㈠ 美國一家庭房子貸款最多可以貸多少錢
主要看貸款人（們。 譬如夫婦聯名）的收入及收入歷史，其它負債狀況，信用度，貸款後，每月還貸（PITI ）占收入（或可用余額）的比例，首付比例，房屋估值狀況等。如果能夠，首付房價的20%是最好（14萬+），如此可免購買貸款保險，每月可少付不少（你已經有13萬的打算，為什麼不加些，免除貸款保險的要求，又更容易取得貸款, PITI 就剩下 PTI了，這第一個 I 是貸款保險的每月付款）。沒有太多的限制一家可以貸多少。多問幾家貸款公司，不要只聽一家的。
㈡ 請列舉美國07年次貸危機後具體的實際貨幣政策
你可以讀下 我只是粗略的找了下 沒時間了
美國政府在次貸危機中的干預措施
2007年3月份美國次級抵押貸款危機爆發以來，從信用危機到市場震盪，從金融體系而實體經濟，從美國本土波及歐洲乃至亞洲，至今仍未出現整體向好的形勢。為應對次貸危機這一重大挑戰，美聯儲、財政部等美國政府部門相繼採取了眼花繚亂的應對措施，包括傳統的政策手段、創新的流動性管理工具、經濟刺激方案、金融監管體系改革、出台《住房和經濟恢復法案》等。9月7日，美國財政部長保爾森宣布接管美國兩大房屋貸款融資機構房利美和房地美，並將由美國國會新創建的機構聯邦住房金融署負責管理這兩家機構。下一步的行動預計將包括注資、收購優先股、債券擔保等具體救助措施。次貸危機給全世界上了生動的一課。盡管這一課仍未結束，但其中美國政府部門廣泛出動，全面干預的實踐，已經成為包括美國在內各國認真研究的鮮活案例。
從2007年3月份美國次級抵押貸款危機爆發以來，到現在已一年半的時間。次貸危機從信用危機到市場震盪，從金融體系而實體經濟，從美國本土波及歐洲乃至亞洲，至今仍未出現整體向好的形勢。為應對次貸危機這一重大挑戰，美聯儲、財政部等美國政府部門相繼採取了眼花繚亂的應對措施。研判政府在次貸危機中的不同階段所相應採取的各類政府幹預措施的經驗和做法，具有重要意義。
危機之初的政府幹預：傳統政策手段
盡管在次貸危機爆發之前，美國有關部門和機構已注意到次級抵押貸款寬松的貸款標准、掠奪性貸款等蘊含的市場風險，但並沒有採取相應的應對措施。直到2007年3月份次級抵押貸款公司新世紀金融公司宣布破產，次貸危機問題開始引發廣泛關注。
在2007年7月份之後，房地產抵押貸款市場危機急劇惡化，大批房屋所有者難以支付購房款，面臨著喪失房屋贖回權的風險。為了幫助屋主應對喪失房屋贖回權問題，總統布希等行政部門相繼推出了多項措施。2007年8月FHA推出的再貸款計劃(FHA?Secure Program)，為陷入困境的房主提供FHA擔保的融資。2007年10月份重組了由貸款公司、投資者等機構參與的希望聯盟（HOPE NOW Alliance），尋求通過各方的協調、條款修正等方式增加抵押貸款融資。盡管這些措施取得了一定的進展，但未能根本上扭轉次貸市場日益惡化的局勢。
隨著次貸風險加速暴露和違約率的上升，直接沖擊到發放次級貸款的金融機構，波及持有次貸債券的對沖基金、投資銀行等金融機構。市場恐慌快速蔓延，並引發資本市場、外匯市場等劇烈波動。金融市場信心受到嚴重打擊，大量投資者拋出高風險債券，轉向低風險國債市場進行避險，造成債市和股市資金供應緊張，次級債券市場更是大幅下跌。
這一時期，美聯儲悉數使用了傳統的貨幣政策工具，以及相應的政策手段，對金融市場進行了全面的干預。
(一)公開市場操作，注入流動性。從8月9日開始的整個8月份，美聯儲頻繁使用了公開市場操作，注入和回收流動性。除通常採用的隔夜回購交易外，根據需要，還多次使用14日回購交易等滿足市場持續流動性需求。8月10日當日注入流動性更高達350億美元，遠遠數十億美元日均交易規模。
（二）降低聯邦基金基準利率。盡管面臨著通脹的壓力，2007年9月18日，美聯儲將聯邦基金基準利率由5.25%降為4.75%，是2003年6月以來首次降息。此後，聯邦基金利率多次下調，最近已經下調至2%。
（三）降低貼現率。2007年8月17日，美聯儲決定下調貼現率0.5個百分點，從6.25%降至5.75%，並將貼現期限由通常的隔夜暫時延長到30天，還可以根據需要展期。同時，貼現貸款的抵押品包括房屋抵押債券等多種資產。至2008年8月30日已經先後十餘次降低貼現率，貼現貸款余額大幅上升，為銀行業提供了大量流動性支持。
值得注意的是，為應對次貸危機的蔓延，各國央行在此次危機處理中都深度介入，形成了對美聯儲流動性操作的「配合」。歐洲央行連續數日大規模公開市場操作，8月9日、10日、13日分別向銀行系統注資948億、610億、476億歐元，日本、澳大利亞等國央行也紛紛注資。
美聯儲創新的流動性管理工具
由於採取的一系列措施，暫時性地緩解了金融市場的流動性緊張。但進入2007年底來，陸續披露的主要金融機構的損失超過人們預期，顯示金融機構盈利能力下降。同時，利率政策效應並不明顯，經濟走向衰退的風險進一步就加大。隨著次貸危機又向債券保險領域的擴散，市場信心再度受挫，金融市場形勢進一步惡化。
隨著危機的擴散和升級，美聯儲在2007年12月之後，相繼推出了三種新的流動性管理工具。
（一）期限拍賣融資便利（Term Auction Facility ，TAF），是一種通過招標拍賣方式向合格的存款類金融機構提供貸款融資的政策工具。它融資額度固定，利率由拍賣過程決定，資金期限可長達28天，從而可為金融機構提供較長期限的資金（見表1）。從2007年12月至今，美聯儲每個月都操作2-3次，每次額度約300-800億美元。
（二）一級交易商信貸便利（Primary Dealer Credit Facility ，PDCF），是一種針對投資銀行等市場交易商的隔夜融資機制，旨在緊急狀況下為市場交易商提供援助來拯救瀕臨倒閉的公司。
（三）定期證券借貸工具（Term Securities Lending Facility ，TSLF），是一種通過招標方式向市場交易商賣出高流動性國債而買入其他抵押資產的融資方式，交易商可以提供聯邦機構債、住房抵押貸款支持債券以及其他一些非聯邦機構債券資產。它期限一般為28天，可用於改善銀行等金融機構的資產負債表，從而提高金融市場的流動性，迄今仍被廣泛使用。
此外，美聯儲還加強與歐洲中央銀行、英格蘭銀行等合作，緩解各地貨幣市場資金需求，如分別和歐洲中央銀行、瑞士央行合作建立200億美元和40億美元的貨幣互換機制，平抑離岸市場的美元拆借利率。
美聯儲這些非傳統工具的使用，一方面延長了流動性管理的期限，改變了以往美聯儲主要採用隔夜等短期政策工具的慣例，增強了流動性管理的靈活性；另一方面，流動性的操作大量通過國債、機構債、資產抵押債券等交易進行，增強了對市場利率的管理。但與此同時，美聯儲將監管和援助范圍從商業銀行擴展到了投資銀行，也引起了廣泛的爭論。
國會與總統的共識：經濟刺激方案
