構權處或權中國進行審查並釋明買受申請追加夫妻另作共同告或第三參加訴訟買受申請院通知夫妻另作獨立請求權第三參加訴訟夫妻另賣構權處由要求追房屋作獨立請求權第三參加訴訟夫妻另向院表示同意賣轉讓房屋追加其參加訴訟 經審查夫妻另追認賣處行或證據證明其自行同意履行構房屋戶登記債務加入應判決夫妻雙共同買受辦理房屋戶登記手續；賣行構《高民院關於適用〈華民共婚姻〉若干問題解釋（）》第17條第（2）項或《民通則》第66條第1款規定該買賣合同夫妻另具約束力應判決夫妻雙共同買受辦理房屋戶登記手續 八、冒名簽訂房屋買賣合同效力 賣冒用房屋所權名義（偽造所權身份證明、找相貌近似者冒充所權交易等）擅自轉讓房屋參照《合同》第48條權中國規定認定房屋買賣合同效該合同房屋所權沒約束力買受證據證明構《合同》第49條規定表見中國除外 買受信賴賣享中國權律外觀形系歸於房屋所權構前款規定表見中國 九、連環買賣合同效力 房屋連環買賣前手房屋買賣合同確認效並必影響手房屋買賣合同效力院應根據手買賣合同否存其定效情形予認定手買賣合同買受能否取房屋權利應依據《物權》第106條關於善意取規定進行處理 十、借名買房認定處理 借名名（登記）告提起訴訟要求確認房屋歸其所院應向其釋明告知其提起合同訴要求名其辦理房屋戶登記手續 《北京市高級民院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用律若干問題指導意見（試行）》第16條規定政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障低收入家庭住房困難房屋借名要求辦理房屋戶登記手續經審查借名購買經濟適用住房原購房合同系20084月11（含）前簽訂參照前述指導意見第6條第2款規定處理 房屋騰退糾紛告雙間存借名買房關系作抗辯院應釋明其提反訴要求辦理房屋戶登記手續事堅持反訴應其抗辯否立進行審理並作判定 十、請求合同繼續履行處理 事要求繼續履行房屋買賣合同訴訟請求沒具體履行內容院應向事釋明要求其變更訴訟請求明確具體履行內容支付購房款、交付房屋、辦理房屋戶登記等並告知僅判決繼續履行合同存履行內容明確執行風險；事堅持變更根據事請求作相應判決並告知事履行發新爭議具體履行內容另行起訴 十二、商品房符合交付條件處理 買受要求交付商品房經審查房屋已經完工未辦理竣工驗收手續符合定強制性交付條件判決賣合理期限內組織工程竣工驗收並驗收合格房屋交付給買受買賣合同存永久性履行能情形除外 買受明知商品房具備定或約定交付條件仍同意接收房屋房屋具備交付條件由主張逾期交房違約金予支持買受權要求賣依據律規定或合同約定完善房屋交付條件並主張房屋交付條件具備給其造實際損失 商品房買賣合同示範文本約定賣於房屋實際交付起三十內支付違約金賣實際逾期交付房屋買受應依合同約定履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實際交付買受主張逾期交房違約金賣合同約定履行期限尚未屆至由提抗辯予採信 十三、買受拒絕接收商品房處理 賣交付房屋符合商品房買賣合同約定及定強制性交付條件質量標准買受房屋質量存表面瑕疵由拒絕接收房屋並要求賣承擔逾期交房違約責任般予支持買受確證據證明房屋交付存功能性質量瑕疵致嚴重影響居住使用除外買受接收房屋影響賣房屋質量瑕疵承擔保修義務 十四、賣原未辦理房屋戶登記認定 商品房買賣合同約定買受委託賣代辦證賣未合同約定或定辦證期限內房屋戶登記買受名並通知買受領取房屋權屬證書應承擔逾期辦證違約責任賣證據證明辦證逾期系買受未繳納辦證所需相關稅費或提供相關證明等自身原造除外 商品房買賣合同未明確約定賣代辦證賣仍負買受辦理房屋戶登記義務即賣應合同約定或定辦證期限屆滿三十前完房屋初始登記並協助辦證所需必要證明材料備齊提交房屋登記機關且依合同約定或其合理式告知買受自行申請房屋戶登記賣未履行述義務應承擔逾期辦證違約責任 行政部門原導致買受未能合同約定或定期限內取房屋所權登記根據其影響程度減輕或免除賣逾期辦證違約責任 十五、待給付義務同履行 買受要求賣交付房屋或辦理房屋戶登記經審查合同約定買受支付剩餘購房款義務先於或與賣交房、戶義務同履行且買受同意依約支付剩餘購房款賣拒絕受領院應向賣釋明反訴要求支付剩餘購房款經釋明賣堅持反訴僅買受未支付剩餘購房款作拒絕履行抗辯院應依據買受訴訟請求判決：賣買受依合同約定支付剩餘購房款交付房屋、協助買受辦理房屋戶登記手續 十六、房數賣買受權利順位 房數賣數買受均要求繼續履行房屋買賣合同應依據《全民事審判工作議紀要》第二部第（二）面、《北京市高級民院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用律若干問題指導意見（試行）》第13條規定確定權利保護順位房屋查封期間占房屋買受其權利能抗先查封房屋買受；辦理商品房預售合同備案或房屋中國簽手續買受權利能抗合占房屋買受 買受要求辦理房屋戶登記案件院應告知其申請房屋採取保全措施院必要查封房屋處張貼封條或者公告並提取保存關財產權證照 十七、第三戶登記請求權行使 房屋買賣合同約定賣應向買受指定第三辦理房屋戶登記手續該第三權直接要求賣辦理房屋戶登記；買受要求賣向其指定第三履行合同義務第三拒絕受領除外 十八、賣死亡房屋買賣合同履行 賣簽訂房屋買賣合同死亡買受權要求賣繼承繼承遺產范圍內繼續履行合同債務交付房屋並辦理房屋戶登記院應依據買受訴訟請求判決：賣繼承協助買受辦理房屋戶登記手續 十九、房屋漲價損失與倍賠償並用 賣具《高民院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用律若干問題解釋》第8、9條規定違約情形導致商品房買賣合同解除買受要求同賠償房屋漲價損失超已付購房款倍損失予支持合同另約定除外賣證據證明兩項賠償數額相加高於買受所受實際損失酌情降低賠償總額 二十、同主張逾期交房、辦證違約金處理 賣存違反房屋買賣合同約定逾期交房逾期辦證違約行買受同主張述兩項違約金予支持賣主張兩項違約金相加數額高院綜合買受所受實際損失、賣錯程度、否使用格式條款等素於違約行重復期間違約金擇高標准予支持 商品房買賣合同約定賣逾期取初始登記逾期辦理戶登記應支付違約金買受同主張兩項違約金依前款原則處理 二十、逾期辦證違約金高判斷標准 賣主張房屋買賣合同約定逾期辦證違約金數額明顯高經審查買受實際損失確定院買受已付購房款基數萬三標准范圍內違約金數額進行調整 二十二、違約金別主張與段主張調整 房屋買賣合同糾紛賣買受主張違約金數額高作抗辯應區情形處理： （）賣存項違約行買受別提起訴訟主張違約金前訴院已經做處理訴院應綜合考慮前案件具體情況、買受實際損失、前訴案件賠償數額等素綜合確定賠償數額 （二）買受賣同違約行段起訴主張違約金前訴院已經確定賣支付違約金賣證據證明前訴案件確定違約金數額加買受案主張違約金數額高於其所受實際損失應判決部駁直至全部駁買受訴訟請求 （三）買受賣同違約行先主張遲延履行違約金解除合同違約金前訴院已經確定賣承擔遲延履行違約金訴院支持解除合同違約金應扣除賣已經承擔遲延履行違約金數額 二十三、違約金訴訟效認定 房屋買賣合同約定事違反合同義務應承擔違約金數額確定性違約金訴訟效期間合同約定義務履行期限屆滿起算；約定違約金按（月）計付繼續性違約金每別債權別單獨適用訴訟效事訴訟提效抗辯違約金保護范圍事起訴前兩期間效斷或止情形適用《民通則》關於訴訟效斷或止相關規定 