㈠ 福利房能不能办理抵押贷款
一、一般来说，福利住房产权归单位或者政府，而抵押贷款需要房产证明，所以，福利住房是不能进行抵押贷款的。
二、房屋抵押贷款的概念
1、房屋抵押贷款。产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有房屋抵押者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
2、住房按揭贷款。住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
三、哪些房屋不能办理房屋抵押贷款
不是所有的房屋都可以办理抵押贷款的，根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。
1、土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
3、权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。
4、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
5、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
6、已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
7、以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
8、违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
9、依法不得抵押的其他房地产。
㈡ 请问怎么申请福利房的贷款
如父母有公积金,虽不能贷款但可以凭产证取出。另，因各银行执行制度不一，可以拿身份证及购房合同去银行咨询。（去之前最好去下房产交易中心拉下权属报告，如果该套房子已设有抵押，你就不能贷款了。另外，签定时还需出售方提供相关资料）
住房贷款的种类与归还方式
随着我国城镇住房制度改革的全面深入，住房商品化已成为一种必然的趋势。然而由于住房是一种昂贵的生活必需品，大多数居民无法一次性付清房款，因而申请贷款就成为一种客观需要。为了满足这种需要，目前存在着多种贷款形式。那么，住房贷款种类究竟有哪些呢?贷款偿还方式又有哪些呢?贷款偿还方式又是怎样计算本息的呢?借款人应怎样根据自己的经济情况选择最佳的偿还方式?可以说，这些问题是每个贷款申请人都会关心的问题。下面对此作详细的分析。
(一)住房贷款的种类
目前住房贷款的种类，主要包括福利房贷款、微利房贷款、商品房按揭贷款、商品房现楼抵押贷款、存单抵押按揭贷款、委托按揭贷款等贷款种类。其中福利房贷款和微利房贷款属政策性贷款，贷款期限长、利率较低；后四种贷款为商业性贷款，贷款期限较短、高于政策性住房贷款利率。住房的性质决定了居民申请的贷款种类。
福利房贷款即准成本房贷款，是为配合房改而向福利房购买者提供的低息政策性住房贷款，政府或企业不收地价、不盈利，贷款人最高可申请八成贷款，贷款年限可长达15年。
微利房贷款是向购买微利房的职工提供的购房贷款，微利房是由当地房管部门建筑的，按政府控制的价格出售的房产，该种房价低于市场商品房，高于福利房。微利房贷款成数最高为六成，年限一般为5～8年，属政策性贷款。
商品房按揭贷款是银行为支持房地产开发企业顺利售出楼房，帮助购房者预购以市场计价的商品房而向购房者提供的贷款。其特点是单笔贷款金额较福利房和微利房大，利率高，兼有第三方(开发商)担保和楼花抵押。
商品房现楼抵押贷款是指成品商品房(现楼)所有人因购房或其它原因，以该房产作为抵押向银行申请的贷款。这种贷款利率高，期限短，一般不超过一年。
存单抵押按揭贷款是指购房业主为获得一次性付清房款的优惠折扣(通常为八至九折)，以其存单作为抵押而向银行申请的贷款，一般为存一贷二，且要求存单期限和贷款期限相同，年限为3—8年。
委托按揭贷款是指房地产开发企业为促销楼花而委托银行向购房业主提供的商品房按揭贷款，贷款债权人为开发商，银行只是中介。
(二)偿还方式的说明
由上可见，不同的贷款种类分别适应于不同的购房者，因此，贷款申请人不能选择住房贷款的种类。但是贷款申请人可以根据自身的经济收入状况，合理地选择适合自己的贷款偿还方式，从而可以在还款能力和利息支出之间取得很好的平衡。住房贷款偿还方式有单利付息还本法、递减还款法、等额还款法、等额递增还款法、等比递增还款法、组合还款法等。下面对此一一进行解释。
1． 单利付息还本法
这种还款法与对公贷款的单利付息还本相同，即贷款客户只需在贷款期限内还清贷款本息，每次还款时先付清上一交易日至本次还款日间的利息，然后偿还本金。该方法运用于贷款期限为一年左右的贷款，如商品房现楼抵押贷款。
