反向抵押贷款保险在我国的发展研究

A. 我国逆向年金抵押贷款是否具有可行性

一般按揭贷款是贷款人先向银行借款买房，然后定期向银行还款，直至本息全部付清。反向年金抵押贷款的特点是贷款人拥有房屋并将房屋抵押给银行。银行根据评估的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签订协议，然后分期支付贷款给贷款人处置。它最大的特点是反向年金，这意味着借款人可以不断地从贷款人那里获得现金支付，而代价是逐渐减少他在房屋中的份额。

这种贷款方式可以使老年人在生活中达到大致平衡的消费水平，盘活其住房资产，有效解决老年人有房无钱的问题。目前，我国对反向年金抵押贷款的实施存在一定的限制。只有认清这些现实障碍，才能把握这次行动的可行性，有针对性地加以利用。

B. 2007年美国反向抵押贷款业务已经突破了十万分吗

是的。
目前，美国主要有5种反向抵押贷款产品。其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。
a、 房产价值转换抵押贷款（HECM）。
HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。HECM保险项目得到美国住房与城市发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保险项目得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。HUD负责保险项目的设计与改进，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
应当注意的是，HUD与FHA并不直接提供反向抵押贷款。HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国低压贷款联合会（Fannie Mae ）Fannie Mae 不仅在HECM项目的运作过程中起到非常重要的作用：是HECM二级市场上的唯一购买者；而且在改善HECM贷款示范项目运行方面也有特殊作用；负责制订项目运行中的一些原则与标准。例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。目前，采用最多的方式是一定限额内自由领取。
HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。目前，HECM占所有发放的反向抵押贷款的90%以上。近年来保持良好的发展势头。在美国，凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。
b、住房持有者贷款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押贷款产品——Home-keeper。这种产品与HECM非常相似，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Home-keeper 贷款与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计息。Home-keeper 贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金，这是因为Home-keeper 不受HECM借款最大数额的限制。Home-keeper 还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper 贷款。与HECM相比，目前Home-keeper 贷款规模还较小。
c、财务自由（Financial Freedom）贷款。
Financial Freedom贷款是由老年人财务自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，该公司是美国市场上唯一一家自行设计、提供反向抵押贷款产品的私营公司。贷款的最大限额是700，000美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。
老年人财务自由基金公司在2001年和2003年又分别设计了两种新的产品：标准现金账户（stander Cash Account）和零点现金账户（the Zero Point Cash Account）。其中零点现金账户是第一个无贷款费用的反向抵押贷款产品。
私营公司提供的反向抵押贷款产品没有联邦政府的保险，这是与公有部门反向抵押贷款产品最大不同之处。

C. 住房反向抵押贷款的住房反向抵押贷款概念

反向抵押贷款（Reverse Mortgage , RM）是住房价值转换（Home Equity Conversion ,HEC）产品之一，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项 。
反向抵押贷款与传统抵押贷款比较
在某种意义上反向抵押贷款相当于传统抵押贷款的一种“倒转”，房主每月从贷款人那里得到贷款而不是向银行支付贷款来购买住房。传统抵押贷款是以贷款人的收入和信用为偿还保证的，而作为抵押品的住房只是作为还贷的一种额外的保证，其债务总额一般随着时间递减，同时住房净资产在上升；而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的，并不需要收入或信用保证（故对收入低、信用差借款者也适用），其债务总额随着时间而递增，同时住房净资产减少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被偿还，在这之前，借款者拥有住房所有权。另外反向抵押贷款是一种不具有追索权的贷款，只能以住房资产来偿还，如果住房资产不足以偿付债务时，借款者不需要支付两者间的差额，因此贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。反向抵押贷款与传统抵押贷款的根本区别在于后者必须出示收入证明，住房只是一种技术上的担保，而对前者，并不需要收入证明，而又无追索权，故不需要偿还超过住房资产部分的债务。
反向抵押贷款不需要收入及信用证明，从理论上看设计这种抵押贷款比较简单，但考虑到在中长期中，未来经济变化引起房地产价格的变化是非常的不稳定，在5年中升降40%也不罕见。另外加上借款人的剩余居住年数等的随机性，反向抵押贷款的设计是相当复杂的。

D. 老年人住房反向抵押养老保险试点，该举措反映了我国政府行使什么职能

老年人住房反向抵押养老保险试点，该举措反映了我国政府充分行使社会和经济职能。
开展老年人住房反向抵押养老保险试点是贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的重要举措。

截至目前，试点进展顺利、运行平稳，取得了阶段性成效，得到了参保老人的高度评价。试点工作取得的成效和意义主要体现在四个方面。
一是探新路，反向抵押养老保险试点将国务院加快发展现代保险服务业和加快发展养老服务业等文件要求落到了实处，探索出了一条养老融资的新路，为有房产但养老资金不足的老年人增加了一种养老选择，使老年人的“死钱”变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。
二是得实惠，有效提高了老年人的可支配收入，显著改善了退休生活质量，得到了参保老人的充分肯定。
三是扩影响，逐渐澄清了社会公众原有的模糊观念和一些错误认识，普及反向抵押养老保险知识，扩大了社会影响。
四是摸规律，在缺乏经验借鉴的情况下，主动沟通协调，逐渐摸索出了一套较为完整的业务流程和风险管控体系，为进一步扩大业务规模奠定了基础。
老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

开展老年人住房反向抵押养老保险，可以将社会存量资产转化为养老资源，有利于丰富养老保障方式，增加老年人的养老选择；也有利于保险业发挥在风险管理、资金管理等方面的优势，更好地参与养老服务业发展。

部分资料来源于中华人民共和国民政部网站：http://www.mca.gov.cn/article/mxht/mtgz/201406/20140600657662.shtml