二十四、民間借貸與中國售房處理 民間借貸關系借款借款具委託書授權貸款（或其指定第三）售借款房屋貸款（或其指定第三）借款未償借款情況借款名義轉讓其房屋借款主張買賣合同效般予支持貸款與買受存惡意串通行或者買受明知或應知道中國實際沒中國權或濫用中國權除外貸款應收取購房款扣除貸款本金、合利息等剩餘款項及退給借款 借款認合同約定房屋轉讓價格明顯低顯失公平依據《合同》第54條第1款第（2）項規定行使撤銷權轉讓價格否明顯低標准參照《高民院關於適用若干問題解釋（二）》第19條規定予確定即合同約定房屋轉讓價格達交易市場交易價百七十般視價格明顯低 院應嚴格審查授權委託書內容、買賣合同訂立履行否符合市場交易習慣、買受否實際支付購房款並實查看房屋、買受身份等素綜合予認定 二十五、民間借貸與房抵債處理 事民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定借款逾期償借款即願意自所（或經第三同意第三所）房屋抵償歸貸款所該合同實基礎借貸債權擔保應根據事真實意思表示認定雙間系民間借貸律關系貸款選擇行使權利：（1）貸款依原基礎借貸律關系主張償借款應予支持；（2）貸款履行清算義務前提要求借款辦理房屋戶登記手續應予支持房屋價值超擔保基礎借貸債權（貸款本金、合利息等）貸款應剩餘款項返給借款房屋價值貸款要求借款辦理房屋戶登記予確定 事民間借貸債務履行期限屆滿簽訂合同約定房抵債性質屬於債務履行式變更貸款要求繼續履行合同辦理房屋戶登記手續應予支持借款認抵債價格明顯低顯失公平參照本紀要第24條第2款規定處理 二十六、房抵債與調解 事債務糾紛訴至院訴訟自願達房抵債協議各級院應嚴格依據《高民院關於房產調控政策民院嚴格審查各類虛假訴訟緊中國通知》相關規定加能現虛假訴訟案件審查力度抵債協議內容般具式調解書予確認確實需要具式調解書應報經所院主管副院或庭審核 二十七、適用范圍 本紀要房屋買賣合同未表述指明僅適用於商品房買賣即包括商品房買賣存量房買賣包括農村房屋買
⑶ 公務員 假買賣房屋套取銀行貸款的行為是不是違法
這種行為是違法行為，涉嫌犯金融詐騙罪。
《刑法》第一百九十二條 以非法佔有為目的，使用詐騙方法非法集資，數額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處二萬元以上二十萬元以下罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產。
第一百九十三條 有下列情形之一，以非法佔有為目的，詐騙銀行或者其他金融機構的貸款，同上
（一）編造引進資金、項目等虛假理由的；
（二）使用虛假的經濟合同的；
（三）使用虛假的證明文件的；
（四）使用虛假的產權證明作擔保或者超出抵押物價值重復擔保的；
（五）以其他方法詐騙貸款的。
第一百九十四條 有下列情形之一，進行金融票據詐騙活動，同上
（一）明知是偽造、變造的匯票、本票、支票而使用的；
（二）明知是作廢的匯票、本票、支票而使用的；
（三）冒用他人的匯票、本票、支票的；
（四）簽發空頭支票或者與其預留印鑒不符的支票，騙取財物的；
（五）匯票、本票的出票人簽發無資金保證的匯票、本票或者在出票時作虛假記載，騙取財物的。
使用偽造、變造的委託收款憑證、匯款憑證、銀行存單等其他銀行結算憑證的，依照前款的規定處罰。
第一百九十五條 有下列情形之一，進行信用證詐騙活動的，處五年以下有期徒刑或者拘役，同第一百九十二條相關規定：
（一）使用偽造、變造的信用證或者附隨的單據、文件的；
（二）使用作廢的信用證的；
（三）騙取信用證的；
（四）以其他方法進行信用證詐騙活動的。
第一百九十六條 有下列情形之一，進行信用卡詐騙活動，同上
（一）使用偽造的信用卡的；
（二）使用作廢的信用卡的；
（三）冒用他人信用卡的；
（四）惡意透支的。
前款所稱惡意透支，是指持卡人以非法佔有為目的，超過規定限額或者規定期限透支，並且經發卡銀行催收後仍不歸還的行為。
盜竊信用卡並使用的，依照本法第二百六十四條的規定定罪處罰。
第一百九十七條 使用偽造、變造的國庫券或者國家發行的其他有價證券，進行詐騙活動，同上
第一百九十八條 有下列情形之一，進行保險詐騙活動，數額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處一萬元以上十萬元以下罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處二萬元以上二十萬元以下罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑，並處二萬元以上二十萬元以下罰金或者沒收財產：
（一）投保人故意虛構保險標的，騙取保險金的；
（二）投保人、被保險人或者受益人對發生的保險事故編造虛假的原因或者誇大損失的程度，騙取保險金的；
（三）投保人、被保險人或者受益人編造未曾發生的保險事故，騙取保險金的；
（四）投保人、被保險人故意造成財產損失的保險事故，騙取保險金的；
（五）投保人、受益人故意造成被保險人死亡、傷殘或者疾病，騙取保險金的。
有前款第四項、第五項所列行為，同時構成其他犯罪的，依照數罪並罰的規定處罰。
單位犯第一款罪的，對單位判處罰金，並對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處五年以下有期徒刑或者拘役；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處五年以上十年以下有期徒刑；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑。
保險事故的鑒定人、證明人、財產評估人故意提供虛假的證明文件，為他人詐騙提供條件的，以保險詐騙的共犯論處。
第一百九十九條 犯本節第一百九十二條、第一百九十四條、第一百九十五條規定之罪，數額特別巨大並且給國家和人民利益造成特別重大損失的，處無期徒刑或者死刑，並處沒收財產。
第二百條 單位犯本節第一百九十二條、第一百九十四條、第一百九十五條規定之罪的，對單位判處罰金，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處五年以下有期徒刑或者拘役；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處五年以上十年以下有期徒刑；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或無期徒刑。
⑷ 有關假合同套取公積金貸款的問題
住房公積金是可以取走。
准備資料：首先要准備原單位退休證明，個人身份證、戶口本。
詳細原因：
本人攜帶單位退休證明，個人身份證、戶口本到單位辦理住房公積金所在的公積金管理中心辦理；
工作人員會對你提交的材料進行審核，確認無誤，會叫你去繳納公積金的銀行創口辦理公積金儲蓄卡（公積金中心有銀行窗口）；
材料審核一般是五個工作日，審核通過可以直接到公積金管理中心提取。
總結：住房公積金可以取出來,本人到所在的住房公積金管理處問他們現在如果提取住房公積金需要那些手續,但前提是本人的住房公積金得交夠1年以上。
