個人住房貸款集中度

A. 為何推出房地產貸款集中度管理制度

中國人民銀行、銀保監會12月31日對外宣布，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。為何要出台這一舉措？
人民銀行、銀保監會有關負責人表示，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
近年來，我國房地產長效機制實施取得明顯成效，房地產貸款增速穩步回落。數據顯示，截至2020年三季度末，我國人民幣房地產貸款余額同比增長12.8%，增速連續26個月回落。
盡管如此，在兩部門看來，仍需要進一步增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性。
國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示，此舉符合「房住不炒」的政策定位，避免信貸資金過度流入房地產市場，進一步支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、「三農」等薄弱環節融資。
房地產貸款集中度管理如何約束銀行？
房地產貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%，縣域農合機構分別是17.5%和12.5%，村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。
一直以來，個人住房貸款頗受銀行青睞，且佔比穩定。2020年三季度末，我國個人住房貸款余額33.59萬億元，同比增長15.7%，增速與上季末持平。從上市銀行披露的半年報來看，2020年上半年，個人住房貸款仍是上市銀行個人貸款的主要投放方向。
兩部門有關負責人介紹，目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。
對於超出管理要求的銀行業金融機構，兩部門要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。
個人住房貸款余額佔比明確上限後，會對購房者貸款帶來怎樣的影響？
「應該不是所有銀行的個人住房貸款都會受影響，有些銀行距離上限還有一定空間。」一位國有大行人士告訴記者。
曾剛認為，2021年銀行信貸結構將進一步優化，不同類型銀行將根據自身距上限空間，調整個人住房貸款的額度，購房者可根據具體銀行情況進行選擇。
不過，為支持大力發展住房租賃市場，兩部門明確表示，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
記者了解到，目前人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。
兩部門有關負責人表示，將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。

B. 即將實施貸款集中度管理，開發商該如何面對

據央行網站消息，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會近日發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。《通知》明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。

那麼，如何才能確保這項制度的順利實施呢？需要做好兩個方面的工作。一是要確保銀行的數據真實可靠。出台新規的目的不是當擺設，而是除風險。因此，對銀行提供的數據，必須做到真實可靠，不能有任何水分。否則，就會留下隱患、出現問題。對此，管理層要組織檢查和抽查，一旦發現問題，嚴厲追責；二是要杜絕其他方面的漏洞，特別是互聯網金融機構、小貸公司等非銀行金融機構的行為，需要規范，防止這些機構向開發商、居民等提供非法貸款、非法資金支持，導致管控失靈，風險難以有效化解。如果做好了，房地產貸款的集中度管理效率就能大大提升，從而推動房地產市場的平穩、有序、健康發展。

