房贷贷款30年银行为何还能赚钱

㈠ 你不知道的房贷真相 欠得越多越久赚得就越多

我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：

一全款买还是贷款买，贷款多少合适?

这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。

建议：

贷款买，能用公积金贷款买是的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。

公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

贷款，个人建议就按照要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。

二如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？

先来举个例子：地点坐标：北京，首付30%，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。

但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

建议：

按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。

提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。

三等额本息or等额本金

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。

但是，真的是这样吗？

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

举个例子：

如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。

1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；（1）第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元。

以此类推

等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。

2.如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。

（1）第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；

（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元

以此类推

等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。

借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。

另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。

结论：

建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。

四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款

提前还款三类人：

1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。

2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。

3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。

建议不用提前还款的类型：

（以上回答发布于2015-09-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈡ 为什么银行的贷款利息要高出很多啊我的贷款是房贷贷款25万30年，

呵呵
你是根据什么算的呢？
银行给你多少贷款利率你确定吗？
千万不要告诉我你是按照银行基准利率来算的利息哦，目前一般都要上浮10%的。
下面发你一个银行房贷利息与月供的计算器，确定好贷款利率之后你再算一下看，银行一般不会搞错的，估计是你弄错贷款利率了。

㈢ 房贷改革对于贷款30年还有10年的客户如何选择

有房贷还能贷款，因为房屋是可以二次抵押的。二次抵押相对一抵较为方便，放款速度快，但是利率要高一些。
条件要求如下：
1. 用于办理二次抵押的房屋必须是现房;2、该房产抵押登记已办理完毕，且办理银行是房屋的抵押权人;3、房产证由客户本人执管;4、该房产具有可二次抵押额度房屋贷款的余额小于现在房价的七成;5、借款人具有完全民事行为能力收入稳定信用良好;6、该房产应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。尽管办理二次抵押贷款有效地提高了贷款额度，但是要注意的是，房屋二次抵押贷款要在有一定可贷空间的情况下操作进行。也就是说，如果第一次贷款额度仅达到了抵押房评估价值的30%，选择二次抵押贷款，无疑可以大幅提高贷款额度。
有房贷还能贷款，因为房屋是可以二次抵押的。二次抵押相对一抵较为方便，放款速度快，但是利率要高一些。
条件要求如下：
1. 用于办理二次抵押的房屋必须是现房;2、该房产抵押登记已办理完毕，且办理银行是房屋的抵押权人;3、房产证由客户本人执管;4、该房产具有可二次抵押额度房屋贷款的余额小于现在房价的七成;5、借款人具有完全民事行为能力收入稳定信用良好;6、该房产应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。尽管办理二次抵押贷款有效地提高了贷款额度，但是要注意的是，房屋二次抵押贷款要在有一定可贷空间的情况下操作进行。也就是说，如果第一次贷款额度仅达到了抵押房评估价值的30%，选择二次抵押贷款，无疑可以大幅提高贷款额度。
有房贷还能贷款，因为房屋是可以二次抵押的。二次抵押相对一抵较为方便，放款速度快，但是利率要高一些。
条件要求如下：
1. 用于办理二次抵押的房屋必须是现房;2、该房产抵押登记已办理完毕，且办理银行是房屋的抵押权人;3、房产证由客户本人执管;4、该房产具有可二次抵押额度房屋贷款的余额小于现在房价的七成;5、借款人具有完全民事行为能力收入稳定信用良好;6、该房产应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。尽管办理二次抵押贷款有效地提高了贷款额度，但是要注意的是，房屋二次抵押贷款要在有一定可贷空间的情况下操作进行。也就是说，如果第一次贷款额度仅达到了抵押房评估价值的30%，选择二次抵押贷款，无疑可以大幅提高贷款额度。

㈣ 为什么银行敢做几十年的房贷不怕钱贬值吗

银行可做几十年的房贷，普通个人就算是给你放款的权利，不追究你私下放款的这个责任。你有那个放出去20年乃至30年的贷款的勇气吗？因为你不知道30年之后那钱到底还值多少钱。