⑸ 關於房屋買賣的相關法律條規 和房屋買賣違約賠償責任 問題
房屋買賣的法律法規和房屋買賣違約賠償責任 ：
一、符合房屋現售條件的商品房預售合同的效力
出賣人未取得商品房預售許可證明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格的，可以認定為商品房現售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。
二、預約合同的效力和履行
當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協議無效的，不予支持，但預約協議被認定為商品房預售合同的除外。
預約協議訂立後，當事人一方無正當理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。
三、基於假按揭簽訂房屋買賣合同的效力
當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方並無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對於合同無效的法律後果可以參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規定處理。
四、房屋買賣中陽合同的效力
當事人在房屋買賣合同(包括雙方已經簽字的網簽合同)中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。
當事人對房屋買賣合同(包括雙方已經簽字的網簽合同)的效力及履行存在爭議，經審查其名為房屋買賣，實為贈與等其他法律行為的，應根據隱藏法律行為的性質進行處理。
五、購房指標轉讓合同的效力
當事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購買指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無效的，一般不予支持，但當事人轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。
六、無權處分合同的效力和履行
夫妻一方未經另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。
前款房屋已經交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同，經釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。
前款房屋已經過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的，應予支持。「善意」的判斷時點以買受人申請過戶登記時為准。
七、房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔
夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人(登記方)的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查，並釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
經審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有證據證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過戶登記債務的加入，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續;出賣人的行為構成《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項或《民法通則》第66條第1款規定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續。
八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力
出賣人冒用房屋所有權人名義(如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等)擅自轉讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權代理的規定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人沒有約束力，但買受人有證據證明構成《合同法》第49條規定表見代理的除外。
買受人信賴出賣人享有代理權法律外觀的形成系不可歸因於房屋所有權人的，不構成前款規定的表見代理。
九、連環買賣中的合同效力
房屋連環買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，並不必然影響後一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據後一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但後一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據《物權法》第106條關於善意取得的規定進行處理。
十、借名買房的認定和處理
借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理並作出判定。
十一、請求合同繼續履行的處理
當事人要求繼續履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，並告知僅判決繼續履行合同存在履行內容不明確無法執行的風險;當事人堅持不變更的，可以根據當事人的請求作出相應的判決，並告知當事人在履行中發生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。
十二、商品房不符合交付條件的處理
買受人要求交付商品房，經審查房屋已經完工但未辦理竣工驗收手續，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，並將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。
買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋後，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權要求出賣人依據法律規定或合同約定完善房屋交付條件，並主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。
