个人住房按揭贷款工作体会

『壹』 个人住房贷款与个人住房按揭贷款的区别

个人住房贷款实际上就是以所购房产为抵押的按揭贷款，同时适用于商品房和二手房，包括商业贷款和公积金贷款或者组合贷款。
如果你有住房公积金，但申请贷款的额度又比较大，可以考虑申请组合贷款。

『贰』 个人住房按揭贷款的利弊分析

现在个人住房按揭贷款的买房方式越来越被人们所认可，与此同时，按揭贷款的风险问题也逐渐被人民关注，那么按揭贷款存在哪些风险？这些风险又应该如何防范呢？ 一、借款人信用风险。主要是借款人还款能力不充足。防范措施：一是重视对借款人及其配偶信用记录及负债情况的审核，合理认定承贷能力。二是在还款能力的认定上，重点关注借款人收入的持久性和稳定性。三是合理确定贷款成数。对预期收入不稳定的借款人要进一步提高首付款比例，通过降低贷款成数，来减轻借款人还贷压力，化解信贷风险。 二、假按揭风险。主要表现为借款人购房行为不真实，贷款用途不真实，实质是套取银行信用，诈骗银行信贷资金。防范措施：一是优选房地产开发企业和按揭楼盘。二是严格落实面谈、面签、居访制度，认真核实借款人购房行为真实性。 三是谨慎发放房地产开发企业内部员工或关联企业员工按揭贷款。 三、项目风险。主要是由于房地产开发企业无法按照预定计划完工而形成竣工风险。防范措施：一是从源头入手，严格楼盘准入，优选房地产开发企业，严格审查其开发能力、开发业绩、经营者素质、项目的合法性、建设资金落实情况和市场销售前景。二是加强对房地产开发企业建设资金的监管，防止挪作他用形成资金缺口，按揭贷款的风险及防范中项目的风险是非常重要的。四、抵押物风险。主要是抵押物价格高估、抵押手续不合规及抵押物难以变现造成的风险。防范措施：应特别关注抵押物权属是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件；抵押物估价结论是否基本合理。五、操作风险。主要是指由于内部欺诈、外部欺诈和流程管理出现问题而导致的贷款风险。防范措施：严格按照规章制度及操作流程办理业务，大额贷款实行双人调查。以上就是个人住房按揭贷款可能出现的风险及应对方式，这是在房屋交易中，个人，开发商，银行三方都要注意的问题。

『叁』 个人住房商业贷款和个人住房按揭贷款是什么关系有什么差别

个人住房商业性贷款是一种官称（主要是相对于个人住房公积金贷款而言），个人住房按揭贷款是小名

『肆』 个人住房按揭贷款流程

银行贷款指的是个人经营性商务贷款、个人消费贷款、个人抵押贷款、个人信用贷款、房屋按揭贷款。
建议你去试搜下《大长员》可能有你想要的贷款信息的。
银行个人小额贷款（无抵押贷款）条件：
1．在中国境内有固定住所、或有当地城镇常住户口(或有效居住证明)、或有固定的经营地点的有完全民事行为能力的中国公民；
2．有正当的职业和稳定的经济收入，具有按期偿还贷款本息的能力；
3．无不良信用记录，贷款用途不能用作购房、炒股，赌博等行为；
看在我费了一点脑细胞的份上，如果满意请点采纳回答。

『伍』 个人住房按揭贷款的介绍

个人住房按揭贷款，是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。

『陆』 个人住房按揭贷款，一个大学生的困惑。

您好，根据您的情况，可以先由您的父母贷款买房，在房产证上加上您的名字。
等到您工作了再由您来还月供。

这样操作的话其实整个贷款就相当于您父母贷款，这样的话会被认定会二套房，需要按照二套房购房规定。首付不低于50%，利率实行1.1倍。

『柒』 关于个人住房贷款的实际问题

按揭贷款。如果你有公积金，用公积金贷款，以所购买的房子为抵押。因为不管从房价的走势也好，还是人民币汇率来看，这样最能保值。

从房价来说，近期调整，远期走高。
房价是市场综合作用的结果，不是按某一方的意志为转移的。政府、开发商、购房者都是从各自的利益出发，对房价起着一定的作用。

一、政府层面。总体上说，政府也不希望房价过高，特别是高层政府。但现有的行政体制，以及其固有的机制，使这种愿望难以实现。各级政府领导都需要政绩，都要发展地方经济，加快地方建设，这需要大量的资金，各级政府都缺钱，怎么办？最便捷、最有效的，就是土地开发。很多地方政府，特别是沿海地区，某些县市政府土地开发收益占财政收入的一半以上，成了名符其实的“土地财政”。当过政府领导的人都知道，这也是无奈之举，没钱怎么办事。而土地是稀缺资源，国家实行最严格的控制政策，这又推动了地价的上涨。土地成本的提高，为高房价打下了基础。近年来国家尽管出台了若干政策，想抑制房价虚高，但效果甚微，就是这个原因。

二、开发商层面。开发商作为企业，追求高额利润是其不变的真理。不能由此就抱怨他们缺德，骂他们奸商。如果开发商只做善事，不按市场规律办事，那就不是真正的企业了。

三、购房者层面。居者有其屋，安居才能乐业。人总需要住房的，所以对住房就形成了刚性的需求。综观高房价地区，分析一下，有多少人是在炒房的。其实大部分人还是买来住的，或者是为子女准备，也可能是改善居住条件，是一种真实购买力的体现。你不买，他会买，正因为有强大的需求，才能使房价居高不下。

四、房价走势。房价在一定时期内将会持续上涨，尽管目前由于大气候影响，一般地方都上涨不快，或略有下跌，但这只是短期的。有限的供应量和旺盛的需求，不会使房价大跌的。

五、通贷膨胀压力很大。从人民币汇率、能源原材料大涨、居民存款总额、经济周期规律、2006工改等等因素，都可以看出，通胀只是时间问题，估计不会超过3年。通胀后，存款缩水，而住房保值，会使更多的人选择买房。而且通胀本身会导致物价的上涨，从购买力的角度看，现在1万元每平方的价格，通涨后，可能相当于3万元了。所以，从这个角度看，现在按揭贷款买房，对长期来说是合算的。

『捌』 浅析个人住房贷款有哪些风险

个人住房贷款风险有：
(一)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。
1、“假按揭”风险
“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。
2、由于房屋发生瑕疵的风险
假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量题目，无法正常居住;2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险;5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
3、借款人的信用风险
目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系，使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备定期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收进还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
(二)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。
1、职员道德风险
主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。
2、贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。
3、贷后治理的风险
大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

『玖』 个人住房贷款优点缺点

优点：贷款者原本买不起房，贷款后可以先购买房屋并进行使用；银行则可以收取利息。
缺点：贷款者需要支付利息；银行则需承担风险。
购房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。
购房贷款方式
(1)个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
(2)个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
(3)个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和白营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。贷款人以所购的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证。
优势：受限条件少、还款形式多样。商业贷款对于贷款人是否缴存住房公积金没有限制，只要首付达到银行要求的比例，具有良好的信用额度即可申请贷款，申请程序相对简单。
劣势：贷款利率高。商贷的劣势在于其不菲的利息，由于商贷的利率较高，产生的房贷利息也居几种房贷之首。
适应人群：有强烈购房需求，并且能够负担贷款长期还本付息压力的购房者。