日本貸款余額

⑴ 在日本年薪1千萬，是什麼樣的生活水平

但是，住在自己家裡，或是致力於孩子的教育的人，卻能窺見因償還貸款和學費而使得家庭相當清苦的樣子。這個問答群里，有一個屬於例外的貼子，“雖然家庭收入有1600萬日元左右，但是，有一個在私立理科大學的長子，私立和公立的2個高中生的3個孩子的學費和住宅貸款等，完全沒有富餘。”（40多歲的男性，金融）“因為有住房貸款，所以完全感覺不到富裕。貸款余額有6500萬，光是那個就不容易了。從今年開始，孩子們的生日禮物也順便給免了”（50多歲的男性，營業）。看來，即使家庭年收入1000萬日元，生活也絕對不輕松。即使年收入再低些，支出少、可支配收入多的人生活狀況也會更好。

“總之稅金太高了！即使工作也為了納稅而浪費時間的感覺。對於新冠疫情對策，我懷疑國家和地方是否認真討論稅金的使用方法。對策來得很慢，但一稅金不夠，政府立馬就會採取各種措施來征稅。”其他人也表示，“配偶所得稅扣除也被取消，還不能享受兒童補貼、減額、高中無償化，也不能在大學借獎學金。”（40多歲的男性、金融）“雖然是在東京都內的公寓住的，但是嚴格安排的車終於也賣掉了。”

另外，生活是否寬裕，與有沒有孩子和住房貸款關系很大。單身者的意見是，“因為是單身，所以很從容。”（40多歲的男性、IT工程師）“不愁吃，房租也就14萬日元，現在住在相當高的地方。”（30多歲的男性，IT工程師）

樓主第五主題：年收和豪華生活 （6月23日整理）

年收入超過1000萬日元的家庭生活狀況，開始讓人們認識到，絕對算不得豪華奢侈。有兩個小學生和中學生孩子的兼職女性說：“對我們家來說，一點點好處也沒有。” “我丈夫只是忙上忙下，還有住房貸款、孩子的補習班費等。稅金很高，兒童補貼也得不到了，還不能扣除醫療費。如果不小心說了醫療費不是免費的話，會被誤解，所以一說到那個話題，立刻就選擇閉嘴。年收入1000萬就有算富餘，這都是什麼時候的事呢？”（神奈川縣/40代）

年收入超過1000萬日元，也能感覺到這個收入階層的不利點。即使想抱怨醫療費太高，因為怕人知道年收，也只能將不滿埋在肚子里。“為了不暴露自己有錢很難。”

養育保育園兒童和小學生的30多歲的女性，家庭年收入有1200萬日元，也認為，“為了不暴露有錢這件事，有時真的很難”。

“我盡量不帶太高級的名牌包，也沒有去值得驕傲的地方的機會。比起大家的想法，年收入1000萬日元是比較謹慎的生活。不管怎麼說因為一大塊被征稅給拿走了”（千葉縣/30代/其他）。

以名牌包為首，通過儀容可以大致了解那個人的生活水平。和文章開頭介紹的女性一樣，正因為年收入1000萬日元也不能奢侈，所以攜帶物品也要控制。即使家庭年收入達到1200萬，“法式料理是不行得了，快餐卻是經常用”。

此外，女性還提到了年收入1000萬日元的生活水平。針對我們這個網站發布的“家庭年收入400～500萬日元的生活”的報道，有人斷言“我們家年收入1200萬日元的家庭也是那個樣子”。“回轉壽司一年3～4次，以法式料理為首的高級餐廳，因為還有小孩子，所以氣氛不好，一年去一次就算比較好的啦。因為不講究飲食，所以經常使用快餐”。即使家庭年收入有1200萬日元，也不去壽司店和高級餐廳，這讓人感到意外。

而且，“因為稅金很高，所以手頭剩下的錢不多。如果稅金再低一點的話，也許就可以奢侈點了。我覺得要讓生活多少有點富餘，在某種程度上，不節約就很難做到。花錢做什麼，不做什麼，張弛有度，對年收入1000萬日元的家庭也很必要”。

即使不奢侈，也要注意不要讓別人知道自己的生活方式。也許這是家庭年收入高的人特有的煩惱吧。

⑵ 日本購房可以貸款嗎

我們經常說，在日本的東京、大阪購買房產，那麼可以降低你的預算，設置到10萬左右即可。這放眼全球，與任何一個制度健全、法律有保障的發達國家對比，都是鳳毛稜角。
那麼投資劃不劃算，主要按照您對於投資房產的期待而定奪，想炒房撈一筆的話，日本是最不用有想法的國家，但是想通過出租獲得長久穩定收益，那麼很有必要去投資日本房產，也很值得考慮。【日本值得投資的樓盤】