商品房買賣合同示範文本約定出賣人「於房屋實際交付之日起三十日內支付違約金」，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予採信。
十三、買受人拒絕接收商品房的處理
出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標准，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，並要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。
十四、因「出賣人原因」未辦理房屋過戶登記的認定
商品房買賣合同約定買受人委託出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內將房屋過戶登記到買受人名下，並通知買受人領取房屋權屬證書的，應當承擔逾期辦證的違約責任，但出賣人有證據證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關稅費或提供相關證明等自身原因造成的除外。
商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務，即出賣人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記並將協助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務的，應當承擔逾期辦證的違約責任。
因行政部門原因導致買受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋所有權登記的，可以根據其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責任。
十五、對待給付義務的同時履行
買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經審查合同約定買受人支付剩餘購房款的義務先於或與出賣人的交房、過戶義務同時履行，且買受人同意依約支付剩餘購房款但出賣人拒絕受領的，法院應當向出賣人釋明可以反訴要求支付剩餘購房款，經釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩餘購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應當依據買受人的訴訟請求判決：「出賣人在買受人依合同約定支付剩餘購房款時，交付房屋、協助買受人辦理房屋過戶登記手續」。
十六、一房數賣中買受人的權利順位
一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第(二)方面、《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間佔有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人;辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法佔有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋採取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，並提取保存有關財產權證照。
十七、第三人過戶登記請求權的行使
房屋買賣合同中約定出賣人應向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續的，該第三人有權直接要求出賣人辦理房屋過戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務，但第三人拒絕受領的除外。
十八、出賣人死亡後房屋買賣合同的履行
出賣人在簽訂房屋買賣合同後死亡，買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺產范圍內繼續履行合同債務，交付房屋並辦理房屋過戶登記。法院應當依據買受人的訴訟請求判決：「出賣人的繼承人協助買受人辦理房屋過戶登記手續」。
十九、房屋漲價損失與一倍賠償的並用
出賣人具有《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據證明兩項賠償數額相加過分高於買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。
二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理
出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數額過高的，法院可以綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對於違約行為重復期間的違約金，擇一高標准予以支持。
商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理。
二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標准
出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數額明顯過高，經審查買受人實際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數，在日萬分之三的標准范圍內對違約金數額進行調整。
二十二、違約金分別主張與分段主張的調整
房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數額過高作為抗辯的，應區分以下情形處理：
(一)出賣人存在多項違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經做出處理的，後訴法院應當綜合考慮前後案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案件的賠償數額等因素綜合確定賠償數額。
(二)買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經確定出賣人支付違約金，出賣人有證據證明前訴案件確定的違約金數額加上買受人在後案中主張的違約金數額過分高於其所受實際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。
(三)買受人就出賣人的同一違約行為先後主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經確定出賣人承擔遲延履行違約金的，後訴法院在支持解除合同違約金時，應當扣除出賣人已經承擔的遲延履行違約金的數額。
二十三、違約金訴訟時效的認定