針對2007年底次貸危機的加深，在美聯儲之外，美國政府各部門又陸續推出抵押貸款市場若干救助措施，並最終促成了總規模1500億美元的經濟刺激方案的出台。
2007年12月，美國財政部牽頭提出了市場救援計劃並經總統批准，該計劃通過與貸款公司、投資者等談判，凍結兩年以內發放的浮動利率抵押貸款，以減輕房屋貸款的還貸壓力。12月20日，總統簽署了《抵押貸款債務減免的稅收豁免法案》（Mortgage Forgiveness Debt Relief Act）對房屋所有人住房按揭貸款減免的同時進行稅收豁免援助，增強他們的債務償付能力。
2008年2月美國政府聯合美國銀行、花旗銀行、摩根大通等6家房貸公司推出了「生命線工程」（Project Lifeline），主要針對每月抵押貸款還款逾期90天以上的屋主，規定房主可以向房貸機構申請獲得30天的緩沖期。
經過總統和國會數月的醞釀和討論，應對危機的經濟刺激方案終於達成一致共識。2008年2月14日，總統布希簽署了總額約為1680億美元的法案，擬通過大幅退稅刺激消費和投資，刺激經濟增長，以避免經濟衰退。
法案主要內容包括：年收入在7.5萬美元以下的納稅人將得到600美元的一次性退稅；以家庭為單位進行納稅的，如果家庭年收入不超過15萬美元，每個家庭將得到1200美元的退稅；有兒童的家庭每個兒童將得到300美元的額外退稅。此外，年收入超過7.5萬美元的納稅人或年收入超過15萬美元的家庭，也將獲得部分退稅。同時，大量中小企業還可獲得總額為500億美元的稅收優惠。此外，方案提高了政府支持企業（GSE）抵押貸款持有的最高限額。
不少經濟學家認為經濟刺激方案將對美國經濟增長將發揮積極效果。美國政府近期頒布的財政經濟刺激方案對美國經濟增長的作用將在今年第三季度明顯顯現。如果沒有總額1,520億美元的經濟刺激方案，美國經濟第三季度將可能僅僅增長2.5%左右；預計經濟刺激方案將在第三季度產生近三個百分點的影響，在相關政策支持下，經濟增長可能達5.25%的增長率。但同時，刺激方案也可能對長期經濟增長產生負面作用。
兩房危機與《住房和經濟恢復法案》的最終出台
2008年7月份以來，美國住房市場持續低迷的形勢仍未有好轉，由於市場對房利美(Fannie Mae)和房地美（Fredie Mac）兩家房貸機構面臨嚴重資金短缺的擔憂，兩家公司股票出現暴跌並觸發股市的大跌，標志著次貸危機進入了一個新的階段。
為避免局勢進一步惡化,當月13日,美國財政部緊急宣布救助計劃，包括提高房利美和房地美的信用額度，買進兩家公司股票以及改進監管等內容。美聯儲行同日宣布，接受兩家公司的債券為抵押品，以保障公司的充足流動性。
在不容樂觀的形勢面前，歷經波折的《住房和經濟恢復法案》（The Housing and Economic Recovery Act of 2008）最終終獲通過。並於7月30日經總統簽署發布。法案一方面宣布撥款3000億美元在聯邦住宅管理局(FHA)管理下建立專項基金,為40萬個逾期未還按揭貸款的家庭提供擔保；另一方面授權美國財政部可以「無限度」提高房利美和房地美的貸款信用額度，並承諾在必要時刻美國政府將出資購買這兩家機構的股票。此外，還計劃向地方政府提供應急基金，用於購買空置、喪失抵押品贖回權的房產，出租或低價出售給低收入家庭。
《住房和經濟恢復法案》的最終通過，在提供住房抵押貸款直接救助措施的同時，對解決次貸危機中的一些深層因素也提供了解決方案，因而對於穩定市場信心將發揮積極作用。同時，房利美和房地美兩家機構長期積累下的諸多問題的處理，又涉及諸多結構性問題，勢必會是一個長期和艱難的改革和調整過程。
次貸危機：政府仍在行動
目前，美國政府針對次貸危機的干預措施仍在陸續推出。9月7日，美國財政部長保爾森宣布接管美國兩大房屋貸款融資機構房利美和房地美，並將由美國國會新創建的機構聯邦住房金融署負責管理這兩家機構。下一步的行動預計將包括注資、收購優先股、債券擔保等具體救助措施。
盡管各界普遍認為，次貸危機尚未過去，危機進一步可能發展仍有待觀察，美國之外也陸續出現危機新的發展。但最近一段時間公布的美國經濟數據，則開始出現經濟回調的跡象。美國房地產市場開始出現觸底跡象，6月新屋開工止跌回升0.9%，美國可口可樂、花旗集團、美國銀行一批上市公司陸續公布了第二季業績，普遍優於預期，或許危機已經度過了最嚴重之時。
次貸危機給全世界上了生動的一課。盡管這一課仍未結束，但其中美國政府部門廣泛出動，全面干預的實踐，已經成為包括美國在內各國認真研究的鮮活案例。
（作者系北京大學經濟學博士，任職單位：全國人大財經委）
㈢ 美國次貸危機的產生對世界和中國經濟的影響最新動態
易綱：美國資貸危機：起源、傳導與啟示
在當今的世界金融市場上，只要美歐日其中的一個主要國家、一種主要的金融產品(如次貸)或一個重量級的市場參與者(如對沖基金)出問題，這個問題就是全球性的，許多國家的機構和市場都可能受到沖擊。這就進一步加深了經濟全球化、金融一體化的概念。
那麼，拉美危機是不是全球性的?亞洲危機是不是全球性的?俄羅斯出現還貸危機是不是全球性的?我認為在新興市場上出現的危機可能不是全球性的。這是因為主要的投資銀行、商業銀行和金融機構在拉美、亞洲或者俄羅斯的參與程度不同，有的在拉美的倉位比較多，有的在亞洲的倉位比較多。當某個新興市場出現問題的時候，這些大玩家中有的受的影響比較大，有的就不受什麼影響，不會對全球的經濟、金融產生大的沖擊。
但美國、歐洲或者日本出現危機時情況就不同了。特別是美國和歐洲市場上出現的問題對全球的影響會比較大。這些大的投行、商業銀行和金融機構在美國和歐洲市場上從事的業務很類似，面臨的風險也很類似，這加深了金融一體化和金融市場傳染的程度。我曾多次問我的同事和國外的朋友：美國市場和歐洲市場是一個市場還是兩個市場?我最後得到的答案是：在金融市場上，美國和歐洲基本上是一個高度整合的市場。所以美國的次貸危機會對全球產生影響。
下面談一下次貸危機是怎麼起源的，又是怎麼傳導的。最後我想說的是，次貸危機對我國金融市場的影響是有限的，但是對我國發展金融市場、防範金融風險、加強監管協調有重要的借鑒意義。
在美國，按揭貸款可以按照借款人的信用和其他因素被分成：優質(prime)、類優(alternative)、次貸(subprime)。次貸是對信用記錄比較差(有遲付、破產之類的欠佳信用記錄)、信用記錄不全、月收入沒有達到住房抵押貸款申請標准、負債與收入的比例可能偏高的那些人發放的貸款。美國2001年次貸新增貸款大致有1000多億美元，到2005-06年有了大幅度增加，2005年次貸新增貸款達到最高值6000億美元，2007年大大減少。到2007年9月，次貸余額大致是1.5萬億美元。