C. 銀保監會劃定下半年重點任務 嚴格執行房貸集中度要求

影子銀行要壓降到多少？影子銀行不會消失，將會和傳統金融體系長期共存，不同類型的影子銀行的作用和風險水平差異較大。因此，必須建立和完善對影子銀行的持續監管體系。
7月30日，銀保監會官網發布消息，日前銀保監會召開全系統2021年年中工作座談會暨紀檢監察工作（電視電話）座談會，總結上半年工作，分析當前形勢，安排下半年重點任務。
會議披露，銀行業助力實體經濟轉型發展有新進展，上半年各項貸款新增13.5萬億元，其中，製造業貸款增加1.7萬億元，涉農貸款增加3.03萬億元；防範化解金融風險取得新成效，高風險影子銀行規模較歷史峰值壓降23萬億元，互聯網平台企業整改加快推進，房地產貸款增速創8年最低。
「要堅定不移推動金融供給側結構性改革，毫不鬆懈地防範化解金融風險，加快高風險機構處置，嚴防高風險影子銀行死灰復燃，積極應對不良資產集中反彈，嚴格執行『三線四檔』和房地產貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規流入房地產市場等。」會議同時提出要求。
影子銀行規模繼續大幅壓降
我國影子銀行在2008年後迅速發展，隨著金融業務范圍的拓展和跨行業、跨市場綜合經營的擴張，影子銀行每年以20%以上的速度增長。到2016年底，規模已經相當龐大，廣義影子銀行超過90萬億元，狹義影子銀行亦高達51萬億元。
影子銀行不僅使金融風險不斷積累和暴露，違法違規問題日益嚴重，而且也大大抬高了我國宏觀杠桿水平，吹大資產泡沫，助長脫實向虛，嚴重影響了金融與經濟的良性循環。
2017年，監管部門開啟影子銀行三年專項治理行動，截至2019年末，廣義影子銀行規模較2017年初歷史峰值的100.4萬億元縮減近16萬億元。
2020年和2021年，壓降影子銀行行動繼續進行中，且未來仍會持續。
7月16日，銀保監會曾一次性對4家金融機構開出近3億元罰單，罰單源自銀保監會對部分機構開展了影子銀行和交叉金融業務專項現場檢查。據銀保監會介紹，這些機構理財產品之間、理財產品與自營業務之間的不當交易仍時有發生。
「下一步，將繼續大力整治高風險影子銀行業務，堅定不移推進理財業務轉型，加強股權投資監管，督促銀行保險機構加強合規建設，更好為實體經濟服務。」銀保監會表示。
今年6月，銀保監會主席郭樹清在2021年陸家嘴論壇上也表示，經過整治後，我國影子銀行規模已較歷史峰值壓降20萬億元，但存量規模依然較大，稍有不慎就極易反彈回潮，要防止金融機構再次通過交叉性金融產品無序加杠桿，對各種「類信貸」新花樣必須遏制在初期階段。
7月30日，21世紀經濟報道記者從銀保監會獲悉，截至6月末，同業理財業務由6.8萬億元的峰值降至2719億元，信託貸款、一般性委託貸款較年初分別下降7843億元和637億元。
「預計2021年內影子銀行資產將進一步縮減，今年下降規模擴大反映了監管機構的政策重心重新回到控制影子銀行資產增長。」穆迪日前發布的報告稱。
影子銀行要壓降到多少？銀保監會政策研究局和統計信息與風險監測部課題組去年底共同撰寫的《中國影子銀行報告》認為，影子銀行不會消失，將會和傳統金融體系長期共存，不同類型的影子銀行的作用和風險水平差異較大。因此，必須建立和完善對影子銀行的持續監管體系。
嚴格執行房貸集中度要求
2020年12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對不同類型的商業銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比均提出上限要求。
上述政策發布半年以來，執行效果如何？7月30日，21世紀經濟報道記者從銀保監會獲悉，截至6月末，房地產貸款增速和集中度雙降：6月末，房地產貸款同比增長9.8%，增速創8年來新低；房地產貸款集中度由2019年的高點29.2%降至6月末的28.2%。同時，分機構來看，各類商業銀行房地產貸款集中度均有不同程度下降。
個人住房貸款方面，上半年，按揭貸款新增2.1萬億元，低於去年同期和2019年同期貸款增量。一季度居民部門債務總額76.4萬億元，杠桿率72.1%，較年初下降0.3個百分點，結束了近年來持續上升的勢頭。
21世紀經濟報道記者了解到，上述政策發布後，房貸超標的銀行機構已經普遍制定了整改業務計劃，將逐步壓降房地產貸款規模，轉而加大對小微企業、個體工商戶的信貸支持力度。
不過，政策執行過程中也有個別情況出現。今年6月，銀保監會統信部副主任劉忠瑞在回答21世紀經濟報道記者提問時介紹，一些地方中小銀行利用大型銀行退出的時機，爭搶房地產貸款市場份額，房地產貸款增速較快，房地產貸款集中度有所上升。
「銀保監會高度重視這一問題，對新增房地產貸款佔比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產金融調控要求，合理控制房地產貸款增速。對限期整改不到位的，我們將進一步採取更加嚴厲的監管措施。」劉忠瑞表示。
銀保監會座談會進一步要求，嚴格執行「三線四檔」和房地產貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規流入房地產市場。
日前，中誠信國際將房地產行業評級展望調整為負面，理由為：預計2021年下半年商品房銷售金額增速將較上半年有所放緩，且房地產金融監管力度將持續強化，信貸環境偏緊及投資者信心不足將進一步加大房地產企業的再融資壓力，融資環境的收縮亦將使得債務集中到期壓力較大的房地產企業出現現金流緊張的可能性增加。

D. 重磅！這個一線城市連夜發文 加碼個人住房信貸管理

（記者 吳若凡）控制按揭總量，降低炒房預期，上海又迎來了一撥政策加碼。

1月29日晚間，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），就持續做好個人住房信貸管理相關工作提出8條要求，包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等。