房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算;約定違約金為按日(月)計付的繼續性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關於訴訟時效中斷或中止的相關規定。
二十四、民間借貸與代理售房的處理
民間借貸關系的借款人在借款時出具委託書，授權貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應當知道代理人實際沒有代理權或濫用代理權的除外。貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等後剩餘的款項及時退還給借款人。
借款人認為合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據《合同法》第54條第1款第(2)項的規定行使撤銷權。轉讓價格是否明顯過低的標准可以參照《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第19條的規定予以確定，即合同約定的房屋轉讓價格達不到當時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。
法院應當嚴格審查授權委託書的內容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場交易習慣、買受人是否實際支付購房款並實地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認定。
二十五、民間借貸與以房抵債的處理
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即願意以自己所有(或經第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保，應當根據當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。貸款人可以選擇行使以下權利：(1)貸款人依原基礎借貸法律關系主張償還借款的，應予支持;(2)貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。房屋價值超過擔保基礎借貸債權(貸款本金、合法利息等)的，貸款人應將剩餘款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿後簽訂合同約定以房抵債，性質上屬於債務履行方式的變更，貸款人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規定處理。
二十六、以房抵債與調解
當事人以債務糾紛訴至法院，在訴訟中自願達成以房抵債協議的，各級法院應當嚴格依據《最高人民法院關於房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關規定，加大對可能出現的虛假訴訟案件的審查力度，對抵債協議的內容一般不出具正式調解書予以確認，確實需要出具正式調解書的，應當報經所在法院主管副院長或庭長審核。
⑹ 房屋買賣合同糾紛案件的法律適用是怎樣
一、符合房屋現售條件的商品房預售合同的效力
出賣人未取得商品房預售許可證明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格的，可以認定為商品房現售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。
二、預約合同的效力和履行
當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協議無效的，不予支持，但預約協議被認定為商品房預售合同的除外。
預約協議訂立後，當事人一方無正當理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。
三、基於假按揭簽訂房屋買賣合同的效力
當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方並無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對於合同無效的法律後果可以參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規定處理。
四、房屋買賣中陽合同的效力
當事人在房屋買賣合同（包括雙方已經簽字的網簽合同）中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。
當事人對房屋買賣合同（包括雙方已經簽字的網簽合同）的效力及履行存在爭議，經審查其名為房屋買賣，實為贈與等其他法律行為的，應根據隱藏法律行為的性質進行處理。
五、購房指標轉讓合同的效力
當事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購買指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無效的，一般不予支持，但當事人轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。
六、無權處分合同的效力和履行
夫妻一方未經另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。
前款房屋已經交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同，經釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。
前款房屋已經過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的，應予支持。「善意」的判斷時點以買受人申請過戶登記時為准。
七、房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔
夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人（登記方）的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查，並釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
經審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有證據證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過戶登記債務的加入，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續；出賣人的行為構成《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第（2）項或《民法通則》第66條第1款規定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續。
