按揭貸款拒貸理由提前過戶

『壹』 首套房如果提前還完按揭貸款，能過戶嗎

首套房提前還完按揭貸款可以過戶給家屬。但是不可以上市交易。因為現在只要涉及到房屋買賣的就要到房地產大廈房產局去查檔，一查檔你的房子涉及到有欠款或者是此房被抵押，尚有債款債務未結清的情況下是不允許進行買賣的。所以也無法上市交易，只有在把所有的欠款，以及抵押的貸款，按揭的貸款全部還清，以後才可以上市交易。但是你如果過戶給自己的家屬，應該是可以的。畢竟。這個債務是你們自己內部消化，並不涉及到上市交易的問題。

『貳』 現在工商銀行房屋按揭貸款提前走的預審！預審過後回來才過戶的！過戶

1. 銀行放款的前提是房產證在銀行辦理抵押登記手續，銀行拿到房子的他項權證才會進入放款程序。

2. 銀行放款還要看銀行的進度安排，一般要看是否有額度，如果放款額度沒有就要等待，具體要問銀行客戶經理，經常催促，效果好些。
   

『叄』 房產已過戶，但買方原因貸款不批准，怎麼辦

房產已過戶，但貸款卻不批准，還有這樣的事情發生？你當房產開發商或者中介都是智商欠稅呢！

正常情況下不可能出現房產已經過戶，但貸款批不下來這種事情發生。

現在買房的人很多，但是大部分人都是通過貸款買房，而在貸款買房的時候肯定是要經過銀行的審批才能知道能不能辦理按揭貸款，而銀行通過貸款審批之後，一般都是必須完成過戶手續之後才能簽訂按揭貸款抵押合同的，因此有些朋友就會有疑問，假如房產已經過戶了，但是銀行貸款批不下來怎麼辦呢？

事實上這種事情在實際操作過程當中一般是不會出現的，我們來看一下辦理房子按揭貸款的流程就知道。

1、買賣雙方簽訂購房合同。

一旦雙方確認達成買賣意向之後，雙方就需要簽訂一個購房合同，只有簽訂了購房合同，才能夠向銀行申請住房按揭貸款。

2、提交定金。

如果買方確認已經要買下這套房，在簽訂完購房合同之後，就必須按照一定的比例或者一定的金額交納定金。不過在這需要提醒一下大家，在繳納定金的時候，一定要跟開發商或者房產中介通過書面的方式確認，如果房貸辦理不下來定金應該怎麼退還，從而避免之後出現一些不必要的麻煩。

9、等待銀行放款。

辦理完房產抵押貸款合同之後，一般需要15天到一個月的時間，銀行就會放款。

從購房的這個流程我們可以明顯的看出，銀行貸款審批的流程是放在房產過戶之前的，只有銀行貸款審批通過了，才有可能走到房產過戶這一步。如果申請人的條件不符合銀行的要求，房貸被拒絕了，那就不可能辦理房產過戶手續，所以正常情況下不可能出現房產已經過戶了，而貸款審批不通過的情況。

當然不排除題目所說的這種情況是你跟朋友之間出於信任所做的房產交易。比如你們雙方是熟人，然後在私下自己達成了交易，而為了避免交一些中介費，你們就自己辦理了房產過戶的相關手續，接著在不了解銀行房貸政策的情況下，就先把房產過戶到了對方的名下，然後再去銀行申請貸款。

但這種操作一般是申請不了房產按揭貸款的，只能以消費貸款或者經營性貸款的名義去向銀行申請。如果你在申請貸款的過程當中不符合銀行的條件而被拒絕，那隻能由你們私自交易房產的雙方承擔損失。

『肆』 國管公積金貸款在未批貸情況下可以先提前過戶嗎

國管公積金最新辦理時效
1、 受理報單（1個工作日）；
2、 網簽（5個工作日）；
3、 面簽（4個工作日）；
4、 遞評估（2個工作日）；
5、 康正約看房（5個工作日）；
6、 出評估報告（10個工作日）；
7、 遞國管（2個工作日）；
8、 初審（30個工作日）；
9、 過戶（1個工作日）；
10、 簽借款合同（7個工作日）；
11、 放款（7個工作日）