次貸的發生與低利率有關系。2000年美國利率比較高，2001年開始降息，後來發生「911」事件，之後降息持續進行。經過25次降息聯邦基金利率從6.5%降到了1%，並從2003年6月26日到2004年6月30日期間保持了一年多的時間。此後又加息17次，將利率從1%提高到5.25%。數據顯示，次貸發生最快的時期是2003-06年，這幾年也恰恰是利率最低的一段時期。當然，二者關系稍微存在一點滯後，但基本邏輯是很明確的。由於次貸很容易申請，美國在2003-06年房價漲得很厲害。美國的單戶新房銷售價格中值和美國房屋價格指數在2001-06年都漲得很快。可以說，高房價的部分原因是次貸過速發展造成的虛高需求。
現在美國有4萬億美元的按揭貸款證券化產品(即MBS)，有1萬億美元的按揭貸款支持的商業票據(即ABCP)。還有其他一些金融衍生產品，其中用得最多的一種金融衍生產品是按揭貸款抵押債權(即CDO)，有將近1萬億美元的規模。
次貸危機的傳導機制是：住房者／借款人從貸款人這里借到錢，貸款人將貸款轉給特殊目的公司(就是SPV)，SPV找到承銷人把貸款打包並證券化，經過評級公司評級，該證券就可以在市場上出售。市場上的購買者包括養老基金、保險公司、共同基金和對沖基金等，也有一些個人投資者。美國次貸確實分散了風險。美國的金融產品、金融衍生產品和金融創新都是全世界最先進的，次貸這樣一種創新使得美國不夠住房抵押貸款標準的居民買到了房子，同時通過貸款打包、證券化將風險分散到了全世界。誰是這次美國次貸危機最終的埋單者?現在看來，最終的埋單者中包括了歐洲國家的銀行，當然美國自身也承擔了部分損失。我們需要看到事物的兩個方面。一個方面是這種創新將風險分散到了全世界，從這個意義上講，這是創新的成功之處。另一方面是負面的影響也擴散到了全世界。美國僅僅1.5萬億美元的次貸就攪動了全球的金融市場，影響范圍是非常大的。
次貸危機起源於利率的上升，房價由上升轉為下降，形勢發生了逆轉。今年4月，美國次貸行業的第二大公司即新世紀金融(New Century
Financial
Corp.)宣布倒閉。至2007年7月，嚴重拖欠(90天以上)的次貸比率接近15%。圖三顯示，美國次貸違約率在2004-05年比較低，在2006年開始上升，到2007年則達到了15%。這種違約率傳導到了美國銀行間市場、美國股市和歐洲股市。
傳導的導火索是評級的下調。信息不對稱使次貸衍生產品投資人對評級機構有較高的依賴度。評級機構只能用建立在歷史數據之上的計量模型來推算違約概率。一旦房價、利率變化，模型原有的假設條件不復存在，評級機構需要對模型進行大幅度的調整。2007年7月，評級公司下調了一千多隻按揭貸款抵押債權的評級，導致市場出現恐慌。監管當局對次貸問題也是有責任的，他們沒有提前預警次貸風險。次貸危機爆發後，很多學者或市場上的研究人員對評級公司和監管當局有大量的負面評價。有些負面評論還是相當有根據的，提供了很多證據說明什麼事件發生後評級公司是怎麼反應的、監管當局是怎麼反應的，結果導致投資者和公眾對次貸問題的認識滯後。
很多規模龐大的對沖基金參與到次貸市場。美國對沖基金的總規模約2萬億美元，平均杠桿率3-4，對沖基金控制的資金高達8萬億美元，足以影響美國股市(20萬億美元)。許多對沖基金有相近似的證券組合和交易條件，實質上在相互交易。次貸危機出現之後，特別是8月3日，貝爾斯登(Bear
Stearns)宣布暫停贖回3隻按揭貸款對沖基金，造成股市恐慌，引發骨牌效應。但是這種恐慌只持續了兩三個禮拜，很快就恢復了平靜。這與央行的救助行為有關。這次次貸危機實質上是一次流動性危機，使得整個信用衍生品的風險溢價提高，衍生品的規模大幅下降，特別是AB
CP難以發放。
這次受到次貸危機沖擊的首先是美國按揭貸款銀行和公司。次貸違約率13.33%，直接貸款損失約1730億美元。根據不完整的統計，今年1-9月，美國按揭貸款市場的投資損失共計2820億美元，其中投資次貸的損失2040億美元，損失率10.8%。美國市場次貸規模只有1.5萬億美元，與此相關的證券化產品在市場上還是少數，但是其傳染效應和由此造成的流動性的緊張與恐慌心理卻蔓延到整個市場。另外一類損失者是購買了次貸衍生產品的各國銀行、對沖基金和保險公司等，比如德國的銀行就做次貸管道比較多。我們中國的銀行在這個市場投資數量比較小，投資策略比較保守，所持產品的信用等級比較高，投資期限也比較長，所承擔的次貸損失只佔非常小的一個比例。次貸危機的沖擊是一個過程。投資者如果持有到期則損失就會小一些。相比之下，如果投資期限比較短，不得不在高折價的情況下賣出，所受損失就比較大。第三類受害者是雖未購買次貸衍生產品，但依靠資產支持商業票據融資的銀行。比如被媒體報道最多的英國北岩銀行。北岩銀行存款很少，但是發放了很多住房抵押貸款，它的資金來源就是不斷在市場上發行資產支持商業票據。由於次貸問題的沖擊，北岩銀行即使願意付出很高的利率也不能將資產支持商業票據發行出去，票據的承銷商無法兌現承諾，造成北岩銀行的現金流斷裂，進而引發銀行擠兌。
次貸危機正開始滲透到實體經濟。滲入實體經濟的渠道主要是房價。房價下跌使得整個形勢雪上加霜。房價越跌，次貸借款人的房子就越難以銷售出去，還款就出現困難。這時銀行就可能把他們的房子拿來強制拍賣，這就導致房價進一步下跌。房價的下跌使得次貸借款人的負資產上升，進一步加深次貸危機。
今年二季度，美國房價指數較去年同期下降了3.2%。7月份20個主要城市的房價平均年度跌幅為3.9%，8月份舊房銷售6個月連續下滑，新屋銷售年率為七年來最低，新屋建築量和建築許可的絕對數均為12年來單月最低。
次貸危機出現後各國央行採取了救助措施。救助措施包括向銀行間市場提供短期流動性貸款、做出保障性聲明或承諾、增加貸款抵押品種、降低利率等措施。起初，關於救助也有爭論。比如英國英格蘭銀行經過一兩個星期之後才終於決定救助北岩銀行。該行行長發布了鄭重聲明，堅持防範道德危險的重要性。他要讓那些沒有妥善管理風險的銀行受到損失並學到教訓，而不是一旦出現問題就由央行提供流動性。但是當危機發生後，這種理念還是要面對現實，最後英格蘭銀行還是決定救助。
需要注意的是，媒體報道時都是歐洲央行注資多少多少億、美聯儲注資多少多少億，其中的關鍵字是「注資」。實際上，央行提供流動性時需要商業銀行提供抵押品，需要支付利息，不是無償撥付。這都主要是為了防範道德風險，避免公眾和金融機構有不切實際的預期。此外，央行的注資大多都是隔夜的，七天、一個月甚至三個月的注資是很少的。比如歐洲央行今天提供了900億元的流動性，明天又提供了600億元的流動性。其實第一天提供的900億在第二天就到期了，第二天提供600億元流動性時實際收回了300億。有人將一段時間的注資金額加總起來得到了一個天文數字，這個數字是沒有意義的。各國央行的一個救助措施是擴大抵押品范圍。原來的抵押品只能是國債或者AAA級債券。擴大抵押品范圍後金融機構就能借到更多的流動性。甚至有些折價的抵押品也可以按照面值來算。這體現了央行的救助行為具有一定的靈活性。但是原則還是救助都是短期的、有償的。這個原則是需要強調的。