簡明扼要的說，這些緣故正是為何日本房產值得投資的出處：
一、 日本住房需求旺盛
先說人口，東京圈還是全世界人口最多的都市圈，除了疫情時期，東京已經經歷了50年的人口增長，10萬的人口數量每年從其他地方流入，是多於北京和上海的。所以，人口能拉動需求，對於住房的需求東京肯定能夠控制住。
二、日本房產投資回報率高
紐約的GDP是全球最高的，而東京的GDP可以排到全球第二。需求這么大，房價下跌的可能性不大。到2020年為止，東京的二手房價已經連漲七年，新房房價連漲八年，房地產行情一片向好。不少人還想拿日本房產泡沫破裂來說事，那可真就大錯特錯了，自從日本政府主動刺破房產泡沫，緊接著房價也在不停的上升，很多比較優質的房產在最近三年內漲幅達到了20%~30%，更別說5-8%的租房收益（就算是我們國家的一線城市也只是達到了2%）。
三、持有日元資產避險抗通脹
日元是大家周知的在世界裡的避險資產，往近了看，2018年中美貿易戰和2019年的美股股災，日元都上漲了。只要特別嚴重的風險危機在全球不斷擴散，日元基本會呈現逆勢上升的趨勢。
當你買下一個東京、大阪的房產，它就不斷地在給你賺取日元。這些投資房到手的利益應該在4%-6%之間。前不久工商銀行的4.1%理財產品暴雷的新聞爆紅網路，這個時期拿這錢去投資東京房產，或許還更香。
四、日本房貸利率低
如果在日本想借款買房，有長期穩定工作就很方便，貸款利率通常在1-2%，一部分人甚而0首付買房，對比國內，房貸利率都差不多要破6%了，是不是讓人難以接受？咋們作為一名中國居民，要如何才能夠享受到日本的低息貸款，點擊鏈接咨詢了解外國人如何在日本貸款買房【免費咨詢日本房產投資】

如果你投資，你將面臨風險，投資日本房地產有哪些風險？字數有限，有需要的朋友建議看一下這篇關於日本房產面臨的風險。【投資日本房產不得不知的5點】

如果小白是第一次計劃購買日本房產投資，特別是當我初次了解到日本的房地產投資，我們難免會遇到誤區，走很多彎路。在這里，讓我來給大家簡單梳理一下在日本買房的基本邏輯：
一、投資日本房產，一般指投資什麼樣的房？
選擇東京作為長期租金（公寓），選擇大阪作為家庭住宿（一戶建築），選擇京都作為感受。不要考慮其他地方。廣義上講，日本除了有兩到三個大城市外，其他地方確實投資不理想 ，回報也不見得有多高。即使最近地價漲得很瘋的北海道、沖繩，都有坑，你想要在日本進行房產投資時，要穩定和安全，就是認准東京23區內的長租公寓。選擇這種長租公寓也是在日本的房產投資中最常見的。
二、在東京買房，一定要制定好選房的標准
如果你想在東京買房，只看地段的情況下，最主要的五個地段就是（千代田、港區、中央區、新宿區和澀谷區）所以主要看這五個區的房子，但是近來，這些地域夾雜著無空房和因空房而煩惱的房產，顯然出現了「多極化」趨勢。由此知道，事先制定好符合自己的投資標準是選選好的基礎。比如房產購入價格、回報率、地理位置、到車站的距離、總戶數、管理費、修繕儲備金的金額等，要是這一些規則越詳細，搜尋到精良房產的成功率就會增大。相反地，假如選擇范圍比較大 ，優質房產被發現的幾率就比較小 。就此，我們對小型投資公寓制定了一個「好房標准」，大家可以根據自己的投資意向來調整。
三、 要注意「表面收益率」不是真實收益。
這句話要重復三遍：「表面收益率」非真實收益！
如何詮釋表面？即我們國內說的「毛」、沒有扣除成本的粗算收益。要是一個中介指著一個「表面收益率」在那邊節外生枝，這個房子收益率高達10%！就不要相信這個了。對於日本持房成本而言，還包含蓋房產稅（固都稅）、託管房產的費用，還要加上每個月要交的修繕金和物業費（這與託管費不同），零七碎八的費用減下來大約會砍掉1%-2.5%的收益。
四、 要注意日本房價是否虛高
要注意你買的房子的價格是不是比周圍的房價要高。東京也存在虛假申報房價的處境 (雖然少 )，因此 ，在買房前你可以了解一下周邊的房屋價格 ，比一比價格 。比價的方式多種多樣 ，拿第一次投資日本房產的朋友來說 ，建議還是詢問專業人士，防止踩坑。
五、咱們外國人在東京投資買房，不要選新房。
東京的二手房房價和新房房價差不多能差一倍，近幾年房價接連不斷的上漲，有不少日本剛需們的首套房都選擇舍棄購買新房，而是買了二手房。2020年東京奧運會後，有價無市的新房房價也更容易下跌。假如他知道你只是投資，還一直推薦你買東京的新房，千萬別被誆騙了。
以上是我對希望想要日本房產投資的朋友，買房時的一些要點。