E. 国十条对保险业的发展

可以预见的是，保险将在包括风险保障、社会治理、经济补偿、支农惠农、经济提质增效等领域发挥重要作用。“新国十条”为商业保险积极参与并促进养老、医疗、健康等行业发展奠定了政策基础；同时提出了“民生保障网”的全新概念，意味着保险的保障作用不仅仅局限于社会保障领域，更可以扩展到民生保障范围。
发展商业保险
完善社会治理体系
政府通过向商业保险公司购买服务等方式，在公共服务领域运用市场化机制，推进商业保险机构开展各类养老、医疗保险经办服务，提升社会管理效率。发挥责任保险化解矛盾纠纷的功能作用，把与公众利益关系密切的环境污染、食品安全、医疗责任、医疗意外、实习安全、校园安全等领域作为责任保险发展重点，发挥责任保险在事前风险预防、事中风险控制、事后理赔服务等方面的功能作用，用经济杠杆和多样化的责任保险产品化解民事责任纠纷，完善社会治理体系，提高社会治理能力。
发展商业保险
促进经济提质增效升级
保险资金具有长期投资的独特优势。保险公司作为机构投资者为股票市场和债券市场长期稳定发展提供有力支持。保险资金利用债权投资计划、股权投资计划等方式，支持重大基础设施、棚户区改造、城镇化建设等民生工程和国家重大工程。通过投资企业股权、债权、基金、资产支持计划等多种形式，为科技型企业、小微企业、战略性新兴产业等发展提供资金支持。通过设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金，投资、发起资产证券化产品，培育和完善资本市场。
发展适应科技创新的保险产品和服务，推广国产首台首套装备的保险风险补偿机制，能够促进企业创新和科技成果产业化。发展个人消费贷款保证保险，释放居民消费潜力，发挥消费对经济的拉动作用。发挥保险对咨询、法律、会计、评估、审计等产业的辐射作用，发展文化产业保险、物流保险，探索演艺、会展责任险等新兴保险业务，促进第三产业发展。
保险业进入高质量发展期
针对保险业的发展目标和方向，“新国十条”也进行了详细的阐述。提出“到2020年基本建成保障全面、功能完善的现代保险服务业，由保险大国向保险强国转变。同时，“新国十条”还明确提出了目标完成的时间点以及数量指标，即“到2020年，保险深度达到5%，保险密度达到3500元/人”。
业内人士指出，2013年我国保险业保费收入1.72万亿，保险深度3%，保险密度不足1300元/人。如果要实现这一目标，2020年保险行业保费收入规模将达到4.73万亿，保费年复合增长率接近15.5%，这预示着未来6年保险业保费增长将步入高质高效轨道。
落实政策利好
商业保险发展潜力巨大
此次“新国十条”发布后，国务院办公厅又对商业健康险、养老保险作出了相关规定，其内容相当细化，甚至涉及具体险种、具体影响领域等，内容更易理解，更加具备操作性和可执行性。从“新国十条”所涉及的具体条款，业内专家普遍认为，在养老、健康、公共安全、农险、巨灾保险、税收支持、险资运用等领域，具有极大的发展空间和潜力。
在税收支持政策方面，“新国十条”提出，要“适时开展个人税收递延型商业养老保险试点”。下一步有望扩展至健康险、企业购买补充养老和医疗险、农业险、科技研发保险等多个领域。开办个人税收递延型商业养老保险业务后，会激发更多的百姓个人购买商业养老保险；企业补充养老保险、补充医疗保险和年金保险的有关所得税政策完善和落实后，更多的企业职工将享受这三类保险保障。
发展养老机构综合责任保险、支持保险机构投资养老服务产业，也是各大寿险公司下一步的重点发展方向。开展住房反向抵押养老保险试点，发展独生子女家庭保障计划，探索对失独老人保障的新模式，支持保险机构投资养老服务业，鼓励商业健康险产品与基本医疗保险相衔接，发展商业性长期护理保险，提供与商业健康保险产品相结合的疾病预防、健康维护、慢性病管理等健康管理服务都将成为新趋势。同时，保险机构还将积极参与健康服务业产业链整合，设立医疗机构和参与公立医院改制。
开展农产品目标价格保险试点，是保险业“新国十条”中的又一个亮点。“新国十条”指出，将探索天气指数保险等新兴产品和服务，以及增添风险管理工具，降低农业风险。不仅如此，今后，农民还可以选择到更多的“三农”保险产品，如农村小额信贷保险、农房保险、农机保险、森林保险等普惠保险业务。
“新国十条”中首次提出了通过财政支持保障巨灾保险。在十八届三中全会的决议中，虽然提出建立巨灾保险制度，但并未对商办还是财政办有所定性。此次“新国十条”中明确表示，要建立财政支持下的多层次巨灾风险分散机制，为巨灾风险提供了保费来源。并鼓励各地根据风险特点，探索对台风、地震、滑坡、泥石流、洪水、森林火灾等灾害的有效保障模式，明确制定巨灾保险法规，建立巨灾风险管理数据库。
如有其他保险疑问，请来：多保鱼讲保险！，

