首套房貸款沒還清貸款買第二套房

A. 一套房子的貸款未還清，第二套房能貸款嗎

現在好多地方都出了限購政策，這主要是分地區的。雖然有了一套住房貸款還是可以貸款買第二套房，但是二套首付最低都30%起了，有的甚至是60%，剩餘部分再貸款。

盡管可以貸款購買二套房，但是個人在首套房沒有還清的情況下，也有一些特殊的情況會導致目前無法辦理第二套按揭貸款。如，個人首套房如果是申請的公積金貸款，如果第二套房子也要申請公積金貸款的話，就需要先把首套房公積金貸款還清後才可以辦理。

還要一點需要注意的是，目前的購房新政策，也和首套房按揭貸款有關，不少城市的購房，是建立在首套房按揭貸款已經還清的基礎上的。只要將首套房按揭貸款還清後，才可以享受第二套房只需要30%或者40%首付款的新政策。

一套貸款未還清，怎麼貸款買第二套？

1、購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同;

2、符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，並提供有關證明材料;

3、買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估;

4、律師事務所對借款人的資信證明材料和評估報告進行鑒證、調查、分析，出具《法律意見書》;

5、貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款;

6、買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶後，借款人到銀行辦理貸款手續;

7、購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同;

8、買賣雙方將過戶後的房屋權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續;

9、借款合同生效後，貸款銀行根據借款合同劃付資金;

10、借款人按月還款;

11、借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。

B. 首套房貸款沒還清可以買二套房嗎

近日股市持續下跌，股民逐漸把資金抽出來，轉投到房地產上面。

此外，由於各種原因，目前二套房貸實行的仍然是七成的首付，二套房最低四成的首付一直沒能完全落地。

那麼，對於購買二套房的改善型買家而言，若他們第一套房子仍未還清貸款，那麼要如何貸款才最劃算？

看一下這個例子或許就清晰很多了：

市民王女士三年前按揭貸款在荔灣購買了一套大三房單位，但房子不帶學位。隨後,她又在市區看中了一套300萬元的學位房單位。但是，她不打算賣掉第一套房，想再次貸款買二套房。而首套房貸還剩下100萬元未結算，以申請商業貸款為例,王女士購買二套房時有三種方案可選。

方案一：首套房繼續還貸 二套房首付七成

由於廣州宣布將繼續執行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王女士還有房貸未結清,首付比例最低要七成。300萬元首付七成為210萬元,剩餘的90萬元做商業貸款的話,利率也要上浮為基準率的1.1倍,30年期(等額本息)的月供款約為5683元。

同時,王女士還在按揭的一套房做的也是30年期的商業貸款,按照當時基準利率打九折的首套房優惠,月供款為6772元。

一次性付款：210萬元

每月還款額：5683+6772=12455元

方案二：一套房提前還貸 二套房首付三成

王女士如果選擇先將一套房剩下的100萬元房貸提前還款,那麼購買二套房的時候首付比例就可以最低三成,只要給300萬元的三成90萬元就可以了。剩餘的210萬元做按揭貸款可以享受基準利率的9折。210萬元30年期的貸款(等額本息)9折利率優惠,月供款為約11674元。

一次性付款：100萬+90萬=190萬元

每月還款額：11674元

方案三：二套房七成首付：用於一套房提前還貸+二套房首付

王女士原本要用於二套房的首付資金是210萬元,但如果拿出其中的100萬元用於一套房提前還貸,剩下的110萬元再全部用於二套房首付,做到首付約37%的話,那麼她二套房貸款190萬元,30年期(等額本息、利率9折優惠)的月供款為約10563元。

一次性付款：210萬元

每月還款額：10563元

分析：一般情況下方案三更優

從列出的數據可以看到，在一次性付款金額相同的情況下，方案三明顯要優於方案一。

那麼，再來對比一下方案二與方案三，方案三與方案二相比，每個月節省1111元。但同時，方案三比方案二多支付了20萬元的現金，假設把20萬現金存放到銀行，5年定期年利率3.5%，每個月大約能夠得到583元的利息。這與每月節省下來的1111元，明顯處於劣勢。

但是，如果可以找年收益在7%以上的理財產品或者投資,則可以考慮將多餘的20萬元用於其它投資理財,這時，每月的收益在1167元以上。也只有在這種情況下，方案二才優於方案三。

提前還貸要注意什麼?

商業銀行申請提前還貸,需要1-3個月時間才能扣款完成。同時，對於提前還貸後再次貸款的規定，公積金貸款的審核要比銀行嚴格。同時，公積金中心規定前一次貸款要結清3個月後才能再次申請貸款。前前後後算起來,公積金要提前還貸並再次申請貸款，從提出申請開始,可能要半年時間。如果有意再次購房的話，最好提前准備。

（以上回答發布於2015-08-07，當前相關購房政策請以實際為准）

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C. 如果第一套房貸沒有還清，還能貸款買第二套房么

第一套房子貸款沒還清，可以再次貸款買第二套房。但是需要借款人有足夠的償還能力，並且沒有逾期還款等不良行為。

根據《個人住房貸款管理辦法》第五條 借款人須同時具備以下條件：

1、具有城鎮常住戶口或有效居留身份；

2、有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或協議；

4、無住房補貼的以不低於所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款；有住房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款；

5、有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；

6、貸款人規定的其他條件。

(3)首套房貸款沒還清貸款買第二套房擴展閱讀：

《個人住房貸款管理辦法》第三十五條借款人有下列情形之一的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關規定，對借款人追究違約責任：

1、借款人不按期歸還貸款本息的；

2、借款人提供虛假文件或資料，已經或可能造成貸款損失的；

3、未經貸款人同意，借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押的；

4、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；

5、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查的；

6、借款人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議的；

7、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少影響貸款人實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）的。

D. 首套房貸沒還清，買第二套房可以貸款嗎

可以的，不管首套是公積金貸款還是商業貸款，未結清的情況下都是可以再次申請商貸買二套房的，但不能再次申請住房公積金貸款。 2015年3月30日，人行、銀監會、住房城鄉建設部發布的《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》

E. 第一套房子貸款沒有還清，還可以貸款買第二套房子嗎

可以辦理二套房貸款，首付比例會根據規定上調。

調整前最低首付款比例為60%，北上廣深最低首付款比例為70%。

調整後對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。

對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40％，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

(5)首套房貸款沒還清貸款買第二套房擴展閱讀

貸款條件：

（1）有合法的身份。

（2）有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（3）有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。

（4）有所購住房全部價款30%以上的自籌資金，並保證用於支付所購住房的首付款。

（5）有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。

參考資料

網路-關於加強商業性房地產信貸管理的通知

F. 首套房貸款未還清可以買第二套房嗎商品房

首套房與二套房的界定標准，我行嚴格執行國家貸款政策，因各地情況略有差異，具體當地詳細規定，請直接聯系當地分行咨詢確認。
若通過我行辦理住房貸款（含一手樓和二手樓）/ 首付比例規定如下：
1.首套房，比例最低30%，即貸款金額最高不超過所購房產價值的70%（不實施「限購」的城市調整為不低於25%）
2.二套房，比例最低40%，即貸款金額最高不超過所購房產價值的60%。
具體您的可貸金額需您提交相關資料，網點審核之後才能確定，您可以直接與當地網點個貸部門聯系咨詢。