个人住房贷款杠杆率不高

『壹』 贷款杠杆率怎么计算

贷款杠杆率怎么计算？所谓的杠杆是利用保证金交易机制达成的资金放大的倍数，杠杆越大,资金放大的倍数越大，资金利用率就越高。杠杆越小，资金放大的倍数越小。每个规格的产品都有保证金比例的，用1除以保证金比例就是杠杆比例。杠杆比率=正股现货价÷(认股证价格x换股比率)Delta值：所谓的delta值，是指“当股票价格变动一单位，预期权证价格会随之变动的单位量”。

『贰』 央行房贷新规：去杠杆、降负债是大势所趋

2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

  这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的政策，在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧，哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力，一直到8月20日，这是所有地产人应该记住的日子，‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”

  在当时我给出的十大预测中，提到未来金融政策还将趋紧，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》，在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测，未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

  01

  大部分银行金融机构符合管理要求

  从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看，银行业金融机构按类型分档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若结合居民杠杆率与债务收入比来看，截至2020年三季度，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

03

  未来房企整体融资环境依旧偏紧

  2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

  但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。

  联系到郭树清发文强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

  需要注意的是，中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  “十四五”规划也已定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。

  我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此，我认为政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  同时，《房地产贷款集中度管理要求》的发布，也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证，过去若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下，资金被限制，由于没有更多的资金进入，整个行业再往上走的动力被大大削弱，因为整个行业的主体是房企，缺乏资金的支持，会使得企业动能不足，从而使得行业动能不足，就将步入无增长的时代，这也是2020年的最后一天，我所讲到的最核心最关键的问题。

『叁』 购房杠杆率

引用：
杠杆率即一个公司资产负债表上的风险与资产之比。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反应出公司的还款能力。一般来说，投行的杠杆率比较高，美林银行的杠杆率在2007年是28倍，摩根士丹利的杠杆率在2007年为33倍。
财务杠杆概念：无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。
当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。
这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。
财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。
财务杠杆率等于营业利润与税前利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。
在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。

个人观点：
就我看来，购房杠杆率应该就是和财务杠杆率类似的一种比值。应该是购房者贷款购房的风险和资产的比值。

『肆』 居民购房杠杆率正在持续下降吗

在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下，居民购房杠杆率呈持续下降之势。据《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄，2018年二季度回落至18.6%。同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点，已连续五个季度收窄。

数据显示，2017年四季度, 个人购房贷款余额新增额降至8000亿元，同比下降33%。但2018年一季度反弹至9600亿元，二季度继续小幅反弹至9800亿元，环比上涨2%。沈昕认为，短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧，预计居民购房杠杆率还会进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。

『伍』 房贷杠杆率是什么意思

杠杆率一般是指资产负债表中总资产与权益资本的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反映出公司的还款能力，杠杆率的倒数为杠杆倍数。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。

当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。

这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。

财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆率等于息税前利润与营业利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。

在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。

(5)个人住房贷款杠杆率不高扩展阅读

1、杠杆率的优点

一是反映股东出资的真金白银对存款人的保护和抵御风险的作用，有利于维持银行的最低资本充足水平，确保银行拥有一定水平的高质量资本(普通股和留存利润)。

二是能够避免加权风险资本充足率的复杂性问题，减少资本套利空间。本次金融危机的教训表明，在新资本协议框架下，如果商业银行利用新资本协议的复杂性进行监管套利， 将会严重影响银行的资本水平。有关数据显示，一些银行的核心资本充足率和杠杆比率出现背离。2008年年末，瑞士信贷(Credit Suisse)的核心资本充足率为13.1% ，但杠杆比率只有2.9%；UBS核心资本充足率为11.5%，杠杆比率却只有2.6%。通过引入杠杆率，能够避免过于复杂的计量问题，控制风险计量的风险。

三是有利于控制银行资产负债表的过快增长。通过引入杠杆率，使得资本扩张的规模控制在银行有形资本的一定倍数之内，有利于控制商业银行资产负债表的过快增长。

2、杠杆率的缺点：

一是对不同风险的资产不加以区分，对所有资产都要求同样的资本，难以起到鼓励银行有效控制资产风险的目的。

二是商业银行可能通过将资产表外化等方式规避杠杆率的监管要求。

三是杠杆率缺乏统一的标准和定义， 同时对会计准则有很强的依赖性。

『陆』 家庭贷款买房杠杆率定位多少比较合适

根据经济学家和专业房地产研究者的研究，目前房产仍是投资的首选，其收益也相对股市、黄金等要高许多。一般来说，可以一次性全款买房的人多半是“土豪”，或者说叫做投资者。他们买房仅仅是为了保持自己的资产增值，不会对生活有多大影响。