F. 住房反向抵押贷款的住房反向抵押贷款国际比较

在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。 （1） 美国住房反向抵押贷款种类
目前，美国主要有5种反向抵押贷款产品。其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。
a、 房产价值转换抵押贷款（HECM）。
HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。HECM保险项目得到美国住房与城市发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保险项目得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。HUD负责保险项目的设计与改进，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
应当注意的是，HUD与FHA并不直接提供反向抵押贷款。HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国低压贷款联合会（Fannie Mae ）Fannie Mae 不仅在HECM项目的运作过程中起到非常重要的作用：是HECM二级市场上的唯一购买者；而且在改善HECM贷款示范项目运行方面也有特殊作用；负责制订项目运行中的一些原则与标准。例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。目前，采用最多的方式是一定限额内自由领取。
HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。目前，HECM占所有发放的反向抵押贷款的90%以上。近年来保持良好的发展势头。在美国，凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。
b、住房持有者贷款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押贷款产品——Home-keeper。这种产品与HECM非常相似，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Home-keeper 贷款与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计息。Home-keeper 贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金，这是因为Home-keeper 不受HECM借款最大数额的限制。Home-keeper 还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper 贷款。与HECM相比，目前Home-keeper 贷款规模还较小。
c、财务自由（Financial Freedom）贷款。
Financial Freedom贷款是由老年人财务自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，该公司是美国市场上唯一一家自行设计、提供反向抵押贷款产品的私营公司。贷款的最大限额是700，000美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。
老年人财务自由基金公司在2001年和2003年又分别设计了两种新的产品：标准现金账户（stander Cash Account）和零点现金账户（the Zero Point Cash Account）。其中零点现金账户是第一个无贷款费用的反向抵押贷款产品。
私营公司提供的反向抵押贷款产品没有联邦政府的保险，这是与公有部门反向抵押贷款产品最大不同之处。
（2） 美国的成功经验总结
反向抵押贷款的推出，大大改善了美国老年人的生活条件，据估算参加爱反向抵押贷款，约有160万收入不到贫困线1/2的老年妇女能够提高他们的收入。65.3万尾处于贫困线的老年妇女能够提高其经济地位，收入可以超过贫困线的20个百分点。此外，反向抵押贷款还有效地缓解了社会保障压力，促进了金融市场的繁荣和发展。其成功的经验主要有几点的借鉴。
a、 政府的扶持
美国政府在反向抵押贷款运作中起到非常关键的作用。目前，政府提供保险的反向抵押贷款产品HECM不仅在市场上占有绝对份额（90%）而且国会每年提供资金用以反向抵押贷款申请前的咨询、扩大潜在借款人并要求HUD寻求合适的方式对潜在借款人进行反向抵押贷款教育。美国政府在规范反向抵押贷款市场发汗方面也起着重要的作用，制定了完善的消费者保护措施与机制。美国国会自1987年推出HECM示范项目以来，一直密切关注与监督反向抵押贷款市场的运行。国会还颁布了一些有关的法律法规规范反向抵押贷款的运作环境，明确界定借款人收取的贷款费用下呢。HUD定期对HECM项目的运行进行评估并向国会汇报，FHA负责对产品设计进行改进。反向抵押贷款还一直接受一般的银行与借贷法案（Banking and Lending Act ）的管理。可见，美国国会、联邦政府机构在反向抵押贷款的运作中起着非常重要的作用：制定完善的法律、促进规范市场的发展，保护各方面的利益，改进产品设计、完善风险规避机制，促进市场竞争，推动市场发展。
b、完善的住房金融市场
完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大的活力和极好的流动性。
c、 开放的文化观念
老年人的文化认同是反向抵押贷款成功的前提。与基于回报理性的代际赡养不同的是，美国人更崇尚独立自主的精神，代际之间的物质凝聚力较弱，子女成年后对父母的赡养义务很轻，老年人在处理自己的资产时有很大的自主权。
（3） 美国次级债危机的经验教训
