A. 貸款未還清，房子能買賣嗎
首先要確定是否有房產證。二手房交易以房產證為准,有了房產證才可以上市交易的。如果房產未拿到產權證,就不能辦理過戶手續,也就不能進行房屋的買賣。未還清貸款的房子還處於抵押狀態,是不能上市交易的,但是,還是可以通過一些方法來實現的。
一：轉按揭
最簡單直接的一種方法。什麼是轉按揭呢?是指把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更對於物的貸款。在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或者轉讓給第三人來辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但在實際操作中,不同銀行有不同規定,具體您還需要咨詢相關的銀行方面。據目前所知,只有建設銀行可以辦理按揭轉讓。同時需要委託中介代理公司向銀行方面申請轉按揭事宜,二手房轉按揭業務銀行不接待個人辦理申請。
二：用買方的首付款繳清剩餘貸款
這是當下二手房交易中最多應用的模式。這種模式適用於原房主貸款額度較低或者原房主已經歸還大部分貸款,所剩貸款數目不大的情況。通常情況下,買家會認可首付房產總銷售額的30%至40%,賣方可以利用買方的首付將剩餘貸款付清,然後撤銷房產的抵押登記,來進行下一步交易。
三：利用銀行貸款來繳清剩餘貸款
如果以上兩種方法都行不通,那麼賣家可以考慮用其名下的抵押物(如其他房產),以結清按揭貸款。如果賣方想在賣出房產之前將貸款還清或買方雖然看好但不願意購買貸款未繳清的房產,可以採取這種方式,但前提是房主有銀行認可的抵押物(如其他房產)用來向銀行申請貸款申。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產貸款,促銷售易的成功。之後等買家付了房屋全款之後再還清銀行抵押貸款。
B. 第一套住房貸款未還清，能買第二套房嗎
對於擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，購買二套房的首付比例進行了不同情況的下調，中行的規定如下：
1、在實施「限購」措施的城市，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，首付款比例不低於40%。具體首付款比例會根據不同地區和客戶的具體情況進行適當調整，請您詳詢當地經辦機構。
2、在不實施「限購」措施的城市，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。
3、人民銀行、銀監會要求各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。因此，各地具體的首付款比例和貸款利率請詳詢當地網點。
如有疑問，請繼續咨詢中國銀行在線客服，歡迎下載中國銀行手機銀行或關注「中國銀行微銀行」辦理業務。
中國銀行在線客服：https://95566.boc.cn/ZIM/
手機銀行下載：http://www.bankofchina.com/ebanking/service/cs1/201009/t20100921_1151946.html
在線申請貸款：https://ebsnew.boc.cn/boc15/loginPreLoan.html?locale=zh&v=20180518020405613
國家助學貸款：https://ebsnew.boc.cn/boc15/studentLoan.html?locale=zh&v=20180518020405613
在線申請信用卡：http://www.boc.cn/ebanking/online/201310/t20131024_2568351.html
C. 房子貸款沒還完，可以賣掉嗎
有貸款的房子是不能出售的，建議你通過正規的墊資公司或者自行將貸款還清，再出售房子。
在我國《城市房地產管理法》有明確規定，已經抵押，並且未經抵押人同意而出售的房屋是「不能轉讓」的。
不過，這樣的情況在二手房交易中很常見，也有常規流程可參考。
先將房子掛在房產網站上出售，或者通過房產中介，當找到合適的買家，可以直接簽訂「買賣合同」，只要在過戶之前「還清貸款」就可以交易了。
還完貸款後，銀行會出具一份「解除抵押協議」，到房子所在地的「建委」，辦理「解押手續」，當天可辦理完畢。
D. 貸款沒有還完的房子能買嗎
貸款沒有還完的二手房仍然是可以進行交易的，只是在交易過戶和後期的手續辦理的過程中，相對於沒有貸款的二手房，程序會復雜一些，通過中介進行辦理的話，可以大大降低風險系數。
由於賣家的房子「有貸在身」，也就是說其房產還在銀行抵押，需要還清尾款才能解押，那麼在出售此類房產時，中介方就會採取讓買家支付首付，給賣家進行還貸解押的方式，這種方式也是目前行業的普遍做法。解押後，買家才能申請貸款，貸款審批通過後就可以進行過戶手續。
其實這期間最主要的風險在於買家幫賣家還清貸款後出現：一是賣家對價格反悔，二是在買家已墊資解押房產，但還沒有辦理過戶的這段時間中，房東出現了債權債務糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。
在規避此類風險時，很多人依賴於公證。不少購房者也認為此舉具有法律效力，其實不然，有業內律師對此表示，房屋公證只能證明交易雙方存在著買賣關系，並不表示房屋經過公證之後就歸買家所有。
也就是說，在未辦理產權過戶前，房屋的產權仍屬賣家。在此期間，若賣家私自將房屋賣給第三方，房屋的產權就會發生變化;若賣家存在債權債務糾紛，法院將該房產凍結，而買方即便是已經交了房款，也無法維護自己的權益。
好多已貸款的二手合同房，在實際操作中往往是可以買賣的，但買家在交易前首先要確認房子的權屬，能否辦理兩證，且銀行是否允許提前還貸。此外，還應該了解賣方是否是該房屋的少有產權人。如果房屋產權人是夫妻或多人共有，則進行買賣需經過所有產權人的同意。
對於這種既沒有還清貸款，有沒有辦理兩證的合同法，在簽訂房屋買賣合同前進行預告登記，可以防範法律風險。因為預告登記後，未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
對於貸款未還清的二手房，若賣方要求買方先還完貸款再過戶，首先就要約定好付款方式，買方替賣方還貸款的金額是如何操作等都要慎重決定，而還貸和過戶的時間期限也要作出明確的條款約定，不能含糊。
針對貸款未還清的二手房，如果是通過中介進行交易，核心就在於如何簽好合同。在合同中，一般會對房屋權屬和價格、稅費承擔方式、付款方式、交付期限和違約責任等交易相關事項作出明確約定，用以約束三方行為，避免發生不必要的糾紛。