在建工程抵押贷款后又销售

㈠ 在建工程抵押贷款的房子买卖是否合法

你的利益受损，首先此房在你不知情尚未购买时开发商已经将房屋作为在建工程抵押贷款，此房实质上产权已经归属银行了，开发商涉嫌二次买卖，开发商和房产局都是过错方，房产局在不经核实的情况下备案

㈡ 开发商在一家银行办理贷款在建工程抵押后，可以在多家银行做按揭贷款吗，具体操作是如何进行的

不可以的。如果开发贷以在建工程做抵押只能选开发贷银行，做按揭贷款不了。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。

在建工程抵押与个人买房按揭的衔接流程如下：

1、首先，开发商要取得预售许可证并告诉银行。

2、其次，开卖证中的部分或全部房号，应事先造册清单告知该银行。

3、经同意后，银行会去交易中心办理相关手续的交易中心在其系统登记簿内做了处理后（俗称“释放”），后继的个人买房、抵押就可以正常进行了。

(2)在建工程抵押贷款后又销售扩展阅读：

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。

在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

㈢ 已经开始销售部分房屋的楼盘还能做在建工程抵押到银行抵押借贷款吗

现在银行都不正对房地产开发商贷款了，不能抵押给银行了。只有资方融资了

㈣ 在建工程抵押房屋是否可以销售

在建工程抵押属于协议抵押，没有办理他项权证。如果要销售，取决于抵押权人，如果抵押权人同意就可以销售，如果抵押权人不同意，强行销售的后果是引起诉讼，后果是产权被法院冻结，影响办证。

㈤ 开发商将土地贷款后（或者在建工程抵押），销售时还可以办理按揭么

不可以。

开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条：以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

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根据《城市房地产抵押管理办法》第四十条：有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

（2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

（3）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（4）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；

（5）抵押合同约定的其他情况。

㈥ 房产抵押后又销售的，优先受偿权问题

根据以下法律，可以得知：买受人的权益>在建工程承包人的受偿权>抵押权。
(2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过)法释[2002]16号上海市高级人民法院：你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

㈦ 房屋开始销售后，为什么有的是在建工程抵押是什么意思还能不能买开发商为什么有的卖有的去抵押

在建工程抵押和房屋预售之间没有必然的限制关系，应该是并行不悖的。

当房屋建设到符合《房地产管理法》44条的规定和《商品房预售管理办法》规定的条件时，开发单位就可以办理预售许可证。

当房屋建设到一定程度，开发商为了解决后续建造资金，经和银行协商一致，以合法取得的土地使用权连同在建工程建成的资产设定抵押权时，只要主债权合同有效，并签订有在建工程抵押合同，就可以申请在建工程抵押。

(7)在建工程抵押贷款后又销售扩展阅读：

就在建工程而言，往往还涉及第三人的利益，约定了抵押期限，有利于及时解决纠纷，维护第三人的利益。

在抵押人与抵押权人就在建工程的抵押约定了期限的情况下，如果期限届满而在建工程尚未建成，抵押权人有权就既存的建筑物的价值享有优先受偿权，不足部分抵押权人仍然有权要求抵押人予以补足。

如果抵押人在在建工程的建设过程中进行预售活动，或者由于工期提前等原因在建工程提前建成的，抵押人需进行转让的，都应当通知抵押权人或告知受让人，否则其转让行为无效。对于其因预售或转让行为而取得的价款应当用于提前清偿债务或进行保全，以确保抵押权人的利益得以实现。

㈧ 已经“在建工程抵押”的房子为什么还能办下来个人贷款

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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㈨ 在建工程设定抵押权之后，能否进行商品房预售

设定抵押的在建工程商品房预售，除需要符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证外，还必须先取得抵押权人（一般为银行）的书面同意，即银行先书面同意解除预售部分的抵押关系或者同意预售，开发商才能与购房者签订合同。

银行为保障抵押权的实现，必然要求开发商先向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供其他等值财产作担保。

根据《物权法》

第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《城市房地产抵押管理办法》

第三十七条抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

(9)在建工程抵押贷款后又销售扩展阅读

开发商在取得预售许可，且预售符合房地产转让条件的情况下，在建工程抵押之后能否进行商品房预售应做如下处理:

1.依据《房屋登记办法》第34条的明文规定“:抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”

即是说，在建工程抵押之后，如果抵押权人没有与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售，或者事后抵押权人也没有出具同意商品房预售的书面同意文件，则抵押人不能进行商品房预售。

2.如果抵押权人与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售或者事后抵押权人出具同意商品房预售的书面同意文件，此时抵押人可以依据《物权法》191条以及《城市房地产抵押管理办法》37条的上述规定，就该设定抵押的在建工程房屋进行预售。

㈩ 开发商将房子抵押给银行后又卖给我

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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