2020年3季度房地产贷款余额

❶ 房地产融资“供给侧改革”启动 楼市“去杠杆”全面展开

2020年最后一天，一则金融领域的文件发布，宣告房地产业正式进入一个新的时代。
12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理。
具体为，将法人银行分为五档，根据各银行所处的不同档位，对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中，前者最高不超过40%，后者最高不超过32.5%。
《通知》自2021年1月1日起实施。
这一文件被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，虽然设置的额度比例并不苛刻，且监管层给予了一定的过渡期，但政策的信号意义仍然不可忽视。
过去多年来，房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难。2020年8月，“三条红线”政策提出，从房企的角度对融资需求进行量化管理。而此次“涉房贷”集中管理制度的推出，则是对资金供给端的收紧，既是供给侧结构性改革的题中应有之义，也被认为长效机制的重要内容。
分五档考核房地产贷款占比
按照《通知》规定，法人银行将被分为五档。具体为：6大行+国开行为第一档，12家股份行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行为第二档，民营银行+除去北京、上海、江苏外的城商行+大中城市和城区农合机构为第三档，县域农合机构为第四档，村镇银行为第五档。农合机构包括：农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。
指标方面，第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%，第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，第四档分别为17.5%、12.5%，第五档分别为12.5%、7.5%。
按照监管层的说法，上述分档根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素确定，而管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。
值得一提的是，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
《通知》自2021年1月1日起实施，以2020年12月末数据为界，并对不同的超出比例分别给予了2年、4年过渡期。同时明确，各地可以结合所在地经济金融发展水平等特点，在增减2.5个百分点范围内适当调整房地产贷款集中度管理要求。
此外，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
银行是房企最重要的资金来源之一。有金融机构人士向21世纪经济报道记者表示，算上开发贷款、按揭贷款，以及非标融资、信用贷等其他渠道，房企每年从银行中获得的贷款额度在5万亿左右的水平，占其资金来源的三成左右。因此，此次对银行业金融机构进行额度管理，会很快引发行业关注。
但多数业内人士认为，仅从额度上看，这一规定并不苛刻。
贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示，截至2020年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显的变化。
同时，监管层根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。因此，许小乐认为，“该方案对短期市场不会造成大的影响。”
两部委有关负责人同样明确了这一点。据介绍，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，“目前大部分银行业金融机构符合管理要求。”
但新规“堵漏洞”的作用仍然不容忽视。按照贝壳研究院的说法，新规实施差异化管理要求，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
去杠杆之路
过去多年来，房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难。
在供给侧结构性改革的框架下，从2020年开始，楼市“去杠杆”的过程逐渐延伸到房企的融资环节。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，首次提出实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。会议还提出，以“三道红线”为原则，对房地产企业融资实施管理。
所谓“三道红线”，是指对房企设置剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍等三个指标，根据触线情况不同，将企业分为“红、橙、黄、绿”四档，对有息负债规模增速进行量化管理。
据悉，“三道红线”已经对房地产业产生了实质影响，近期，房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行了实质调整，一些企业还设定了具体的降档期限。
按照许小乐的说法，“三道红线”是在资金需求端的管理，而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。
他还认为，对“涉房贷”进行集中管理，不仅是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，也是房地产长效机制的重要内容。未来，该政策将和“三道红线”一起，成为楼市调控的常态。
多数受访者指出，随着资金供给侧的管理全面收紧，房地产领域的“去杠杆”行动也将全面展开。
许小乐指出，近年来的楼市调控，主要沿着“去杠杆”的方向进行，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融及实体经济平衡发展。他表示，过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。
北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，房地产业将进入一个新的阶段，在人口红利、土地红利逐渐消退后，金融红利也在消失。未来房地产市场的将告别红利下的高增长，转而进入平稳发展阶段。

❷ 建立房地产贷款集中度管理制度 坚持“房住不炒”

