按揭貸款作抵押的證券

㈠ 什麼是「抵押貸款證券」

政府部門（美國政府國民抵押貸款協會)、政 府贊助機構（房利美和房地美）以及私營金融機構（如投資銀 行等），通過從受押人（借方）那裡購買債權並進行匯集創造了抵押貸款證券，這個過程就叫做抵押貸款證券化。原來那種只 有兩方參與的抵押貸款已經成為歷史，現在的抵押貸款不僅僅只有你和借款機構（借貸機構或是商業銀行）那麼簡單了。事情比你想像的還要復雜，因為抵押貸款證券會根據資產 類型（民用住宅或商用住宅）、收入類型（本金和利息一起、單獨本金或單獨利息）和支付優先權（所有債券持有人一視同仁或者根據還款年限和其他特徵區別支付）的不同分為很多不 同的品種。這些不同的抵押貸款證券都擁有各自不同的名字，在所有這些名字中我最喜歡的一個詞是「剝離」，意思是抵押 資產的利息或本金是剝離開來單獨成為債券的。事情在變得越來越復雜的同時，也變得越來越危險。抵押貸款證券最初被創造出來是出於對投資多樣化的需要，將成百上千的抵押資產整合成一個債券，如果其中的一名抵押人（借方）無法按期支付，甚至出現違約的情況，也不會對債券的投 資者造成太大的損失。二級市場的產生和發展也被認為是對投資者有益的。在二級市場，抵押貸款證券的投資者可以將手裡 的債權賣給別人，這樣就相當於將任何可能出現的風險分散到更多的機構身上。

同樣是出於風險考慮，人們還發明了信用保險（信用違約掉期合約），也就是說如果借方破產無法償還抵 押貸款，投資者可以從保險商那裡獲得所有的損失。更加讓人不可思議的是，信用違約掉期的買賣雙方可以跟原來的抵押貸 款證券或資產本身毫無關系，他們可以是第三方（甚至是第四 方、第五方）。因此，我們所面臨的是大量基於低價的抵押和資產（房屋），但卻經過過度包裝和交易的債券和合約。如果出現大規模的抵押合約違約，那麼再怎麼多樣化的投資也無濟於事。

㈡ 什麼是住房抵押貸款證券（MBS）

這是新概念，我原來也不懂，現在找到了，和你分享一下：

個人住房抵押貸款證券(RMBS)是信貸資產證券的一種,銀行委託第三方機構將旗下優良的個人住房貸款以信託或債券形式出售給機構投資者,受託機構將所獲利潤根據事先與銀行約定的比例交給銀行。

所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要是債券），然後通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者，以融通資金，並使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。

從本質上講，發行住房抵押貸款證券是發放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為，即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款證券是一種抵押擔保證券（Mortgage-backed Security，簡稱 MBS），借款人每月的還款現金流，是該證券的收益來源。

