個人住房貸款上升較快的原因

Ⅰ 影響商業銀行個人住房貸款業務發展的因素有哪些

影響我國個人住房貸款業務發展的因素主要有以下幾方面：
1、業務范圍窄，品種單一。大多集中在購買個人商品房按揭和單位集資房、房改房按揭方面，對未簽約商品房、個人自建房、裝修房、「二手樓」轉讓等按揭沒有辦理或很少辦理,而此部分的市場份額和潛力很大,具有廣闊的發展前景。
2、貸款環節多,手續繁瑣。
3、傳統觀念的束縛。向銀行借款,就意味著負債。就我國人民的傳統生活方式和相應的觀念說,「無債一身輕」的自給自足的自然經濟觀念仍佔主導地位,根深蒂固,靠向銀行借款來維持和提高生活水平的做法難以接受,因此,許多人不願涉及個人住房貸款這種負債消費方式。
(1)商品房價居高不下,貸款額度相對過小,使居民個人無法實現通過獲取住房貸款而實現購買自有住房的願望。
(2)貸款償還期過短。雖然規定最長償還期限為30年，但在實際操作中,銀行要求居民償還的期限遠遠小於30年,一般在10年以內。貸款償還期越短,借款人的償債壓力就越大,這使得廣大民民對個人住房貸款「可望而不可及」。
(3)貸款償還方式單一,不能滿足不同經濟條件,不同償還意願的居民的需要,限制了住房貸款業務拓展。如:購房慾望很強的年輕居民,收入水平最低,但其未來收入呈遞增之勢,對他們來說採取遞增還方式比較合適;而對中年居民來說,則比較適宜採取遞減的償還方式。而目前採取的單一的等額償還方式就將很多潛在的借款人排斥在這一業務之外了。
此外,繁瑣的手續,高額的費用,也使得居民對住房貸款退避三舍。
4、從商業銀行的角度分析，影響影響我國個人住房貸款業務發展的因素 商業銀行不願向居民發放住房貸款的主要原因是因為此項業務風險大,而收益相對較小,
具體分析有以下幾個方面原因:
1）發放個人住房貸款要冒信用風險,而且風險較大。
2）抵押物的估價、處分難。 由於目前房地產市場極不成熟,銀行對樓市進行准確的預測相當困難,使銀行取得的抵押房產的實際價值可能大大低於抵押貸款本息,造成抵押貸款的損失。同時
處分抵押物難。從法律角度來說,抵押貸款到期未還,銀行就有對抵押物行使處分權。但在實際工作中這是一個非常棘手的問題。由於大部分地區的房地產交易市場還處於初建時期,房地產進行市場交易的為數極少。在現行市場體系不完備的條件下,抵押貸款逾期的越多,需要處分的土地、房屋也就越多,而實際操作起來也就越難辦。同時由於抵押登記制度的不健全,使銀行相當一部分的房地產抵押貸款的抵押權利沒能登記,不能受到法律保護,這就影響到抵押貸款的有效性,直接威脅抵押貸款的安全。
3）貸款利率過低,使銀行缺乏積極發展住房貸款業務的動力。 現行個人住房貸款利率雖較以前有所提高,但仍低於各種中長期非住房貸款利率,也低於其他資產投資收益率,這雖然對借款人有利
,卻損害了貸款人的利益,所以銀行就不可能象發展其它資產業務那樣盡力發展住房貸款業務。
4）貸款結構錯位。 長期以來,我國房地產信貸業務中一直是重生產性住房信貸,輕消費性住房貸,造成貸款結構錯位,這不僅使個人住房消費貸款規模無法適應住房市場發展的要求,而且造成大量房屋空置難以及時銷售,使本來不足的資金被占壓,不能靈活周轉,進一步限制了房地產信貸業務發展,特別是個人住房貸款業務的發展。
希望有幫助！

Ⅱ 關於房貸的問題

這個具體銀行會看個人徵信的，綜合給出一個得分後，再評估能帶出多少錢？

Ⅲ 什麼叫次貸次貸危機爆發的根本原因是什麼

次貸是指次級抵押貸款。

次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在2001年經濟衰退發生後，美國住房市場在超低利率刺激下高度繁榮，為經濟復甦及其後來持續增長發揮了重要作用，次級抵押貸款市場迅速發展。

次貸危機爆發的根本原因是美國次級房屋信貸行業違約劇增、信用緊縮問題引發的國際金融市場上的震盪。

(3)個人住房貸款上升較快的原因擴展閱讀：

次貸危機的特徵

1、連續加息引爆「定時炸彈」

引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。

在前幾年美國住房市場高度繁榮時，次級抵押貸款市場迅速發展，甚至一些在通常情況下被認為不具備償還能力的借款人也獲得了購房貸款，這就為後來次級抵押貸款市場危機的形成埋下了隱患。

2、部分歐美投資基金遭重創

伴隨著美國次級抵押貸款市場危機的出現，首先受到沖擊的是一些從事次級抵押貸款業務的放貸機構。年初以來，眾多次級抵押貸款公司遭受嚴重損失，甚至被迫申請破產保護，其中包括美國第二大次級抵押貸款機構———新世紀金融公司。

