貸款買房抵押案例

A. 房子抵押給了銀行貸款了，但是現在要拆遷，拆遷款算誰的為何

房產抵押貸款是目前所有貸款類型中最受銀行和借款人喜歡的一種方式：對於銀行來講房產的價值具有較強的穩定性，是所有抵押物中出現貶值的可能性最小的抵押物；對於借款人來講，有房產作為抵押比起單純的信用借款而言，在流程上、資料提供上更為簡便和快捷。

最近幾年隨著城市化進程的不斷加速，一些「老破危小區」也面臨著拆遷和改造，那麼一旦出現抵押的房產面臨拆遷的情況，拆遷款應該歸誰所有呢？首先，先糾正一個認識上的誤區，抵押後的房產依然歸借款人所有很多人會誤認為抵押後的房產就是銀行所有了，直到借款還清且解押後才重新歸借款人所有。

其實以上認識是完全錯誤的，借款人依然對抵押後的房產擁有所有權和使用權，銀行行使的是「他項權利」，房產僅僅作為借款的抵押擔保物，是敦促借款人按合同約定履行債務償還的一種保障而已，銀行對房產既不擁有所有權、使用權，也不對房產擁有處置權，除非是借款人借款合同違約，出現逾期不還款的情況觸發銀行對房產的處置權後，銀行才能將抵押房產進行拍賣、變現。

而且拍賣變現的資金依然用於債務償還，變現高於應還款本息的則剩餘部分歸借款人所有；變現低於應償還本金的，不足的缺口還需要借款人償還。

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B. 抵押貸款買房被銀行發現的後果

摘要 你好朋友，抵押貸款買房被銀行發現的後果就是收押房屋買賣合同以及相關資料。銀行會把這些東西作為自己的一個保障，他們不可能吃虧，如果隱瞞銀行，那他們的做法只是這樣。另外，他們的這個做法是受法律保護的，並不是強詞奪理。

C. 貸款買房 房產證會抵押在銀行嗎

億房小億專家：有些銀行確實是要求將商品房兩證抵押在銀行的，您的情況可以直接和銀行協商，領取兩證後，您憑房屋兩證去辦理落戶，您是要落戶遠城區的話，攜帶相關的資料去房產所在地的戶籍管理部門辦理即可。
但是並不是所有的銀行都要求兩證需要抵押在銀行的。有貸款的房產，辦理兩證時有兩種情況，一是辦理兩證前貸款已經還清;二是辦理兩證後貸款還未還清。
案例中的就是後面的情況，在辦理兩證後貸款還沒有還清的情況，這時如果兩證可以不在銀行手中，那麼又是什麼情況呢？
他項權證抵押在銀行
兩證在購房者手中
由於各個銀行不同分行的操作規定不統一，有些分行也並不要求必須把產權證正本押在銀行，而只需做一個抵押登記，購房者可以自己持有帶有抵押登記標志的產權證。
注意：抵押證明：他項權證或期房抵押換發他項權證申請書
當購房者購買一手房之後，就需要辦理房產兩證，同時有貸款的房產在初始辦證時就需要一起辦理他項權證明。
商品房在在初始辦證也就是第一次領取房產證時，有貸款的購房者會額外提交期房抵押換發他項權證申請書，其而辦理完房產證後，該申請書就變成了他項權證，一般會抵押在銀行，在沒有取回該申請書或該證前，房產是不能在市場上交易的，但是取回該項資料後也需要去房管局辦理相應的注銷手續才行。
這也就是為什麼有貸款的房產在沒有還清貸款前不能交易的原因，也導致房產加名比較困難。
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D. 專家支招最佳貸款買房方案

對於多數購房人來說，貸款購房已經成為了購房的主要途徑，但多數購房人往往缺乏購房經驗以及相關專業認知度，對於貸款買房更是了解「甚微」，因此在購房時常常會花冤枉錢。「偉嘉安捷」總結了以下三種最省錢的貸款買房方案。

◆ 關鍵詞：首次置業者

貸款方式：商業貸款

還款方式：等額本金

案例再現：小李是外省人士，在北京一家外企任職，工作時間有8年之餘，月薪大概20000元左右，收入較穩定，享有公積金福利，名下尚無房產。現准備在北京市內購置一套房產，住房面積不要求太大，足夠個人居住的空間就可以。小李現看重一套房源，房屋面積70㎡，房價為150萬元，小李父母願意贊助小李50萬元購房款，為減輕兒子的購房壓力。目前，小李比較的遲疑的是，對於剩下的這100萬元購房款該使用何種貸款方式。另外，小李有提前還款的打算，同時希望自己在購房總支出上不要有太大的超額。