值得一提的是，在個人住房貸款發放管理方面，《通知》明確將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

新規或延緩房企回款進度

克而瑞研究中心總經理林波向《每日經濟新聞》記者分析指出，嚴格個人住房貸款發放管理，相當於准現房銷售，將使上海住宅項目周轉速度減緩。「預售制沒有改變，房企可以繼續賣期房，但貸款要到結構封頂才能放下來，這將拖慢房企銷售回款的進度。」

據悉，上海目前預售的標准之中，對於多層住宅是要求主體結構封頂，而高層住宅要求基本結構成型。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，政策要求所有即使達到預售標準的新房，也必須主體結構封頂才可發放貸款，明顯提高了房貸的發放門檻，會直接放緩不少新房項目的上市節奏及銷售速度。對於意在加速去化回籠資金、尤其是在意去化的開發商，這一政策無疑減少了大量預售資金流入。

一般來說，房企的預售資金對於自身的現金流影響面極大，預售資金減少不但可能減緩整體開發的速度，還會提高降負債的難度。張波預計，今年一季度上海商品房去化速度可能出現一定降速。這一政策同時也是房地產貸款集中度管理的體現，突出了對個人住房貸款審慎管理的加強，強化了對商業銀行的要求，實現嚴格控制個人住房貸款的投放節奏和增速，防止突擊放貸。重點支持首套中小戶型的政策，則體現出對上海新市民首套購房需求的保護。

林波表示，如今銷售採用搖號制，房企自己不能選擇客戶，就只能犧牲自己的回款進度。以前在上海樓市大熱時，有些開發商已經實現了開盤即回款的光速。如今這一政策或延緩開發商的回款速度，大大降低了周轉效率。

一位房企營銷總則告訴記者，這是從資金上卡，這樣的結果是樓市供應更少了，相當於在上海開發房地產的回報率不高了。

他舉例說，原先一塊地10個月就能開盤，2個月後銀行貸款就能放下來，今後要3個月之後才能放款。「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款」的規定，將直接導致（以18層住宅為例）開發商按揭款要慢上3~6個月時間。

嚴格審核首付款資金來源和償債能力

《通知》要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段；強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款；審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

對此，張波表示，該政策明確指向引導商業銀行加強審貸管理，並強化對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。通過經營貸和消費貸的形式獲得資金來買房的確值得重視，通過這一方式不但會變相降低購房門檻，同時還提升了房地產金融風險，另一方面真正需要流入中小企業資金卻變相流入樓市，不利於實體經濟的發展。

同時，《通知》要求嚴格加強借款人資格審查和信用管理，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響；充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款；對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務平台。

張波表示，結合今年1月21日的政策，上海從金融角度加大對假離婚購房的打擊力度。通過強化對個人住房貸款的審批，可以從源頭打擊炒房的苗頭，封堵非理性購房的行為，同時還能有效對房地產金融風險提前進行規避。值得關注的是，黑名單制度的懲戒信號明顯，向社會釋放出明確打擊違法違規申請房貸的行為，同時對房價的穩定也起到側面作用。

《通知》還要求，嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

「這一政策直指中介機構違規向購房者提供『過橋資金』，違規幫助購房者獲得不實的證明信息，並由此獲得購房資格或取得變相降低購房門檻。」張波表示，通過黑名單方式對中介行業形成震懾作用，凈化行業風氣，推動房地產市場健康發展。

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E. 房地產貸款集中度監管要求陸續下發，上海、廣東等地獲「松綁」

