房产抵押类贷款业务风险

① 房屋抵押贷款的风险有哪些

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。租金收入也可能难以获得。其次，如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。

② 房产抵押贷款风险点都有哪些

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。租金收入也可能难以获得。其次，如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。抵押登记权的风险： “一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第2款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。土地用途变更的风险：出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐核心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。在大力建设新农村的背景下，县域金融有着很好的发展前景。但是，由于农村用地的一些特殊规定，银行在办理业务时要加强风险防范。

③ 房产抵押贷款存在的风险有哪些

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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④ 房屋抵押贷款风险有哪些

用房子抵押贷款是目前常见的贷款方式，房产作为不动产具有良好的稳定性，其用作抵押也不会影响房产的使用价值。但任何经济行为都具有一定的风险性，作为房子的所有人，抵押贷款最大的风险在于不能按时还款所造成的银行收房的风险。银行作为债权人，在债务人不能按时还本付息时必然会采取执行担保物来实现债权，而作为债务人来讲，这时可能面临自己及家人无家可归的风险。因此，律师在这里提醒大家，用房产抵押贷款时，首先要选择正规的金融机构，一些民间的贷款公司虽然放款比较快，但是利息相对较高，而且在催讨债务时手段相对粗暴，程序也不符合规定。其次，要合理评估贷款用途及资金风险，尤其是用唯一的住房抵押贷款，如果资金用途风险很大，很容易出现无法偿还贷款的情况，这样会产生较高的逾期费用;最后，抵押房产进行拍卖时，其价格相对较低，会产生资产缩水的风险。

⑤ 房产抵押要注意哪些风险

1、内部操作风险
信贷员风险意识够强总认发放房产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要许看见、摸着房产担保基本现风险于我银行说抵押贷款虽种保险贷款式借款能按规定履行款义务银行通抵押物行使权力收款项由于抵押贷款种特点易造信贷员房产抵押贷款风险认识够能确认识抵押贷款风险存及其程度忽视房产抵押贷款风险危及信贷资金安全若抵押设定存符合律规定素影响其律效力实现并终给农商行主债权实现带定律风险二信贷员按操作流程要求或规章制度办理业务贷款发放前进行现场真实性调查、未进行认真事前尽职调查贷评价、未确评估借款第款源房产合理市场价格等素往往导致贷款决策失误准入严谨贷管理失效
2、抵押物权利瑕疵风险
贷款银行办理房产抵押登记手续若办理房产抵押登记未办理土使用权抵押登记抵押房产处置变现二光土使用权抵押若抵押购置并抵押土规定期限内未建造厂房或进行项目发政府偿收土使用权所抵押土使用权面临政策障碍即使能够处置要付非高昂本
3、效抵押行风险
按照《担保》规定校、幼园、医院等公益性事业单位、社团体教育设施、医疗卫设施其社公益设施(包括房产)抵押否则属效抵押行能政府关部门规章规定抵押并作担保承诺按照律于性规效力原则抵押行仍效且存较律风险二共财产抵押风险根据《担保解释》规定共财产进行抵押共其共财产设定抵押未经其共同意抵押效借款用共财产办理房产抵押贷款若贷款没要求借款财产共共同签字自丧失抵押权使贷款行使抵押权利效
4、抵押物价值跌风险
随着经济环境、市场状况景气影响抵押房产价值能幅度缩水若借款款银行处置抵押品受较损失二介评估机构管理规范抵押物估价程存定风险借款申请贷款评估机构存任意性满足借款申请贷款额度需要故意抬高房产评估价格房产抵押物评估值高于实际价值处置抵押物贷现能足额收贷款本息损失风险三贷款违规操作向借款超规定抵押率发放贷款增信贷资产损失风险
5、抵押登记完备风险
银行未及办理抵押手续或抵押手续效导致抵押物悬空抵押权力效发贷款损失需处置抵押品银行权利律保障二农商行工作员未亲自参与办理登记、信息查询或借款续贷期间未亲自办理抵押查询确定抵押房产否已查封冻结、否已物抵更确定借款使用假房产权证骗取银行贷款存较操作风险道德风险
6、抵押物处置风险
由于我律规定及司环境、保障民考虑等问题执行及其所扶养家属所必须居住房屋民院查封拍卖、变卖或者抵债造银行抵押权难于实现二担保规定借款违约抵押权若抵押物拍卖必须先与抵押协商致倘若抵押同意银行拍卖抵押物、或根本联系抵押或抵押腾空抵押房产抵押权能通律途径起诉抵押耗费财力受经济环境景气影响现抵押房产低价竞买、流拍等情况往往偿失三租赁权抗风险按照买卖破租赁原则若抵押抵押物先租抵或先抵租贷款按规定及与抵押、承租三签订抵押物处置补充协议借款即便能按期归贷款由于租赁仍效难处置抵押房产同贷款拍卖抵押房产按照《合同》规定承租基于租赁合同具优先购买权能采取定措施故意压低房产拍卖价格
7、抵押物灭失风险
若贷款未按规定房产抵押物进行贷前足额投保续保、并明确贷款保险第受益旦发诸火灾、自灾害等毁灭性事故造抵押物价值灭失导致贷款抵押物完全失控存抵押物灭失损失风险

⑥ 房产抵押贷款有哪些风险

房产抵押贷款可能存在的风险： (一)租赁权对抗的风险(二)抵押登记权的风险(三)土地性质引发的风险(四)土地用途变更的风险(五)在建工程抵押的风险(六)共有财产抵押的风险(七)抵押房产评估价格的风险(八)房产处置执行难

⑦ 如何看待房产抵押贷款的风险

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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⑧ 个人房屋抵押贷款风险的种类有哪些

一是借款人方面的风险：
个人借银行(包括住房资金管理机构)的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱;后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。
二是开发项目的风险：
开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”;借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。
三是银行方面也存在风险：
对借款人情况审查不严;对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实;档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。
防范风险的方式
1、贷前调查
了解借款人贷款的真实目的(自住或投资)、收入来源及家庭状况。
2、通过设定合理的担保方式防范风险
根据《中华人民共和国担保法》和《个人住房贷款管理办法》的规定，防范借款人贷款风险的担保方式有三种：抵押、质押和保证。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能;以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就不用申请贷款了。有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。鉴于上述分析，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险手段。
(1)正本清源，逐步使住房抵押成为主要的担保方式
在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于目前我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。即使拿到产权证，由于办事部门效率和工作水平问题，产权人仍然办不成抵押登记。完不成抵押登记，重复抵押的风险无法避免。此外，国家目前正处于城市化过程中，每年新建大量住房，期房拿不到产权证，抵押登记也无法实现。在这种情况下，实践中以住房抵押为基础，产生了以下两种抵御贷款风险的方式。
①抵押加第三人保证担保
目前对于抵押加第三人保证担保方式有两种具体做法，一种是抵押登记后保证人要承担一般保证责任，一种是抵押登记后保证人所有的保证责任取消，这里讨论的是第一种。抵押加第三人保证担保是指借款人在抵押登记不能办理的情况下，书面承诺以所购住房抵押给贷款人，同时有贷款人认可的有足够代偿能力的第三方(自然人或法人)为借款人提供担保。当借款人未按期偿还贷款本息，已办理抵押物登记的，首先处分抵押物用于偿还贷款本息及相关费用。处分抵押物所得后不能还清全部贷款本息及相关费用时，不足部分由保证人负责偿还。同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。如果保证合同没有约定保证份额，每个保证人都对贷款金额负连带保证责任。没有办理完抵押物登记的，借款人逾期未偿还贷款本息，一般直接要求保证人承担连带保证责任。