抵押貸款對承租方的保障

Ⅰ 即將租住的房子，房東說已經抵押給銀行貸款，這個有什麼風險嗎

一般情況根據個人意願進行簽訂，看清合同條款以確定自身利益不受損。可以簽訂 一、自願協商一致依法訂立的房屋租賃合同，具有法律效力。 二、如在合同約定的租賃期限內，房東將租賃房屋向銀行抵押貸款，系房東行使房屋所有權權利的表現，承租人不得干涉。由於用房屋抵押貸款只需要抵押權登記即可，而無需轉移房屋的佔有使用和改變目前的租賃狀況，承租人按合同約定租賃使用房屋是不受影響的。 三、房東不能按借款合同約定期限歸還貸款，銀行有權對房屋進行變賣或折價來償還借款債務，讓抵押權得到優先實現。 在房屋所有權發生變動的情況下，租賃合同繼續對新的所有人繼續有效，直至租賃期限屆滿。 同時，在房屋發生所有權變動的過程

Ⅱ 租的房子，房東把房子用去抵押貸款了，我們有什麼影響么

租的房子，房東把房子用去抵押貸款，對房客其實是沒有多大影響的。只要還在租賃合同有效期內，不影響租賃合同的繼續履行。即便是房東沒有能力償還貸款，房屋所有權發生變化的，也不影響原租賃合同的繼續執行。

根據《中華人民共和國民法典》第七百二十五條租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

關於房屋租賃的其他法律規定。

《商品房屋租賃管理辦法》第十二條房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第十四條房屋租賃合同訂立後三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當事人可以書面委託他人辦理租賃登記備案。

以上內容參考中國政府網——中華人民共和國民法典

Ⅲ 房屋被銀行強行拍賣,承租人的權利如何得到保障

根據擔保法和擔保法司法解釋的規定，出租人將已抵押房產出租的，實現抵押權的，租賃合同對抵押權人沒有效力。

但是，你這里，要明確的是，出租人在出租房子的時候是否書面通知承租人抵押的事情，如果出租人沒有書面告知，那麼出租人需要承擔承租人因此造成的損失；

如果他已經書面告知了，那麼承租人自行承擔由此產生的損失。

Ⅳ 青島市財產抵押貸款暫行辦法

第一章總則第一條為加強對抵押貸款活動的管理，提高資金使用效益，保障抵押貸款當事人的合法權益，根據國家有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。第二條抵押貸款是指抵押人（借款人）或第三人向抵押權人（貸款人）提供一定的財產作為按期清償債務的擔保，當借款人不能按期清償債務時，貸款人有權依法處分抵押物並優先受償的借貸方式。第三條本辦法適用於青島市行政區域內企業、事業單位法人、其他經濟組織以及自然人與金融機構之間進行的抵押貸款活動。第四條抵押貸款活動必須遵守國家的法律、法規，遵循自願、互利、公平、誠實信用的原則。第二章抵押物第五條抵押物是指抵押人為保證按期清償債務，向抵押權人提供的並經抵押權人認可的財產。抵押人對抵押物必須享有所有權或國家授予的經營管理權。第六條下列財產可以作為抵押物：