『伍』 貸款二手房，二手房已過戶，兩家銀行都因為賣方原因拒貸了，定金、中介費跟7～8個稅點怎麼辦

你說的到底是買方，還是賣方，一般來說住房貸款只跟買方徵信有關系，跟賣方是沒有什麼關系的，並且在過戶之前都應先到銀行查詢個人徵信問題，及銀行是否放款，放款多少都會明確告訴你，如果是賣方原因可以訴諸法律，如果是買方自己原因，看中介方是否盡到自己的義務，還有看你合同怎麼簽的。

『陸』 首付付了 房貸貸款失敗該怎麼辦

如果房子首付交完之後按揭辦不下來，會根據按揭辦不下來的原因分情況進行處理。在審理合

同糾紛時，法院一般會優先適用合同中的約定。因此，合同中對貸款不批的違約責任由誰承擔

的規定是最重要的依據。如果沒有約定或者約定不明，按照下面的原則處理：

1、開發商的原因：

如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷

售不具備使用條件的現房，銀行審查時發現這種情況是不會批貸款的，此時購房者可要求開發

商退還首付及定金，並要求開發商支付相應的利息損失。

2、購房者的原因：

如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批

准貸款，購房者應該承擔違約責任。

3、非買賣雙方的原因：

如是銀行的原因，致使銀行按揭貸款延期、貸款金額減少或者不能辦

理，雙方一般會有補充合同或者協議，約定由購房者選擇，要麼由購房者在某個期限內補交購

房款，要麼購房者有權解除合同;逾期不補交購房款的，開發商有權解除合同。

『柒』 二手房交易時，買家需要貸款，提前過戶給對方可行嗎（未拿到全部房款）

可以，但前提要把這些列在合同上，弄清楚在提前過戶。具體可以參考下列：
購買存在抵押權的二手房操作實務
近幾年因為房價的不斷上漲，很多人購買房屋時很難一次性付清全部購房款，因此大多數人都選擇銀行貸款，這致使目前市場上流通的二手房絕大多數都存在抵押權。
這里所說的房屋抵押是指，購房者為向銀行貸款購房，以自己所購買的房屋作為債權的擔保抵押給貸款銀行，當購房者不能向銀行償還貸款時，銀行有權依照法律規定以該房屋折價或以拍賣、變賣該房產的價款優先受償。銀行就是所謂的抵押權人。因此買賣存在抵押權的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩餘貸款，再由銀行、業主辦理房屋抵押權注銷手續後，該房屋才能按照買賣雙方的約定辦理房屋權屬轉移手續。但是二手房買賣時應該由哪一方先行償還銀行貸款呢？又如何能保證交易的安全呢？
存在抵押權的房屋在進行交易時要涉及到貸款銀行、購房者、出售者、房產中介公司甚至擔保公司等多個主體，交易環節較多而且復雜，一個環節處理不好，就有可能出現糾紛。在賣方市場的大環境下，購房者在購買存在抵押權的二手房屋時所承擔的風險要大得多。
本人近幾年提供二手房交易的法律服務時，發現二手房交易需要注意的法律問題、需要規避的風險頗多，但由於篇幅有限，不能一一詳談，在這里就經常接觸到的幾種交易方式，簡單的為大家提供一個操作思路，僅供大家在購買存在抵押權的二手房時作為參考。

第一種 房屋出售方自行出資償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指，由房屋出售方自行出資償還該房屋名下的銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後購房者、出售方依據雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理付款、過戶、交房等手續。
這種方式對於購房者來說法律風險性最小，購房者在與出售方簽訂購房合同時應注意以下幾個問題：
1.要求出售方向貸款銀行詳細了解該銀行辦理提前還款流程以及時間（有些銀行需要提前一個月左右申請提前還款）。
2.詳細約定房產交易的流程，該流程中應包括出售方申請提前還款的日
期、辦理抵押權注銷的日期、抵押權注銷後的通知義務及抵押權注銷後辦理
房產過戶受理手續的期限等。
3.詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理還款手續、遲延履行通
知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法，並詳細約定
單方主張合同解除的條件及違約金數額。