『柒』 居民购房杠杆率将保持较高水平吗

据报道，回顾2017年，在房地产市场调控趋严的大基调下，银行的房贷以及整体涉房贷款增速均出现下滑。业内人士表示，今年整体房贷规模增长会呈现和去年一样的特点。

分析人士表示，中国居民加杠杆的最主要用途是买房产，如果房价下跌，将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷，进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑，引发金融风险。

希望楼市调控可以持续下去！

『捌』 居民无需过度担心购房贷款受限

2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并自2021年1月1日起正式实施。
房地产贷款集中度管理制度，是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足中国人民银行、银保监会确定的管理要求，不得高于其确定的相应上限。
中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞表示，当前，我国房地产市场总体平稳，市场主体预期趋于稳定，为经济高质量发展创造了良好的环境，但房地产市场稳定的基础仍有待夯实。同时，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大，其资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，商业银行对房地产信贷的偏好也仍较强，需要通过制度设计予以约束。
具体来看，《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
中国民生银行首席研究员温彬认为，从国际上看，房地产贷款占比过高或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高，远超出平均水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。
备受关注的是，通知在设置房地产贷款余额占比上限的同时，还单独设置了个人住房贷款余额占比上限。为何要设置这一上限？这对个人住房贷款将有何影响？
设置个人住房贷款余额占比上限与近年来个人住房贷款增长较快相关。我国居民部门杠杆率近年来上升较快，主要集中在个人住房贷款。这提高了我国居民部门脆弱性，也一定程度上抑制了更高质量消费潜力的充分释放。
业内专家认为，专门设置个人住房贷款余额上限要求，是为了约束银行房地产贷款占全部贷款的比重，而非额度或绝对值，对个人住房贷款需求影响不大。大部分商业银行尚未触及上限，居民无需过度担心买房申请贷款受到影响，存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回。
“作为一项长效机制，房地产贷款集中度管理机制旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。”业内专家表示，制度设计也已充分评估银行调整压力，除采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外，还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量，有序做好调整工作，避免出现“断贷、抽贷”。总体来看，不会对房地产市场产生短期冲击，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

『玖』 专家认为：居民无需过度担心购房贷款受限

2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并自2021年1月1日起正式实施。
房地产贷款集中度管理制度，是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足中国人民银行、银保监会确定的管理要求，不得高于其确定的相应上限。
中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞表示，当前，我国房地产市场总体平稳，市场主体预期趋于稳定，为经济高质量发展创造了良好的环境，但房地产市场稳定的基础仍有待夯实。同时，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大，其资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，商业银行对房地产信贷的偏好也仍较强，需要通过制度设计予以约束。
具体来看，《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
中国民生银行首席研究员温彬认为，从国际上看，房地产贷款占比过高或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额(含个人住房贷款)占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高，远超出平均水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。
备受关注的是，通知在设置房地产贷款余额占比上限的同时，还单独设置了个人住房贷款余额占比上限。为何要设置这一上限？这对个人住房贷款将有何影响？
设置个人住房贷款余额占比上限与近年来个人住房贷款增长较快相关。我国居民部门杠杆率近年来上升较快，主要集中在个人住房贷款。这提高了我国居民部门脆弱性，也一定程度上抑制了更高质量消费潜力的充分释放。
业内专家认为，专门设置个人住房贷款余额上限要求，是为了约束银行房地产贷款占全部贷款的比重，而非额度或绝对值，对个人住房贷款需求影响不大。大部分商业银行尚未触及上限，居民无需过度担心买房申请贷款受到影响，存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回。
“作为一项长效机制，房地产贷款集中度管理机制旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。”业内专家表示，制度设计也已充分评估银行调整压力，除采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外，还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量，有序做好调整工作，避免出现“断贷、抽贷”。总体来看，不会对房地产市场产生短期冲击，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

『拾』 个人住房贷款余额增速已进入下行通道了吗

据报道，今年以来，随着楼市调整步伐的深入，楼市资金面已明显呈现出趋紧态势，房地产业作为一个资金密集型行业，对资金具有很强的依赖性，而资金面的变化也将直接影响房地产市场。

房价与居民购房杠杆率总体呈现正相关关系，如2015年3月份起，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年三季度见顶，居民购房杠杆率在2017年一季度见顶；而今年3月份以来，在“因城施策”的楼市调整政策的影响下，热点城市进一步收紧信贷政策，居民购房杠杆率也连续出现回落。

希望房价可以早日回归！