⑶ 有關GDP和信貸規模問題

1.據我所知，經濟學理論層面與國家政策制定領域是沒有最佳的比例（信貸與GDP的比例）。

2.要討論信貸余額多是好是壞。我們關注的應該是信貸質量的好壞。拿上半年中國發放7.4W億來說。一是有一部分流入股市與房市了。貸款回收的難度與形成壞賬的可能性都變大了；二是放貸比例不合理，大部分信貸額還是分配給了大型企業。國家一直強調的中小企業融資難問題沒有得到很好的解決。

3.風險肯定是有的：一旦投資和信貸放緩，增長能否持續是個大問題。
我這里拿08年的GDP做個分析。
1，按照08年GDP重量30W億，那麼30*1.08=32.4W億，半年就是16.2W億。
2，上半年信貸7.4W億，08年全年是5.087W億（半年2.5W億），也就是上半年信貸比往年多了4.9W億。

⑷ 貸款余額佔gdp比重是多少

貸款余額佔gdp比重--國內銀行資本充足率達國際先進水平
2003年國內銀行業貸款余額佔GDP的比重歷史最高，達117%。而今，在全球金融危機導致經濟衰退的今天，中國的銀行貸款余額佔GDP比重再超110%，達到112%。2009年4月末，國內金融機構各項貸款余額達到35.55億元，超過同期國內GDP總額(約31.8萬億元)。

就在歐、美等銀行業面對經濟衰退，金融被流動性緊縮的陰霾所籠罩時，國內的銀行業實施了適度寬松的貨幣政策，半年時間里共新增貸款超過6萬億元，這一數字是2007年全年的1.2倍。

當前，國內金融機構各項貸款余額達到35.55億元，這與近年來主要商業銀行完成了改制上市，並獲得了巨額的資本補充有關，目前國內上市銀行資本充足率均達到國際先進銀行的平均水平，充足的資本為信貸支持經濟提供了保障。

貸款余額佔gdp比重--中國銀行業貸款佔GDP比重超過了100%
這是一個具有標志性意義的數據。值得關注的是，國內商業銀行貸款投放仍有繼續增加的空間。目前國內商業銀行儲蓄總額已經達到53萬億元，仍然有17萬億的存貸差，以及1.6萬多億的超額存款准備金。當前存貸比為67%，低於1991年到1994年100%以上的水平，以及1995年到1998年90%以上的水平。

時至今日，美國、英國、日本的銀行體系貸款余額佔GDP的比重都不到100%，德國的銀行資產佔GDP的比例卻達到150%，與美英等國家相比，德國以外向型企業和穩健的間接融資和直接融資比例，成為抗國際金融危機較好的國家。