4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融申请破产保护，红极一时的美国次级抵押贷款市场爆出空前的危机。此后，次债危机不断蔓延至全球市场。危机发生是由于美国前期存在通胀压力，美联储多次加息，美国房地产市场景气度不断下降。加息对于那些次级债的借款人来说无疑负担加重，导致贷款违约不断，全美多家次级市场放款机构深陷坏账危机。此次危机给市场的教训有两个：第一是金融创新是有风险的，因此在发展金融市场的同时要注意防范金融风险；第二泡沫总是要破灭的，因此不要相信有永远高涨的市场，一定要去防范市场背后的风险。 加拿大反向抵押贷款是由一家私营机构——加拿大人住房收入计划（Canadian Home Income Plan, CHIP ）公司提供的。CHIP于1986年成立，在对美国和英国反向抵押贷款运作经验研究以后，开始加拿大提供反向抵押贷款融资服务。CHIP拥有AAA级的评级，是加拿大第一家也是目前唯一一家提供反向抵押贷款的公司。截至2002年底，该公司已经发放了2.75亿加元的反向抵押贷款，主要是通过一些大的金融机构的终端网络开展反向抵押贷款的各项业务。经授权的抵押贷款经纪人以及合格的保险机构为借款人提供贷款咨询。目前，在加拿大主要有三种反向抵押贷款产品：
（1）反向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgages）。
这种贷款最为广泛使用。反向年金抵押贷款分为两个方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大笔资金。在整个反向年金抵押贷款期限内，这笔资金是使用复利计算的。然后，利用这笔资金购买一份年金。大多数情况下，年金在借款人的有生之年都能按月为其提供固定的收入。即使在住房被出售、反向抵押贷款已经还清，老年房主仍然拥有年金，年金还会继续支付。反向年金抵押贷款非常适合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。这种贷款的弊端是贷款成本很高，这是因为一次性获取支取大笔资金，使用复利计息导致利息支出额增加非常快。
（2）信用限额反向抵押贷款（Line of Credit reverse mortgage ）。
这种贷款允许借款人随时支取所需贷款，在年度支取限额内，每次支取数额自行决定。借款人仅需对已支取部分的贷款支付利息。信用限额反向抵押贷款适合那些仅在需要时支取贷款的老年借款人，这样可以把贷款利息降到最小，贷款成本也较低。
（3）固定期限反向抵押贷款（Fixed Term reverse mortgage ）
这种贷款仅在固定期限内提供贷款，例如5年或者10年。当贷款到期时，所有贷款本息必须还清；如果借款人不能按时清偿贷款本息，住房将被强行出售，售房所得用来归还贷款本息。固定期限反向抵押贷款比较适合那些短期急需资金的借款人。此种方式的反向抵押贷款为那些等待投资到期或养老金开始反放而又急需资金的老年人解决了燃眉之急。
在加拿大并没有特定的法律规范约束反向抵押贷款的运行。由于每月提供的贷款是免税的，反向抵押贷款在加拿大得到越来越多的关注。加拿大的反向抵押贷款运作模式和美国类似，但加拿大政府所起作用要小一些，市场也面临着与美国类似的发展障碍。 反向抵押贷款在我国的适用性分析
巨大的养老压力与养老资源的匮乏、社会保障的不健全形成尖锐的矛盾。解决我国日益严重的养老问题需要社会方方面面的参与和努力。发达国家进入老龄化社会时间长、社会保障制度比较完善、金融市场发达，适用于退休老年人口的金融产品与服务种类丰富，借鉴发达国家成功养老经验，开发适合于我国的养老产品增强老人自我保障能力是一条有益的思路。反向抵押贷款主要是面向“房产富人、现金穷人”的退休老人，为老人提前消费部分房产价值提供了一种机制的同时，老人仍然拥有房产所有权，不必搬离住房。我国目前情况下反向抵押贷款存在一定的条件：
（1）我国退休老人人群是典型的“现金穷人”。中国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会统筹；1995年中央决定将各人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来养老进行个人账户积累，这种双重负担是企业和职工难以承受的，因而在实际操作中引发很多问题。目前个人账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。中国国情目前的一个重要特征就是，我国处于经济体制转轨时期。伴随着国有企业的改革，部分国有企业破产、倒闭，企业所属的部分退休职工得不到养老保障；社会保障面比较窄，广大农村老人基本没有养老保险，全社会老人人均收入水平非常低。
（2）住房制度改革、房地产市场的发展为开发反向抵押贷款提供物质保证。我国经过前几年的住房改革，使居民的住房条件有了很大的改善。第五次人口普查第一次把住房内容列入调查范围，资料显示我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户的9.2%；533396户购买经济适用房，占6.5%；2401075户购买原公有住房，比例高达29.4%另外，加之26.8%的家庭户自建住房，城市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72%。近几年，我国房地产市场发展极为迅速，各地房产价格增速较快，尤其是部分沿海发达中心城市的房产价格年均增幅高达30%以上。住房作为居民的重要家庭财产，如果折成现金计算，有些家庭的财产规模还是比较大的，从而为反向抵押贷款提供了物质准备。
（3）我国近年来积累了大量的闲余资金，推出反向抵押贷款项目有资金上的保证。近几年来，我国商业银行存款、外汇储备、保险费收入等继续持续大幅增长，社会闲置资金量急剧扩大，开展反向抵押贷款项目有了充足的资金保证。 目前，我国推行反向抵押贷款项目除产品本身所具有的一般风险外，还存在着一些特殊的障碍，主要有：