（一）房屋和其他建築物；
（二）機器、設備、交通運輸工具；
（三）原材料、產成品；
（四）股票、債券、存單等有價證券；
（五）依法可轉讓的土地使用權；
（六）專利權、商標權等無形資產；
（七）其他可轉讓流通的財產。第七條下列財產不得作為抵押物：
（一）土地、自然資源等法律禁止買賣的財產；
（二）所有權或經營權有爭議的財產；
（三）被依法查封、扣壓或採取訴訟保全措施的財產；
（四）學校、醫院等公共福利設施；
（五）不能強制執行的財產；
（六）不易估價、難以保管或不易處理的財產；
（七）法律法規禁止作為抵押物的其他財產。第八條以海關監管貨物作為抵押物，需經海關同意。第九條以共有財產作為抵押物，必須取得其他共有人的書面同意；以按份共有財產作為抵押物，僅限於抵押人所有的份額。第十條以已發包、出租的財產作為抵押物，原承包、租賃合同繼續有效。發包人或出租人應就保證執行抵押貸款合同與承包人或承租人達成書面協議。第十一條以同一財產設定若干抵押權的，該抵押物的價值應大於所有貸款之和，並應於設定抵押權時，將設定抵押權的情況書面告知各抵押權人。第十二條全民所有制企業以其關鍵設備、成套設備、重要建築物作為抵押物，須經政府主管部門批准。第十三條中外合資、中外合作經營企業以及股份制企業以其財產設定抵押權時，須有該企業董事會或聯合管理機構同意的證明文件。第十四條在設定抵押權時，抵押貸款當事人應按有關規定對抵押物進行估價。第三章抵押貸款合同第十五條抵押貸款當事人必須以書面形式簽訂抵押貸款合同。第十六條抵押貸款合同應載明下列內容：
（一）抵押人和抵押權人的名稱（姓名）、住所，抵押人的開戶銀行、帳號及法定代表人；
（二）貸款的用途；
（三）貸款的幣別、金額、期限、利率；
（四）貸款的支付方式及償還本息的時間、方法；
（五）抵押物的名稱、數量、規格、存放處所、有效使用期、所有人及權利義務狀況；
（六）抵押物的佔用方式、保管責任、收益的歸屬以及意外毀損或者滅失的風險責任；
（七）投保的抵押物，應當載明投保險種、賠償方法以及保險費用的承擔；
（八）借款方按期償還借款本息後，抵押物的歸還方式和注銷程序；
（九）違約責任及爭議解決方式；
（十）簽約日期、地點；
（十一）需載明的其他事項。第十七條抵押貸款合同按有關規定須經公證的，當事人應按有關規定辦理公證手續。
抵押貸款合同辦理公證和抵押物的保險、運輸、倉儲、保管等費用，由抵押人負擔。第十八條抵押貸款合同未盡事項，依照《借款合同條例》和國家有關貸款的規定辦理。第四章抵押物的佔有、保管第十九條抵押物按下列原則佔有、保管：
（一）本辦法第六條（一）、（二）、（三）、（五）項規定的抵押物，由抵押人佔有，該抵押物產權證書及其他證明文件交抵押權人保管；
（二）本辦法第六條第（四）項規定的抵押物，由抵押權人保管；
（三）本辦法第六條第（六）、（七）項規定的抵押物的佔有、保管，由雙方在抵押貸款合同中約定。第二十條抵押貸款當事人應對其佔有、保管的抵押物的安全、完整負責，並隨時接受對方的監督。