2． 递减还款法
这种还款法要求借款人每期须偿还等额本金，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。
设贷款总额为了Y，贷款期数(月)为N，贷款月利率为I，已还至第五期，则：
每月均还本金额＝Y/N
贷款余额(剩余贷款本金)＝(1-K/N)×Y
累计还款＝K/N×Y＋[K-(K-1)K/2N]×y×I
累计利息支出＝[K-(K-1)K/2N]×Y×I
3． 等额还款法
采用等额还款法的借款人每期(月)以相等的金额偿还贷款，其中每期归还的余额(每月均还款额)包括每期应还本息，逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。
设贷款总额为Y，贷款期数(月)为N，贷款月利率为I，已还至第尾期，则：
每月均还款额＝{I×(1+I)n/[(1+I)N-1]}×Y
货款余额(剩余贷款本金)＝{(1+I)N-(1-I)K/[(1+I)N-1]}×Y
累计还款＝{I×(I+I)n/[(1+I)N-1]}×K×Y
累计利息支出＝{KI(1+I)N/[(1+I)N-1]-[(1+I)K-1]/[(1+I)N-1]}×Y
4． 递增还款法
递增还款法主要是针对青年职工等在一定时期内收入稳定增长的借款人而设定的一种还款方式。利用这种方式，借款人可以根据自己的收入情况，首先确定在一定时间段内(如一年为一段)的每月均还款额，再在此基础上确定逐段还款增加额(或增加比例)，但每段内的每月须以相等的偿还额(每月均还款额)归还贷款本息。递增还款法有等额递增还款法和等比递增还款法两种。
对于等额递增还款法，其还款付息的计算公式如下：
设贷款总额为了，贷款期数(月)为n，贷款月利率为I，已还至第K期，借款人首期每月均还款额为A，以后每隔T期(单位为月)每月均还款额都较前一时间段增加C，并设n＝T×V+W,K＝T×D+E(1≤K≤N,0≤E≤T)，则：
A＝{(1+I)N×I/[(1+I)N-1]}×Y-{[(1+I)T×V-1/(1+I)T]×[(1+I)W-V]/[(1+I)N-1]}×G
贷款余额(剩余贷款本金)＝(1+I)K×Y-[(1+I)K-1/I]×A-{[(1+I)T×D-1]/[(1+I)T-1]×[(1+I)E-D]}
累计还款＝K×A+[D(D-1)2/6]×T×G+[D(D+1)/2]×E×G
累计利息支出＝累计还款+Y一贷款余额
等比递增还款法的有关计算公式分为两种情况，即：
设贷款总额为Y，贷款期数(月)为N，贷款月利率为I，已还至第A期，借款人首期每月均还款额为A，以后每隔T期(单位为月)每月均还款额都较前一时间段按比例S增加，并设N＝T×V+W,K＝T×D+E(1≤K≤N,0≤E≤T)，则：
(1)当1+S不等于(1+I)时,
A＝{Y×I×(1+I)N×[(1+I)T-(1+S)]}/{(1+I)N×[(1+I)T-1]-[(1+I)T-(1+I)W]×(1+S)V-[(1+I)W-1]×(1+S)V+1}
贷款余额(剩余贷款本金)＝Y×(1+I)K-{A(1+I)K-[(1+I)T-1]-[(1+I)T-(1+I)E×(1+S)D-[(1+I)E-1]×(1+S)D+1}/{I(1+I)t-(1+S)}
累计还款＝(Sd-1)/(S-1)×A×T+A×E×Sd
累计利息支出＝累计还款+Y一贷款余额
(2)当1+S＝(1+I)t时，
A＝{Y×I×(1+I)}/{(V+1)×(1+I))-V×(1+I)-(1+I)}
贷款余额(剩余贷款本金)＝Y×(1+I)K-[(D+1)×(1+I)K-D×(1+I)T×(D-Q)+E-(1+I)T×D]×(A/I)
累计还款＝[SD-1/S-1]×A×T+A×E×SD
累计利息支出＝累计还款+Y-贷款余额
5． 组合还款法
组合还款法是指在同一笔住房贷款中，同时采用两种不同的还款方式，因而组合两种还款法。该方法主要应用于存单抵押按揭贷款，这时贷款总额分为两部分，相当于存单存款额的贷款部分采用单利付息还本法，其余部分采用等额还款法或递增还款法。
(三)偿还方式的比较
如前所述，住房贷款种类是不可选择的，偿还方式则是可选择的；此外贷款利率由人民银行规定，同样是不可选择的，但贷款期限却是借款人能选择的。借款人通过合理地选择偿还方式和贷款期限，在还款能力和贷款利息支出间找到适合自身经济收入情况的平衡点。住房贷款的贷款期限越长，则贷款利率越高，借款人的利息总支出也越大；但与此同时借款人每期(月)需归还的款项(还款负担)则越少。由于贷款期限、利率支出和还款负担三者间的关系较为直观明了，借款人能够容易地选择适合自己的贷款期限；但各种偿还方式的计算公式复杂，利息支出和还款负担间的关系不再是一目了然了。通过数学比较，可以找出各种偿还方式的区别，使借款人能进行合理的选择。由于单利付息还本法和组合还款法属特殊情况，对其进行比较意义不大，对此主要讨论递减还款法、等额还款法、等额递增还款法、等比递增还款法等方法。在贷款总额、贷款期限、贷款利率等要素相同的前提下，利用各种方法的计算公式，计算出相应的贷款余额和利息支出，可得到出这样几个结论：