第二種 由擔保公司出資先行償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指，買方或賣方尋找擔保公司，由擔保公司先行墊資償還銀行貸款，並辦理抵押權注銷手續，然後買賣雙方按照雙方簽訂的房屋買賣合同的約定辦理交易手續。使用這種方式時，擔保公司要按照墊資數額的一定比例收取服務費用，目前一般都是由買方支付該筆服務費。
使用這種方式在交易時應注意以下問題：
1. 對擔保公司的選擇還是要慎重，要從服務質量、公司口碑、經營規模、注冊資金、收費標准、墊資流程等多方面了解擔保公司。
2.目前，擔保公司都會要求購房者將部分購房款先行存入擔保公司指定的帳戶監管，所以購房者要認真了解擔保公司的墊資流程，慎重簽署擔保公司提供的格式墊資協議，避免因墊資環節出現爭議，使自己蒙受損失。
3.在房產買賣合同或居間服務合同中要詳細約定由哪一方委託擔保公司、必要時可以約定共同選擇的擔保公司的名稱、墊資服務費的支付方、抵押權注銷後的通知義務、抵押權注銷後辦理房產過戶受理手續的期限等。
4.詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理還款手續、遲延履行通知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法，並詳細約定單方主張合同解除的條件及違約金數額。

第三種 由購房者先行墊資償還交易房產名下的銀行貸款。
這種方式是指，在買賣雙方簽訂購房合同後，由購房者先行墊資償還交易房產名下的銀行貸款後，出售方及時與銀行辦理房產抵押權的注銷手續，然後買賣雙方按照簽訂的房產買賣合同的約定辦理相關的交易手續。
這種交易方式對於購房者來說風險性最大，但又是在實踐交易中經常會碰到的情況，因此，謹慎的操作對購房者是非常必要的：
1.在墊資前，先至房產權屬登記中心核查該房屋的權屬狀況有無瑕疵（主要核實，該房產除貸款銀行的抵押權外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權等。）。
2.不要提前將墊資款項打入出售方的銀行還款帳戶。
3. 通過自己的銀行帳戶直接將墊資款轉入出售方的銀行還款帳戶，並要求出售方出具詳細的收款收據，必要時可以請律師見證。
4.必要時可要求出售方提供第三人保證，或物的擔保。
5.親自全程跟進辦理提前還款、辦理抵押權注銷手續，並及時收押《房屋所有權證》。
6.在抵押權注銷後，按照權屬登記中心所允許的最短期限及時辦理產權交易過戶受理手續。
7. 詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理抵押權注銷手續、遲延履行通知義務、遲延辦理過戶受理手續的逾期違約金數額或計算方法，並約定單方主張合同解除的條件及違約金數額。
8. 詳細約定房產交易無法繼續履行時，出售方返還購房者的墊資款的流程。

有抵押貸款的二手房如何買賣

房價在回落，但在這幾個月又掀起了反彈的小高潮，具體原因不敢深入討論，一是掌握的事實不足，二是怕和「正在下很大的一盤棋」有沖突。不過買漲不買跌，交易活躍也是事實。有朋友看到一套性價比更高的二手房，想買，但發現該房有抵押貸款，於是打電話問這樣的房子可以買嗎？我的感覺：

一、沒有還清貸款的二手房不能賣

目前國內貸款買房的情況下，貸款銀行均會在原房屋上設立抵押。根據《物權法》第191條第二款規定：「抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」也就是說，房屋所有權人沒有經過銀行的同意，不得轉讓房屋，除非購買人願意替房屋所有權人代為還清銀行的債務。

二、如何使需要買的二手房變成還清貸款的二手房

還清就有兩種方式了，一種是一次性還清，一種是經濟實力不夠時的分多次還清。後一種情況，實際就是將原房屋所有人的貸款轉移由新的購買人承擔，即「轉按揭」。賣方出售貸款沒還清的商品房，購買方繼續為該商品房償還貸款。這種方式對新購房人的資金需求壓力較小，但問題是，目前在國內實踐操作中基本不可行。香港等地不僅可以轉按揭，甚至賣「樓花」都可以，但國內銀行為了減少自己的風險，鮮有明確可以辦理轉按揭的服務。