⑸ 在日本被人掌握了日本銀行卡和密碼會被用來網上貸款嗎

日本被人掌握了日本銀行卡和密碼。會被用來網上貸款。

⑹ 關於日本的

日本大藏省實行了對不動產融資的總量控制措施。所謂總量控制措施實際上是對不動產融資增長速度的一種直接管制，以此達到將不動產余額控制在一定水平上的目的，主要內容是要求有關金融機構，將其每季度不動產余額，控制在總貸款余額的增長率以下。同時，日本銀行通過"窗口指導"，要求所有商業銀行將當年第四季度的新增貸款減少30%；到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。日本銀行的貨幣供應量增長速度也於1989年的12%下降到1990年的7.4%，再跌至1991年的2.3%。
貨幣政策緊縮的影響首先表現在股價上。1989年末，日經指數達到高峰後，1990年開始下降，至U1990年4月便由38915日元降至28000日元。1992年8月跌至14309日元，比1989年下降了63%(見圖6)。1992年7月日本股價降到二戰後最低水平，為14000日元。股價的大幅度下降幾乎使日本所有的銀行、企業和證券公司都出現了巨額虧損。
圖6 日經指數變動情況(1989-1994年)
股價暴跌半年之後，地價也開始大幅度下降。1990-1991年日本全國地價下跌了46%，使價值為108萬億日元的資產化為泡影。從1991-1992年住宅土地價格大幅下降，東京跌22%，大阪跌36%，名古屋跌13%。到1994年東京等地的房地產價格的跌幅都超過50%(見圖7)。至此，股票市場和房地產市場的資產泡沫徹底破裂。
圖7 日本主要六個城市地價指數變動情況(1988～2000年)
貨幣政策的突然收縮，挑破泡沫，這是日本銀行貨幣政策的第三次失誤。從某種意義上講，1991年後日本經濟的長期蕭條與日本銀行突然收緊銀根造成日本經濟的"硬著陸"有很大關系。
(二)經濟泡沫破滅的後果。
"泡沫經濟"破滅給日本經濟帶來了沉重打擊。主要表現在以下幾個方面：(1)在資產全面縮水的背景下，企業負債惡性膨脹，大量倒閉。1991年前後，負債額在1000萬億日元以上的倒閉企業每年都在1萬家左右。1990-1996年，日本破產企業年均高達14000家左右。(2)商業銀行陷入困境，不良債權急劇增加，大批金融機構破產。關於泡沫經濟破滅對不良資產的影響，日本政府一直諱莫如深，直到1995年7月，日本大藏省銀行廳才首次宣布，按照國際通行國際會計標准計算的日本銀行業不良資產已經達到50萬億日元，占日本GDP的1／10以上。但西方經濟學界認為，這個估計偏低，有西方人士認為，到1995年8月，日本銀行業未清償貸款總額已經超過日本GDP總額，而未清償貸款的1／4是不良資產。(3)國內消費不振，投資需求減少。泡沫經濟破滅後，由於居民實際收入減少，使消費需求不足的問題日益嚴重。有關數據顯示，占日本GDP60%的個人消費支出以平均每年0.63%的速度持續下降。(4)通貨緊縮、經濟衰退；1992-1999年，日本的消費物價指數均為負增長，年均下降幅度接近1%(1997年除外)。通貨緊縮使企業銷售收入減少，債務負擔加重，居民消費心理惡化，政府財政收入減少，公共債務危機加重。經濟泡沫破滅後，日本經濟持續低迷，其中，1992-1994年連續3年出現了零增長。
總之，泡沫經濟破滅之後，日本經濟陷入到了長期嚴重的衰退之中，這長達10年之久的經濟衰退被稱為"平成蕭條"，是二戰後以來持續時間最長、對日本經濟打擊最嚴重的一次經濟蕭條。更為嚴重的是，泡沫經濟在很大程度上摧垮了日本國民通過二戰後的持續經濟增長所建立起來的民族自信，泡沫經濟破滅後，隨著經濟從巔峰跌入谷底，日本社會長期彌漫著一種無法擺脫的、找不到出路的情緒。
四、日本泡沫經濟形成與破滅留給我們的思考
日本泡沫經濟的成因是復雜的。就本文對其形成和破滅過程的分析來看，至少有以下兩個方面的教訓：(1)日本貨幣政策的失誤；(2)國際經濟協調的困難。
(一)日本貨幣政策的失誤。
1.教訓一：貨幣政策應該是圓潤的、穩健的，過度擴張與突然收縮都有可能對國民經濟產生破壞性影響。在日本泡沫經濟形成的過程中，極度擴張的貨幣政策起了火上加油的作用；在泡沫經濟破滅的時候，突然收縮的貨幣政策又起了雪上加霜的作用.
不少人認為，日本的泡沫經濟是由於"廣場協議"之後日元升值造成的。本文的研究表明，"廣場協議"之後，日元的確出現了大幅升值，但真正對日本經濟產生破壞性影響的並不是日元升值本身，而是當時極度擴張的財政政策和貨幣政策。"廣場協議"之後，日本當局允許日元大幅升值，但又擔心貨幣升值帶來的通貨緊縮問題，因此，在1986-1988年實行了過度擴張的財政政策和貨幣政策，結果導致了20世紀80年代末的嚴重資產泡沫(黑田東彥，2003)。
從1986年到1987年2月，在短短的14個月里，日本銀行連續5次降低中央銀行貼現率，從5%大幅降低到2.5%，不僅為日本歷史之最低，而且為當時世界主要國家之最低。1987年，日本政府減稅1萬億日元，追加5萬億日元的公共事業投資，後又補充2萬億日元財政開支。過度擴張的貨幣政策和財政政策，使日本的貨幣供應量持續上升，1987-1989年，日本銀行的貨幣供應量(M2+CD)增長速度分別高達10.8%，10.2%和12%，造成國內過剩資金劇增。在市場缺乏有利投資機會的情況下，大量過剩資金通過各種渠道流入股票市場和房地產市場，造成資產價格暴漲。
圖8 日本股票價格和土地價格的變動情況
與貨幣政策的極度擴張一樣，貨幣政策的突然緊縮也同樣會給國民經濟帶來災難。"日本泡沫經濟破滅並引發危機，至少從直接感受上是日本銀行刻意挑破泡沫的結果"(清水啟典，1997)。因為在泡沫無法自我支撐時，正是經濟系統存在流動性壓力和危機的時候，此時的正確做法是採取"凱恩斯療法"，即先放鬆銀根，然後再慢慢收縮，這樣能夠使泡沫在一種有序的政策引導中有一個時間過程去慢慢地釋放。而1989-1990年，日本銀行緊急收縮信貸的做法"無異於拒絕向一個掉進冰窟中的醉漢提供他所需要的酒和毛毯一樣，可能致他於死地"(羅賓斯，1979)。實際上，面對經濟泡沫，如果只是簡單地採取收緊銀根政策，必然會對正常的經濟活動造成破壞性影響，這是一種非常愚蠢的行為，就好比城裡有房子失火，消防隊不是向房子噴水，而是掘堤淹城一樣(三木谷良一，2002)。
2.教訓二：貨幣政策決策應是科學的，慎重的，任何重大的失誤都有可能把經濟推入絕境。