總的來說，各國央行出手堅決、迅速，從多方面連續採取行動；注意溝通，形成各主要央行間事實上的聯手協調行動；大力救市的同時，妥善處理救市與預防金融機構道德風險的關系。
美國次貸危機對我國的影響是加大我國宏觀調控的難度。美國有可能進入減息周期，美聯儲已經減息50個基點，市場預期本月底美聯儲還要減息25個基點。我國目前面臨一些通脹的壓力，今年央行已經五次提高利率。這樣，美國減息，我國加息，就會增加美元貶值的壓力，加大我國宏觀調控的難度。我國還是要加強市場基礎設施建設，發展直接融資，分散風險。雖然次貸危機造成了全世界的恐慌，但從正面上看，美國這種金融創新還是分散了風險，對我國還是有啟示意義的。
展望未來，大家的意見並不是很一致。美國財長保爾森就認為需要兩年或者更多的時間才能恢復信貸市場上的信心，格林斯潘則認為次貸危機高峰已過。我們的態度是認真地關注這件事，從中吸取經驗教訓，使得我們中國的資本市場、債券市場、金融衍生產品市場發展得更加健康。
㈣ 美國按揭貸款買房還款有幾種方式
以下內容來源於美房吧，美房吧致力於為華人在美國投資置業提供包括買房中介,賣房中介等服務：隨著美國經濟和房地產市場的復甦與上升，很多中國客戶期望來美買房置業，投資移民。根據廣大買房客戶的問題和咨詢，這里介紹一下外國人在加州買房之前如何申請貸款，及其利弊分析。 1）在加州可以接受外國人買房貸款申請的銀行有幾家，匯豐銀、華美銀行 、國泰銀行。匯豐銀行必須要求開設高級客戶賬戶並存入10萬美金，存放時間60天以上才可以申請貸款。中國或香港 HSBC 賬戶的10萬以上存款也可以參照計算。華美和國泰銀行最低開戶為2000美金，沒有存放時間要求。 2）作為美國知名國際的HSBC銀行，其貸款審批速度較快/30--40天通過。一般來說，外國人的首期頭款須高於40%，但必須審查 您的個人與公司年收入和銀行存款余額。華美和國泰銀行要求最低首期頭款為50%，不用查核個人收入但要求設定月供貸款銀行自動轉賬，其審批速度為 40--50天。貸款期限為3，5，7，10年可供您選擇。貸款最高上限是200萬美金。 3）2013年以來，美國與加州的房地產市場非常火爆，房價正在上升，買家蜂擁而至。賣家和貸款公司對買房人的貸款申請審查嚴格，外國 買家的貸款申請難度更大。因為外國人貸款的審批期限較長，所以在選擇投資標的物時，就比較不容拿到一個比較優惠的價錢，畢竟 」CASH IS KING 現金為王「，如果想投資美國房地產，還是需要准備比較充足的」現金彈葯「會比較好。 需要知道，以上銀行的流程和要求有時會有變動，准備貸款之前，請先咨詢銀行。一般來講，需要申請貸款買房的要比一次性全現金付款的所需材料更多，手續更復雜，一切順利的話，成交時間大約在1～2個月。全現金購房最快7天即可辦完所有手續，過戶成交
㈤ 2008年美國 貸款余額
次貸危機引起的
次貸即「次級按揭貸款」（subprime mortgage loan） ，「次」的意思是指：與「高」、「優」相對應的，形容較差的一方，在「次貸危機」一詞中指的是信用低，還債能力低。
次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業，指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。與傳統意義上的標准抵押貸款的區別在於，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
在房價不斷走高時，次級抵押貸款生意興隆。即使貸款人現金流並不足以償還貸款，他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口。但當房價持平或下跌時，就會出現資金缺口而形成壞賬。
次級按揭貸款是國外住房按揭的一種類型，貸給沒多少收入或個人信用記錄較低的人。之所以貸款給這些人，是因為貸款機構能收取比良好信用等級按揭更高的按揭利息。在房價高漲的時候，由於抵押品價值充足，貸款不會產生問題；但房價下跌時，抵押品價值不再充足，按揭人收入又不高，面臨著貸款違約、房子被銀行收回的處境，進而引起按揭提供方的壞帳增加，按揭提供方的倒閉案增加、金融市場的系統風險增加。
[編輯本段]3.次貸危機的原因
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。
在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在這里失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎麼買房呢？因為信用等級達不到標准，他們就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。
由於之前的房價很高，銀行認為盡管貸款給了次級信用借款人，如果借款人無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售後收回銀行貸款。但是由於房價突然走低，借款人無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款＋利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損。（其實銀行知道你還不了。房價降溫，另一方面升息都是他們一手掌控的）
一個兩個借款人出現這樣的問題還好，但由於分期付款的利息上升，加上這些借款人本身就是次級信用貸款者，這樣就導致了大量的無法還貸的借款人。正如上面所說，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次債危機。
美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。
在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」。
2007年2月13日美國新世紀金融公司（New Century Finance）發出2006年第四季度盈利預警。
匯豐控股為在美次級房貸業務增加18億美元壞賬准備。
面對來自華爾街174億美元逼債，作為美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀金融（New Century Financial Corp）在4月2日宣布申請破產保護、裁減54%的員工。