（1）传统文化的障碍
中华民族有着悠久的文化历史传统，“养儿防老”的观念根深蒂固，。子女赡养老人是应尽的义务，也是我们的优良传统，老人过世后的一切遗产理所当然由儿女继承。反向抵押贷款的推行要考虑这种文化的接受性。对于年轻一代的来说，思想观念解放，易于接受新的事物，其对反向抵押贷款养老模式的接受相对比较容易一点。但对于老人来说，采用反向抵押一方面可能担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也可能有自己过世后总要为后代留下些什么的复杂感情因素，即遗产动机的考虑，并且老年人接受新事物总是较慢，反向抵押贷款这种金融产品又相对比较复杂，老人对其的理解与接受会相对难一点。
在中国很少有家庭能够就健康欠佳、父母的死亡以及与此相关的问题进行理性的讨论。这些话题在大部分中国家庭是一种禁忌。以至于老人即使过比较清贫的生活，也不一定知道自己的遗产可以有更广泛的用途，可以提高自己的收入、支持日常的消费。当然，人们的观念总是会随着时间的变化而改变。现在一代的年轻人就没有他们的上辈那样的遗产动机，他们对于养老保险、年仅等金融工具的概念更加熟悉，比起上辈其对反向抵押贷款就有可能持有完全不同的态度。
（2）政策性风险
国家有关住房、土地使用的政策、养老保障政策，乃至金融保险政策，大致是可据以测定的。且可以预测其长期的变动影响，必然是逐步向增强对居民权益的维护和保障的方向趋进。但具体的政策走向，尤其是长达10数年的政策走向，却是极难把握，这就构成了政策风险。
国家未来住宅政策的变化，对反向抵押贷款的业务开办会有很大冲击。政策风险中，有相当内容还应当属于城市规划风险。目前，我国处于快速的城市化进程中，各地老城区的改造以及新城的扩张，拆迁风波屡见不鲜。反向抵押贷款机构购买的住宅，在长达10数年的城市规划中，是否会遇到因城市规划设计的原因，要对某地段的住宅全部拆迁，和面临会前或其他变动事项。这种拆迁补偿的相关政策如何，拆迁费能否按市场价补足所损失的全部价值，弥补不足时的损失应当由谁来承担。市场价值与账面价值的差异形成的盈亏，应当由谁来承担。这些问题能否解决，直接关系到参与反向抵押贷款的积极性。
国家规定国有土地的批租使用年限70年，这一规定对土地使用权属、土地价格确定以及房地产市场的未来趋势都有直接的影响，从而对反向抵押贷款的运行带来不确定性因素。凡系抵押贷款的归还本质是房地产的二手交易，在出现70年限时间交叉之处该如何处理是反向抵押贷款项目推出之前需要明确的问题。
相关问题的解决需要政府完善城市拆迁补偿办法，明确有关的城市规划法律及各项相关规章制度。
（3）缺乏完善的金融市场
目前我国的金融市场还不发达，社会信用体系不健全，金融产品还不丰富，管理体制落后，各金融机构产品设计、风险管理能力和发达国家相比还有不小的差距。而反向抵押贷款产品的设计是一个非常复杂的系统，牵涉面广、风险大，并且与老人的养老问题紧密结合，如果设计不当，可能会出现事与愿违的效果，造成不必要的经济纠纷。并且反向抵押贷款的顺利运作要有一个完善的二级市场的支持，以增加贷款的流动性。目前我国的俄传统住房抵押贷款市场虽然已有较大的规模，但还处于初级阶段，资产的流动性是比较低的，致使资金的利用效率低下。
对于我国来说，首先应该进一步深入金融体制改革，增强金融机构市场竞争能力、风险管理能力。其次认真对待外资金融机构的进入。随着外资金融机构的全面进入，在带来挑战的同时，也为国内金融机构带来了发展机遇。外资金融机构的进入带来市场竞争压力，能够促使国内金融机构增强市场竞争意识与危机感，通过与外资金融机构的竞争与合作使其市场竞争能力、风险控制能力、产品设计能力等能够得到提高。
（4）房地产泡沫的潜在威胁
容易引起泡沫的资产领域一般都具有供求难以达到均衡、供给弹性小的特点。土地在所有的生产要素中具有最小的供给弹性，因此也最容易产生资产泡沫。房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。经济过热时对房地产产生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。房地产泡沫浴房地产价格波动不同，房地产价格的急剧上升与下跌具有极强的破坏性。近年来我国房地产市场尤其是经济发达地区异常火爆繁荣，部分地区房地产市场过热的迹象已经显现。在我国推出反向抵押贷款的时候一定要充分估计到可能出现的房地产泡沫的影响。由于房产是反向抵押贷款的唯一还款保证，如果贷款到期时，房产价格处于泡沫的上升阶段，对于贷款机构来说，凡产出售价格会远远高于预期价格，贷款机构获得较好收益。但如果出现相反的情况，贷款机构就可能遭受重大的损失，甚至有破产倒闭的风险。从长期来看，一个国家或地区的房产价格总是保持一种上升的趋势，但如果出现对市场的错误判断，误把房产泡沫的形成过程看作是正常的房产升值，会出现严重的后果。这就要求在设计反向抵押贷款产品时，合力确定房产升值率。
在防止房地产市场出现泡沫以及出现房地产泡沫以后对贷款机构进行救助方面，政府应该承担责任。政府应采用合适的宏观调控措施及时防止房地产市场过热，保持市场的平稳。在已经出现房地产泡沫时，要对陷入流动性困难得金融机构进行救助。一方面可以保护老年借款人的利益，另一方面也有利于整个金融体系得稳定。
四、总结
我国面临着日益增强的养老压力，利用金融机制与金融产品来增强退休老人的自我保障能力是一条可行的途径。引进反向抵押贷款对于缓解我国社会养老压力有着重大的意义。反向抵押贷款项目的实施要求有一定的社会经济条件，并且这种产品本身具有较大的风险。我国正处于新旧体制的转轨时期，政治、经济、社会各方面都发生着深刻的变化，不确定性义素较多。尤其是我国金融市场还不发达、传统观念有着根深蒂固的影响的情况下，推出发行抵押贷款要非常慎重。政府、学术界、金融机构等部门要通力合作，进行项目的可行性论证、设计符合我国国情的反向抵押贷款产品，实现预期目标。