3、可能影響全球經濟增長

更為嚴重的是，隨著美國次級抵押貸款市場危機擴大至其他金融領域，銀行普遍選擇提高貸款利率和減少貸款數量，致使全球主要金融市場隱約顯出流動性不足危機。

Ⅳ 個人住房貸款大調整會不會引發一波買房高潮

每一次關於房價或者房稅貸款的調整，都會掀起一陣輿論的熱潮，但是買不起房的人還是買不起房，要買房的只是照常進行自己的計劃。所以這一次的調整，應該也還是老樣子。

一股份行中層人士對券商中國記者表示，對銀行來說，小微企業貸款、個人住房按揭貸款的利率都主要是根據供求關系確定，受基準利率影響較少，銀行一般會先確定貸款實際利率，然後再貸款合同上倒推實際利率與基準利率的倍數關系來填寫貸款合同。因此，即便今後新發放貸款要求以LPR為定價基準，但實際情況中短期內對此類貸款影響較小。

Ⅳ 近10年來我國房地產價格為什麼持續猛增

一、供求因素
自1998年開始推行住房改革政策以來，我國逐步取消福利分房，推行住房市場化，房地產價格持續上漲的原因，自然離不開其供求因素。
（一）供給因素
房地產開發建設的特點、土地供應的限制，致使房地產供給有限，在住房需求持續增加的背景下，房價上漲。
1. 房地產開發建設的特點，致使房地產供給有限，跟不上同期需求。一個樓盤的開發時間一般需要3～5年，動輒上億元資金。這就使房地產供給需要較長的時間，供給有限，跟不上同期房地產需求的增長，也成為房價上漲的一個因素。
2. 土地供應的限制，致使房地產供給有限。房地產開發多集中在城鎮或城鎮周圍，要佔用大量優良的可耕地，這就往往與中國「18億畝耕地不動
搖」的政策紅線相沖突。加上農地的徵用與補償，國有土地的招標拍賣，耗時耗力。
3. 房地產業具有半壟斷性質，房地產開發商往往變相減少住房供應，囤積提價。為了維持壟斷利益，房地產開發商往往通過捂盤、捂地等手段，變相減少住房供應，加劇了房價上漲。
（二）需求因素1. 居住需求
我國處於城鎮化的快速發展期，每年都有大量勞動人口進入城市，這些新進人口都會形成對所在城市的住房需求，並帶動對配套服務設施及商住樓的需求，房地產的價格上漲空間大。
我國保障房制度起步較晚，保障房建設需要相當長的時間，才能逐步發揮影響房地產市場供求的作用，一些不具有購房能力的中低收入者，在市場房租過高的情況下，被迫加入購房大軍。
2004～2011年間，中國房地產價格持續上揚，尤其是自2009年下半年以來，中央政府出台一系列嚴厲的房地產調控政策，但是收效甚微，反而出現了「越調控、越暴漲」的奇特現象。一些本來不急於改善住房的居民提前購房，出現了房價多年持續上漲形成的「恐慌性購房大軍」，甚至出現了一些家庭購房戶主為未成年人的現象。這些過於提前、超前的房地產消費行為，變相加大了房地產需求。
2. 投資與投機需求
除了房地產的居住性消費需求外，中國還存在龐大的對房地產的投資與投機需求，這也助推了房地產價格的上漲。
由於缺乏多元的投資渠道，大量社會閑余資金湧向房地產業。近10年裡，中國房地產的投資性需求不斷上升，推動房價上漲，進而再次導致投資需求上升，形成了房價上漲與投資需求上升加速循環的現象。
同時，投機需求膨脹是推動中國房地產價格持續上漲的直接誘因。2008年全球金融危機後，出口下滑，國內資金缺乏合適的實體經濟投資領域，大量轉投價格不斷上漲的房地產經濟。個人儲戶在存款負利率情況下，也通過較高收益率的銀行理財產品流入房地產經濟。
另外，2008年金融危機爆發後，各西方發達國家為了刺激經濟，增發貨幣並長期保持接近零利率的低利率，資金通過各種途徑流入了中國的房地產市場。 
二、宏觀經濟因素
（一）貨幣超發的通貨膨脹背景，形成房地產價格持續上漲的基礎與誘因
主要表現在以下幾個方面：
1. 土地稀缺下房地產天然的增值性容易吸引資金流入，誘發房地產價格上漲。居住是一個人最基本的生存需求，與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善，也直接與房地產密切相關。由於土地的有限性，人們對房地產價格的上漲歷來就存在著樂觀的預期。經濟發展處於上升時期時，許多非房地產企業和私人投資者大量投資於房地產，推動了房地產市場交易的火爆。
2. 長期通貨膨脹會形成房地產價格上漲趨勢。一國經濟高增長時期，往往伴隨著高通脹。中國這10年經濟高速增長，通貨膨脹自然是「水漲船高」，加上缺乏有效對抗通脹的市場經濟手段，房地產不斷升值，吸引愈來愈多的投資人進入房地產市場，更是推高了房地產的價格。而我國市場調控手段目前不很健全，很多時候仍然慣性地選擇行政命令手段來調控房地產市場，如限購、限價、限貸等政策，這些行政調控手段在實施過程中往往被扭曲，其效果大打折扣。
3. 金融監管不力，致使宏觀調控容易造成過度放貸。金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。充足的資金支持是房地產價格長期持續上漲的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產價格長期上漲。
2008年金融危機後，中國的出口開始下滑，實體經濟生存艱難。在利益驅使下，金融業開始轉向房地產業，加大了對地方政府土地出讓、園區開發等房地產相關業務的地方融資平台、開發商和購房個人放款，並將這部分貸款作為高收益、低風險的優質資產。實際上這些貸款是長期性的具有房價波動風險的貸款，銀行運用的卻是銀行儲戶的短期存款，這就形成了銀行信貸資產的期限錯配——短期負債用於長期資產。銀行業對房地產業長期的資金投入，客觀上助推了房地產價格持續上漲。
（二）金融業規避貸款監管，助推房地產在充足資金支持下硬挺提價
2010年政府出台針對房地產經濟調控的有關信貸政策後，金融業為了逐利，維持原有房地產貸款
的到期續貸，採用銀行理財金等金融創新業務來規避有關政策及金融監管，透過銀行表外業務間接將大量資金投向房地產相關領域，變相發放房地產業務貸款，形成了目前龐大的銀行表外業務風險。
（三）一些不法房地產業者通過各種手段變相提高房價