8月2日，德國工業銀行宣布盈利預警，後來更估計出現了82億歐元的虧損，因為旗下的一個規模為127億歐元為「萊茵蘭基金」（Rhineland Funding）以及銀行本身少量的參與了美國房地產次級抵押貸款市場業務而遭到巨大損失。德國央行召集全國銀行同業商討拯救德國工業銀行的籃子計劃。
美國第十大抵押貸款機構——美國住房抵押貸款投資公司8月6日正式向法院申請破產保護，成為繼新世紀金融公司之後美國又一家申請破產的大型抵押貸款機構。
8月8日，美國第五大投行貝爾斯登宣布旗下兩支基金倒閉，原因同樣是由於次貸風暴。
8月9日，法國第一大銀行巴黎銀行宣布凍結旗下三支基金，同樣是因為投資了美國次貸債券而蒙受巨大損失。此舉導致歐洲股市重挫。
8月13日，日本第二大銀行瑞穗銀行的母公司瑞穗集團宣布與美國次貸相關損失為6億日元。日、韓銀行已因美國次級房貸風暴產生損失。據瑞銀證券日本公司的估計，日本九大銀行持有美國次級房貸擔保證券已超過一萬億日元。此外，包括Woori在內的五家韓國銀行總計投資5.65億美元的擔保債權憑證（CDO）。投資者擔心美國次貸問題會對全球金融市場帶來強大沖擊。不過日本分析師深信日本各銀行投資的擔保債權憑證絕大多數為最高信用評等，次貸危機影響有限。
其後花旗集團也宣布，7月份有次貸引起的損失達7億美元，不過對於一個年盈利200億美元的金融集團，這個也只是小數目。
美國次級抵押貸款市場危機出現惡化跡象，引起美國股市劇烈動盪。投資者擔心，次級抵押貸款市場危機會擴散到整個金融市場，影響消費信貸和企業融資，進而損害美國經濟增長。 但許多分析家認為，就目前來看，次級抵押貸款市場危機可望被控制在局部范圍，對美國整體經濟構成重大威脅的可能性不大。
首先，美國經濟對住房市場的依賴程度不高。在2001年經濟衰退發生後，美國住房市場在超低利率刺激下高度繁榮，為經濟復甦及其後來持續增長發揮了重要作用，但這並不代表美國經濟增長倚重住房市場。事實上，在美國經濟正常運轉時期，住房市場的就業創造能力相對較低。住房市場降溫對約佔美國國內生產總值三分之二的個人消費開支的影響也有限。數據表明，盡管美國住房市場去年以來大幅降溫，但個人消費開支持續增長。
美國投資機構貝爾斯登公司的首席經濟學家戴維·馬爾帕斯指出，與住房市場相比，就業對美國經濟的重要性要大得多。對許多人來說，未來就業的價值大大超過他們現有住房資產價值。就業市場強健意味著失業可能性下降，就業機會增加，個人未來收入穩定且可能增加。住房資產是有限的，而就業收入可能是源源不斷的。
過去幾個季度的實際情況也表明，盡管住房市場持續大幅降溫，但美國經濟並沒有停滯不前。消費和投資增長抵消了住房市場降溫的不利影響，並支持了經濟的繼續擴張。
其次，美國經濟基本面強健，不乏繼續增長的動力。從就業形勢看，今年頭7個月，美國平均每月新增就業崗位13.6萬個。建築業和製造業就業有所減少，但服務業就業持續增加。失業率自去年9月以來一直保持在4.4%到4.6%。經濟學家們指出，失業率即使到今年底升至5%左右，也仍處於歷史較低水平。
從經濟狀況看，7月份美國服務業連續第52個月增長。服務業在美國經濟活動中所佔的比重超過80%，對經濟增長和就業具有舉足輕重的影響。與此同時，美國製造業擺脫前一個時期的低迷狀態，7月份實現連續第6個月增長。
再從外部環境看，國際貨幣基金組織不久前將今明兩年全球經濟增長預測都從今年4月的4.9%上調到了5.2%。該組織估計，日本、歐元區以及很多新興市場和發展中國家經濟增長情況都將好於原來的估計。其他地區經濟強勁增長為美國擴大出口提供了有利條件，這無疑是美國經濟繼續增長的有力支持因素。
最後，次級抵押貸款市場危機有望得到控制。相對於整個美國住房貸款市場而言，次級抵押貸款市場本身規模不大。另外，美國金融體系相對成熟，市場發達，擁有各類對沖風險工具和渠道，這為防止危機集中深度爆發提供了條件。
還有，美國聯邦儲備委員會及時向金融系統注入大筆資金，增加流動性，降低了局部問題惡化引發系統性危機的可能性。美聯儲在出手托市的同時還表示，將採取一切必要措施，促進金融市場有序運轉。貨幣當局的行動和決心應有利於平息投資者的恐慌心理，限制市場恐慌對經濟影響的放大效應。
國際貨幣基金組織認為，美國次級抵押貸款市場危機仍在「可控范圍之內」。有經濟學家認為，次級抵押貸款市場正在進行自我調整，擠壓已持續了很久的金融泡沫，目前的調整尚在可接受范圍以內。美聯儲最近指出，次級抵押貸款市場危機增加了經濟增長可能面臨的風險，但仍表示相信經濟在未來幾個季度里可以繼續溫和增長。
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㈥ 次貸危機後，美國的貨幣政策是什麼
2010年11月4日實行第二輪量化寬松貨幣政策，向市場注資6000億美元。下面是復制的
美國政府在次貸危機中的干預措施
2007年3月份美國次級抵押貸款危機爆發以來，從信用危機到市場震盪，從金融體系而實體經濟，從美國本土波及歐洲乃至亞洲，至今仍未出現整體向好的形勢。為應對次貸危機這一重大挑戰，美聯儲、財政部等美國政府部門相繼採取了眼花繚亂的應對措施，包括傳統的政策手段、創新的流動性管理工具、經濟刺激方案、金融監管體系改革、出台《住房和經濟恢復法案》等。9月7日，美國財政部長保爾森宣布接管美國兩大房屋貸款融資機構房利美和房地美，並將由美國國會新創建的機構聯邦住房金融署負責管理這兩家機構。下一步的行動預計將包括注資、收購優先股、債券擔保等具體救助措施。次貸危機給全世界上了生動的一課。盡管這一課仍未結束，但其中美國政府部門廣泛出動，全面干預的實踐，已經成為包括美國在內各國認真研究的鮮活案例。
從2007年3月份美國次級抵押貸款危機爆發以來，到現在已一年半的時間。次貸危機從信用危機到市場震盪，從金融體系而實體經濟，從美國本土波及歐洲乃至亞洲，至今仍未出現整體向好的形勢。為應對次貸危機這一重大挑戰，美聯儲、財政部等美國政府部門相繼採取了眼花繚亂的應對措施。研判政府在次貸危機中的不同階段所相應採取的各類政府幹預措施的經驗和做法，具有重要意義。
危機之初的政府幹預：傳統政策手段
盡管在次貸危機爆發之前，美國有關部門和機構已注意到次級抵押貸款寬松的貸款標准、掠奪性貸款等蘊含的市場風險，但並沒有採取相應的應對措施。直到2007年3月份次級抵押貸款公司新世紀金融公司宣布破產，次貸危機問題開始引發廣泛關注。
在2007年7月份之後，房地產抵押貸款市場危機急劇惡化，大批房屋所有者難以支付購房款，面臨著喪失房屋贖回權的風險。為了幫助屋主應對喪失房屋贖回權問題，總統布希等行政部門相繼推出了多項措施。2007年8月FHA推出的再貸款計劃(FHA?Secure Program)，為陷入困境的房主提供FHA擔保的融資。2007年10月份重組了由貸款公司、投資者等機構參與的希望聯盟（HOPE NOW Alliance），尋求通過各方的協調、條款修正等方式增加抵押貸款融資。盡管這些措施取得了一定的進展，但未能根本上扭轉次貸市場日益惡化的局勢。