(1)从还本情况看，除了贷款的起点和终点(最后一期)各种方式的贷款余额相同外，在其他任一时间点上各种方式的贷款余额均不相同；而且以等比递增还款法的贷款余额最高，等额递增还款法的次之，等额还款法第三，递减还款法的最小。由此可见，借款人偿还本金的速度是以递减还款法最快，等额还款法次之，等额递增还款法第三，等比递增还款法最慢；也就是说，借款人前期还款负担是按递减还款法、等额还款法、等额递增还款法、等比递增还款法的顺序减轻。
(2)从付息情况看，除了贷款的起点外，在其他任何一时间点上各种方式的利息支出均不相同，而且以等比递增还款法的利息支出额最大，等额递增还款法次之，等额还款法第三，递减还款法最小。
(3)贷款期限越长，贷款利率越高，则各种方式的还本利息差距越大；贷款期限越长，借款人前期的还款负担就越小，但利息支出则越大。
借款人在选择还款方式时，根据上述结论，结合自己的经济收入增长情况，并考虑通货膨胀及货币贬值因素，采用最适合自己的偿还方式。一般来说，可参照如下几点建议：
(1)短期贷款多为商品房现楼抵押贷款，购房者一般有一定的经济实力，申请贷款主要用于资金周转，希望在较短时间内根据自身资金情况还本付息。这种情况下适合采用单利付息还本法或递减还款法，这样借款人利息支出最少。
(2)中长期贷款多为购买楼花的商品房贷款以及政策性的福利房，对于购房者来说，随着年龄、工龄的增长，职称、职位的提高，经济收入逐渐增加，一般要求在贷款前期支付较少的余额，而后期支付较多的金额或提前结清本息。这种情况下适合采用等额还款法或等额递增还款法。
(3)在贷款利率低而通货膨胀率高的情况，实际贷款利率低(实际贷款利率＝名义贷款利率一通货膨胀率)，借款人的实际利息支出小，采用等比递增还款法最为有利。
(4)与上面这种情况相反，当贷款利率高而通货膨胀率低时，实际贷款利率高，选择递减还款法最好，这样借款人的利息支出总额最小。
(5)不难看出，等额还款法综合了借款人前期还款负担不大(比单利付息还本法和递减还款法的小)和利息支出较少(比递增还款法少)两个因素，同时由于每期还款额固定，计算简单，对借款人和银行双方来说交款和收款都一目了然，因而该方式可广泛采用。
㈢ 人才安居房贷款购房需要什么条件
需要符合当地的购房政策和房屋贷款条件
个人住房按揭贷款条件：
1、具有城镇常住户口或有效居留身份;
2、具有稳定的职业和收入，信用良好，同时具有按期归还贷款本息的能力;
3、具有所购住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款;
4、具有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人;
5、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值;
6、银行规定的其他条件。
㈣ 分给我的福利房，厂里还可以用来做银行贷款抵押吗
单位的福利房一般都是有期限有条件才能被员工拥有。也就是要过一段时间或者员工满足一定条件才会把房产权过户到员工名下。如果你现在还没有拿到房产证，说明福利房还是工厂的固定资产，属于工厂的资产。这种情况下，工厂是有权利将你的福利房拿去抵押。当然，如果抵押物不合法，银行也是不会批准贷款的。
㈤ 政府的福利房已经过户到私人名下可以拿去银行抵押贷款吗
可以。己经过户到私人名下的福利房就属于私人财产。如果需用钱是可以去银行做抵押贷款的。
㈥ 职工福利分房可以抵押银行贷款吗
非产权房不能抵押。
有不少地方的小银行能做
㈦ 单位福利房申请银行贷款要办理哪些手续
办理银行贷款需要准备手续：
有效身份证件；
常住户口证明或有效居住证明，及固定住所证明；
婚姻状况证明；
银行流水；
收入证明或个人资产状况证明；
征信报告；
贷款用途使用计划或声明；
银行要求提供的其他资料。
银行贷款需要的条件：
年满18年周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有 效的居民身份证明，银行贷款要求贷款人年龄一般在18-60岁之间；
有稳定合法收入，有还款付息能力；
贷款银行要求的其他条件。
无抵押贷款办理的程序一般分为三个步骤：
客户递交基本信息资料，包括工作单位和联系电话；
放贷银行或公司核查客户的信用信息，包括客户的信用级别是否有违法记录，针对个体户和中小企业，还需调查其企业经营状况；
放贷单位工作人员与客户签约，并在最短时间内实现放款。