一些房地產業者，利用理財業務、信託業務規避監管機構對房地產業的金融監管，同時，採取「陰陽合同」、虛假宣傳、預售制下實際交工質量下降、增大公攤面積等建築面積計算貓膩、捂盤、囤地、抬高老樓盤附近新購用地價格等手段，抬高已建樓盤的售價。甚至不惜出重金僱傭「經濟學家」、媒體知名人物出面為房地產價格上漲辯護，為房地產業逃避政府監管出謀劃策。
三、制度因素
房地產價格持續上漲，還存在一些制度性因素，現有土地制度為房地產土地供應製造了障礙與尋租空間。農地不能直接入市，農民的土地利益得不到有效保護，為地方政府提供了「土地財政」的空間。除此之外，制度因素還有以下問題。
（一）缺乏個人房地產稅收制度，大量不規范的稅費政策，造成房地產需求旺盛，房地產成本與價格不斷上升
房地產的取得、交易、流轉環節稅費較多，這些稅費往往被轉嫁給購房者，而在持有房產方面的稅種缺乏，不利於打擊炒房交易，無法長期有效地抑制房價非正常上漲。
歐美國家實施比較完善的房地產法律法規，實行土地私有制，承認個人合法的土地及房產所有權，土地及房產供給充足。在這些國家，房地產行業是競爭性行業，居民可以自由進入房地產行業，不存在非常暴利的情形，即使是2001～2005年房價高漲時期，房地產業的收益率仍然低於高科技行業及金融業的平均收益率。同時，歐美國家實施房地產保有稅制、房地產轉移稅制。這些與房地產有關的稅收，加大了房產的持有成本和轉讓成本，使得房地產，特別是民用住宅類的房產炒作空間壓縮，投資空間有限，房地產上漲空間受限。目前雖然美國房價已經跌落至歷史低點，但高額的物業稅卻成為擋在購房團面前的大山。
（二）地方政府的土地財政，推高了土地價格和房價
在分稅制背景下，地方財源減少，工業欠發達地區，更是財政窘困，土地財政收入成為地方政府的一個重要財源。2008年經濟增速回落，地方財政更加依賴土地財政。於是出現了執行中央政策不積極，或者變相出台抵消政策效力措施的現象。這也是導致調控政策失效的一個重要原因。此外，長期缺乏的保障房制度建設，也迫使那些本應該進入保障房的階層，被迫進入商品房購房大軍，增加了房地產需求，助推了房價上漲。
（三）目前對房租的調控措施及租房者的權益保護措施缺乏，致使房租不斷飆升，迫使一些沒有購房能力、本來打算長期租房的中低收入被迫加入購房大軍
我國收入分配差別大，在目前缺乏有效投資渠道的情況下，部分高收入人群爭購黃金地段的高端住房，抬高了整個房地產市場的價格。而且，房屋租賃市場不規范，缺乏租金上漲的調控機制，對租戶權益無法保護。在房價上漲時期，出租人往往選擇賣房或提高租金，使原本打算租房居住的個人難以承受，而選擇購買住房。
（四）房地產業承載的特殊功能，迫使城市居民承受高房價
我國房地產業承載著一種特殊的功能——居民戶籍及社會共同服務等方面的社會管理。居民戶籍往往與住房捆綁，與相關居民生活福利捆綁，如購買汽車等要求當地戶籍、購買自有住房才能真正落戶，子女才能在自有住房區域內的公辦學校入學；個人社會保障和生活保障（當地戶籍人口才有的最低生活保障金）、就業、教育、醫療等，都與戶籍掛鉤，從而間接與與自有住房與房地產相關。這就等於說，自有住房與政府對居民進行社會管理捆綁，出現了自有房屋的居住功能與居民社會管理功能的捆綁。在當今城鎮化加速的情況下，迫使一些來城市謀生、原本租房的中低收入階層，在尚缺乏社會保障的形勢下，為了獲取城市戶籍與城市公共福利而購買高價的商品房。
與中國相對比，歐美國家有比較完善的社會管理與保障制度，個人有在國內完全的自由遷移權和平等的受教育權，不需要通過購房來取得居住、落戶和社會保障及社會公共服務（如子女教育）資格，大大降低了對自有房產的需求。
四、社會因素
除了上述供求因素、宏觀經濟因素、制度因素外，中國房地產價格10年持續上漲還存在著社會因
素。
（一）對住房的消費習慣與社會心理
中國自古以來就崇尚「安居樂業」的生活理念與信條，對擁有住房的安定感要求非常強烈。社會的文化心理和風俗習慣，也迫使年輕人早早進入購房大軍。
（二）房地產的社會財富分配效應助推房價上漲
房地產的社會財富分配效應，迫使中國一些不具有購房能力的居民為了積累財富而通過貸款購房來做投資，這也推高了房價。房地產作為抗通貨膨脹的保值品和增值投資品，在高通貨膨脹時期會形成社會財富的重新分配，加劇社會財富分配不公和差距拉大。在通貨膨脹持續和房價長期上漲的情況下，擁有一套或多套自有房產，就意味著自有財富快速上升，而沒有房產的階層面對不斷高企的房價，自有貨幣資產快速貶值。這種分配形勢加劇了中低收入者的恐慌心理，而超越自身購買能力去貸款買房來做投資。
（三）房地產價格上漲帶來的受益群體增多並多元化，形成中國新的社會階層與民意博弈，加大了政府調控難度
房地產資產的社會財富分配效應，使中國社會出現了有房階層或抗房價調控階層，政府調控政策的效力大減。在通貨膨脹時期，高收入階層，以至中低收入階層也因有無房產、房產多少而形成不同的的群體。有房或多房階層，尤其是大量舉債購房的群體，急切盼望房價繼續上漲來實現自身的財富積累，往往抵觸中央控制房價的政策。
高房價會帶來一系列嚴重的後果。首先，高房價引發「房奴」、「蝸居」、「蟻族」、「鼠族」等社會現象，導致社會問題突出。其次，高房價會擠壓一般工薪階層的消費能力，不利於刺激內需。第三，高房價下房租（包括住宅租金、廠房租金和商鋪租金）高企，會提高民眾生活成本和企業生產成本，加大中國的通貨膨脹壓力，也會吸引大量金融資源和社會資本流入房地產行業，進一步削弱本來就因出口不振而疲憊的製造業，帶來社會資源錯配問題。第四，房價持續上漲，會繼續使有房者財富越來越增值，財富越來越多，無房者儲蓄越來越貶值而財富不斷縮水，越來越買不起房，使社會財富差距進一步擴大，進一步激化社會矛盾。而要解決這些問題，就需要政府和社會各個階層達成共識，通力合作，有力調控房地產，打破房地產價格持續上漲的循環怪圈，使房地產價格回歸正常水平，走上良性循環的道路。
政府應建立健全有關制度與政策措施，去除房地產本不應有的社會管理功能與公共福利職能，完善宏觀調控措施，加強金融監管和房地產業監管，建立健全保障房制度，加強租金調控政策和租戶權益保護體系。
望採納

