❶ 南京首套房未還清能再買二套房么
不能。
二套房的認定標準是在個人名下擁有兩套（含二套）以上的房產屬於二套房。
被認定為二套房的情形有：
（1）自己有住房，給成年子女購房。
（2）自己有住房，以未成年子女名義再購按照二套房政策執行。
（3）未成年時名下有房產，成年後再貸款購房算二套。
（4）有全款購買住房，再貸款購房為二套房。
（5）有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房也會被算作二套房。
（6）先商業貸購房，再使用公積金買房。
（7）婚前一方貸款購房，婚後以另一方名義再購且戶口不在一起。
（8）婚後共同貸款購房，離異後再購房。
（9）名下有商業公寓，再購普通住宅。
❷ 南京買第二套房需要首付幾成
根據南京目前的購房政策，購買第二套住宅需要根據第一套的情況，第一套無貸款或貸款還清的情況下是五成首付，第一套有貸款未還清的情況下是八成首付。
❸ 誰知道南京目前的二套房政策
首付款不低於四成，
利率較同期基準利率上浮10%。
京二套房貸款政策悄然松動
至少有3種方法不支付上浮利率
去年10月1日起，市民辦理「二套房」貸款開始執行央行「二套房」新政，即首付款不低於四成，利率較同期基準利率上浮10%。然而，近日有媒體報道，北京、上海在執行「二套房」政策時有所放鬆，記者隨即走訪了南京的銀行、房產中介和開發商，發現這一政策在春節後的執行中也悄然松動。
人均住房面積32m2以下不算「二套房」
2007年12月，中國人民銀行和中國銀監會下發了「二套房」政策的補充通知。《補充通知》表示：「對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行；當地人均住房平均水平以統計部門公布的上年度數據為准」。
昨天，記者從銀行了解到，南京的「人均住房面積」已於近日得到確定，為32平方米/人。這也就意味著，三口之家如果住房面積小於96平方米，那麼再次貸款買房仍可享受相當於新房的優惠利率，首付也不必上浮。
在此之前，南京市城市居民家庭人均住房建築面積2006年為28.57平方米，2007年統計部門的最新數據則顯示達到了32.21平方米，而目前的操作中則將32平方米作為標准。
第一套房賣掉的可不算「二套房」
「節前『二套房』新政剛出台不久時，各家銀行的口風是統一的，從嚴審核第二套住房。」一家房地產中介告訴記者，「但節後各家銀行又不一樣了，有松有緊」。另一家房地產中介工作人員則舉例，比如有的銀行只要貸款者把第一套住房賣掉，再次貸款買房就可以算作新房，而最松的銀行則只要求貸款者將第一套住房貸款全部結清即可。
記者走訪了多家銀行個貸部門後，中介的這一說法得到了證實。例如，一家股份制商業銀行的個貸人員表示，現在仍執行「二套房」新政。當記者詢問第一套房貸款已還清的情況下是否可以「通融」時，他表示，如果已還清且賣出，就可以按照新房政策享受優惠利率。至於首付，也不用執行「二套房」的不低於四成的規定，而是維持三成首付不變。
兩套小房子算人均面積時，不一定疊加
熟悉內情的銀行界人士坦陳，有關「二套房」貸款各家銀行在目前肯定不敢公開挑戰央行政策，但由於央行規定和現實操作中存有漏洞，更多銀行則是選擇「打擦邊球」的方式進行放貸。
比如某人有兩套房子，第一套房子60平方米，沒有貸過款；第二套房子90平方米，貸過款。該戶家庭有三口人，如果嚴格按照人均面積來算，該戶家庭的人均住房面積是50平方米/人。但銀行在計算的時候，可以鑽空子說：由於其只有一套房子貸過款，算人均面積的時候，也只用算有貸款的那一套房子，即90平方米除以3，算下來人均面積不足32平方米，仍可享受0.85倍的優惠利率和首付三成的「待遇」。
此外，實際上南京主城、江寧、浦口三個房產局的數據並未聯網。某人在主城和江寧各有一套房子，銀行在放貸時，如果僅在一個地方查詢是很難查清這個人的全部房產的，也就難以准確計算出人均住房面積。
還沒辦過1.1倍利率的貸款
南京一位再三叮囑不要透露其姓名的中介公司負責人介紹，「二套房」貸款松動的事情在業內已是不公開的秘密。
「這樣的事情的確存在。」該負責人稱，幾乎每家中介、每個購房人都有自己的方法避開「二套房」新政，他們有的假離婚、有的想方設法打擦邊球，總之很少有人付1.1倍的利率。他坦陳，從去年年底「二套房」新政開始，他們旗下的三家門店就沒有辦過一筆1.1倍利率的貸款。「當然，這也表明購買二套房的大多為首次置業的年輕人」。
采訪中，大多數中介承認了「二套房」貸款松動這一狀況，他們認為，這主要是因為近期市場冷淡，銀行貸款業務吃緊，很多銀行沒能完成指標以至於「睜一隻眼，閉一隻眼」造成的。主城個別開發商也坦陳，銀行在與他們打交道的過程中，往往為了爭取業務，也有「網開一面」的情況。
貸款松動購房者仍不敢貿然出手
談及「二套房」貸款松動，不少業內人士雖大多稱早有耳聞，不過也都坦陳「拿不上檯面」。大部分銀行的大部分營業網點，還得嚴格按照央行的相關規定操作。
上述坦陳至今沒辦過一筆1.1倍利率貸款的中介負責人稱，即便是真正為「1.1倍利率」埋單的客戶不多，市場仍舊一時半會好轉不起來。去年年底到現在，他們的業務量下降至少在20%以上。南京一家民間地產研究機構的專家稱，現今的市場已不是簡單一兩個政策能立馬見效的。「受調控影響，市場仍處於震盪期。」該專家說，以江北為例，一會有消息說開發商競相打折，一會又有消息說江北樓盤最高賣到7600元/平方米，這樣的價格波動使得市場難以平穩，購房者也只得繼續觀望。更為重要的是，在去年連續出台一系列宏觀調控政策後，購房者的心理預期已嚴重受到影響，即便是政策松動，很多人還是不敢貿然出手。