G. 《住房反向抵押贷款保险研究》和《二元经济转型下的人民币升值空间研究》用英语怎么说

《住房反向抵押贷款保险研究》
Study on Insurance for Reverse Mortgage as of Housing

《二元经济转型下的人民币升值空间研究》
Study on RMB Appreciation Space under Dual Economy Transition

作标题，各单词首字母，大写；介词、连词除外
供参

H. 金融危机对中国保险业的影响

2007年以来发生的金融危机席卷全球，美国保险业通过承保次级抵押贷款保险、次级债券担保保险等业务和购买大量的次级债券成为此次金融危机形成的一个重要推波助澜者，并因此在危机中遭受重创。国际保险业巨头——美国保险集团(AIG)甚至频临破产。那么，这场全球金融危机对我国保险业产生了哪些影响？在未来的改革与发展中，我国保险业如何防范风险健康成长？中国社会科学院金融研究所所长助理、保险研究室主任郭金龙博士今天做客《首席观点》，就上述问题阐述了自己的观点。郭金龙认为，我国保险业应当充分认识对外开放、投资渠道拓宽的机遇和挑战，创新和多元化的利与弊，在做好风险防控、保障市场稳定的根本前提下，继续稳步推进保险业的改革与发展。 全球金融危机与AIG财务危机记者：继2008年3月美国第五大投资银行贝尔斯登因濒临破产而被摩根大通收购之后，2008年9月，全美最大的两家住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”由政府接管；美国第四大券商雷曼兄弟申请破产；拥有94年历史的美林公司也在压力下匆忙把自己卖给了美国银行；2008年9月16日，美联储不得已斥资850亿美元，美国政府紧急宣布接管美国国际集团(AIG)，以避免其陷于破产。至此，标志着本轮金融风暴在横扫投行、商业银行等金融机构的同时，也将触角伸向了保险行业。那么，究竟是什么原因导致一家如此庞大的保险公司濒临破产呢？郭金龙：我认为，导致美国国际集团(AIG)濒临破产的主要原因有如下四个方面：1。资产管理业务损失。复杂的金融衍生品是AIG危机的一大源头，流动性危机则是AIG陷于困境的直接推手。公开信息显示，AIG的主体保险业务相对正常，真正的危机来自于一系列信用违约交换等金融衍生品交易，以及流动性缺乏导致的额外信贷成本。2。抵押贷款证券化和信用违约掉期带来的巨额损失。AIG在多份财报中指出，公司业绩亏损主要是因为住宅抵押贷款支持债券的市场价格下跌、信用违约上升以及资本市场疲弱。特别是旗下的AIGFP(AIG金融产品公司)出售的信用违约掉期合约产品(CDS)给公司带来了巨额亏损。只要购买了AIGFP的CDS，AIG就承诺，当承保的证券出现违约时，向买家进行赔偿。即如果有违约，AIG赔钱；反之则坐收合约保费收入。截至2008年6月30日，AIG的CDS为高达4410亿美元的债券提供了信用违约掉期(CDS)。AIG的年报显示，在2008年CDS造成280亿美元的损失。2009年6月30日，美国国际集团召开股东大会，到会的股东发现，他们面临的亏损可能远远超过此前的预期。此前一天，AIG在向监管机构上交的常规文件中，指出了CDS投资组合将因信贷市场继续下滑，可能面临合约价值的巨大损失。其名义价值为1926亿美元的CDS投资组合，截至2009年3月31日的公允价值仅3.93亿美元。3。过多涉足房地产金融市场。AIG全面涉足了房地产金融的各个领域，一旦房地产价格下滑，按揭违约率上升，一个领域的风险会迅速蔓延到另一个领域，导致损失呈几何级数增长。4。监管的缺位。AIG前高管表示，相比于其他总部在美国的金融机构(例如投资银行、商业借贷公司)的类似子公司，总部位于伦敦的AIGFP受到的监管力度要更松一些。而且，AIGFP进行的CDS等衍生品交易是不受监管的。OTS对AIGFP只是进行“有针对性地审查”，而不像它通常对银行那般仔细地审查。保险业在金融危机中扮演的角色分析记者：在这场全球金融危机中，国际保险业处于什么位置，又起到了什么作用？郭金龙：在金融危机形成利益关系链中，国际保险业扮演了多重角色，其主要包括：作为金融市场的重要资金供给者和投资者，保险业购买了大量的次级抵押债券，成为次级债券的重要投资者之一。作为传统的抵押贷款保险提供者，保险公司在放贷机构放松贷款条件的前提下，仍然为信用程度和收入水平较低的贷款者提供按揭贷款保险，从而更加增强了放贷机构的信心。作为重要的信用担保机构，保险公司忽视潜在的巨大风险，为次级债券提供保险，主要包括单一风险保险(Monoline Insurance)和信用违约掉期(Credit Default Swap，CDS)，从而在ABS和CDO等次级债衍生品华丽的包装上又贴上了“安全”的标志，这不仅大幅提高了次级债券的信用等级，而且大大增强了投资者的信心。总之，在金融危机的形成机制和利益关系链中，保险公司不仅充当了次级债券的重要投资者，成为次贷市场资金的重要来源之一；而且通过其提供的按揭贷款保险、单一风险保险和信用违约掉期等产品，大大增强了市场和投资者的信心，成为金融危机形成机制中的重要一环。全球金融危机对中国保险业的影响记者：这场全球金融危机对我国保险业产生了哪些影响？郭金龙：虽然由于我国保险市场国际化程度相对较低，2007年以来发生的全球金融危机对中国保险业的影响相对有限，但在美国金融市场持续动荡，金融危机迅速蔓延的背景下，我国的保险业也无法完全“独善其身”，这场金融危机对中国保险业的直接消极影响主要包括以下几个方面：市场信心下降。美国金融危机可能造成消费者对保险业偿付能力的担忧和市场信心的下降。由于保险产品的特殊性，消费者对保险业或保险公司的信心对保险业发展具有至关重要的意义。在此次危机中，AIG遭受重创，瑞士再、荷兰全球人寿保险集团(AEGON)、英国英杰华(Aviva)等世界知名保险公司也都遭受了不同程度的损失。美国保险业集体受创，许多公司甚至陷入危机，这无疑给国内消费者造成了“保险公司不保险”的印象，并将进一步打击公众对保险业的市场信心。利率风险。央行宣布从2008年9月16日起降低一年期人民币贷款基准利率，2008年9月25日起调低除工、农、中、建、交、邮政储蓄银行外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率。