隨著次貸風險加速暴露和違約率的上升，直接沖擊到發放次級貸款的金融機構，波及持有次貸債券的對沖基金、投資銀行等金融機構。市場恐慌快速蔓延，並引發資本市場、外匯市場等劇烈波動。金融市場信心受到嚴重打擊，大量投資者拋出高風險債券，轉向低風險國債市場進行避險，造成債市和股市資金供應緊張，次級債券市場更是大幅下跌。
這一時期，美聯儲悉數使用了傳統的貨幣政策工具，以及相應的政策手段，對金融市場進行了全面的干預。
(一)公開市場操作，注入流動性。從8月9日開始的整個8月份，美聯儲頻繁使用了公開市場操作，注入和回收流動性。除通常採用的隔夜回購交易外，根據需要，還多次使用14日回購交易等滿足市場持續流動性需求。8月10日當日注入流動性更高達350億美元，遠遠數十億美元日均交易規模。
（二）降低聯邦基金基準利率。盡管面臨著通脹的壓力，2007年9月18日，美聯儲將聯邦基金基準利率由5.25%降為4.75%，是2003年6月以來首次降息。此後，聯邦基金利率多次下調，最近已經下調至2%。
（三）降低貼現率。2007年8月17日，美聯儲決定下調貼現率0.5個百分點，從6.25%降至5.75%，並將貼現期限由通常的隔夜暫時延長到30天，還可以根據需要展期。同時，貼現貸款的抵押品包括房屋抵押債券等多種資產。至2008年8月30日已經先後十餘次降低貼現率，貼現貸款余額大幅上升，為銀行業提供了大量流動性支持。
值得注意的是，為應對次貸危機的蔓延，各國央行在此次危機處理中都深度介入，形成了對美聯儲流動性操作的「配合」。歐洲央行連續數日大規模公開市場操作，8月9日、10日、13日分別向銀行系統注資948億、610億、476億歐元，日本、澳大利亞等國央行也紛紛注資。
美聯儲創新的流動性管理工具
由於採取的一系列措施，暫時性地緩解了金融市場的流動性緊張。但進入2007年底來，陸續披露的主要金融機構的損失超過人們預期，顯示金融機構盈利能力下降。同時，利率政策效應並不明顯，經濟走向衰退的風險進一步就加大。隨著次貸危機又向債券保險領域的擴散，市場信心再度受挫，金融市場形勢進一步惡化。
隨著危機的擴散和升級，美聯儲在2007年12月之後，相繼推出了三種新的流動性管理工具。
（一）期限拍賣融資便利（Term Auction Facility ，TAF），是一種通過招標拍賣方式向合格的存款類金融機構提供貸款融資的政策工具。它融資額度固定，利率由拍賣過程決定，資金期限可長達28天，從而可為金融機構提供較長期限的資金（見表1）。從2007年12月至今，美聯儲每個月都操作2-3次，每次額度約300-800億美元。
（二）一級交易商信貸便利（Primary Dealer Credit Facility ，PDCF），是一種針對投資銀行等市場交易商的隔夜融資機制，旨在緊急狀況下為市場交易商提供援助來拯救瀕臨倒閉的公司。
（三）定期證券借貸工具（Term Securities Lending Facility ，TSLF），是一種通過招標方式向市場交易商賣出高流動性國債而買入其他抵押資產的融資方式，交易商可以提供聯邦機構債、住房抵押貸款支持債券以及其他一些非聯邦機構債券資產。它期限一般為28天，可用於改善銀行等金融機構的資產負債表，從而提高金融市場的流動性，迄今仍被廣泛使用。
此外，美聯儲還加強與歐洲中央銀行、英格蘭銀行等合作，緩解各地貨幣市場資金需求，如分別和歐洲中央銀行、瑞士央行合作建立200億美元和40億美元的貨幣互換機制，平抑離岸市場的美元拆借利率。
美聯儲這些非傳統工具的使用，一方面延長了流動性管理的期限，改變了以往美聯儲主要採用隔夜等短期政策工具的慣例，增強了流動性管理的靈活性；另一方面，流動性的操作大量通過國債、機構債、資產抵押債券等交易進行，增強了對市場利率的管理。但與此同時，美聯儲將監管和援助范圍從商業銀行擴展到了投資銀行，也引起了廣泛的爭論。
國會與總統的共識：經濟刺激方案
針對2007年底次貸危機的加深，在美聯儲之外，美國政府各部門又陸續推出抵押貸款市場若干救助措施，並最終促成了總規模1500億美元的經濟刺激方案的出台。
2007年12月，美國財政部牽頭提出了市場救援計劃並經總統批准，該計劃通過與貸款公司、投資者等談判，凍結兩年以內發放的浮動利率抵押貸款，以減輕房屋貸款的還貸壓力。12月20日，總統簽署了《抵押貸款債務減免的稅收豁免法案》（Mortgage Forgiveness Debt Relief Act）對房屋所有人住房按揭貸款減免的同時進行稅收豁免援助，增強他們的債務償付能力。
2008年2月美國政府聯合美國銀行、花旗銀行、摩根大通等6家房貸公司推出了「生命線工程」（Project Lifeline），主要針對每月抵押貸款還款逾期90天以上的屋主，規定房主可以向房貸機構申請獲得30天的緩沖期。
經過總統和國會數月的醞釀和討論，應對危機的經濟刺激方案終於達成一致共識。2008年2月14日，總統布希簽署了總額約為1680億美元的法案，擬通過大幅退稅刺激消費和投資，刺激經濟增長，以避免經濟衰退。
法案主要內容包括：年收入在7.5萬美元以下的納稅人將得到600美元的一次性退稅；以家庭為單位進行納稅的，如果家庭年收入不超過15萬美元，每個家庭將得到1200美元的退稅；有兒童的家庭每個兒童將得到300美元的額外退稅。此外，年收入超過7.5萬美元的納稅人或年收入超過15萬美元的家庭，也將獲得部分退稅。同時，大量中小企業還可獲得總額為500億美元的稅收優惠。此外，方案提高了政府支持企業（GSE）抵押貸款持有的最高限額。
不少經濟學家認為經濟刺激方案將對美國經濟增長將發揮積極效果。美國政府近期頒布的財政經濟刺激方案對美國經濟增長的作用將在今年第三季度明顯顯現。如果沒有總額1,520億美元的經濟刺激方案，美國經濟第三季度將可能僅僅增長2.5%左右；預計經濟刺激方案將在第三季度產生近三個百分點的影響，在相關政策支持下，經濟增長可能達5.25%的增長率。但同時，刺激方案也可能對長期經濟增長產生負面作用。
兩房危機與《住房和經濟恢復法案》的最終出台
2008年7月份以來，美國住房市場持續低迷的形勢仍未有好轉，由於市場對房利美(Fannie Mae)和房地美（Fredie Mac）兩家房貸機構面臨嚴重資金短缺的擔憂，兩家公司股票出現暴跌並觸發股市的大跌，標志著次貸危機進入了一個新的階段。
為避免局勢進一步惡化,當月13日,美國財政部緊急宣布救助計劃，包括提高房利美和房地美的信用額度，買進兩家公司股票以及改進監管等內容。美聯儲行同日宣布，接受兩家公司的債券為抵押品，以保障公司的充足流動性。