Ⅵ 長期來看房貸利率仍處於較低水平是什麼情況

中國人民銀行副行長潘功勝在今天早上的記者會上指出，雖然近期房貸利率略有上升。但從稍微長一點的周期來看，它仍然處於比較低的水平。

此外潘功勝就房地產金融的風險指出，人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產信貸政策，我國的房地產信貸質量總體上良好，房地產金融風險是可控的。

Ⅶ 我國銀行業不良貸款上升的原因包括哪些，應採取哪些對策

一、銀行業不良貸款率上升是宏觀經濟調整的反映

2003年至2013年，是我國經濟經歷高速發展的十年，這一階段，我國名義GDP年均增速高達16.8%，實際增速也有10.1%。伴隨經濟規模的增長，貨幣供應量從19.05萬億元增長至135.98億元。在經濟的上行期，流動性充裕，投資機會多，企業信貸需求旺盛。同時，中國銀行業在剝離擺脫不良資產包袱之後，通過股改上市，成為市場化運作主體，釋放了銀行的增長動力，資產規模從27.7萬億元提升至151.4萬億元，十年增長了4.5倍。

企業的擴張與銀行的發展一方面相輔相成，另一方面也為當前銀行資產質量惡化埋下了的隱患：一是企業整體杠桿率偏高，根據國際清算銀行的報告，當前中國公司債務已經達到GDP的125%，進入紅色區域(公司與個人債務總和與GDP之比正常值為100%)；二是企業跨業經營成為趨勢，特別是涉足房地產、礦產等領域的情況較多；三是產能全面過剩，無論是高耗能的電解鋁、鋼鐵，還是新興的光伏、風電，以及造船等行業均嚴重過剩。

而存在上述風險隱患的「銀-企」借貸體系是不可持續的。進入新常態後，各種關系正在調整，原有借貸體系中的一些風險隱患需要時間來消化和釋放。從銀行信貸資產風險發生的情況看，「企業死亡」與上述三類風險隱患相對應，表現為「高杠桿斷裂」，「多頭投資失敗」和「過剩產能出清」。客戶風險爆發的過程，也是經濟機體去除這些「頑疾」的結果體現。

二、銀行業不良貸款率上升是各國經濟調整的共同現象

橫向上看，西方發達國家在經歷次貸危機後，也普遍遭遇了銀行貸款不良率上升的階段。其中，美國銀行業在次貸危機爆發當年不良貸款率較之前提高0.6個百分點，風險暴露主要集中在隨後的兩年(08、09年貸款不良率增幅高達1.57和2.03個百分點)，並於2009年達到頂峰(5%)，之後逐漸回落，整體上與危機爆發和影響逐漸消除的過程基本一致。其他發達國家銀行業不良貸款率也呈現類似特徵。可見，銀行不良貸款率在經濟下行期上升，隨著經濟復甦回落是全球普遍的現象。2

美國GDP增速與銀行不良貸款率。數據來源 WIND

直至目前，上述國家銀行不良貸款率仍處於較高水平。總資產排名全球20強的銀行平均的不良貸款率為3.50%。匯豐銀行、法國巴黎銀行、摩根大通、法國農業信貸銀行、巴克萊銀行、花旗銀行、蘇格蘭皇家銀行、法國BPCE銀行、桑坦德銀行、富國銀行的不良資產率均遠遠超過2%的水平，有的甚至達到了8%。