这是我国四年内首次同时下调“双率”。随后又于2008年10月8日、2008年10月29日、11月26日、12月22日四次下调存贷款利率。而作为保险公司，尤其是寿险公司主要风险之一的“利率风险”，在2007年利率上调和2008年下半年之后利率下调的情况下，必然面临利率风险甚至利差损的问题。境内外投资损失。在此次金融危机中，虽然我国保险公司直接持有次级债券和破产或陷入危机的金融机构的股票和债券等相对有限，但影响不容忽视。同时，由于我国的部分金融机构通过QDII或其他形式参与境外金融资产投资，一旦所投资的境外金融资产发生风险，不仅直接影响参与投资的境内金融机构，还将间接影响参股或购买这些境内金融机构及其资产的保险公司。此外，美国金融危机对我国保险业投资的一个最重要的影响就是，受美国金融危机影响，全球股市持续低迷，我国保险业投资收益和各保险公司净利润大幅下降。根据保险公司2008年年报，A股三大保险巨头净利润较2007年出现大幅缩水，平均减幅高达73%。2008年，中国人寿(24.75,0.73,3.04%)实现净利润100.68亿元，同比下降64.19%。对于利润的大幅下降，中国人寿认为原因主要是国际金融危机的冲击，资本市场的深度下调，使得2008年投资收益出现了大幅下滑。经济金融环境恶化影响业务增长。由于保险需求与经济和金融市场环境息息相关，此次金融危机可能导致我国的经济和金融环境恶化，从而影响保险业的增长速度。就目前来说，此次金融危机对我国经济和金融环境的影响尚未完全显现，但有两点是确定的：一是消极影响肯定存在；二是不确定性因素增加。其主要表现是：一是美国、西欧、日本等国家经济的衰退或停滞将极大影响我国的外贸出口和外商投资，并造成人民币的升值压力加大，恶化我国的出口贸易；二是这些国家的金融危机或动荡将引发我国金融市场动荡、股市下跌、资产贬值，影响我国金融业的盈利能力和安全性，并可能由此拖累经济增长；三是受此次金融危机影响，我国近年来一直从紧的货币政策开始放松，降低利率和存款准备金率，由此加剧我国经济和金融环境的不确定性。由于保险业的发展与经济和金融环境直接相关，其中任何一种潜在可能的发生，都将恶化我国保险市场的经济和金融环境，影响我国保险业务的增长。全球金融危机对我国保险业的启示记者：金融危机不仅给发达国家的保险业带来惨痛的教训，也给我国保险业改革发展带来深刻的启示。中国保险监督管理委员会主席吴定富最近指出，保险业发展不能脱离经济社会发展和人民群众的需要；保险创新不能脱离经济金融发展的阶段；保险经营不能背离稳健经营的规律；保险监管不能偏离防风险、促发展和保护被保险人利益的目标。作为金融保险与经济发展问题专家，请谈谈您的看法。郭金龙：面对危机，中国保险业所要做的是从中总结经验，吸取教训，采取有效措施防范和化解金融风险，防止灾难的再次发生。保险行业要始终将稳健、安全放在首位。保险业作为“谨慎性金融”行业，生存与安全永远是第一位的，只有在稳定经营基本业务、有效控制未来风险的基础上，才能追求金融的创新和收益的最大化。金融是整个国民经济的命脉，金融体系的稳定和效率对国家的繁荣与昌盛至关重要，对于保险、银行这些关乎国计民生的金融行业，国家及相关监管部门有必要进行较为严格而密切的监管，对市场加以正确的引导和规范，以保证其稳健发展，维护社会经济的稳定与安全。保险业要加强对资本市场的研究和投资的风险控制。众多老牌金融机构在危机中陷入困境，甚至破产倒闭，其实不是他们不会投资，不懂风险控制，而是低估了小概率事件发生的可能；雷曼兄弟的破产告诉我们，资本市场上没有不可能发生的事，对风险防范，要始终采取更为审慎的态度。这也适时给保险业敲了一个警钟：在看到资本市场对保险业的积极影响时，更应居安思危，了解其对保险市场消极影响的一面；资本市场充满风险，但不能因此就望而却步，更要加强对资本市场的理论研究，掌握其运行规律并为我所用。保险经营要理性回归，保险的本质在于“保障”。全球保险巨头AIG身陷次贷危机，顷刻间出现巨额资金缺口而走到破产边缘，究其危机源头，不是保险业务自身出了问题，而是系列的金融投资衍生产品出了问题。可以看到，在资本市场火暴的情况下，许多保险公司在营销策略上，把保险当基金卖，热衷于投资型险种的销售，再加上市场营销员销售传达环节的误导，一段时间，甚至整个行业都在向外传达“投连就是保险”的错误信息，以至大多数购买投资型产品的客户是将保险视为投资工具，而且抱有相当高的投资预期。在全球金融危机的影响还没有完全消退的情况下，我们更应深刻认识到：保险经营与消费要回归理性，保障才是保险最基本的功能，这种功能是其他任何金融工具都无法代替的，这是保险行业存在的理由和价值。保险公司应专注保险主业。越来越多的国家高调步入金融市场完全自由化之列，金融混业经营的国际发展趋势也愈演愈烈，然而，中国的保险业发展有自己的特殊国情，应坚持自己的发展步调和特色，此次AIG因非传统保险业务陷入破产边缘，国内保险公司尤其是寿险公司更要深刻意识到：现阶段还需专注保险主业，我们本身经营时间还太短，对保险经营的规律认识还不够，从业人员也缺乏经验，现在不是盲目扩张领域的时候，而是需要大力推进保险专业化经营，加强从业人员专业知识培训和能力的提升。完善监管措施，防止保险业风险的传递和扩散。目前，保险资金已经成为我国资本市场的重要机构投资者。随着保险业的快速发展，保险业在整个金融体系中的作用也将进一步提高，对金融市场和金融稳定的影响也越来越大。目前，我国保险业存在着偿付能力不足的风险、运营风险、诚信风险、投资风险等。尤其投资风险对整个金融市场的影响和冲击必须密切关注，加强防范。防范保险业所面临的风险，还要构筑金融风险传播的防火墙。既要防止保险风险向其他金融领域传递，影响国家金融稳定和安全，又要避免和降低其他金融领域的风险对保险业发展造成的影响。例如：加强监管部门的协同合作，防止风险在金融集团不同金融机构之间的传递等。郭金龙 经济学博士。现任中国社会科学院金融研究所所长助理、保险研究室主任，研究员，中国社会科学院研究生院教授。中国金融学会常务理事，中国保险学会常务理事。主要研究方向：金融保险与经济发展。担任课题负责人和执行负责人承担的省部级以上课题十多项，作为主要执笔人参与的省部级以上课题数十项。出版专著、合著和译著十多部，在《管理世界》、《国际金融研究》、《数量经济技术经济研究》、《财贸经济》、《保险研究》、《中国证券报》等发表论文100多篇。