專家分析：「偉嘉安捷」稱，對於小李這類身處異地貸款買房的借款人來說，選擇商業貸款為首選。「偉嘉安捷」分析，對於首次購房人群，目前商業貸款和公積金貸款在首付方面無太大差別，只是還款利率上有略微的差別。但是商業貸款可以貸款的額度比較高，能夠滿足小李所需的貸款額度，因此「偉嘉安捷」建議小李選擇商業貸款，並且部分銀行尚對首套房的借款人政策相對實惠，在個人資質良好的情況下，仍可申請到下浮15%的優惠利率。

置業妙招：「偉嘉安捷」建議小李選擇商業貸款，還款方式選擇等額本金還款法。一方面，小李有提前還款的打算。另一方面，雖然等額本金的前期還款壓力較大，但是比較等額本息還款法來看，等額本金能夠節省部分貸款利息，在購房總支出上能有所縮減。所以，綜合兩方面因素來看，等額本金還款法更加適合像小李這類需求的購房人。

◆關鍵詞：再次置業者

貸款方式：公積金貸款

還款方式：自由還款

案例再現：張女士是北京當地人，在一家事業單位任職財務經理，月薪10000元左右，收入穩定，享有公積金福利，名下有一套房產，於10年前商業貸款購買，現已還清貸款。張女士希望改善父母的居住條件，為父母買套小戶型的房產，能讓自己的父母也能住上好點的房子。在空閑時間，張女士陪父母看房，一處住房面積為65㎡，房價125萬元的房源另老兩口特別動心。張女士自己手頭上有近45萬元的存款，父母手上也有近10萬元的存款。這是張女士購買的第二套房產，由於對二套房的貸款政策不是很了解，對於選擇何種貸款方式上有點犯難。雖然剩下的貸款額度為70萬元，不是太高，但是張女士不希望自己的前期還款壓力太大。另外，張女士有提前還款的意願。

專家分析：「偉嘉安捷」稱，對於張女士這類購買二套房的借款人來說，選擇公積金貸款為首選。「偉嘉安捷」分析，一方面，在張女士保留名下房產的前提下，無論使用商業貸款或是公積金貸款購買二套房，首付都是60%。但是從還款利率上來比較的話，商業貸款基準利率6.55%，二套房基準利率上浮10%，而公積金貸款利率4.9%相對較低，盡管同樣上浮10%，但相對還款壓力較小。另一方面，公積金貸款恰好能滿足張女士的貸款額度。所以，綜合兩方面因素來看，公積金貸款購買二套房更加適合張女士這類人群的需求。

置業妙招：「偉嘉安捷」建議張女士選擇公積金貸款購買二套房，還款方式選擇自由還款。由於自由還款能夠設定每月最低還款額，所以前期還款壓力較小。另外，自由還款另一個最大的優點就是「隨時有錢隨時還」，更加方便張女士提前還款的本意。所以，「偉嘉安捷」認為，自由還款更加適合張女士這類需求的借款人。

◆關鍵詞：中小企業主

貸款方式：商業貸款

還款方式：等額本息

案例再現：宋先生在北京經營一家電腦店，收入不錯，客戶群體也比較穩定。開店3年時間，在北京城區名下已有兩套小戶型的房產。一處位於東六環，房屋面積為55㎡，目前房價為105萬元。另一處位於北苑，房屋面積50㎡，房價120萬元，且名下兩套房產均無貸款。由於店面的生意越來越紅火，宋先生也有擴張店面的打算，重新裝修加上擴張人力以及填充庫存，總體的預算下來已經接近100萬元了。宋先生目前手頭上有20萬元的存款，但是憑他多年的經商經驗來看，這部分存款暫時不能挪用，以備不時之需。所以，他目前不知道有沒有其它的途徑來解決他的融資問題，另外不希望自己前提的還款壓力太大。

專家分析：「偉嘉安捷」稱，像宋先生這類中小企業主可以選擇房產抵押消費貸款來解決他的融資需求。「偉嘉安捷」分析，宋先生名下的兩套房產可以向銀行抵押申請個人抵押消費貸款用於店面擴張的資金。貸款額為房產評估值的七成左右，也就是說宋先生能向銀行申請到210萬元左右的貸款，用於店面裝修事宜，費用上綽綽有餘。

融資妙招：「偉嘉安捷」建議宋先生向銀行抵押名下的兩套房產，申請個人抵押消費貸款用於小企業經營費用，目前抵押消費貸款也是一些中小企業主的首選。貸款利率上浮15%—30%左右，貸款年限1-5年，還款方式選擇等額本息還款法。等額本息的還款優勢在於，在前期的還款壓力小，適合收入穩定的借款人，故較適用於宋先生這類貸款人群的需求。

「偉嘉安捷」提醒借款人，對具體購買哪類房產，採用何種方式置業省錢務必要做到心中有數，這樣才能在真正的實踐過程中省去實實在在的「真金白銀」。

（以上回答發布於2016-11-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 個人購房按揭貸款，案例分析（中行和光大的進）懂行人回答好了，追加全部積分