㈢ 抵押貸款擔保債券是什麼

抵押貸款擔保債券以不動產抵押貸款為擔保發行的債券，外國最常見的就是住房抵押按揭貸款公司利用自己部分抵押按揭貸款資產建立一個資產池，把這些資產證券化向投資者出售。

㈣ 抵押證券的種類

以一定的抵押品作擔保而發行的證券叫抵押證券，主要是由公司發行的，抵押證券是公司債券的主要形式，它主要包括不動產抵押債券、證券抵押債券、設備抵押債券等。

㈤ 以房地產抵押作擔保的證券是什麼意思

、房地產抵押與房地產抵押貸款的含義
（一）抵押與房地產抵押
抵押是指債務人在法律上把其財產所有權轉讓給債權人，而債權人並不佔有財產的一種擔保形式。
抵押可分為兩類：一類是不成文法抵押，即是把財產的所有權轉讓給債權人，能否收口，要看債務的償還情況而定，如不能按時清償所借債務，財產所有權便不能收回。如果能按時清償所借債務，財產所有權便可以收回；另一類是有合法留置權的抵押，它是在法律上給予承押人留置財產的權利。抵押是在債務人和債權人都認為比較公平合理的前提下，為確保債務按時清償而實行有價擔保的一種行為。對於債務人（承押人、抵押人）來說，仍然保留對財產的佔有和使用；對於債權人（受押人。抵押權人）而言，在債務清償之前，擁有抵押財的所有權，可避免遭受損失，在整個抵押過程中，債權人享有抵押權。抵押權是在他人所有的不動產上設定的一種擔保物權，當債務人不能履行償債時，債權人有權拍賣。轉讓或兌現設定抵押的財產，並從其款項中得到清償。抵押權與債權的關系十分密切，它隨著債權的發生而發生，隨債權的消失而消失。作為抵押的財產即抵押品的種類很多，一般為易子保存或變賣的商品，如股票。債券、房地產等。
房地產抵押是抵押的一種形式，指抵押人將其合法擁有的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
房地產抵押權即是以房地產作為清償債務的擔保的財產而形成的權利，是隨房地產抵押的形成而發生的。房地產由於其經濟價值大，耐用期限長，具有保值、增值性、不可移動性，是一種較為理想的抵押品。在房地產抵押期間，房地產產權仍然由產權所有者管理，債權人只能按期取息和收回借款，而無使用與管理房地產的權利。當債務還清，債權人收回房契、地契，抵押即告結束。如債務到期抵押人不能清償，抵押權人可以向法院申請拍賣抵押物，以償還其債務。債務已到期而未能清償時，抵押房地產的所有權屬於抵押權人。如抵押物拍賣。轉讓後所得價款償還債務有剩餘部分，應退還給抵押人，不足時抵押權人仍可以和其他債權人一樣，可向債務人繼續追索。
（二）房地產抵押貸款
抵押貸款也叫抵押放款或財產擔保放款，指銀行或其他金融機構要求借款人提供一定的財產作為還款的物質保證而發放的貸款。抵押貸款與信用貸款是平行存在的兩種貸款形式。信用貸款是借款人單憑自身信譽，無需提供物質保證而從銀行取得的貸款。這種貸款方式對放款人而言風險較大，因此利率較高，往往只對一些信譽好的大公司提供。在市場經濟條件下，由於市場競爭日趨激烈，廣大商品生產者和經營者都會面臨無力清償債務，甚至破產的危險。為確保貸款的安全，減少貸款風險，金融機構往往要求貸款人提供一定抵押物作為擔保品，以備借款人不能依約償還本金和利息時，銀行可以依法從變賣抵押財產得款中得到補償。可以用作抵押財產的物品有：房地產、機器設備、有價證券、流動資產等。房地產抵押貸款則是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在融資業務中占據了重要地位。在房地產抵押貸款中，不轉移房屋的佔有權、使用權、處分權和收益權，但產權人和受押者都不能隨意處理房屋。與其他貸款相比，房地產抵押貸款具有以下特徵：
1．是以房地產作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產抵押貸款是以房產或地產為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產權參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權人的貸款風險，而且其貸款發放數額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定，整個借貸活動的展開以房地產抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金而將房地產抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權。
2．當事人具有雙重關系借貸雙方不僅具有債權債務關系，而且還存在出押受押關系。借方既是債務人又是出押人；貸方既是債權人又是受押人。
3．抵押物權屬關系復雜房地產抵押中抵押權是從屬於主債權的擔保物權，在抵押期間內，房地產抵押物設立抵押權，並辦理登記，抵押權人保管房產的產權（所有權）證書和地產的使用權證書，但不轉移房地產的佔有權、使用權、處分權和收益權，仍歸出押人。當貸款到期如出押人履行債務，房地產所有權證書歸還出押人，如出押人不能清償債務，承押人可以行使對房地產的所有權。
4．借貸雙方須簽訂抵押合同，保護雙方權利房地產抵押所涉及的權屬關系較為復雜，為保證抵押雙方的權利和義務，必須簽訂房地產抵押合同，並應到房地產管理部門進行抵押登記，使其發生法律效力。還清貸款全部本息後，房地產抵押合同即告終止。
5．涉及關系人及影響因素眾多房地產抵押貸款與其他標的物抵押貸款不同，它不僅涉及到抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產使用人。共有人以及它項權利人等各方面的權益。影響因素有：交易市場上房地產實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養護對實際價格所產生的影響，以及意外災害、人為事故等。
二、房地產抵押貸款的程序
（一）提出貸款申請
凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時需填寫《房地產抵押貸款申請表》，並提供規定的文件，經貸款負責人認定後方可辦理借款申請。如借款人為房地產開發經營企業，則申請房地產抵押貸款時應提交的文件包括：房地產抵押登記申請書。抵押當事人身份證明或法人資格證明、經有權部門批準的立項文件。抵押房地產的清單及所有權證件、房地產抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務情況和其他有關文件。當以土地使用權作抵押向銀行取得貸款時鄉還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同及按合同付清出讓金的憑據。
（二）貸前審查
金融機構收到借款人的申請及相關文件後，要對借款人和抵押標的物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環節，審查包括以下內容：
1．對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應的資格和確有還款能力。抵押人應具有完全民事行為能力，對抵押房地產擁有所有權，並領有所有權憑證；法人應具備獨立核算、自負盈虧能力，且具有房地產開發權。同時，銀行可要求企業提供驗資證明。財務報表等資料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格，這將由政府指定的房地產抵押貸款領導機關來進行。我國有些地區規定，房地產抵押貸款發放機構必須是國內的銀行或者是在我國設立辦事機構的外國銀行。
2．對抵押物的審查對於抵押房地產的選擇和審定，主要著眼於易於保值。易於變現。易於保管以及易於估價的房地產。抵押物要符合國家有關規定，不得抵押的房地產不能用於貸款抵押。
3．對貸款用途。項目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關規定；二是對貸款項目進行可行性評估，從市場研究和經濟研究兩方面分析貸款是否可行，主要有以下比率指標：
（1）營業凈收益與貸款本息比率。這是分析房地產抵押貸款還款能力的指標，計算公式為：預計項目年度營業凈收益／年度償還貸款本息金額該比率越低，對金融機構而言風險越小，反之，風險越大。
（2）營業費用比率。該指標也可以分析房地產抵押貸款的還款能力，計算公式為：營業費用／項目實際總收入該指標越大，反映項目創造單位收益所需的投入越大，貸款人可將該指標與市場上平均水平比較，一般不能差距太大。
（3）保本比率。指項目支出與收入的比例，計算公式為：（營業費用十貸款本息）／潛在總收入貸款人一般規定允許的最高比率范圍為70%一95%，如比率高於這一水平，則項目得不到保本的現金流。
（4）貸款價值。計算公式為：抵押貸款金額/抵押房地產價值這個比率對金融機構而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。抵押貸款金額的確定取決於各方面因素，如銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。找房地產資料,到中國地產商
（三）對抵押房地產的估價
房地產抵押估價是審核房地產產權證書的真實性及可靠性，並在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎上，對抵押房地產的價值進行評估，決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地產價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。住房估價方法較單一，計算公式為：房價=房屋重置價乘於房屋成色，其中重置價是按現有物價水平重新建設房屋的價值，成色是用百分比表示的新舊程度。房屋估價還可以按各種建材數量構成評點計算，也可以採用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計算其建設成本，然後減去折舊。
土地估計則較為復雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法、成本法等。房地產金融機構一般配有專職或兼職估價人員，對抵押房地產作出價值判斷。通過上述方法計算出房地產現值後，金融機構根據房地產市場走勢。貸款利率變動趨勢等因素，決定貸款金額與房地產價值的比率，算出貸款額度。本世紀初美國剛開始推行房地產抵押貸款時，貸款價值比僅為50％－60％，後隨經濟發展，這一比率提高到80％左右。「二戰」後，美國房地產抵押貸款由於二級抵押市場的建立，房地產的易售性、價值流動性增強，貸款風險分散，貸款價值比率高達90%。我國由於剛剛開始推行房地產抵押貸款制度、貸款額度要根據福利性住房和盈利性經營房地產分別確定，前者可享受優惠，而後者則應從嚴掌握。
（四）房地產抵押貸款合同的簽訂和登記對貸款審查合格之後，借款雙方應在平等協商的基礎上，共同訂立抵押貸款合同。房地產抵押貸款合同是指房地產抵押當事人。（包括借貸雙方和擔保人）按照一定的法律程序簽訂的書面契約，所簽訂合同應辦理公證登記。另外，抵押人和抵押權人應在房地產抵押合同簽訂之日起30天內持抵押合同。有關批准文件及證件到當地房地產產權管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產權不清或已經失效，以及一物兩押。房地產產權管理部門應在規定日期內辦完登記手續。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經登記的房地產抵押貸款，法律不給予保護，如抵押合同變更。解除和終止，抵押雙方當事人應自發生之日起15日內向原登記機關辦理變更或注銷登記手續。
（五）抵押房地產的保險我國有些地方性法規和政策規定，房地產抵押人在申請抵押貸款前，應按銀行指定的險種向保險公司投保，否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證，辦理投保手續。借款人自行組織施工或翻修住房的應辦理「建修房綜合保險」，至建修住房全部竣工時為止。保險金額的確定：凡以、建的住房作抵押的，不得少於購、建住房的價值；以優惠價購房的住房作抵押的，應按優惠價房的現值進行保險；舊房翻新後作抵押的，將舊房價值與翻修費用之和作保險金額。抵押期內，保險單由貸款人保管。抵押物的保險期應與抵押貸款期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。如果借款人中斷保險，貸款單位有權代為保險，費用由借款人負擔。被保險的抵押物一旦出險，其責任范圍內的災害事故，由保險公司按保險單規定賠償。貸款單位為抵押物保險賠償的第一受益人，如果借款人未按合同履行還本付息者，貸款單位有權從保險賠償金中扣除貸款本息。