因为银行它给出的7个点6个点的这个贷款利率前期的时候你还的又是利息，你的本金始终都是欠银行的，那无论如何20年之后银行是不亏的，不怕就是赚的多赚的少的问题，通货膨胀根据过去20年的这个计算，通常都是3%~5%，所以银行是不会亏钱的，发生恶性通货膨胀的那种情况，那确实是银行亏钱了，但你觉得发生这个的可能性大吗？很小的。

㈤ 房贷银行为什么不赚钱

如果申请房贷，银行是赚钱的，他赚取的是你房贷的利息，毕竟你申请房贷年限都比较长，有时候利息都超过本金了，这就是银行盈利的部分。

㈥ 房贷一次性还清和30年还清银行哪个挣的多

可以，提前还款不是一定要全额的，可以先换一部分，剩余的贷款可以选择按原有贷款时间继续偿还，当然这种情况下月供会减少，或者可以按原有还款额度继续偿还，这样还款时间就会缩短。
另外，一般银行都有规定，贷款后一年内不能提前还款，提前还款要预约，一般时间为提前一个月。

㈦ 为什么房贷能贷30年坚决不贷20年

其实关于贷款年限问题，我们在以前也讨论过，为什么多数情况下，买房能贷30年，坚决不贷20年呢？
为什么多数情况下能贷30年坚决不贷20年？
买房如何选择贷款，一般包含了三个问题，分别是还款方式选等额本息还是等额本金、贷款时间是不是越长越好、提前还款到底合不合适。搞清楚这三个问题，你不但解决了房贷的问题，还能涨不少经济学的知识。
上面三个其实都可以归纳为这个问题：你想拥有更多的流动资金，还是想把资金给银行。这里有一个前提条件，那就是你手中的流动资金不会躺着睡大觉，而是必须用于投资增值。
然后上面三个问题实质上等价于“流动资金收益率能否超过银行贷款利率？”
搞清楚这个就好理解了，各人可以根据自身状况做出选择。
①
对于流动资金收益率超过银行贷款利率的，你完全可以选择多贷款，贷款时间越长越好，也不用考虑提前还款，尽可能占用银行的钱。
②
对于流动资金收益率不敌银行贷款利率的，你应该尽量缩短贷款时间、少贷款、选择等额本金还款方式、提前还款，尽快少负担利息成本。
资金收益率和贷款利率的对比关系是你选择的关键，因为利率代表了资金的价格。
举个简单的例子：假如我们以利率4%从银行借来一笔钱，然后以6%的利率卖给下家（实际上等同于投资一款收益率为6%的理财产品），这中间我们赚了2%的利差。我们是不是应该尽可能多地向银行借钱，然后用我们自己的钱去投资？当然也有可能利差是负数，我们就应该选择尽可能少地向银行借钱，因为同等资金量，投资收益已无法覆盖贷款利率。
回到文章开始的问题，为什么在多数情况下，买房能贷30年，坚决不贷20年呢？
因为在目前的大环境下，货币贬值是一定的。30年房贷的月还款额相比20年房贷要轻松不少。十年前月供2000块钱，现在来看相当轻松。
另外，对于大多数刚需买房族来说，你的月收入比较稳定，在可预见的未来一段时间内很难出现大幅度的提升，而你买房后很大可能同时面临结婚生子购车等一系列支出。这个时候你需要尽可能占用多的现金，多贷款。从通胀的角度来说，今年100块钱的购买力肯定强于明年100块钱的购买力，也就是说，即使不是用来投资，你的流动资金用来消费也是划算的。
（以上回答发布于2017-03-10，当前相关购房政策请以实际为准）
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㈧ 30年的房贷利息居然超过了本金，你还甘愿成为“房奴”吗

房贷的利息，这是很多人一直很介意的一个问题，现实中我们在银行贷款100万元，如果以等额本息方式计算，贷款30年，利率按照常见的基准利率上浮10%,总利息可以达到100万元以上，如下图所示，以商业贷算，总利息达到了101.93万元，超过了贷款的本金100万元，这个让很多人愤愤不平。