1、貸款緊縮沒錯，但你這房子按揭貸款金額就幾十萬，還沒緊縮到這個程度，而且首套房按揭是符合國家信貸政策的；你的年薪辦這貸款，銀行完全放心。
2、工資清單只是一個形式，你叫你們單位開工資證明蓋公司公章就行，銀行如果要核實，根據他們的要求來就行，你既然能拿工資，銀行會幫你想辦法找到證明文件的：）
3、說實話，你這條件，銀行放貸款給你放心的很，不批準的可能性基本沒有。
風險？除非銀行跟你有仇，或者你自己有什麼其他的信用污點，貌似從你的介紹中看不出來有這種可能性。
說明，我雖然不是中行和光大的，但也在其他銀行辦過幾年個人信貸業務，熟悉按揭貸款的辦理流程。

F. 買房辦貸款全攻略 購房人必看

轉眼到了年中，買房貸款的政策放寬了，購房人也開始行動起來了。這里，為不同年齡段人群選擇不同的買房及貸款提供了方案。

案例1

孫小姐和男友貸款買婚房

孫小姐和男朋友同時供職於一家裝潢公司，兩個人每月的收入加起來在2萬左右。他們打算在今年年底結婚，和父母商量後男朋友決定先買房再領結婚證。她與男友每個月都正常繳納公積金，趁著端午節放假，兩個人准備先看看房，順便咨詢一下如何貸款。

因為孫小姐和男友都是普通的上班族，所以首先購房地點最好選擇在緊鄰地鐵或者被地鐵輻射的區域，現在各線路開通後，買房選擇的面積也比較大，選擇在單位附近的地鐵沿線地段比較適宜，這樣會省去很多上下班路上通勤時間。因為是兩個人居住，所以購買的住房應以小戶型為主。

貸款建議：如果孫小姐和男友購買的房屋是小戶型，以他們目前的經濟狀況來看，建議他們每月的月供最好不要超過月工資總和的三分之一，貸款金額控制在100萬-150萬之間比較合適，而且兩個人是首次置業買房，所以在現行的貸款政策下，如果是准新人首次貸款買房，使用公積金或者組合貸款比較合適，還款的方式可以採用自由還款，都比較適合準新人使用。「偉嘉安捷」建議沒有領結婚證的情況下，可以申請辦理婚前財產公證或者共同簽署一份協議避免日後的財產糾紛。

案例2

華先生 已婚家庭生子換房

華先生是北京人，最近老婆剛產下一子。他結婚時貸款買過一套小戶型，現在已經提前結清貸款。有了孩子後他想換套房，把父母接過來幫忙照顧孫子，他現在不知道買房該不該賣掉手裡的這套房子來湊齊二套房的首付款，也不知道該用什麼方式貸款。

華先生屬於二次換房人群，考慮到日後需要他和老婆孩子，以及父母五口人生活在一起，因此買一套大戶型的三居室較為適宜。

貸款建議：華先生如果選擇一套面積較大的三居室，用商業貸款顯然更加適宜，而且他名下有一套已經還清貸款的住房，按照他這種情況再買房仍然將會被算作首次貸款，首付比例為30%，利率也會有相應的折扣，所以不用賣掉現有住房，可以將名下這套住房出租，用租金來抵償日後的貸款月供。

案例3

王小姐 辣媽貸款購買教育地產

朱小姐與先生都是北京人，現在住在通州一套三居室里，女兒要在明年上小學，她想在女兒上學前購置中關村一小附近的一套教育地產，因為先生長年在國外出差。她和愛人現在手頭上有近600多萬元的儲蓄。最近她一直在通過中介看房子，對於買一套什麼樣的教育地產，如何貸款購買朱小姐有些著急。

由於案例中朱小姐的老公長期在國外出差，基本上就只有她與女兒共同居住，所以購買住房的面積不需要太大，朱小姐如果購房需要走訪學校了解政策的劃片區域，再通過中介或朋友挑選一套兩居室的小戶型住房，因為教育地產的房齡較老，所以買房貸款也需要考慮自身年齡等因素。

貸款建議：「偉嘉安捷」指出，朱小姐和丈夫的存款在600多萬，她可以選擇利用存款全款購房，再通過補按揭貸款完成後續置業等。不少教育地產的業主也能夠給予全款購房人一定的優惠，而且購房前一般審核周期也會耽誤一定的時間，所以建議朱小姐先全款購房，再使用補按揭還貸款為買房上選方案。

案例4

徐先生 中年人為子女購房

徐先生的兒子今年剛大學畢業，有一個交往了三年多的女朋友。他和老伴感覺兒子已經到了該談婚論嫁的年紀，趁著今年貸款政策較為寬松，想在遠離市區的地方購買一套兩居室，將城裡的房子留給兒子做婚房用，他和老伴去新買的房子里住。考慮到養老及子女婚房等因素，徐先生和愛人可以選擇一套五環外的二手次新房較為適宜。