Ⅳ 銀行貸款抵押物已經出租,如何防範風險

抵押貸款，使商品資產、票據、有價證券等提前轉化為貨幣資金，對加速貨幣資金的周轉，刺激生產和流通，且對貸款客戶的約束力及銀企經濟效益，較之信用貸款大大提高，是當前銀行業普遍採用且風險最小的貸款方式。但在參與貸款清收中發現，銀行與抵押人設定的抵押權，經常與抵押人與承租人設定的租賃權經常產生法律沖突，銀行陷入貸款客戶設置的法律陷阱，導致銀行優先受償權難以實現，貸款風險產生。
抵押權與租賃權沖突的，主要有三種情形，一種是貸款前已租賃而未告知銀行，誤導銀行放貸；二是貸款後租賃，取得巨額租金後，金蟬脫殼，懸空貸款；三是貸款後，為套取巨額租金，倒簽租賃合同，規避法律。均具有租期長，租金數額大，抵押人逃匿或無其他資產償債的特徵。當法院拍賣抵押物時，承租人與法院及銀行形成強烈對抗，往往引起群體事件，嚴重影響社會治安及和諧，抵押權無法實現，抵押貸款成了新的貸款高風險區。抵押人及承租人之所以有恃無恐，是因為法律有隙可鑽：
一、抵押登記前已租賃的，租賃合同有效。《擔保法》第48條規定：「抵押人將已租賃的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效」。最高人民法院《關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條對此做了更為具體的說明，規定：「抵押人將已租賃的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效」。《物權法》第190條規定「訂立抵押合同前抵押財產已租賃的，原租賃關系不受該抵押權的影響」。抵押權無法對抗租賃權，即「買賣不破租賃」。但租賃權的長期存在，抵押權形同虛設：一是承租人可主張優先購買權，二是抵押物拍賣難度加大，很少有買受人願意購買租賃多年來的資產；三是抵押物的價值大打折扣。
二、抵押登記後租賃的，租賃合同抵押其限內有效，失效部分損失應當賠償。《物權法》第190條規定：「抵押權設立後抵押財產租賃的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權」。應該說與銀行的抵押權不相沖突，雖然承租人也知道，抵押人辦理抵押登記後租賃的，租賃合同對於受讓人沒有約束力，即抵押人行使抵押權時，租賃合同失效。承租人自有對抗的理由，一是承租人是善意，不知道租賃的資產設定了抵押；二是有償承租，合同失效則租金返還及損失賠償，天經地義；三是租賃人逃匿或無其他資產，死豬不怕開水燙。承租人訴求不能得到滿足時，將矛盾轉嫁銀行，誓死不交出承租資產，任何人奈何不了。
三、惡意串通無法查證，只能按有效處理。由於沒有建立《租賃合同》的登記制度，銀行無法查清租賃合同簽署時間的真實性。一旦出租人與承租人惡意串通，倒簽合同，即將合同簽訂日期提前到抵押登記之前，並輔之假租金收據，形成履約事實，同樣以法律明確規定「抵押前簽訂的租賃合同有效」對抗抵押權，銀行及至法院都無法否定租賃合同的效力。既然法律有明確規定，且銀行相對於承租人來說，是「強者」，一旦形成大的爭執糾紛，政府及銀行管理有關部門只能出面讓銀行妥協，法院也無可奈何，強制執行不了，只能「刀槍入庫」，中止執行。或者被迫承諾將抵押資產拍賣款，先退租金、補償損失給承租人，餘下交銀行抵債，然而，所剩無幾，不僅優先受償權喪失了，且貸款本金都難於收回。
由此可知，承租人的對抗力量足以消滅抵押權，承租人與銀行的強烈對抗，導致抵押權的實現困難重重。不僅影響抵押權實行程序的進行，且必然影響抵押物的變價價格，一旦沖突產生，銀行即落入租賃人或租賃人與承租人合謀設下的陷井。為此，防範貸款抵押權與租賃權沖突的風險迫在眉睫。
一、嚴格貸前「三查」制度，並建立科學的風險防範和預警機制，特別是貸前針對性地進行租賃權專項調查，做好相關調查筆錄。抵押人或法人的法定代表人或代理人簽署《保證書》，保證其沒有在貸款前簽訂租賃合同，並明確作出的虛假陳述將承擔的法律後果。為將來實施防範風險措施、追究責任准備證據。
二、經常性進行貸後巡查，及時發現其經營狀況變化，確保其沒有將抵押物被租賃。貸後檢查人員，要充分利用現代化證據收集工具，收集固定視聽資料，掌握一切影響貸款安全的動向；若發現貸後租賃的，及時制止，首先書面告知承租人其資產抵押情況及抵押物租賃的合同效力，告知抵押物租賃不得超過抵押期限的法律規定，為將來行使抵押權掃清障礙若發現貸前租賃的；其次，要求抵押人停止其降低抵押價值的租賃行為，督促當面簽訂中止或者重新簽訂不長於抵押期限的《租賃合同》，提供與減少價值相當的擔保。否則，立即停止發放餘下貸款，並提前收回貸款。
三、對於貸前租賃且作出虛假陳述的，經查證核實，認定其以非法佔有為目的，採用虛構事實、隱瞞真相的方法，詐騙銀行的貸款行為，構成貸款詐騙罪。及時向公安機關提起刑事控訴，請求公安機關以立案偵查，追究刑事責任。
四、對於貸後簽訂租賃合同的，銀行在行使抵押權時，先與承租人協商，協商不成，立即起訴抵押人與承租人，請求法院確定其合同超過抵押期限的部分無效，判決確定賠償責任人及金額，避免承租人與銀行的直接對抗與沖突。以法院判決對抗抵消其租賃權，保障其抵押權的實現。
五、對於倒簽合同的，應收集證人證言及視聽資料，揭露真相，確定實際承租的時間，起訴法院確認其倒簽的合同無效；如果查明是抵押人與承租人合謀逃債的，承租人則構成詐騙罪共犯，只有承租人面臨刑事追究時，才可能會明哲保身，說出真相，放棄租賃權的對抗，掃清抵押權實現的障礙。

Ⅵ 福建省抵押貸款條例(1992修改)