各地房地產貸款集中度管理要求漸次落地！
券商中國記者獲悉，央行、銀保監會去年底聯合下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》後，包括廣東、海南、上海、浙江、廈門等地已分別下發當地房地產貸款集中度相關管理要求的通知。
其中，廣東、海南、上海、浙江等地監管部門結對當地法人銀行的考核上限予以上調，但獲得「松綁」的銀行檔位、上調幅度均有所不同。
廈門版房地產貸款集中度監管要求則與央行、銀保監會此前通知保持一致。此外，重慶、江蘇等地銀行業人士向券商中國記者反映，當地銀行房地產貸款集中度考核指標上限也參照央行標准執行，未予上調。
廈門發布房貸集中度考核要求
券商中國記者獲悉，人民銀行廈門中心支行、廈門銀保監局已於1月下旬下發《關於廈門市法人銀行業金融機構房地產貸款集中度相關管理要求的通知》。
根據通知，廈門市法人銀行業金融機構分屬於第三檔、第五檔。其中，第三檔機構包括廈門國際銀行、廈門銀行、廈門農商行，第五檔機構包括廈門同安農銀村鎮銀行、廈門翔安民生村鎮銀行，兩檔機構的房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為22.5%、17.5%；12.5%、7.5%。
這意味著，廈門版的房地產貸款集中度考核指標與央行、銀保監會通知要求保持一致。
在這之前，央行、銀保監會於2020年底聯合下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共五檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。
其中，第一檔的中資大型銀行的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限分別為40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項佔比分別為27.5%和20%；第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構兩項佔比分別為22.5%和17.5%；第四檔的縣域農合機構兩項佔比分別為17.5%和12.5%；第五檔村鎮銀行分別為12.5%和7.5%。
而除廈門外，重慶、江蘇等多地銀行業人士也向記者反映，當地銀行房地產貸款集中度考核指標上限參照央行標准執行，未予調整。
部分地方監管上調考核上限
另一邊，立足當地實際情況，有部分地方監管部門上調了本地法人銀行的考核上限。
其中，人民銀行廣州分行、廣東銀保監局於2月4日發布《關於做好廣東省地方法人銀行金融機構房地產貸款集中度管理工作有關事項的通知》，對廣東（不含深圳，下同）轄內地方法人銀行房地產貸款集中度提出要求。
具體為：第三檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為24.5%、19.5%；第四檔銀行兩項佔比上限分別為20%、15%；第五檔銀行兩項佔比上限分別為12.5%、7.5%。
這意味著，廣東對轄內第三檔、第四檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別提高了2個百分點、2個百分點和2.5個百分點、2.5個百分點；第五檔銀行則參照此前央行、銀保監會通知執行。
以2019年末數據計算，廣東地區500億元資產規模以上的地方銀行中，大部分滿足前述個人住房貸款佔比上限要求，但在房地產貸款佔比方面普遍有所超標。其中，中山農商行、惠州農商行等兩項貸款佔比超標較多。
而在人民銀行杭州中心支行、浙江銀保監局今年1月下發的轄內法人銀行房地產貸款集中度相關管理要求通知中，第三檔銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比上限不變，第四檔、第五檔銀行兩項佔比考核要求則分別上調1個百分點、2個百分點。
此外，上海對第三檔、第五檔相關銀行房地產貸款集中度上限分別提高了2個百分點、1.5個百分點；海南對第三檔相關銀行房地產貸款佔比上限提高了2.5個百分點。
各地銀行「因城施策」
事實上，在央行、銀保監會此前發布的房地產貸款集中度管理通知中，已經給各地監管部門結合實際情況對當地銀行適度松綁留出了空間。
通知提及，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以《通知》第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。
「監管政策相對靈活、『因城施策』。對於個別地區而言，本來涉房貸款佔比就高，如果把監管考核上限定的太低，反而會對當地銀行的發展造成一定影響。」招商證券首席銀行業分析師廖志明表示。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，各地政策對不同類型的銀行明確了房地產貸款集中度上限，有助於銀行靈活執行中央房貸政策。
「類似政策下，不同銀行的房貸業務會有所變化，對於相關購房者來說，也需要積極了解各地銀行貸款政策，減少貸款辦理的風險。大方向看，房價過熱的城市等所在銀行，其上限上調空間小；而信貸額度充裕的城市，上調的空間較大。」嚴躍進表示。
與此同時，也有個別超標中小銀行高管表示，一邊是涉房類貸款新增難，另一邊是互聯網貸款政策收緊，而往年這都是業務重點，所以業務壓力還是比較大的。
廖志明表示，整體來看，今年貸款需求仍然非常旺盛，銀行可以投放的領域較多。「一是政府投融資項目需求；二是房地產融資雖然受房貸集中度政策影響，但需求還在，銀行房地產貸款增量並不會明顯下滑，更多地是平穩增長；三是明顯改善的融資需求，包括製造業貸款、個人消費類及信用卡貸款等。」