2020年12月31日，中国央行与银保监会发布联合通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
房地产贷款集中度管理制度是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素分档，第一档银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别为40%、32.5%，第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，第四档分别为17.5%、12.5%，第五档分别为12.5%、7.5%。
十八大以来，中央政府提出了“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，并要求“实施好房地产金融审慎管理制度”，房地产贷款集中度管理制度就是这一要求的产物，有利于完善房地产金融管理长效机制，更好地引导和稳定市场预期。文件显示，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的目的在于“增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性”。
早前，银保监会主席郭树清多次表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。这是因为在过去世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。房地产深度内嵌于经济体系，而且泡沫很难判断，因此，一旦形成泡沫且破裂，往往造成灾难性的后果。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
中央政府在2016年开始收紧房地产调控政策，受此影响2016年至2019年房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。但是，2020年为了应对疫情冲击，货币政策灵活宽松，各地也出现放松调控的现象，引发房价上涨预期。根据国家金融与发展实验室的测算，2020年三季度末宏观杠杆率已达270.1%，比2019年末上升了24.7个百分点。2020年9月末全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。
数据显示出房地产杠杆率在快速恢复增长，这是因为在当前经济环境下，商业银行具有一定的放贷压力，同时又风险偏好较低，因此，信贷资源流向楼市较多。这必然也会对实体经济的融资需求产生挤出效应。长期以来，房地产在银行信贷投放中占比偏高，再加上银行对国企低风险的偏爱，挤占了大量金融资源。建立房地产贷款集中度管理制度，有利于约束商业银行，避免房地产贷款过度集中，同时促进银行合理制定中长期经营策略，防范潜在系统性金融风险。
此外，需要关注的是，2016年至2020年，居民部门杠杆率上升了22.2个百分点，增幅显著高于企业和政府部门，贡献了同期中国宏观杠杆率总体增幅的52%。如果以“居民债务总额/居民可支配收入”的方式进行测算，中国居民部门的债务水平可能更高。这提醒我们房地产市场已经缺乏足够购买力支撑继续高增长，同时，家庭部门因地产而不断攀升的杠杆率也大大影响了社会消费能力，不利于制造业发展，也对构建以国内大循环为主的新发展格局产生影响。
因此，强化安全意识，树立底线思维，建立房地产贷款集中度管理制度，设置相应上限，可以避免商业银行为了取得利益而存在“大而不倒”的风险盲区，也可以引导市场预期，防止企业和购房者继续以高杠杆制造泡沫和风险，增强金融体系抵御房地产市场波动的能力。

❸ 房地产贷款余额是什么

序言：由于人口的不断增多，因此对于房屋的需求也在不断的上升，所以房地产行业具有十分良好的发展前景，那么房地产贷款余额具体指的是什么呢？下面和小编一起来看看吧！

房地产贷款通常指的是用房地产或者是以房地产作为担保来进行的一种贷款业务。房地产贷款主要是将贷款的金钱用于房地产的开发，或者是相关的房屋改造。但是也有少数的房地产贷款是用来租用房屋的。房地产贷款的另一层意思就是以房地产作为抵押的对象，从而申请贷款的业务，申请来的资金可以被申请人使用在任何地方。

❹ 楼市大事件！央行、银保监会联手发文，48万亿房贷市场迎巨变

关乎楼市的又一大事来了！

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。这是继前不久监管部门出台“三道红线”房企融资新规后，房地产金融政策再出重磅新规。《通知》自2021年1月1日起实施。

《通知》规定，央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。央行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。

此外，值得注意的是，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。同时，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

央行有关负责人透露，目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

新增房贷增速将受影响

实际上，今年以来，就有一些银行进一步放缓了新增房企开发贷增速。证券时报·券商中国记者此前了解到，有银行压缩了房地产开发贷款的投放规模，还有银行部分区域性分行因仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。

央行数据显示，2020 年三季度末,人民币房地产贷款余额 48.83 万亿元, 同比增长 12.8%,比上季末低 0.3 个百分点,连续 26 个月回 落;前三季度增加 4.42 万亿元,占同期各项贷款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 个百分点。

曾刚表示，从分档设计的房地产贷款集中度上限水平看，预计超出上限的银行不会太多，总体看对存量房地产贷款来说，调整的压力较小。但《通知》的主要影响是未来的新增房地产贷款增速会受限，例如，前几年个人房贷增速显著高于平均贷款增速，对于接近上限或已经超标的银行来相关贷款的新增投放增速会放缓。