⑺ 貸款余額和累計發放貸款有什麼區別一樣嗎

本質上是不一樣的，如果一個單位一年內有多次貸款和還款記錄，那麼它的貸款余額和累計發放貸款肯定不一致，貸款余額是年末賬上還掛著的金額，而累計發放貸款則指這一年貸款的發生總額（不包括還款的金額）

⑻ 統計年鑒中的貸款是存量還是增量

不知道是不是存量房存量房是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋。 近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下： 一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況 （一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。 （二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。 （三）土地供應情況（表格附後）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。 （四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。 （五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。 （六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。 （七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。 （八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。 （九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。 （十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市前列。 （十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣准備在昆陽鎮試行）。 二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析 1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。 2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。 3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。 4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即「食」在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民「一步到位、一房到老」的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。 5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。 三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析 總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。 四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策 1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現「自然一空間一人文系統」的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好「度」和「量」的關系，以有效防止該縣房地產業「泡沫」產生。在制定計劃時要兼顧「兩頭」，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注「平民住房」，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。 2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。 3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以「天標」中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。 4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。 5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。 6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。 7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標准，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標准。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。 8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。 9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。 10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。 五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析 綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下「虛漲」。這是「平陽現象」區別於「海南現象」的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在： 1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。「構築『一都三縣』，建設新平陽」，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。「住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽」是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築「大平陽」發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。 2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。 3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。 （1）新增城鎮人口住房需求 根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量： P1=W1·N+W2·R·F·N 式中：P1：新增人口住房需求總量 W1：新增人口中非農人口增量 N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值） W2：新增人口中暫住人口增量 R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右） F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量： 2004年新增人口住房需求總量： P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米） 2005年新增人口住房需求總量： P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米） 2006年新增人口住房需求總量： P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米） （2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求 由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。 （3）投資對商品房的需求 由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了「炒房一族」，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性 很不錯哦，你可以試下
agivwuzufm67526857012011-10-16 下午 09:13:47