F. 如何計算貸款集中度

1、貸款集中度是指貸款占該家銀行資本凈額的比重,比如該家銀行資本凈額為10000萬,則1000萬貸款的集中度為10%.從監管指標要求看,單一客戶集中度不能超過10%,集團客戶不超過15%
2、貸款集中的一個重要限制性指標就是銀行對單一客戶的貸款余額與銀行凈資本的比例，一般規定不應超過10%。最大10家貸款客戶的貸款比例高低也是衡量貸款集中度的重要因素，一般不應超過銀行凈資本的50%。

G. 設置佔比上限！我國建立房地產貸款集中度管理制度

中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會31日對外宣布，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限。
按房地產貸款集中度管理要求，房地產貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%，縣域農合機構分別是17.5%和12.5%，村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。
兩部門發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》稱，為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，人民銀行、銀保監會決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。通知自2021年1月1日起實施。
根據兩部門要求，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比，不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。
人民銀行、銀保監會有關負責人介紹，目前，大部分銀行業金融機構符合這一管理要求。當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案。

H. 多地房貸集中度調整 上限「一地一策」 意在為風險化解留出政策空間

多地房地產貸款集中度調整的細則近日曝光。本報記者今日獨家獲悉，繼廣東、海南、浙江等地上調了部分銀行房貸集中度監管上線後，四川、山東等地也上調了部分銀行房貸集中度的監管上限。但也有仍然堅守原「紅線」不動的地區，如東北某省選擇繼續執行央行、銀保監會發布的基準監管上限。
有業內人士認為，各地方因地制宜調整部分銀行房貸集中度將成為大趨勢。但多地上調部分銀行相關監管指標，並不意味著監管部門對銀行資金進入樓市的態度有所松動，也不排除未來會有一些房地產熱門地區會適時收緊並下調房貸集中度指標。總體上看，此次對於特定銀行群體調整房貸集中度要求，體現了各地監管的靈活性，也為一些潛在的風險化解提供政策空間。
據了解，山東銀保監局近日發文，將轄內城商行、民營銀房地產貸款集中度標准上限調高2.5個百分點至25%。「此次安排是考慮後續規范非標投資業務和表外理財業務，為資金實際投向房地產領域但短期內無法收回、確需回表處理的，留出必要空間。」
山東銀保監局要求，日常城商行、民營銀行房地產貸款集中度依然按照原標准執行，即房地產貸款佔比22.5%，個人住房貸款佔比17.5%。存量房地產業務超過原標準的銀行，要在確保穩妥的前提下積極壓降；未超過原標準的銀行，要依法合規審慎開展業務，嚴格控制規模盲目增長。
四川地區的金融監管部門則將轄區內第四檔縣域農合機構的個人住房貸款集中度佔比上限提高1.5個百分點至14%；房地產貸款集中度保持不變，轄內第三檔中資小型銀行和非縣域農合機構、第五檔村鎮銀行房地產貸款集中度、個人住房貸款集中度上限均未做出調整。
此外，上海、浙江等地也上調了部分銀行房地產貸款集中度上限。其中，上海地區分別上調第三檔、第五檔銀行的相關監管指標2個百分點和1.5個百分點。而浙江則對第四檔、第五檔相關銀行房地產貸款集中度上限分別提高1個百分點、2個百分點，第三檔相關銀行房地產貸款集中度上限與央行層面要求保持一致。
浙江地方金融監管部門還表示，地方法人金融機構的房地產貸款集中度執行情況將作為央行評級、MPA、金融機構綜合評價、貨幣政策以及金融市場工具運用的重要參考。「各金融機構在堅決抑制投資投機性購房需求的同時，繼續滿足居民家庭購買自住住房合理的信貸需求，做好金融服務。」
有業內人士認為，各地監管普遍選擇提高部分地方性法人銀行的監管上限，實際上並非松綁此前政策，而一行一策、一地一策也體現了房地產市場的做法也體現了當下房地產調控政策的靈活性。
招聯金融首席研究員董希淼表示，各地地方性法人銀行的情況各不相同，各地按照自身情況適度放鬆當地中小銀行的房地產貸款集中度要求，不會對銀行流入房地產市場的總體金額產生太大影響，也有利於短期內這些銀行的轉型發展。