（六）抵押物的占管和處分
1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有兩種：抵押權人占管方式和抵押人占管方式。房地產商品的特性決定了房地產只能由抵押人占管，抵押權人保管房地產的產權證書及其他證明文件。未經抵押權人同意不得以任何方式或理由將房地產交由他人占管。抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產的安全和完整，並隨時接受對方的監督和檢查。抵押人未徵得抵押權人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、拆除、贈與、改建，不得改變其性質。己作抵押的房地產在抵押期間內發生繼承。遺贈時，繼承人、受遺贈人應書面告知抵押權人。
2．抵押物的處分
抵押物的處分，是房地產抵押權實現的最高形式，有下列情況之一的抵押權人有權向有關部門申請處分抵押物：
（1）抵押人未依約履行債務的，即合同期滿後未還清貸款本息的；
（2）抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務的；
（3）抵押人的繼承權或受遺贈人代管人拒不履行債務的；
（4）抵押人被宣告解散或破產的。
抵押權人可以申請下列方式之一處分抵押物：
（1）申請當地房地產市場公開拍賣；
（2）委託房地產交易市場出售；
（3）經過當地房地產管理部門同意的其他適當方式。不論採取何種方式，均應按照當地有關規章辦理。
抵押房地產處分所得價款的分配原則和分配順序是：
（1）支付處分抵押物的費用；
（2）扣除抵押物應交稅費；
（3）償還抵押權人的債權本金、利息以及違約金；
（4）所剩餘部分退還抵押人。按照《企業破產法》規定，抵押物不屬於破產財產，但抵押物處分價款超過償還額的剩餘部分屬於破產財產；抵押物處分價款不足償還貸款部分，作為破產債權依照破產程序受償。
三、房地產抵押貸款額度、期限與利率房地產抵押貸款的貸款額度由貸款人根據借款人的資信程度、經營狀況。申請借款金額和借款時間長短確定，一般最高不超過抵押物現行作價的70%。貸款的期限主要有兩種：短期建設貸款以建設周期為限，一般3一5年；長期經營貸款15一30年左右。抵押貸款利率一般是按照期限、貨幣市種確定的，人民幣抵押貸款利率按建築業流動資金貸款利率執行，並根據貸款期限的長短。借款數額的多少，實行浮動利率。外幣抵押貸款利率按照人民銀行公布的外幣貸款利率加浮動利率執行。貸款利息實行按季結息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。
四、房地產抵押貸款的償還方式借款人在貸款合同規定期限內償還貸款本息，選擇何種還款方式由借貸雙方在合同中約定，常見的償還方式有以下幾種：
（一）分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式（遞減還款）這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期，得出每期應還的本金，再加上該期利息，便得出各期應還金額。與按揭貸款遞減還款的計算原理相同，只是一般是按年還款。
（二）每年支付利息，期滿一次償還本金或分期歸還本金的還款方式一般對於期限不大長，金額不太大的貸款，可採用每年支付利息，期滿一次償還本金方式，如一筆房地產抵押貸款50萬元，期限3年，年利率10％，則每年支付利息50xl0％：5萬元，到期一次還清本金50萬元。對於那些期限較長、金額較大的長期貸款可採用分期歸還本金方式。
（三）資金回收式年度等額還款方式該方式是還款年度內，每年還款固定不變。
（四）本金利息平均歸還方式這種方式是借款人在各期次以相等的額度平均償還貸款的本息。

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㈥ 按揭貸款證券化產品是什麼意思

通俗地說 就是把 貸款 做成 證券化金融產品 一般是 做成 債券 （轉手證券，抵押擔保債券 剝離式抵押支持證券 ）。

㈦ 住房抵押貸款支持證券。

答：為了分散金融機構在發放住房抵押貸款時面臨的貸款風險，國際上一種通用方法是實行住房抵押貸款證券化。

所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要是債券），然後通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者，以融通資金，並使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。

從本質上講，發行住房抵押貸款證券是發放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為，即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款證券是一種抵押擔保證券（Mortgage-backed Security，簡稱 MBS），借款人每月的還款現金流，是該證券的收益來源。

住房抵押貸款證券化只是資產證券化的一種形式。資產證券化是一個大趨勢。

㈧ 按揭證券的定義

以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款並依合同分期付清本息，貸款還清後銀行歸還抵押物。期間銀行所持憑證即為按揭證券。

㈨ 什麼是按揭證券

按揭證券是以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款並依合同分期付清本息。

按揭證券的特點如下：

1. 以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款並依合同分期付清本息；

2. 貸款還清後銀行歸還抵押物。

備註：在期間銀行所持憑證即為按揭證券。