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發達國家銀行不良貸款率。數據來源 WIND

與之相比，我國上市銀行平均的不良貸款率為1.52%，仍然處於較低的水平。即便是三季度不良貸款率率先突破2%的農業銀行，考慮到該行撥備覆蓋率較高，若將超出平均水平的撥備用於核銷，該行不良貸款率將大幅下降至1.5%以下。

三、應對資產質量惡化，中國銀行業尚有空間

首先，宏觀經濟逐漸展露出積極的因素。雖然短期內經濟仍有下行壓力，一些傳統產業、過剩產能向下調整的慣性仍然較大。但同時，新產業、新業態、新動力加快孕育，消費對經濟增長的貢獻繼續提升，第三產業比重進一步提高，出口降幅收窄等。宏觀經濟增長結構的調整為銀行業對沖存量風險提供了機遇。

其次，中國銀行業的風險管理水平有了長足的進步。大多建立了現代商業銀行的公司治理機制，通過引入並實施巴塞爾新資本協議，在風險管理政策、工具、系統等方面不斷強化和完善，形成了較為系統的風控體系，資本對風險的抵補能力不斷加強。

第三，在不良貸款大量爆發前，銀行已經開始意識到一些問題，並採取了相應措施，如對「兩高一剩」、房地產等行業進行管控。以農業銀行為例，自2009年開始對鋼鐵、有色等行業實施指導性限額管理，2011年起實施指令性限額管理，一方面控制了設限行業風險敞口總量；另一方面，在限額管控下，銀行優中選優，介入行業內優質客戶，即便面臨「去產能」的局勢，受到的沖擊也相對有限。

第四，面對嚴峻的經濟形勢，「銀-企」兩方面均積極調整。企業方面，在歷經大量因「高杠桿斷裂」而「猝死」的風險事件後，在擔保融資、高成本融資等方面相對謹慎；銀行方面，不再是簡單追求自保，而是有選擇的給企業「輸血」，企業也配合銀行方面進行貸款歸位、落實抵押，確保一部分能夠產生現金流的項目得到資金支持以最終償還貸款，有效化解暫時的風險。

此外，中國銀行業在經濟上行期儲備了較為充分的財務資源。目前，上市銀行撥貸比為2.77%，規模前十大銀行撥貸比顯著超過美國、日本、英國和德國等主要發達國家(低於法國)，對風險覆蓋的水平相對較高。

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中國及主要發達國家規模前十大銀行撥貸比。數據來源 www.ybzcpcc.com

總體而言，當前銀行不良貸款率的上升是宏觀經濟結構調整在銀行資產端的體現，具有階段性特徵。既不能誇大這一現象的嚴重性，也不能低估解決問題的艱巨性，要從縱向看探究問題的產生，在橫向上借鑒他山之石，清醒地認識來龍去脈，深刻洞察商業銀行的經營和管理的邏輯和內在規律，不為一時的市場浮躁所動，才能在風險之後「涅槃重生」

Ⅷ 1998年以來我國消費信貸迅速發展的原因是什麼

目前,影響我國消費信貸迅速發展的原因有許多方面,在消費者和商業銀行方面,存在著如下制約消費信貸發展的因素:

1.消費者方面（搜姐Soojle專家）

(1)傳統消費觀念的制約。我國人民有量入為出、勤儉節約的消費習慣,居民儲蓄率居世界前列,長期以來以負債為辱。中國經濟景氣監測中心對北京和上海兩地居民的抽樣調查顯示,對消費信貸感興趣的居民僅佔31%;不願接受或表示擔憂的居民所佔比重達69%,其中25%的居民明確表示不接受消費信貸,17%的居民對消費信貸存在疑慮,15%的居民認為其經濟狀況無力進行信用消費。零點市場調查與分析公司1998年底對北京、上海、廣州、沈陽、武漢1542人抽查顯示,願意採用分期付款的僅佔31%。由此可見,要改變我國居民長期形成的消費觀念並非易事。

(2)居民家庭承債能力總體較低。據統計,我國目前城市居民家庭平均月收入約1500元,日常生活消費性支出約1100元,能夠用於還貸的約為400元,總體承債能力不高。根據國務院發展研究中心的一項測算,1997年城鎮居民家庭扣除消費性支出後的可支配收入,如果能全部用於還貸,那麼最低收入戶、低收入戶、中等偏下戶、中等收入戶、中等偏上戶、高收入戶和最高收入戶20年內可承受的消費信貸本息金額,分別為6240、20880、32400、52800、78000、111840及187200元。因此,占城鎮居民家庭10%的最高收入戶能承受10萬元以上消費貸款;占城鎮居民家庭30%的高收入戶和中等偏上戶能承受5-10萬元消費貸款;占城鎮居家庭20%的中等收入戶只能承受5萬元以下消費貸款;其餘40%家庭承債能力極低。當然,以上測算沒有考慮居民的灰色收入和非貨幣收入,實際承債能力應比以上估計更高。

(3)消費者收入支出預期的影響。居民家庭的收入預期受近年來城鄉居民收入增幅下降、下崗人數增加等因素的影響而下降,支出預期受教育、養老、醫療等改革的影響而上升,從而負債消費的意願減弱。