央行有关负责人也表示，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。

“房地产贷款集中度指标对存量房贷的调整压力并不大，因为只要银行保持现有房贷余额不变，随着分母的贷款余额总规模不断提升，该指标自然会下降。但对于接近上限的银行来说，该指标就会影响其新增房贷投放规模，这意味着未来部分银行的新增房贷增速和个贷增速不能超过平均贷款增速，否则相关占比还会进一步提升。”曾刚称。

银行需制定过渡期业务调整方案

当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，央行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

具体来看，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

值得注意的是，为了稳妥有序整改过渡，充分考虑不同银行的情况不同，《通知》提出，业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经央行、银保监会或当地央行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

“对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。”上述负责人称。

北京市银行业协会已出台个人住房贷款自律公约

证券时报·券商中国记者获悉，北京市银行业协会已正式印发《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》，自2021年1月1日起生效实施。公约从内控制度、风险管理、尽职调查、差别化住房信贷政策执行、合作机构监督、公平竞争、优质服务等七个方面对银行的个人住房贷款业务提出自律要求，同时也对银行开展的关于个人商业用房贷款业务的做出了自律要求。

针对公约出台的背景，北京市银行业协会表示，目前北京地区会员银行开展的个人住房贷款业务中主要存在两个突出问题：一是，自北京市开展房地产市场调控以来，相关政府部门和行业监管部门出台了多项涉及个人住房贷款业务的调控政策，但各家会员银行对政策的理解不尽相同，造成部分银行在政策执行尺度的掌握方面存在一定差异；二是，近年来北京地区房地产市场中，二手房交易的市场占比逐年提升，房地产中介机构在二手房交易中成为关键环节，个别银行为争揽客户而向中介“返点”、“返费”的现象死灰复燃。

在统一房贷政策尺度方面，《公约》规定：住房贷款记录不区分本市、非本市；月供收入比不超过50%；对首付款资金来源进行实质性审核，不得使用“首付贷”等金融产品加杠杆、挪用其他个人类贷款资金或信用卡融资用于支付首付款；涉及一手房的个人住房贷款其所购房屋必须是主体结构已封顶的住房；必须严格执行差别化住房信贷政策等。在涉及“返点”、“返费”问题方面，《公约》规定：银行不得向房地产开发商、房地产中介机构（含关联机构）及工作人员支付或变相支付财物从而获取交易机会或竞争优势，并明确规定：支付或变相支付佣金、介绍费或其他性质类似的费用；免费或低于成本价提供服务，或出租办公场所、办公设施和设备；替其支付、承担应当由其自己承担的支出或费用；以超出正常价格或不合理方式等使用其提供的服务；租用其办公场所或渠道（含线上、线下）向购房客户营销本行业务等方式均在禁止范围之内。

据了解，此次《公约》的出台得到了业内银行的广泛支持，目前北京地区开办个人住房贷款业务的43家银行均已签署公约承诺函。部分银行表示，《公约》的出台有助于银行个人住房贷款业务竞争回归到提高服务水平和服务质量方面上来，从而改变过去单纯依靠“返点”、“返费”和放松政策执行尺度的市场竞争局面。

❺ 长春2020年1—9月房地产开发贷款余额是多少

想知道一直有约。房地产开发贷款余额是多少，你可以到房地产。开发区问一。

❻ 房贷新规来了，监管明确房地产贷款占比上限，这对房价会有何影响

房地产贷款集中度管理机制属于长效机制，旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。

为制度平稳有序推进，《通知》明确了过渡期，对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别进行了设置。上述通知称，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

部分房贷利率迎来重定价日

除了房贷收紧外，2021年1月1日起，部分存量个人房贷利率迎来重定价日。2020年5年期以上贷款市场报价利率（LPR）经历两次下调，选择以LPR定价的购房者，月供将在2021年发生变化。

新发放的房贷2019年10月平稳切换为LPR定价后，存量房贷定价基准转换也在2020年3月至8月顺利启动。不论选择固定利率，还是LPR定价，客户有一次选择权。对于未自主转换的存量房贷，工行、农行、中行、建行等多家银行在8月底前进行了批量转换，统一转换为LPR定价。