業內人士大多表示，樓市只有在經歷過這段時間的震盪期後，才有可能平穩，並呈現緩慢上升局面；但在政策松動、存款准備金率上調等多空對沖下，震盪期到底要多久才能結束，現在誰也說不清楚。90平方米以下首次購房零契稅（與財政部新政疊加）之後，近日南京又放寬了高檔房標准，最新的細則又明確了第二套房按個人計算。記者近日采訪發現，這一系列連續性的暖市政策效果開始逐步顯現。業內專家分析，南京二手房市場自上月「破冰」（連續3個月來首次成交量微漲）後，有望進一步「解凍」。
利好政策陸續出台
早在今年9月份，劉先生就看中了中央門翠城花園的一套房子，這套房子雖然面積只有50多平方米，但是總價卻高達77.2萬元，按照原來的標准屬於高檔房，不僅要交4%的契稅，而且還要另外交1%的土地增值稅。因為這數萬元的稅費，他一等再等。
近期，南京放寬高檔房標准，按照新標准，從10月1日起，凡是面積不超過144平方米、容積率在1.0以上的，都是普通住宅。這套原高檔房也成了普通住宅。瑞居不動產總經理王萍說，前幾天劉先生終於完成了這套房源的交易。雖然是第二套房，但還是省了3%的契稅和1%的土地增值稅，如果是首次購房則最高可省5%的稅費。高檔房標準的放寬給客戶帶來了直接的刺激，最終促成了成交。
業內專家認為，南京的高檔房范圍大大縮小，讓一部分高檔房享受到了普通住房的「待遇」，有利於減少交易稅費，對二手房的買賣刺激最明顯。
據了解，今年10月1日前買單價超過9900元/平方米(10月1日前江南八區高檔房的「房價標准」)、面積小於144平方米的房子，如契稅還沒繳的話，可以按普通房屋繳稅。這意味著南京一批遲繳契稅的老高檔房也將享受契稅減免優惠。
另外，在今年11月1日以後首次購房且面積又在90平方米以下的，依據財政部出台的房產新政，將只需交納1%的契稅，而南京市規定凡購買90平方米以下（含）的，給予房款總額1%的補貼。11月7日，南京市房管部門正式公布了開具「首次購房證明」的操作細則，查詢信息將只以個人為單位，而不是以前的以家庭為單位，凡是沒有購買過商品房或二手房的，均可認定為首套。這一「細則」讓首次購買90平方米以下房產「零契稅」真正得以實現。
客源房源明顯增加
中廣置業市場部經理谷加東介紹，從10月下旬開始，該公司各門店來看房的客戶和委託賣房的客戶就有了明顯的增加，比9月份至少增加了兩成，不少客戶已經開始考慮出手買房了。「連續性的暖市政策改變了人們對市場的判斷，真正想買房的客戶心態已經發生了變化。」他說，雖然稅費減免的幅度有限，但政府的態度讓購房者有了信心，這也是10月份南京二手房市場成交量能一改連續下挫趨勢的主要原因。
滿堂紅南京公司的統計數據顯示，市場的變化與新政緊密相連。10月份該公司成交的60多套房子，平均面積大約為77平方米，特別是在城中和江寧，90平方米以下的房子大受歡迎。滿堂紅南京公司市場部經理王珏說：「目前客戶中，90平方米以下客戶的需求量佔到58%的比例。90平方米以下首次購房零契稅的新政對市場有推動作用。」
順馳不動產統計數據顯示，該公司10月份二手房成交量總體上升53%。在成交的房源中，80平方米以下的最受歡迎，佔65%。順馳不動產首席分析師溫曉卿認為：「結婚和換房的剛性需求群體仍是購房主力軍，大部分人都選擇此時出手了。從價格方面來看，總價50萬至80萬元的房子成交比例最大，占成交總數的38%，總價30萬至50萬的房子則佔36%。」
業內人士分析，連續性的暖市政策將讓南京二手房市場進一步「解凍」。之所以說「解凍」是因為受經濟整體不景氣等大環境的影響，樓市短期內很難有明顯的起色，但是新政對剛性需求的購房者還是有刺激作用，有望帶動成交增加。王珏說，自住需求的購房者遇到合適的房源，在現在的情況下完全可以考慮出手購買了。谷加東認為，目前南京二手房市場仍處於調整過渡期，但是他相信還是有客戶會抓住機會入市。
❹ 夫妻共有一套房貸款 現在想買二套房和三套房
銀行認定為二套房的七種情況：
1、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房
詳解：根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。
2、未成年時名下有房產，成年後再貸款購房
詳解：根據目前銀行"認貸又認房"，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。
3、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房
詳解：過去只"認貸"，這種情況不算二套房，但現在加了"認房"，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。
4、個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房
詳解：目前銀行對二套房認定是"認房又認貸"，也就是說雖然貸款買的房產出售以後，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。
5、首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款
詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。
6、婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起
詳解：夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
7、婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房
詳解：只要央行的徵信系統中能夠查到房貸記錄，那麼即便離異後房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。
有關第三套房：
1、現在銀行執行認貸不認房原則，只要購房者家庭名下名下無未結清房貸，可按首套住房的貸款政策受理。家庭由三種人組成，本人配偶未成年子女，一個家庭只要有房貸未結清，再買房就叫二套。第三套房也是以家庭為單位。
2、如果家庭有兩個房貸，按三套房計算。總行對發放三套及以上房貸的授信標準是「首付比例和利率都必須大幅提高」。各個地區和銀行的政策不一，但基本上三套房首付都在五成以，貸款利率上浮15%到20%。
3、認貸不認房是指在界定二套房時，如果買家在銀行徵信系統里已經登記有一條貸款買房的信息，貸款還未結清，那麼又申請貸款買房時，將界定該房為二套房或以上。如果已經結清貸款，即使買家名下已有一套房，銀行業金融機構依然執行首套房貸款政策。
4、如果買家名下已有2套及以上住房並已結清相應購房貸款，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可以根據借款人償付能力信用狀況等具體因素，靈活把握貸款利率和首付比例。
❺ 父母在南京有房，還有貸款沒還清，再以兒子的名義在別的城市買房算第二套房嗎
是，如果是一個戶口本，就說明兒子和父母是一戶人，當然就是二套房，如果是兩戶口本就說明兒子和父母是兩戶人，兒子買房就是第一套房子。
❻ 夫妻雙方結婚前各有一套貸款房 婚後辦房產證算二套房嗎
婚前有房，婚後的再購房，算二套房。
「二套房」是第二套普通自住房的簡稱，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的，借款人家庭人均住房面積高於當地平均水平的，再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。現行政策下，已婚的夫妻雙方其按家庭單位計算，名下已有一套產權房屋，故無論是以自己名字或是妻子名字購房皆算第二套房。
銀行認定為二套房的七種情況
1 父母名下有住房，以未成年子女名義再購房
根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。
2 未成年時名下有房產，成年後再貸款購房
根據目前銀行「認貸又認房」，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。
3 個人名下有全款購買的住房，再貸款購房
過去只「認貸」，這種情況不算二套房，但現在加了「認房」，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。
4 個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房
目前銀行對二套房認定是「認房又認貸」，也就是說雖然貸款買的房產出售以後，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。
5 首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款
目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。
6 婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起
夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
7 婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房
只要央行的徵信系統中能夠查到房貸記錄，那麼即便離異後房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過「假離婚」來規避二套房新政的想法也付之東流。
❼ 夫妻已有一套房子想貸款買第二套房子可以嗎
地方政策是不一樣的，有的地方二套房必須全款，有的地方貸款首付必須要百分之七十，要是小縣城一般都沒有這個限制，具體你要去看你們當地的政策了。
貸款需要結婚證或者單身證明，戶口本，身份證，工資流水號
如果你們那不允許二套房貸款，而你需要貸款買，就可以離婚，然後把房子判給一方，另一方再以單身來購買
❽ 關於南京二套房認定標准問題
我是房管局工作人員，很負責任的告訴你，你的情況再買房屬於二套房。你落戶了，就相當於南京人了，二套房的認定跟戶口在哪沒有任何關系，有關系的就是外地人不讓買二套房而已。
二套房的認定以家庭為單位計算，你和你老婆是一家，只要一人有房了，再買都算二套房，不存在你老婆的首套房一說。只要有房，再買就是二套房，不存在自有住房，再買首套房這一說。
全國認定二套房都是一個標准，只要夫妻雙方任何一人名下有房子，再買就是二套房。