2.商業銀行方面 （搜姐Soojle專家）

(1)信貸風險防範機制不健全。首先,我國居民收入中包括許多非貨幣收入和灰色收入,從而銀行無法獲知消費者的實際收入水平,難以確認其貸款資格。其次,缺乏全社會范圍的個人信用制度,單個銀行內部個人客戶信息尚不完善,共享性差,要了解個人客戶在本行以外其他經濟活動中的信用,成本很高,甚至根本就得不到。再次,缺乏必要的消費信貸擔保制度。我國現行擔保法中缺乏對消費信貸的規定,並且由於房地產二級市場發育滯後等原因,作為貸款抵押的住房產權變現能力較差,不能為銀行提供有效的風險保障。由於缺乏風險防範機制,銀行在發放消費貸款時往往十分謹慎,要求的手續也比較繁瑣,這給個人辦理消費信貸帶來諸多不便。

(2)缺乏利益機制的制約和激勵。目前國家對消費信貸利率作了嚴格規定,如規定個人住房貸款利率低於同期法定貸款利率,其他消費貸款利率與同期法定貸款利率持平;加上消費信貸的辦理成本又高於企業貸款,因而使銀行辦理作為零售業務的消費信貸收益微薄,影響其開辦積極性。

(3)缺少靈活的資金融通渠道。個人住房貸款、汽車消費貸款等主要消費貸款期限都比較長,而銀行負債的期限相對較短,在允許銀行參與的資本市場發育尚不健全的情形下,銀行無法通過資產證券化等方式建立融通長期資金的渠道,從而出現「短存長貸」的格局,不能實現資產負債期限結構的合理對稱,經營的流動性風險增大。

(4)管理上不適應。商業銀行長期以來主要從事以企業客戶為對象的批發性信貸業務,缺乏個人消費貸款這類零售性質信貸業務的管理經驗和人員的培訓准備,面對業務的迅速發展,亟待建立健全相關管理制度,加強對相關人員的業務培訓。

二、大力加快我國消費信貸發展的政策建議 （搜姐Soojle專家）

目前,我國消費信貸已經起步,消費信貸具有廣闊的發展前景。隨著個人收入水平的提高,金融服務體系的不斷完善,信貸消費將會在我國逐步成為重要的消費方式之一,從而為我國銀行業的消費信貸業務的發展提供廣闊的發展空間。當前應採取以下措施,積極推動消費信貸的發展:

1.把發展消費信貸作為調整我國商業銀行信貸資產結構的戰略措施。從國外銀行經驗看,消費信貸是隨市場經濟發展而發展起來的,經歷了一個較長的發展完善過程。我國目前市場經濟體系屬初建階段,市場行為不規范,社會信用秩序差,人們的信用觀念不強,法律保護體系也不健全,因此我國消費信貸必須經歷一個逐步完善、發展的過程。在這一發展過程中,既要有中長期的發展規劃,又要確定近期的業務拓展重點;既要積極推進消費信貸業務的發展,又要規范管理,完善有關制度,加強風險防範。當前消費信貸的發展從品種上看,以住房、汽車、教育貸款為重點,同時應大力開拓信用卡市場。從地區上看,以經濟發達地區和大中城市為重點,梯度拓展。從客戶結構上看,以中高收入階層為重點,逐步開發中等收入階層的市場。

2.逐步建立全社會范圍的個人信用制度。首先,實行存款帳戶實名制,這有利於調查每個人的真實財產狀況。其次,各商業銀行應在目前信用卡客戶資料的基礎上,建立個人客戶信用信息系統和個人客戶信用等級評定體系。在此基礎上,由人民銀行牽頭,實現各銀行之間個人客戶信用信息的交流,並發展與稅務、法院等機構的信息交流。另外,可借鑒國外的經驗,組建地區性、全國性的個人信用調查公司,從社會各方面搜集個人信用信息,並有償向社會各方提供服務。

3.完善擔保制度。首先應完善擔保法,增加有關消費信貸的規定。其次應培育規范的住房二級市場,使抵押的房地產能夠方便地變現。再次,銀行應與保險公司緊密合作,將消費信貸與人壽保險、財產保險、履約保證保險結合起來,降低風險。最後,可研究由政府出面組建消費信貸擔保公司,為消費信貸,尤其是長期消費信貸提供擔保。這是一些西方發達國家發展消費信貸的成功經驗。如美國有四家政府性質的按揭擔保機構,主要為符合規定條件的個人提供住房貸款擔保,並向銀行收購部分個人住房貸款,發行住房按揭擔保債券,從而在很大程度上解決了部分居民難以提供擔保和銀行的資金流動性問題,促進了個人住房貸款的發展。

4.完善消費信貸政策體系,加快利率市場化進程。一是對貸款期限長、利率風險大的住房貸款盡快實行固定利率和浮動利率並行的利率制度。固定利率是指按照事先確定的利率計算全部貸款期內的全部利息,該利率並不再做任何調整和改變。浮動利率是指在貸款合同有效期內,只規定最初一段時間內的利率,在規定的時間到期後,就要根據合同中事先規定的新利率計算方法,按照當時的市場利率重新確定下一階段的貸款利率,並按照新的貸款利率計息,浮動利率包括一年期、三年期、五年期等不同期限的浮動利率。通過消費者對兩種利率的自由選擇,增加消費者的風險和收益意識,規范消費者和銀行之間的關系。二是在利率浮動比率、貸款比例和期限安排上,給商業銀行以更大的餘地,以便更好地為客戶服務,更好地防範風險。三是允許商業銀行在辦理業務中收取必要的手續費、服務費,以補償商業銀行信貸零售業務付出的成本。四是著手完善住房抵押貸款的證券化,建立住房金融的二級市場。五是銀行要和與消費信貸有關的法律、評估、保險、公證等機構緊密合作,簡化手續,為消費者提供高效快捷的「一條龍」服務。