第一章 總則第一條 為了適應經濟體制改革的需要，保障抵押貸款當事人的合法權益，促進經濟建設的發展，根據中華人民共和國有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。第二條 本條例適用於福建省行政區域內企業、事業單位法人、其他經濟組織以及自然人與金融企業之間進行的抵押貸款活動。第三條 抵押貸款是指借款人或第三人向貸款人提供一定的財產作為按期清償債務的擔保，借款人不能按期清償債務時，貸款人有權處分抵押物並優先受償的借貸方式。
前款借款人或第三人稱抵押人，貸款人稱抵押權人。第四條 抵押貸款活動必須遵守中華人民共和國法律、法規，遵循自願、互利、公平、誠實信用的原則。
依法進行的抵押貸款活動，受法律保護。第二章 抵押物第五條 抵押物是指抵押人為保證按期清償債務，向抵押權人提供的並經抵押權人認可的財產，其擔保的范圍包括抵押貸款的本息和罰息。
抵押人對抵押物必須享有所有權或國家授予的經營管理權。第六條 下列財產可以設定抵押權：
（一）房屋和其他建築物；
（二）依法可轉讓的城鎮國有土地使用權；
（三）機器、設備、交通運輸工具；
（四）原材料、商品；
（五）可以兌換的外國貨幣；
（六）珠寶、金銀及其製品；
（七）票據、提單、存單和獲准上市的股票、債券等有價證券；
（八）專利權、商標權、著作權等可依法轉讓的權利；
（九）法律允許轉讓流通的其他財產。
前款財產設定的抵押權，其效力及於抵押物的從物、從權利和孳息。外匯抵押人民幣或以人民幣抵押外匯的，其效力范圍依雙方約定。
以第一款第七項財產設定抵押權的，抵押人不得申請掛失。第七條 下列財產不得設定抵押權：
（一）法律禁止買賣的自然資源、財產和禁止轉讓的權利；
（二）所有權、專用權、專有權有爭議的財產；
（三）被依法查封、扣押或採取訴訟保全措施的財產；
（四）教育、文化、衛生、體育等公共福利設施和水庫、農田水利設施；
（五）無所有權證的房屋和其他建築物，但本條例另有規定的除外；
（六）不能強制執行的財產。第八條 海關監管貨物，未經海關許可，任何單位和個人不得設定抵押權。第九條 房地產開發商可用依法獲准建造的房屋或其他建築物（含土地使用權）設定抵押權，但應扣除金融企業已提供的貸款數額和購買人預付的價款；抵押行政劃撥土地使用權的，應到縣級以上人民政府有關部門補交或者以抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
簽訂了購買依法獲准建造的房屋或其他建築物的合同，並預付價款的，購買人可就該房屋或其他建築物設定抵押權，但應由房地產開發商提供擔保。第十條 全民所有制企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的財產設定抵押權的，須經同級國有資產管理部門的審查批准。
集體所有制企業以其財產設定抵押權的，須經職工代表大會或職工大會決議通過。第十一條 抵押人以共同共有財產設定抵押權的，必須取得其他共有人的書面同意；以按份共有財產設定抵押權的，僅限於抵押人所有的份額。第十二條 中外合資經營企業、合作經營企業以其財產設定抵押權的，須經董事會會議通過。但企業章程已有規定的不在此限。
中外合資經營企業、合作經營企業一方，以其在該企業的股份設定抵押權的，應經他方的書面同意和原審批機關批准。第十三條 股份制企業以其財產設定抵押權的，須經股東會議通過，形成決議。但企業章程已有規定的不在此限。
有限責任公司形式的股份制企業一方，以其在該企業的股份設定抵押權的，須經他方書面同意和董事會批准。第十四條 抵押人就已出租的財產設定抵押權，應書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。但抵押人應就保證執行抵押貸款合同與承租人達成書面協議。第十五條 抵押人以若干財產設定同一抵押權時，該抵押權不可分割。但抵押貸款當事人有約定的，從其約定。第十六條 抵押人以同一財產設定若干抵押權，應於設定抵押權時，將設定抵押權的情況書面告知各抵押權人。第十七條 抵押物不得列入破產財產范圍，但超出其擔保范圍的部分除外。第十八條 企業、事業單位法人分立或合並後，原抵押貸款合同仍然有效。其權利、義務由變更後的法人享有和承擔。

Ⅶ 一套房子抵押貸款後又出租了,當法院要拍賣租戶有保障么

法院拍賣的時候，也會在拍賣瑕眥上註明，該房屋正在租賃期內，無論是誰競拍取得這個房產，都不會影響承租方的正常租賃的，如果競拍人不想繼續出租的話，也只能是等到租賃到期了才能收回房屋的使用權。

Ⅷ 房東抵押了房產給銀行我是承租人該怎麼辦

：答復如下：一、自願協商一致依法訂立的房屋租賃合同，具有法律效力。二、如在合同約定的租賃期限內，房東將租賃房屋向銀行抵押貸款，系房東行使房屋所有權權利的表現，承租人不得干涉。由於用房屋抵押貸款只需要辦理抵押權登記即可，而無需轉移

Ⅸ 抵押貸款需要承租人簽字嗎

法律分析：房東貸款需要租房子的人簽合同才可以完成抵押貸款的合同，承租人有權拒絕簽字。① 具體看租費合同是否有對房貸使用房產抵押貸款的約定，如房產抵押後無力償還，租房時間未到如何賠償的；② 對銀行來說，承租人不簽定協議，在承租期內，房貸抵押貸款無法償還，銀行收取抵押房產，但承租人依法享有使用權；③ 在正常情況承租人拒不簽字，房貸抵押貸款合同無法成立，或需同銀行商定特殊情況的處理方法；④ 簽字或者不簽字，決定權在承租人手中，建議以承租人保障自身合法權益為最優考慮。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第一百九十一條 「抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」如果夫妻離婚時進行了房產分割，需要辦理相關房產的過戶手續，首先應通知銀行並徵得銀行的同意