其实对于房贷，已经是银行赚得最少的一个贷款品种了，先不说房贷的利率是银行所有贷款中利率最低的（消费贷、经营贷等利率普遍在8%-12%之间，而信用卡的借款年利率更是高达18.25%）。其次，100万元的本金，30年的总利息102万元算很高吗？其实并不算，相同的情况下，如果你存入银行（100万分30年，每年3.33万元左右），所获得的存款利息并不会低于房贷利息多少，我们按照年金的公式计算，每年投入3.33万元，存款的年利率按照3%计算，则30年后本息合计：3.33*{(1+3%)*[(1+3%)^30-1]}/3%=163.18万元，存款的利息比银行的贷款利息差了38万元左右，这主要是息差所致（贷款的利息为5.39%，而存款的利息为3%），所以说银行收102万的贷款利息并不算过分，毕竟时间长达30年。

而且房奴不是愿不愿意的问题，而是一种被逼无奈的问题，房价那么高，有几人可以一次性付款购买住房，有一个人不是说即使动用六个人的钱包也要买房吗可是对于很多家庭而言，六个钱包都是空的不说，还需要子女向六个钱包给钱。有钱谁不喜欢一次性付款买房，不仅不需要支付利息，还可以同地产开发公司商谈，可以打一点折扣，另外也不需要支付额外的保险金，但是没有钱，只能贷款买房，就是利息再高，也在所不惜。

㈨ 银行贷款房贷，是有钱了一次性还完好，还是慢慢还好，带的三十年的，希望懂行的指点一下

我首先需要告诉大家的说，如果你有能力一次性付款的话，当然但从买房来说，自然是一次性付款最佳，如果您的经济情况不允许，那么只能按揭付款，下面是我作为理财师的一些建议，大家可以参考一下：
一次性付款的好处很多，按揭付款也有一些利益，下面的几点您可以看看：
第一、 按揭贷款需要本人提供很多的证件，而且需要你办理很的事务，时间性来说占用很久，一次性付款几乎不费任何时间，从时间效率来说是最佳选择。
第二、 按揭贷款的话，利息是一个很大的支出，而且时时刻刻压着你的生活，按揭支出很大，如果赶上升息政策，那么你会更加无奈。
第三、一次性付款的话，会相对的减少你的生活负担，不必支付未来很多的银行按揭利息，而且你对房子可以直接拥有，相对来说安全很多。
第四、按揭贷款买房优惠很少，几乎就是几种房地产商已经拟定的方案，而一次性买房的话，您可以和开发商谈得更优惠的价格，主动权在您手里。
第五、如果你有很好的投资项目，那么您可以按揭贷款，因为这样的话，您的资金会赚钱更多的钱，那么也不在乎一点点按揭利息了。
综合上面的情况，大家可以看到一次性买房的话，对于购房者来说确实很有优势，按揭贷款会使你的生活压力加大，所以情况允许的话，一次性交接房款，是最佳的选择。

㈩ 30年房贷的利息超过了本金，为什么还有人甘愿成为“房奴”

现在房价一天天的涨价，早买还的更少。对房贷是许多人始终兴趣的问题。实际上，我们从银行借了一百万元。如果您计算等额本息金额的贷款，贷款30年。根据一般基准利率，利率将增加10％。商业贷款的总利率超过100万元，达到101.93万元，超过贷款本金100万元，使很多人感到不满。

许多人说“房奴”不值得，但“房奴”是怎么愚蠢的，您并不是真的想成为房奴就可以成为房奴。房屋奴要求首付。如果您有了足够的每月供给，这样买房的机会比大多数人都大。

另外，房奴不是自愿的，而是被迫无奈的，房价太昂贵了，有几个人可以一次付钱买房，谁不想做一次性付款的富人，不仅不需要支付利息，而且还可以与房地产开发公司进行谈判，进行一些折扣，也不必支付额外的保险，但是没有钱，他们只能贷款买房。