5.推動消費者消費觀念的轉變。發展消費信貸並不僅僅是銀行增加一個信貸業務品種,要把它提高到促進國民經濟發展,提高人民生活水平的高度來認識。勤儉持家是中國老百姓的傳統習慣,在社會主義市場經濟條件下,這並不與通過創造財富去享受生活相矛盾。目前在很多家庭的消費觀念中,對購買住房、子女升學、兒女婚嫁等支出的消費,還是依賴自身幾年或幾十年的積累,先積蓄、後消費,這種消費觀念落後於現代經濟生活。要增強人們的金融意識和信用觀念,合理確定人們收入與消費的組合方式,建立起社會主義市場經濟條件下的消費觀念、消費方式和消費行為,使人們運用消費信貸等多種手段享受更好的生活安排和更高的生活質量。

6.加快國有企業改革、社會保障改革等各項體制改革,並在這些改革過程中考慮廣大群眾的既有利益和未來承受能力及對消費的影響,利益調整應貫徹保護既有存量,調整增量的原則,使消費者對未來收入和支出有比較明確的預期。

7.要利用現代科技手段為客戶提供更為方便、快捷的服務。隨著電話銀行中心和網上銀行的發展,一些國外銀行已經通過電話銀行中心和網上銀行提供部分消費信貸的申請、審批、余額查詢、還款、咨詢等業務。由於有完善的客戶信用信息和高度自動化的系統支持,有的消費信貸申請幾分鍾就可以答復客戶。對消費信貸的發展動向和趨勢要緊密跟蹤,結合我國的情況,積極創新。如有些品種的消費信貸可以在ATM機上由客戶自助辦理,各種消費信貸余額的查詢、還款業務,也都可通過ATM實現。目前,工商銀行也已著手發展電話銀行中心和網上銀行,上海分行於1999年8月建立了全國第一家電話銀行中心,網上銀行馬上也將進行試點,今後可借鑒國外銀行的做法,積極研究通過這些渠道辦理消費信貸業務的可行性。
（搜姐Soojle中國信貸專家）

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如何防範信貸風險
次貸危機對商業銀行的重要啟示是，在經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。當經濟發生周期性波動時，商業銀行的貸款質量將首當其沖
一要加強宏觀經濟運行的分析，高度關注經濟周期波動可能帶來的風險。自2002年中國進入新一輪經濟增長周期以來，境內商業銀行在旺盛的貸款需求下產生巨大的盈利沖動，同時流動性過剩導致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利沖動和壓力的雙重推動下，大多數銀行更多地注重盈利而忽視和放鬆了風險防範，貸款尤其是個人貸款增長速度居高不下。次貸危機對商業銀行的重要啟示是，在經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。從當前宏觀調控態勢和運行環境看，中國經濟在經歷了近6年的快速增長後，未來幾年中國經濟高位增長的勢頭可能放緩。當經濟發生周期性波動時，商業銀行的貸款質量首當其沖。同時，對中國的銀行而言，必須認真考慮如何更好地防範全球金融體系中的風險。我國金融業積極穩妥地推進對外開放、實施「走出去」戰略的同時，全球金融體系中的風險不容忽視，必須深化改革，改進風險管理能力，提高綜合競爭力。
二要科學設計信貸產品。美國次貸危機爆發的重要原因之一，在於金融機構為了逐利而不惜降低借貸標准。面對房價不斷上漲，忽視住房貸款的第一還款來源亦即貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行為了營銷推出了一系列金融創新產品，將這些貸款證券化，把風險從銀行賬本上轉移到資本市場，風險本身並沒有消失，而是為危機埋下禍根。因此，金融機構必須審慎經營，科學設計信貸產品。同時，在具體業務操作中，必須恪守原則與標准，打好風險防範的基礎。
三要把握宏觀經濟走勢與具體產品的關系。目前，中國房地產處於上升周期，房價上漲較快，個人住房按揭貸款發展得非常快。2007年以來，商業性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。從美國次貸危機的教訓來看，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險。銀行一定要高度重視房地產市場發展中的各類金融風險。對此，銀監會對銀行一再發出風險提示，要求銀行不能放鬆借貸標准，嚴格「三查」，嚴防假按揭和虛假貸款，並多次就銀行房地產貸款進行現場檢查。同時，在房價不斷上升的環境下，銀監會還提示銀行要高度關注貸款抵押物的價格風險。
四要做好預警，控制規模與風險。近年來，出於戰略調整和經營轉型需要，境內商業銀行普遍將個人信貸作為收入的主要增長點。在目前資產價格快速攀升、存在回調壓力的大背景下，商業銀行應高度關注個人住房信貸及個人住房抵押貸款的風險，不能簡單地將個人貸款或消費性貸款視為低風險貸款而不加選擇地大力發展。從上海地區銀行房地產信貸投放看，個人信貸快速增長強化了銀行信貸長期化的勢頭，銀行不良資產上升的隱患加大。因此，吸取次貸危機的教訓，我國商業銀行應高度關注個人房地產貸款風險，加強信用系統建設，提高風險防範能力。
同時，金融監管部門要加強監管，防範和制止金融機構違規發放不符合條件的貸款。在當前動盪的金融環境下，金融監管起著更加重要的作用。
五是金融創新要堅持「謹慎經營」原則。美國次級房屋抵押貸款證券化的所謂金融創新中，次貸不僅很快衍生出各種金融產品，還被分配到各種金融機構的投資產品組合之中。對沖基金及其他高杠桿機構以其財務杠桿工具幾十倍、甚至上百倍地放大與次級債有關的各種交易，這導致衍生產品價值與其真實資產價值之間的聯系被完全割斷，放大了相關投資和交易風險，使金融活動背離了金融機構的「謹慎經營」原則。當風險集中爆發時，再追溯原生信貸產品的發行質量，為時已晚。因此，在產品設計與每一單合約執行過程中，就應按照謹慎經營原則，合理評估無風險約束下的放貸行為與潛在風險的平衡，防患於未然。