I. 老年人住房反向抵押养老保险

从今年8月起，老年人住房反向抵押养老保险（简称“以房养老”）推广至全国范围。
2014年，原保监会发布正式启动老年人住房反向抵押保险试点工作，自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点；2016年7月，原保监会又发通知宣布老年人住房反向抵押养老保险试点期延长至2018年6月30日。试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市

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J. 以房养老要小心哪些法律问题

2014年6月17日，保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，《意见》明确将住房反向抵押养老保险界定为“一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务”。
所谓住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
我国的住房反向抵押养老保险大体归类上属于人寿保险中的生存保险。所谓人寿保险简称寿险，是指以人的生命为保险标的，以被保险人的生存、死亡或生存死亡两全为保险金给付条件的人身保险，具体又分为生存保险、死亡保险、生死两全保险。其中生存保险是指以被保险人在约定保险期内生命维系作为保险事故的保险。住房反向抵押养老保险在我国属于新生事物，保监会曾于2005年批复同意幸福人寿保险股份有限公司运作反向抵押贷款产品，但幸福人寿在实际经营中并无此种保险业务。
应当说，融合了不动产抵押制度与生存保险制度的住房反向抵押养老保险，与现行法律规范体系存在诸多的不协调，住房反向抵押养老保险赖以生存和发展的法律环境尚不具备，而法律环境的不完备，必然使保险公司和潜在投保人在保险合同建立和履行中存在风险。
具体而言，不论保险公司或投保人，都应对以下问题给予特别的关注：
尽量以老年夫妻作为共同投保人
《意见》规定，投保人应为60周岁以上的老年人，未规定老年人夫妻能否共同作为投保人的情况。
随着生活质量的提高，60岁以上的老年夫妻共同生存的情况非常普遍，如果仅由夫或妻一方投保，则在投保人死亡后，另一方可能面临丧失房屋处置权的不利局面。从周延保护老年人合法权益角度考虑，应尽量使老年夫妻作为共同投保人，只有在夫妻均身故后保险公司才取得抵押房屋的处置权。
不是所有的房屋都可设立反向抵押
《意见》规定，老年人需对设定反向抵押的房屋具有完全的产权，这里包含了三层意思：
一是要求老人年对房屋享有产权，而非使用权，或受限制的产权。城市直管公房和自管公房、军产房、公租房等，此类房屋老年人不享有所有权仅享有使用权，除非政策允许或者产权人同意，否则不能设定抵押。至于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》，产权人在出售经济适用房时，国家享有优先回购的权利，而国家优先回购权系基于公共利益设定，应优先于保险公司房屋处置权。
第二层意思是老年人对房屋必须享有完全产权。目前老年人名下的住房多属于夫妻共同财产，或者家庭共同财产，应当明确不宜以共有的房屋设定反向抵押，尤其在属于夫妻共同财产的情况下，老年人之一以共同房产设定抵押，其去世后保险公司对房屋的处置可能导致仍在世的一方生活困难。
第三层意思是房屋不存在法律规定禁止设定抵押权的情况，尤指宅基地上房屋。根据《物权法》的184条规定，除法律另行规定外，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押，可见农民即使对宅基地房屋享有所有权，也不能以此设定反向抵押。
投保人享有什么权利
在住房反向抵押养老保险关系中，投保人的权益主要根据保险合同确定，其中最重要条款应包括：
1、对抵押房屋的权利条款，即按照抵押权的一般理解，投保人仍应保有对抵押房屋的占有、使用、收益权益和有限的处分权。
所谓有限处分权是指经抵押权人同意的处置。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。对于老年人而言，其对房屋享有担保利益和处分利益，与保险人建立住房反向抵押养老保险关系是实现房屋担保价值的体现。但随着时间推移，房屋涨价及老年人身体状况如因大病需要变现出售抵押房屋，此时老人能否保有处分利益就变得至关重要。对此保险合同双方均应给予足够的关注。
2、房屋升值利益归谁所有。
老年人身故后，房屋由保险人处置，此时如房屋存在升值利益如何分配？《意见》根据保险公司对投保人所抵押房产增值的处理方式不同，将保险产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
老年人如希望在身故后将升值利益归于子女继承，则需要与保险人签订非参与型的住房反向抵押养老保险合同。
此外，双方还应关注保险人处置房屋的方式。采用不同处置方式可能将对双方权益产生较大影响，具体方式包括变卖、拍卖、评估后折价归保险人所有等。通常讲，通过拍卖或者评估后折价确定的价格相对客观，更能保证房屋价值利益的最大化。需要说明的是，因我国法律禁止流质，故双方不得约定在老年人去世后房屋直接归保险人所有。
3、不受追索的权利。
老年人去世后，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，由保险公司承担房价不足的风险，保险公司不得以老年人的其他财产追偿，也不得再向老年人家属追偿；
4、保险合同的任意解除权。
投保人对保险合同是否享有任意解除权。保险法规定，除法律另有规定或保险合同另有约定外，投保人可以解除合同。具体到住房反向抵押养老保险至今仍有疑义，考虑到合同履行期限长，保险公司合同风险较大的特点，保险人完全可以通过约定的形式排除投保人此项权利。投保老年人欲保有此项权利，应关注条款并积极与保险公司协商。
5、养老金请求权。
老年人投保住房反向抵押养老保险应特别注意养老金的取得方式，就国外模式，大体有一次性领取、定期分批领取、定期分批及一定授信额度内领取相结合的方式。养老金领取方式关系到养老金的现金投资利益归谁所有的问题，双方对此均有需求，更需要谨慎对待。
如实披露很重要
《保险法》第16条规定了投保人就保险标的和被保险人情况对保险人的如实告知义务。在住房反向抵押养老保险合同关系中，投保人需要注意的告知义务至少可以包括三个方面：即人的告知、物的告知、自身财产情况的告知。
所谓人的告知即被保险人身体情况的告知，因老年人长寿风险系住房反向抵押养老险中保险人的主要风险之一，老年人应就自身的健康情况，既往病史如实向保险人披露，以便于保险人据以确定合理的养老金数额。物的告知主要是用以抵押的房屋情况的告知，包括房屋权属、质量、原有抵押、司法查封、土地使用权期限等情况。自身财产情况的告知主要是指老年人就自身收入、未清偿债务、诉讼纠纷情况的告知义务。
上述情况虽看似与住房反向抵押养老保险无关，但确是保险人判断能否承保的重要因素，很难想象出于风险规避动机的保险人会接受已经陷于资不抵债的老年人的投保要约。
老年人在保险合同签订中应当恪守上述告知义务。如因投保人自身故意或重大过失未履行如实告知义务导致保险人解除保险关系的，老年人可能面临无法及时清偿贷款和利息的风险。
土地使用权期限届满后怎么办
我国城镇建设住宅用地的使用年限是70年。虽然《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但在住房反向抵押养老保险可行的诸多研究中，对于保险合同履行中 超 过70年 ， 保 险 合 同 效 力 怎 么 看待，如何履行仍然是人们关注焦点。那么在《意见》试点期间这个问题是否存在呢？
通过对《意见》的分析，可以看到，土地使用权期限的问题仍然存在，但影响不大。这主要是因为《意见》对住房反向抵押养老保险试点期间仅确定为2014年7月1日起至2016年6月30日止。结合我国的商品房始于80年代以后，故现有商品房的使用期限至少还在35年以上，即使按照35年计算，试点期间60岁以上的老人平均预期寿命需要达到95岁以上才会出现保险合同履行期间土地使用权到期的情况。
相关链接
美国三种主要的反向抵押贷款类型
1.联邦住房管理局有保险的住房反向抵押贷款。
这项贷款又称房产价值转换抵押贷款(H E C M)。通过美国国会的认可，反向抵押贷款的回收额会超过住房价值，以及贷款意外受损时的赔偿。用户可选择一次性获得贷款、每月支付、在一定信用额度内按需提取。借款者需定期支付反向抵押贷款保险费、贷款相关的费用。期限届满时贷款停发，抵押住房在住户搬迁或死亡后才收回用于还贷，居住期间的利息照常累计。
2.联邦住房管理局无保险的住房反向抵押贷款。
这种贷款的特点是期间固定，即贷方定期支付贷款金额，借方在约定期限内还贷，无需保险费。这种贷款发放名额有限，入选者需要有一定的收入来源。无保险的反向抵押贷款适合于短期的大量资金需求，所支付的金额要高于有保险的住房反向抵押贷款。固定的偿还期限要求还款金额具有充足性，因此借款人用于偿还贷款的资金来源必须稳定。
3.放贷者有保险的住房反向抵押贷款。
这种贷款的保险由金融机构办理，贷款对象资格无需政府认可，住房未来增值的收益由发放贷款的机构与住户共同享有。贷方定期提供贷款，或在此基础上增加一个可提前支取的信用额度。贷款利率可固定、可变动，抵押保险费、咨询费等附加贷款成本也可以波动。