⑼ 日本泡沫經濟是如何形成的詳解

日本泡沫經濟 日本泡沫經濟是日本在1980年代後期到90年代初期出現的一種經濟現象。根據不同的經濟指標，這段時期的長度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月的時期。 1985年9月22日，世界五大經濟強國（美國、日本、西德、英國和法國）在紐約廣場飯店達成「廣場協議」。當時美元匯率過高而造成大量貿易赤字，為此陷入困境的美國與其他四國發表共同聲明，宣布介入匯率市場。此後，日元迅速升值。當時的匯率從1美元兌240日元左右上升到一年後的1美元兌120日元。由於匯率的劇烈變動，由美國國債組成的資產發生賬面虧損，因此大量資金為了躲避匯率風險而進入日本國內市場。當時日本政府為了補貼因為日元升值而受到打擊的出口產業，開始實行金融緩和政策，於是產生了過剩的流通資金。 當時還有下列背景： 1. 從1970年代後期開始，日本的優良製造業企業的資金需求減小，金融業開始向不動產、零售業、個人住房等領域傾斜融資政策。 2. 1980年代以來，全球性的通貨緊縮形成了股票市場的上升通道。 由於上述因素疊加在一起，日本國內興起了投機熱潮，尤其在股票交易市場和土地交易市場更為明顯。其中，受到所謂「土地不會貶值」的土地神話的影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。當時東京23個區的地價總和甚至達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。此外，地價上升也使得土地所有者的賬面財產增加，刺激了消費慾望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。 1985年到1986 年期間，隨著日元急速升值，日本企業的國際競爭力雖有所下降，但是國內的投機氣氛依然熱烈。1987年，投機活動波及所有產業，當時樂觀的觀點認為只要對土地的需求高漲，那麼經濟就不會衰退，而且市場也鼓勵人們不斷購買股票，聲稱股票從此不會貶值。當時日本媒體為了給這種經濟繁榮狀況命名，還希望募集像岩戶景氣、神武景氣類似的名稱。但當時也出現了少數反對論點，認為土地價格已經遠遠超過其實際需求，日本經濟將在不久的將來陷入衰退。 從經濟學原理來說，土地價格上升，導致租用土地的工廠或寫字樓的企業盈利率下降，因此合理的做法是出售土地購入債券，因此會帶來土地需求下降。根據供求理論，價格終將趨於均衡。但是日本企業普遍實行以賬面價值計算土地資產的做法，因此從表面上看企業的收益率也並無變化，而賬面價值與現實價值的差額就導致了賬面財產增加，從而刺激日本企業追求總資產規模而非收益率。 當時為了取得大都市周邊的土地，許多大不動產公司會利用黑社會力量用不正當手段奪取土地，從而導致了嚴重的社會問題。而毫無收益可能的偏遠鄉村土地也作為休閑旅遊資源被炒作到高價。從土地交易中獲得的利潤被用來購買股票、債券、高爾夫球場會員權，另外也包括海外的不動產（如美國洛克菲勒中心）、名貴的藝術品和古董、豪華跑車、海外旅遊景點等等。當時這種資金被稱為「日本錢」（Japan Money）而受到世界經濟的關注和商家的追捧。當時隨著股票價格上升，日本國內購買法拉利、勞斯萊斯、日產CIMA等高檔轎車的消費熱潮也不斷高漲。 1989年，日本泡沫經濟迎來了最高峰。當時日本各項經濟指標達到了空前的高水平，但是由於資產價格上升無法得到實業的支撐，所謂泡沫經濟開始走下坡路。 一旦投機者喪失了投機慾望，土地和股票價格將下降，因此反而導致賬面資本虧損，由於許多企業和投機者之前將上升的賬面資本考慮在內而進行了過大的投資，從而帶來大量負債。隨著中央政府金融緩和政策的結束，日本國內資產價格的維持可能性便不再存在。 1990年3月，日本大藏省發布《關於控制土地相關融資的規定》，對土地金融進行總量控制，這一人為的急剎車導致了本已走向自然衰退的泡沫經濟加速下落，並導致支撐日本經濟核心的長期信用體系陷入崩潰。此後，日本銀行也採取金融緊縮的政策，進一步導致了泡沫的破裂。 1989年12月29日，日經平均股價達到最高點38915日元87錢，此後開始下跌，土地價格也在1991年左右開始下跌，泡沫經濟開始正式破裂。到了1992年3月，日經平均股價跌破2萬日元，僅達到1989年最高點的一半，8月，進一步下跌到1萬4000日元左右。大量賬面資產在短短的一兩年間化為烏有。 由於土地價格也急速下跌，由土地作擔保的貸款也出現了極大風險。當時日本各大銀行的不良貸款紛紛暴露，對日本金融造成了嚴重打擊。