在不容樂觀的形勢面前，歷經波折的《住房和經濟恢復法案》（The Housing and Economic Recovery Act of 2008）最終終獲通過。並於7月30日經總統簽署發布。法案一方面宣布撥款3000億美元在聯邦住宅管理局(FHA)管理下建立專項基金,為40萬個逾期未還按揭貸款的家庭提供擔保；另一方面授權美國財政部可以「無限度」提高房利美和房地美的貸款信用額度，並承諾在必要時刻美國政府將出資購買這兩家機構的股票。此外，還計劃向地方政府提供應急基金，用於購買空置、喪失抵押品贖回權的房產，出租或低價出售給低收入家庭。
《住房和經濟恢復法案》的最終通過，在提供住房抵押貸款直接救助措施的同時，對解決次貸危機中的一些深層因素也提供了解決方案，因而對於穩定市場信心將發揮積極作用。同時，房利美和房地美兩家機構長期積累下的諸多問題的處理，又涉及諸多結構性問題，勢必會是一個長期和艱難的改革和調整過程。
次貸危機：政府仍在行動
目前，美國政府針對次貸危機的干預措施仍在陸續推出。9月7日，美國財政部長保爾森宣布接管美國兩大房屋貸款融資機構房利美和房地美，並將由美國國會新創建的機構聯邦住房金融署負責管理這兩家機構。下一步的行動預計將包括注資、收購優先股、債券擔保等具體救助措施。
盡管各界普遍認為，次貸危機尚未過去，危機進一步可能發展仍有待觀察，美國之外也陸續出現危機新的發展。但最近一段時間公布的美國經濟數據，則開始出現經濟回調的跡象。美國房地產市場開始出現觸底跡象，6月新屋開工止跌回升0.9%，美國可口可樂、花旗集團、美國銀行一批上市公司陸續公布了第二季業績，普遍優於預期，或許危機已經度過了最嚴重之時。
次貸危機給全世界上了生動的一課。盡管這一課仍未結束，但其中美國政府部門廣泛出動，全面干預的實踐，已經成為包括美國在內各國認真研究的鮮活案例。
（作者系北京大學經濟學博士，任職單位：全國人大財經委）
㈦ 美國次貸危機為何這么嚴重
次貸危機（subprime lending crisis）又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。它是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的風暴。它致使全球主要金融市場隱約出現流動性不足危機。美國「次貸危機」是從2006年春季開始逐步顯現的。2007年8月席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。
通俗解答
在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在這里失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎麼買房呢？因為信用等級達不到標准，他們就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。
由於之前的房價很高，銀行認為盡管貸款給了次級信用貸款者，如果貸款者無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售後收回銀行貸款。但是由於房價突然走低，貸款者無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款+利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損。(其實銀行知道你還不了。房價降溫，另一方面升息都是他們一手掌控的）
一個兩個貸款者出現這樣的問題還好，但由於分期付款的利息上升，加上這些貸款者本身就是次級信用貸款者，這樣就導致了大量的無法還貸的貸款者。正如上面所說，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次債危機。
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是：美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。
在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。我國的房地產貸款規模近幾年發展迅速，並對銀行業盈利能力和資產安全有較大影響。據上海銀監局2008年2月發布的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》稱，截至2007年12月末，全市中資銀行商業性房地產貸款余額5137．62億元，比年初增加452．88億元，同比多增63．28億元，房地產貸款余額同比增長10．58％。2007年，上海中資商業銀行增量貸款中有27．5％投向了房地產業。截至去年12月末，中資商業銀行房地產貸款占各項貸款的比重為32．2％。如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。在房地產市場波動加劇及宏觀調控不斷加強的同時，房地產信貸運行與市場之間的關聯更趨密切，無論是銀行、房地產開發企業，還是房貸借款人，都面臨因房價波動而帶來的壓力與風險。針對這種狀況，上海銀監局表示，將加強宏觀監管，關注信貸資源向房地產業聚集的趨勢，適時提示各銀行重視潛在的系統性信用風險，制訂並實施合理、科學的信貸政策，分散、管理、控制房地產信貸風險。
比較我國房地產市場與美國次級按揭市場，二者存在很大不同。最為主要的是住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請貸款，沒有復雜的衍生產品。同時，房產首付在20％，政策上不允許發放零首付貸款。但是，也要看到我國住房抵押貸款存在的風險。
一是貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機性借貸。在房地產「新政」實施前，我國居民房地產貸款首付比例為20％。但實際操作中，也存在虛假操作的情況。據報道，2004年上海曾經發生過有人貸款7800萬元，購買128套住房的重大違規貸款行為，就是通過假信用的方式進入的。
二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監會個人住房按揭貸款指引，個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50％。但實際上，國內居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，很多人不能滿足這一基本標准。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產銷售人員為提高房屋銷售和貸款業績，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進行按揭貸款，無疑埋藏了巨大的潛在風險。