2020年5年期以上LPR经历两次下调，已降至4.65%，较2019年末累计下调了15个基点。这意味着，在2021年1月1日重定价日时，部分购房者可享受这15个基点下调所带来的月供减少。

经测算，不论原来房贷利率是基准利率上浮10%，还是打九折，假设贷款100万元、30年等额本息还款，约定每年1月1日为重定价日的购房者，自2021年1月1日起将减少八九十元的月供。

❼ 央行：存款准备金率进一步调整的空间变小了 但还有一定的空间

财联社1月18日讯，国新办举行新闻发布会，介绍2021年金融统计数据有关情况。

中国人民银行副行长刘国强表示，2021年的货币政策体现了灵活精准、合理适度的要求，前瞻性、稳定性、针对性、有效性、自主性进一步提升，我国主要金融指标在2020年高基数基础上继续保持有力增长，金融体系运行平稳，金融对实体经济支持力度稳固。与此同时，2022年，将更加积极进取，注重靠前发力，引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持力度，稳定宏观经济大盘，为推动经济高质量发展营造适宜的货币金融环境。具体将重点围绕以下几方面开展工作：

一是保持货币信贷总量稳定增长。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，引导金融机构有力扩大信贷投放，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

二是保持信贷结构稳步优化。结构性货币政策工具要积极做好“加法”，落实好支持小微企业的市场化政策工具，用好碳减排支持工具和支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，引导金融机构增加对信贷增长缓慢地区的信贷投放，精准发力加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持力度。

三是保持企业综合融资成本稳中有降。健全市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率改革效能，稳定银行负债成本，促进企业综合融资成本稳中有降，推动金融系统向实体经济让利。

四是保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。让市场供求在汇率形成中发挥决定性作用，发挥汇率调节宏观经济和国际收支自动稳定器功能。影响汇率的因素较多，汇率测不准是必然，双向波动是常态，企业和金融机构要树立“风险中性”理念，金融机构要积极为中小微企业提供汇率风险管理服务，降低中小微企业汇率避险成本。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定是目标，汇率可能在短期偏离均衡水平，但从中长期看，市场因素和政策因素会对汇率偏离进行纠正。

央行副行长刘国强表示，2022年将健全市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率改革效能，稳定银行负债成本，促进企业综合融资成本稳中有降，推动金融系统向实体经济让利。

刘国强指出，2022年，将保持货币信贷总量稳定增长。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，引导金融机构有力扩大信贷投放，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。结构性货币政策工具要积极做好“加法”，落实好支持小微企业的市场化政策工具，用好碳减排支持工具和支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，引导金融机构增加对信贷增长缓慢地区的信贷投放，精准发力加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持力度。

刘国强表示，当前经济面临三重压力，“稳”本身就是最大的“进”。简单说，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力。怎么发力？我想，从三个方面来说：一是充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方；二是精准发力，要致广大而尽精微，金融部门不但要迎客上门，还要主动出击，按照新发展理念的要求，主动找好项目，做有效的加法，优化经济结构；三是靠前发力。现在虽然是年初，但一年的时间很短，一年之计在于春，所以我们要抓紧做事，前瞻操作，走在市场曲线的前面，及时回应市场的普遍关切，不能拖，拖久了，市场关切落空了，落空了就不关切了，不关切就“哀莫大于心死”，后面的事就难办了，所以我们不能拖，要走在前面，及时回应市场的普遍关切。

刘国强表示，2021年我国宏观杠杆率为272.5%，比2020年末低7.7个百分点，连续5个季度杠杆率下降。当前宏观杠杆率持续下降，为未来金融体系加大对小微企业、科技创新、绿色发展的支持创造了空间。五个季度宏观杠杆率下降，为未来货币政策创造了空间，杠杆越低空间越大。刘国强表示，预计2022年宏观杠杆率仍然会保持基本稳定。

此外，刘国强还表示，关于准备金率，2021年，人民银行分别于7月与12月两次全面降准各0.5个百分点，释放长期资金2.2万亿元，长期资金优化了金融机构的资金结构，体现了金融服务实体经济的能力。降准之后，当前金融机构平均存款准备金率是8.4%，这个水平已经不高了，无论是与其他发展中经济体还是与我们历史上的存款准备金率相比，应该说存款准备金率的水平都不高了，下一步进一步调整的空间变小了。但是从另外一个角度看，空间变小了但仍然还有一定的空间，我们可以根据经济金融运行情况以及宏观调控的需要使用。