八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力
出賣人冒用房屋所有權人名義（如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等）擅自轉讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權代理的規定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人沒有約束力，但買受人有證據證明構成《合同法》第49條規定表見代理的除外。
買受人信賴出賣人享有代理權法律外觀的形成系不可歸因於房屋所有權人的，不構成前款規定的表見代理。
九、連環買賣中的合同效力
房屋連環買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，並不必然影響後一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據後一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但後一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據《物權法》第106條關於善意取得的規定進行處理。
十、借名買房的認定和處理
借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理並作出判定。
十一、請求合同繼續履行的處理
當事人要求繼續履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，並告知僅判決繼續履行合同存在履行內容不明確無法執行的風險；當事人堅持不變更的，可以根據當事人的請求作出相應的判決，並告知當事人在履行中發生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。
十二、商品房不符合交付條件的處理
買受人要求交付商品房，經審查房屋已經完工但未辦理竣工驗收手續，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，並將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。
買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋後，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權要求出賣人依據法律規定或合同約定完善房屋交付條件，並主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。
商品房買賣合同示範文本約定出賣人「於房屋實際交付之日起三十日內支付違約金」，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予採信。
十三、買受人拒絕接收商品房的處理
出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標准，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，並要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。
十四、因「出賣人原因」未辦理房屋過戶登記的認定
商品房買賣合同約定買受人委託出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內將房屋過戶登記到買受人名下，並通知買受人領取房屋權屬證書的，應當承擔逾期辦證的違約責任，但出賣人有證據證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關稅費或提供相關證明等自身原因造成的除外。
商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務，即出賣人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記並將協助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務的，應當承擔逾期辦證的違約責任。
因行政部門原因導致買受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋所有權登記的，可以根據其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責任。
十五、對待給付義務的同時履行
買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經審查合同約定買受人支付剩餘購房款的義務先於或與出賣人的交房、過戶義務同時履行，且買受人同意依約支付剩餘購房款但出賣人拒絕受領的，法院應當向出賣人釋明可以反訴要求支付剩餘購房款，經釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩餘購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應當依據買受人的訴訟請求判決：「出賣人在買受人依合同約定支付剩餘購房款時，交付房屋、協助買受人辦理房屋過戶登記手續」。
十六、一房數賣中買受人的權利順位
一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間佔有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法佔有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋採取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，並提取保存有關財產權證照。
十七、第三人過戶登記請求權的行使
房屋買賣合同中約定出賣人應向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續的，該第三人有權直接要求出賣人辦理房屋過戶登記；買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務，但第三人拒絕受領的除外。
十八、出賣人死亡後房屋買賣合同的履行
出賣人在簽訂房屋買賣合同後死亡，買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺產范圍內繼續履行合同債務，交付房屋並辦理房屋過戶登記。法院應當依據買受人的訴訟請求判決：「出賣人的繼承人協助買受人辦理房屋過戶登記手續」。
十九、房屋漲價損失與一倍賠償的並用