中國會發生次貸危機嗎？
我國的房地產貸款規模近幾年發展迅速，並對銀行業盈利能力和資產安全有較大影響。據上海銀監局2008年2月發布的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》稱，截至2007年12月末，全市中資銀行商業性房地產貸款余額5137．62億元，比年初增加452．88億元，同比多增63．28億元，房地產貸款余額同比增長10．58％。2007年，上海中資商業銀行增量貸款中有27．5％投向了房地產業。截至去年12月末，中資商業銀行房地產貸款占各項貸款的比重為32．2％。如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。在房地產市場波動加劇及宏觀調控不斷加強的同時，房地產信貸運行與市場之間的關聯更趨密切，無論是銀行、房地產開發企業，還是房貸借款人，都面臨因房價波動而帶來的壓力與風險。針對這種狀況，上海銀監局表示，將加強宏觀監管，關注信貸資源向房地產業聚集的趨勢，適時提示各銀行重視潛在的系統性信用風險，制訂並實施合理、科學的信貸政策，分散、管理、控制房地產信貸風險。
比較我國房地產市場與美國次級按揭市場，二者存在很大不同。最為主要的是住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請貸款，沒有復雜的衍生產品。同時，房產首付在20％，政策上不允許發放零首付貸款。但是，也要看到我國住房抵押貸款存在的風險。
一是貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機性借貸。在房地產「新政」實施前，我國居民房地產貸款首付比例為20％。但實際操作中，也存在虛假操作的情況。據報道，2004年上海曾經發生過有人貸款7800萬元，購買128套住房的重大違規貸款行為，就是通過假信用的方式進入的。
二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監會個人住房按揭貸款指引，個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50％。但實際上，國內居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，很多人不能滿足這一基本標准。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產銷售人員為提高房屋銷售和貸款業績，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進行按揭貸款，無疑埋藏了巨大的潛在風險。
三是貸款利率增長快，導致部分債務人喪失支付能力。近年來，央行數次提升貸款基準利率。2004年10月29日從5．31％提高至5．58％；2006年4月28日金融機構一年期貸款基準利率上調0．27個百分點至5．85％。經過連續10多次上調，目前一年期貸款基準利率已提高到7．47％，這對信用差、還款能力不強的貸款人來說無疑是巨大壓力。
四是房價在飛漲後存在下跌趨勢。統計數據顯示，大城市近年房價指數上漲20％左右。就具體的樓盤而言，則上漲50％至100％甚至更多。飛速上漲的房價刺激了購房者的購買熱情，炒房成為獲取巨額財富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購房隊伍中。當房價下跌、房市流動性降低、貸款利率大幅調升時，勢必加大高價購房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大違約風險。

後一個問題是比較棘手。。。
我國商品監督機制存在問題，導致一些不法商家利用機制中的漏洞，生產不法商品，侵害消費者權益，危害整個我國市場經濟的穩定和繁榮。
關於我國市場機制中的漏洞，由於我國改革開放才三十年，市場經濟雖然有了相當的發展，水平還是有限的，市場經濟還處於幼稚時期，很不完善，再加上我國運行的是獨創的社會主義市場經濟模式，需要在前進中不斷地摸索，期間肯定會走一些彎路，犯一些錯誤，很多問題只能留待時間去解決，例如法律法規不完善，市場機制誠信制度不健全，商品監督過程存在時滯，官僚體制僵化，部分部門效率低下，腐敗現象沒有得到有效抑制，政府部分過於強力的宏觀調控降低了市場機制的作用等等。
至於如何解決，只有等待時間了。。。（這不是不負責任的回答，恰恰是負責的回答），中國的市場經濟還需要很長的時間來完善
至於下一個出現問題的商品，我們沒有必要來預測，根據現在國家因牛奶問題而加大監督力度來看，未來一段時間很快會有一部分問題商品暴露出來，例如，牙膏、飲料、洗發水等

本人經濟學專業

Ⅹ 個人住房貸款開始大調整，對哪種人群影響最大

當今社會房價越來越高，讓許多在城市打拚的人對於房子的需求不再那麼強烈，也變得越來越不願意買房，也負擔不起過於高額的費用。所以為了適應社會的發展需求，個人住房貸款也在不斷調整，其中受影響最大的應該是普通購房者。

總體來說，個人住房貸款的調整對於為首套房的剛需購買者可能是非常好的消息。房貸利率直接調控作用將更加明顯，可能後市剛需購房者和多套房購房者的房貸利率還會出現分化。而且此次政策本質上不是調高或調低利率，而是未來購房者去辦理購房時，房貸的計算方式或出現因人而異，因市場而異的現象。