貸款建議：一般類似徐先生這類人群平均年齡在40歲以後，從銀行貸款角度來看，商貸限制借款人年齡不超過65歲，公積金貸款借款人年齡不超過70歲， 「偉嘉安捷」指出，貸款買房時要考慮銀行對借款人年齡的限制，通常情況下，銀行在為借款人評估還款年限時以其年齡作為基礎。年齡越小貸款的年限也就越長，反之年齡越大，貸款年限則較短，日後月供的壓力也就越大。所以為了延長貸款的年限，減輕購房壓力，像徐先生這樣的購房人可以以子女的名義做借款人，日後徐先生和愛人共同在還貸上給予資金支持。

（以上回答發布於2015-07-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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G. 借名買房被借名人抵押借名人實際使用銀行貸款現在惡意不還了怎麼辦

借名買房不願還貸款可以向法院提起訴訟,根據借名買房協議合同要求借名人履行義務。
1、既然是借名買房。那麼貸款人的姓名肯定是以被借名人的名義辦理的銀行貸款。借名買房雖然實際出資人是借名人,但是購房貸款合同由出名人和銀行簽訂的,所以按照合同約定,需要出名人履行還款義務。要是借名人在房貸審批下來後不還貸,或者是無力償還貸款,出名人自己掏錢也得把按時還款。否則一個銀行徵信的問題會對被借名人產生一定的惡劣影響。否則逾期銀行可不會看房屋實際產權是誰,只會追究出名人責任,出名人不但信用受損,還要面臨逾期產生的高額罰息,甚至會被銀行提前終止貸款合約,要求一次性清償全部貸款及利息、罰息等。
2、根據合同的相對性原理,合同項下的權利義務只能賦予給當事人或加在當事人身上,合同只能對合同當事人產生拘束力。貸款合同是劉先生與銀行簽訂的,因此法院判決由劉先生對貸款還本付息是正確的。在借名買房的合同中,一旦合同沒有實際履行,雙方形成的是一種債權債務 關系。此時,出名人取得房屋的產權,但是也應當承擔支付房屋價款的義務。所以說,出名人也一樣承擔著風險,不僅是像上文案例中借名人不還貸款這一種風險。出名人以自己的名義貸款買房,就會在房屋產權登記部門留下相關的購房記錄,在銀行也會有按揭貸款的徵信記錄。即使借名買房協議履行完畢,出名人將房屋過戶給借名人,但是記錄也不會隨之消失。一定會影響到出名人今後購房所享受的一系列政策優惠。而且借名人不還貸款還會影響出名人的個人誠信度,難免以後貸款會受到阻礙。綜上所述,借名買房對於借名人和購房人均存在一定的風險,雙方在簽訂借名買房合同的時候一定要約定清楚違約條款,如果不是特殊情況,盡量不要選擇冒著風險去借名買房,確實必要最好委託專業房產律師協助,降低法律風險。

H. 抵押貸款買房被銀行發現的後果

抵押貸款買房被銀行發現後,一般有兩種處理結果,一是調整利息,二是要求盡快還款。因為國家不允許用抵押貸款買房,所以後者的可能性更大。到時候自己還不起,可能會被採取強制措施或者影響徵信。

1、抵押貸款買房的後果
按照法律規定,抵押貸款資金不能用於房產交易,如果自己採用別的方法成功貸款,那麼就屬於違背相關協議。按照要求銀行有權要求貸款人盡快償還貸款。這個處罰看似沒問題,實際上影響非常大。一般被發現,都是已經買房成功,這個時候既要面臨新買房的貸款,又要面臨銀行的催還貸款。如果自己有錢就沒影響,沒錢只能等著銀行的處罰。

2、為什麼不允許抵押貸款買房
抵押貸款一般有兩種,一是消費貸,二是經營貸。前者就是用來日常消費,像是結婚、子女教育、買車等。後者就是用來企業經營,主要是企業的花費。雖然買房也是消費的一種,但是國家有明確規定,不允許用抵押的貸款去買房。原因也很簡單,那就是防止炒房者破壞市場,對於樓市的調控也有一定幫助。假如沒有限制的話,買房後再買房,有一套房等於擁有多套房,顯然是不利循環。

3、不還貸款的影響
當抵押貸款被銀行發現買房後,就會採取抽貸（要求提前償還）的措施,大多數人被發現的時候,基本已經買下房子,現有的錢根本無法還貸。這個時候銀行就會一直打電話催促,催促不成就增加利息,最終還是無法償還,可能就會一紙訴狀上法院,嚴重的話可能會被強制處理。建議不要做這種事情,屬於違法國家法律,到時候整個家庭可能都會跟著自己受連累。