央行货币政策司司长孙国峰在新闻发布会上表示，今年以来，人民银行强化跨周期调节，加大流动性投放力度，推动1月17日1年期中期借贷便利和7天期公开市场操作利率均下降了10个基点，货币市场和债券市场利率也相应下行，LPR报价行报价时综合考虑自身资金成本、风险溢价和市场供求等因素，LPR会及时充分反映市场利率变化，引导企业贷款利率下行，有力推动降低企业综合融资成本。发达经济体政策调整对我国影响有限；坚持稳字当头、以我为主，根据国内形势把握好稳健货币政策的力度和节奏，同时增强人民币汇率弹性，积极稳妥应对发达经济体货币政策调整。

中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，去年下半年恒大等个别房地产企业风险显性化，受到这个影响，房地产市场的各类主体避险情绪都在上升，金融机构也出现了短期的应激反应。针对这一情况，按照党中央国务院部署，金融管理部门第一时间采取应对措施，重点开展了以下工作：

一是坚持法制化、市场化原则，配合广东省政府、相关部门和地方政府做好出险企业风险化解工作。

二是指导银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。

三是出台关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知，指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。

邹澜表示，在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。从数据上看，2021年末全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点。其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较去年三季度多增1578亿元。

邹澜表示，下一步人民银行将坚决贯彻党中央国务院决策部署，认真落实中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。

❽ 央行房贷新规：去杠杆、降负债是大势所趋

2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

  这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的政策，在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧，哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力，一直到8月20日，这是所有地产人应该记住的日子，‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”

  在当时我给出的十大预测中，提到未来金融政策还将趋紧，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》，在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测，未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

  01

  大部分银行金融机构符合管理要求

  从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看，银行业金融机构按类型分档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若结合居民杠杆率与债务收入比来看，截至2020年三季度，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

03

  未来房企整体融资环境依旧偏紧

  2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

  但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。

  联系到郭树清发文强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

  需要注意的是，中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  “十四五”规划也已定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。

  我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此，我认为政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  同时，《房地产贷款集中度管理要求》的发布，也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证，过去若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下，资金被限制，由于没有更多的资金进入，整个行业再往上走的动力被大大削弱，因为整个行业的主体是房企，缺乏资金的支持，会使得企业动能不足，从而使得行业动能不足，就将步入无增长的时代，这也是2020年的最后一天，我所讲到的最核心最关键的问题。

❾ 为何推出房地产贷款集中度管理制度

中国人民银行、银保监会12月31日对外宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。为何要出台这一举措？
人民银行、银保监会有关负责人表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
近年来，我国房地产长效机制实施取得明显成效，房地产贷款增速稳步回落。数据显示，截至2020年三季度末，我国人民币房地产贷款余额同比增长12.8%，增速连续26个月回落。
尽管如此，在两部门看来，仍需要进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。
国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，此举符合“房住不炒”的政策定位，避免信贷资金过度流入房地产市场，进一步支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资。
房地产贷款集中度管理如何约束银行？
房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。
一直以来，个人住房贷款颇受银行青睐，且占比稳定。2020年三季度末，我国个人住房贷款余额33.59万亿元，同比增长15.7%，增速与上季末持平。从上市银行披露的半年报来看，2020年上半年，个人住房贷款仍是上市银行个人贷款的主要投放方向。
两部门有关负责人介绍，目前大部分银行业金融机构符合管理要求。
对于超出管理要求的银行业金融机构，两部门要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。
个人住房贷款余额占比明确上限后，会对购房者贷款带来怎样的影响？
“应该不是所有银行的个人住房贷款都会受影响，有些银行距离上限还有一定空间。”一位国有大行人士告诉记者。
曾刚认为，2021年银行信贷结构将进一步优化，不同类型银行将根据自身距上限空间，调整个人住房贷款的额度，购房者可根据具体银行情况进行选择。
不过，为支持大力发展住房租赁市场，两部门明确表示，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
记者了解到，目前人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
两部门有关负责人表示，将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。