出賣人具有《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據證明兩項賠償數額相加過分高於買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。
二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理
出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數額過高的，法院可以綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對於違約行為重復期間的違約金，擇一高標准予以支持。
商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理。
二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標准
出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數額明顯過高，經審查買受人實際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數，在日萬分之三的標准范圍內對違約金數額進行調整。
二十二、違約金分別主張與分段主張的調整
房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數額過高作為抗辯的，應區分以下情形處理：
（一）出賣人存在多項違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經做出處理的，後訴法院應當綜合考慮前後案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案件的賠償數額等因素綜合確定賠償數額。
（二）買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經確定出賣人支付違約金，出賣人有證據證明前訴案件確定的違約金數額加上買受人在後案中主張的違約金數額過分高於其所受實際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。
（三）買受人就出賣人的同一違約行為先後主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經確定出賣人承擔遲延履行違約金的，後訴法院在支持解除合同違約金時，應當扣除出賣人已經承擔的遲延履行違約金的數額。
二十三、違約金訴訟時效的認定
房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算；約定違約金為按日（月）計付的繼續性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關於訴訟時效中斷或中止的相關規定。
二十四、民間借貸與代理售房的處理
民間借貸關系的借款人在借款時出具委託書，授權貸款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，貸款人（或其指定的第三人）在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應當知道代理人實際沒有代理權或濫用代理權的除外。貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等後剩餘的款項及時退還給借款人。
借款人認為合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據《合同法》第54條第1款第（2）項的規定行使撤銷權。轉讓價格是否明顯過低的標准可以參照《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第19條的規定予以確定，即合同約定的房屋轉讓價格達不到當時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。
法院應當嚴格審查授權委託書的內容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場交易習慣、買受人是否實際支付購房款並實地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認定。
二十五、民間借貸與以房抵債的處理
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即願意以自己所有（或經第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保，應當根據當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。貸款人可以選擇行使以下權利：（1）貸款人依原基礎借貸法律關系主張償還借款的，應予支持；（2）貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。房屋價值超過擔保基礎借貸債權（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應將剩餘款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿後簽訂合同約定以房抵債，性質上屬於債務履行方式的變更，貸款人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規定處理。
二十六、以房抵債與調解
當事人以債務糾紛訴至法院，在訴訟中自願達成以房抵債協議的，各級法院應當嚴格依據《最高人民法院關於房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關規定，加大對可能出現的虛假訴訟案件的審查力度，對抵債協議的內容一般不出具正式調解書予以確認，確實需要出具正式調解書的，應當報經所在法院主管副院長或庭長審核。
二十七、適用范圍
本紀要中的房屋買賣合同，未在表述中指明僅適用於商品房買賣的，即包括商品房買賣和存量房買賣，但不包括農村房屋買賣。
⑺ 假的房屋買賣合同去銀行辦理貸款，公司會有啥風險啊
房產局交易中心簽的《房屋買賣合同》是要求買賣雙方當著受理專員的面簽字的至於您說的銀行按揭是需要一份你們3方（中介買方賣方）簽訂的買賣合同的。流程是先評估-3天左右出評估報告（關系著這套房你能貸多少錢款）——然後交首付給業主——銀行做面簽，同銀行簽《貸款協議》——然後銀行審批（3-7個工作日出審批報告根據你所在地區銀行所定時效為准）——然後去房管局交易，過戶最後銀行放尾款給業主 銀行面簽的時候需要提供房產證（原件加復印件）買方賣方夫妻雙方到場（提供身份證戶口本原件及復印件）《房屋買賣合同一份》收到首付款證明一份（賣方出具）買方的收入證明單位營業執照副本加蓋公章（年檢過）希望可以幫到你
⑻ 為套取銀行貸款而簽訂的房屋買賣合同是否有效
為套取銀行貸款簽訂虛假的房屋買賣合同，可能會涉嫌貸款詐騙罪，一定不要這樣做。