I. 多地調高銀行房貸集中度上限 房貸管控會放鬆嗎

近兩日，各地陸續上調房地產貸款集中度上限的消息在市場發酵。據媒體報道，廣東、海南、上海、浙江等地已下發當地房地產貸款集中度相關管理要求的通知，對當地法人銀行考核上限予以上調。相應政策將對各地銀行的房貸投放額度帶來直接影響。另據北京商報記者從知情人士處獲悉，山東銀保監局與央行濟南分行日前聯合下發通知，將轄區城商行、民營銀行房地產貸款集中度標准上限調高2.5個百分點。
據悉，山東此次安排調高轄區城商行、民營銀行房地產貸款集中度上限2.5個百分點，是考慮後續規范非標投資業務和表外理財業務，為資金實際投向房地產領域但短期內無法收回，確需回表處理的，留出必要空間。根據要求，日常城商行、民營銀行房地產貸款集中度依然按照原標准，存量房地產業務超過原標準的銀行，要在確保穩妥的前提下積極進行壓降；未超過原標準的銀行，要依法合規審慎開展業務，嚴格控制規模盲目增長，切實防範授信風險。
此前，2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），劃定房地產貸款「兩條紅線」。《通知》明確對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。
其中，第一檔的中資大型銀行的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限分別為40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項佔比分別為27.5%和20%；第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構兩項佔比分別為22.5%和17.5%；第四檔的縣域農合機構兩項佔比分別為17.5%和12.5%；第五檔村鎮銀行分別為12.5%和7.5%。
而在彼時的《通知》中，已給各地監管部門對當地銀行適度調整留出了空間。《通知》指出，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。
近期多地紛紛提高部分銀行的房貸集中度監管上限有何影響，房貸管控是否會松動也引起業內關注。
對此，光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，近日，多地開始出現差別化、小幅度上調銀行房貸集中度上限，主要是為緩解部分區域中小銀行經營壓力，近年中小銀行面臨疫情沖擊、市場競爭加劇、風險處置和監管環境變化等，部分中小銀行經營壓力較大；同時，這種調整也體現了監管彈性，根據各地中小銀行面臨實際情況進行「微調」。本次監管指標微調，主要集中在第三檔、第五檔小型銀行，且幅度有限，整體的房地產貸款監管指標框架穩定，國內房地產調控並未出現松動。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進進一步表示，此次政策進一步體現了各地在積極落實房貸集中度政策，也說明不同銀行調整的空間不一樣，其中第一檔和第二檔的銀行普遍屬於房貸業務比重大、金融風險管控責任大的銀行，所以上限上調的空間不大。而對於一些中小銀行，尤其是和農村相關業務掛鉤的銀行，其貸款政策可以更為靈活。後續各地城鎮化和市民化過程中，部分銀行貸款上限提高，其支持進城購房等方面會更游刃有餘。類似政策下，不同銀行的房貸業務會有所變化，對於相關購房者來說，也需要積極了解各地銀行貸款政策，減少貸款辦理的風險。大方向看，房價過熱的城市等所在銀行，其上限上調空間小；而信貸額度充裕的城市，上調的空間要較大。
談及後續房貸管控和發展趨勢，在周茂華看來，國內一二線等熱點城市房地產具有一定風向標作用，同時，這些城市的房價已經處於高位，這些城市調控政策將繼續保持，並加快建立房地產長效機制，國內樓市「房住不炒」、「穩」是主基調。接下來，國內房地產信貸或保持適度增長，監管將落實此前出台的房地產「三條紅線」和銀行房地產貸款「兩條紅線」，各銀行房貸業務將出現分化。

J. 房地產貸款佔比是什麼

房地產開發貸款額度一般為總投資額的60%。

從房地產貸款集中度管理制度的內容來看，制度充分考慮了機構具體實際，體現了分類分檔、區域差異化約束的原則。具體來看，《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。

(10)個人住房貸款集中度擴展閱讀：

房地產貸款佔比注意事項：

購房者在進行房屋貸款時詢問對比多家銀行，會發現同一地區的銀行貸款政策和利率都差不了多少，可以隨意選擇一家就可以。

購房者不用一定按照合同里的還款30年就還款30年，如果真有資金實力，完全可以向銀行申請提前還款。提前還款需向銀行預約，提交申請單，定好還款日後去銀行辦理即可。