那麼唯一可行的方案，就是先籌款把房款一次性還清，再進行交易。（如果買方實力不夠，與此同時買家也要從銀行獲得貸款。實質上這是貌似轉按揭貸款的提前還貸形式）。這種一次性把房款還清，就又分幾種情況：

第一種：原房屋所有人拿出自己的積蓄，或是向親戚朋友們借錢，把銀行貸款還清，這樣才能從銀行解除抵押，從而可以賣房。

第二種：就是在中介公司幫助下，把有貸款的房產掛牌，當找到買主後，與買主溝通。買主先支付一部分房款，供賣房者提前還貸。

第三種：賣房者自行無法籌到還貸款，而且也沒有買主願意墊付房款，這樣可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流動資金幫賣房者還貸。

對於購房者來說，如果選中的房源是具有銀行貸款的，購買就要十分慎重了。因為按第二種方式，如果賣房者提出先墊付還貸款的話，買房者是具有相當風險的。由於在付出購房款後，房產權屬還屬於賣房者，一旦賣房者不承認或攜款逃跑，買房者將面臨巨大損失，所以要盡量避免這種交易方式。

可是，第二種方式正是目前中介機構大力鼓吹的辦法。在目前蕭條的市場條件下，中介機構可以做的生意越來越少，因此即使一些房源對買方有潛在風險，中介機構為了促成交易，仍吹得天花亂墜，說什麼「正因為有貸款才這么便宜的」、「貸款的房子對買方沒什麼風險」，購房者千萬要小心。如果該房真正可靠，那麼就可以要求中介機構採用以上提及的第三種方式協助交易。

三、有房證才能交易

提到這個問題是因為許多抵押貸款房屋都拿不出房產證。有的房屋所有人是新買的住房，經常在入住後一至兩年內還沒有拿到房產證，這種情況下是肯定不能交易的。因為國家有明確規定，嚴禁轉讓未取得產權證的房屋，同時，沒有取得房產證時，新的買主也無法辦理貸款手續。

還有更多的情況是房產證被抵押銀行收走，這種在各地實踐中要看各地的房地產登記手續，具體又分為幾種，一種是貸款後有兩本證,一個房產證一個他項權證，房屋有按揭和抵押都會在他項權證上顯示（如上海），在有抵押貸款時，房產證歸房主個人保存,他項權證歸銀行保管，等貸款還清後他項權證會拿到房管局注銷。另一種是只有一個房產證，進行了抵押後，抵押銀行一般會要求代管房產證。

那麼，如果辨別到底是有房產證但被銀行保管還是並無房產證的交易呢？其實很簡單：以上無論是哪種情況，當地的房屋及土地管理部門都會有登記，公安部門、法院、檢察院因公憑有效證明可調閱全部有關檔案，產權人憑身份證、產權證可查閱檔案中的相關信息，而一般公眾在房屋買賣、訴訟等正當理由下，憑有效證明，能查詢房屋的簡單信息。因此，購買者可以在交易前要求賣方（即產權人）一同赴房屋及土地管理部門調查是否有此房產登記，該真實性要遠遠高於賣方所持的所謂的房產證復印件，如果賣方因各種原因不配合，也可以委託律師進行調查。律師調查的好處是，除調查抵押外，還可以調查房屋產權證的內容與房屋登記機關的存檔文件記載的內容是否一致，賣方是否是房屋產權證上載明的所有權人，房屋是否有其他共有權人（如有，共有權人有優先購買權）等。

『捌』 二手房已經過戶到我名下，銀行拒絕貸款，怎麼辦

換銀行試試唄，別弔死一棵樹上啊親，讓中介幫你找找其他銀行。
另外按揭貸款流程一般都是，銀行同意放款了，再過戶和抵押一起做，新產證和抵押證出來後銀行憑這個放款。