三是貸款利率增長快，導致部分債務人喪失支付能力。近年來，央行數次提升貸款基準利率。2004年10月29日從5．31％提高至5．58％；2006年4月28日金融機構一年期貸款基準利率上調0．27個百分點至5．85％。經過連續10多次上調，目前一年期貸款基準利率已提高到7．47％，這對信用差、還款能力不強的貸款人來說無疑是巨大壓力。
四是房價在飛漲後存在下跌趨勢。統計數據顯示，大城市近年房價指數上漲20％左右。就具體的樓盤而言，則上漲50％至100％甚至更多。飛速上漲的房價刺激了購房者的購買熱情，炒房成為獲取巨額財富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購房隊伍中。當房價下跌、房市流動性降低、貸款利率大幅調升時，勢必加大高價購房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大違約風險。
如何防範信貸風險
次貸危機對商業銀行的重要啟示是，在經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。當經濟發生周期性波動時，商業銀行的貸款質量將首當其沖
一要加強宏觀經濟運行的分析，高度關注經濟周期波動可能帶來的風險。自2002年中國進入新一輪經濟增長周期以來，境內商業銀行在旺盛的貸款需求下產生巨大的盈利沖動，同時流動性過剩導致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利沖動和壓力的雙重推動下，大多數銀行更多地注重盈利而忽視和放鬆了風險防範，貸款尤其是個人貸款增長速度居高不下。次貸危機對商業銀行的重要啟示是，在經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。從當前宏觀調控態勢和運行環境看，中國經濟在經歷了近6年的快速增長後，未來幾年中國經濟高位增長的勢頭可能放緩。當經濟發生周期性波動時，商業銀行的貸款質量首當其沖。同時，對中國的銀行而言，必須認真考慮如何更好地防範全球金融體系中的風險。我國金融業積極穩妥地推進對外開放、實施「走出去」戰略的同時，全球金融體系中的風險不容忽視，必須深化改革，改進風險管理能力，提高綜合競爭力。
二要科學設計信貸產品。美國次貸危機爆發的重要原因之一，在於金融機構為了逐利而不惜降低借貸標准。面對房價不斷上漲，忽視住房貸款的第一還款來源亦即貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行為了營銷推出了一系列金融創新產品，將這些貸款證券化，把風險從銀行賬本上轉移到資本市場，風險本身並沒有消失，而是為危機埋下禍根。因此，金融機構必須審慎經營，科學設計信貸產品。同時，在具體業務操作中，必須恪守原則與標准，打好風險防範的基礎。
三要把握宏觀經濟走勢與具體產品的關系。目前，中國房地產處於上升周期，房價上漲較快，個人住房按揭貸款發展得非常快。2007年以來，商業性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。從美國次貸危機的教訓來看，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險。銀行一定要高度重視房地產市場發展中的各類金融風險。對此，銀監會對銀行一再發出風險提示，要求銀行不能放鬆借貸標准，嚴格「三查」，嚴防假按揭和虛假貸款，並多次就銀行房地產貸款進行現場檢查。同時，在房價不斷上升的環境下，銀監會還提示銀行要高度關注貸款抵押物的價格風險。
四要做好預警，控制規模與風險。近年來，出於戰略調整和經營轉型需要，境內商業銀行普遍將個人信貸作為收入的主要增長點。在目前資產價格快速攀升、存在回調壓力的大背景下，商業銀行應高度關注個人住房信貸及個人住房抵押貸款的風險，不能簡單地將個人貸款或消費性貸款視為低風險貸款而不加選擇地大力發展。從上海地區銀行房地產信貸投放看，個人信貸快速增長強化了銀行信貸長期化的勢頭，銀行不良資產上升的隱患加大。因此，吸取次貸危機的教訓，我國商業銀行應高度關注個人房地產貸款風險，加強信用系統建設，提高風險防範能力。
同時，金融監管部門要加強監管，防範和制止金融機構違規發放不符合條件的貸款。在當前動盪的金融環境下，金融監管起著更加重要的作用。
五是金融創新要堅持「謹慎經營」原則。美國次級房屋抵押貸款證券化的所謂金融創新中，次貸不僅很快衍生出各種金融產品，還被分配到各種金融機構的投資產品組合之中。對沖基金及其他高杠桿機構以其財務杠桿工具幾十倍、甚至上百倍地放大與次級債有關的各種交易，這導致衍生產品價值與其真實資產價值之間的聯系被完全割斷，放大了相關投資和交易風險，使金融活動背離了金融機構的「謹慎經營」原則。當風險集中爆發時，再追溯原生信貸產品的發行質量，為時已晚。因此，在產品設計與每一單合約執行過程中，就應按照謹慎經營原則，合理評估無風險約束下的放貸行為與潛在風險的平衡，防患於未然。
次貸危機的警示
美國「次貸危機」將使股市出現劇烈動盪的可能性加大，從而對全球正常的金融秩序甚至世界經濟增長帶來挑戰。
過去一年多時間里，美國住房市場持續降溫已經導致美國整體經濟增長速度放慢。但各方比較一致的看法是，美國住房市場持續降溫和「次貸危機」導致美國和全球經濟出現衰退的可能性不大，因為各主要經濟體目前經濟基本面總體良好，而且美歐中央銀行在對經濟實施調控方面擁有足以使用的手段。因此，從近期看，美國「次貸危機」的影響將更多體現在對全球金融市場的沖擊上。在全球許多金融市場面臨投機熱潮的大背景下，「次貸危機」可能與其他利空消息一道，加劇投資者的非理性情緒，從而造成全球金融市場在近期內出現較大幅度的震盪。 約瑟夫·斯蒂格利茨，現在是哥倫比亞大學的教授，2001年獲得諾貝爾經濟學獎，2008年他參加的氣候變化小組獲得諾貝爾和平獎。他支持奧巴馬，在柯林頓時代是經濟顧問委員會的成員和主席，後來加入世界銀行。他和琳達·比爾姆斯合寫了《三兆美元的戰爭：伊拉克紛爭的真實代價》。他在談到這次次貸危機的時候分析道，美聯邦監督者和經營者在華爾街危機中起了推波助瀾的作用。他說「可以說美聯儲失敗了兩次，一次是做為監督者，一次是做為金融政策的執行者。美聯儲的流動資產(可以低息貸出的金錢)和松緩的規定導致了房產泡沫。當泡沫破滅的時候，基於超額估價的資產而做出的融資過度的貸款就成為壞賬。對於所有那些新發明的經濟手段來說，這只是基於過度融資（或者說借貸）和金字塔結構而造成的另一起金融危機。」（見斯蒂格利茨：如何防範下一個華爾街次貸危機）
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」。