抵押貸款抵押物的選擇

❶ 商業銀行怎樣選擇貸款抵及質押物

銀行認可的抵質押物包括：存款、國債、有價證券、房產、土地、應收賬款、存貨、機器設備、自用汽車等。銀行選擇抵質押物是根據借款人的資產狀況、借款用途、償還能力、資信情況等進行綜合評估的。

拓展資料
抵押物有了統一標准：抵押物（押品）是商業銀行放貸的關鍵，現在商業銀行確認押品不能再任性了。2017年5月8日，銀監會公開發布《商業銀行押品管理指引》，對商業銀行在貸款發放過程中的押品管理作出了詳細規定。

銀行業監管部門之所以出台上述《指引》，主要是指導商業銀行規范押品管理，有效防範和化解信用風險。
1、抵質押品是商業銀行緩釋信用風險的重要手段。當前，部分商業銀行押品存在管理體系不完善、管理流程不規范、風險管理不到位等現象，其風險緩釋能力沒有得到充分發揮。銀監會制定《指引》，明確將押品管理納入全面風險管理體系，通過相關制度安排，指導商業銀行規范和加強押品管理，提高信用風險管理水平。
2、按照上述《指引》，商業銀行押品管理應遵循合法性、有效性、審慎性和從屬性原則，既要依法依規加強押品管理，確保抵質押擔保能夠有效保障銀行債權，又要充分考慮押品自身風險因素，審慎制定押品管理政策，動態評估押品價值及風險緩釋作用。
3、此外，商業銀行發放抵質押貸款時，應以全面評估債務人的償債能力為前提，避免過度依賴抵質押品而忽視第一還款來源。

根據銀監會的公開信息，商業銀行要認真排查押品管理中存在的問題，按照《指引》提出的要求制定工作計劃，對照問題逐項整改，通過完善管理體系、規范管理流程以及加強風險管理，確保押品管理水平顯著改善。

❷ 什麼叫抵押貸款哪些東西能用來抵押

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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❸ 貸款抵押物選擇原則

有點長，耐心點看：
〈1〉同一抵押物向同一債權人多次抵押；〈2〉同一抵押物向不同債權人分別抵押；〈3〉因償還債權所帶來的抵押物的余額部分進行的復合抵押。以同一抵押物向同一債權人多次抵押或向多個債權人抵押後，抵押人償還了一部分債權，增大了抵押物的余額部分，這部分可以再進行復合抵押。

對於同一財產向兩個以上債權人抵押的，抵押權實現時拍賣、變賣抵押物所得的價款《擔保法》做出如下規定：
抵押合同已登記生效的，按照抵押物的登記的先後順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。同一財產以登記抵押方式向兩個以上的債權人擔保抵押的，作為第一順序抵押登記的被擔保的債權，就拍賣、變賣抵押物的價款優先清償，順序排在第二的，只能就拍賣、變賣抵押物的剩餘部分受償，依此類推。如幾個抵押人進行抵押物登記的時間相同，即抵押物的登記順序無前後之分，那麼就按照被抵押擔保的各債權的比例來清償。注意，在同一抵押物上設有多個抵押權的情況下，惟有第一順序的債權人行使抵押權，其他抵押權人無權直接行使，只能就第一順序債權的余額滿足自己的債權。估價機構在接受委託方委託對一房地產其餘未抵押部分進行抵押目的估價時，一定要考慮上述法律規定對該部分房地產抵押價值的影響。房地產估價人員應詳細解讀委估房地產權屬證書中所記載的抵押情況。
論文房地產抵押的相關法律規定對估價的影響來自www.66WEN.COM免費論文網

房地產的抵押，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。很明顯，登記是房地產抵押合同的生效要件，沒有辦理房地產抵押合同登記則其不發生效力，抵押權人也無從取得有效的抵押權。因此，在房地產抵押合同已登記的情況下，即使抵押合同缺乏書面形式要件，該抵押合同仍然有效成立並生效，抵押權人有效取得抵押權。在房地產抵押合同未辦理的情況下，即使當事人之間已就房地產抵押合同訂立書面形式，根據《擔保法》第41條的規定，抵押合同並不生效。所以，房地產設立抵押權時，抵押合同的書面形式要求並不是抵押合同的生效要件。

辦理房地產抵押登記的機關包括：

1.以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門。我國《土地管理法》第5條、第11條規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地，依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記機關，由國務院確定。根據《關於土地使用權抵押登記有關問題的通知》的規定，土地使用權的抵押登記必須以土地使用權的登記為基礎，並遵循登記機關一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權登記機關辦理抵押登記。縣級以上地方人民政府的土地管理部門負責土地使用權登記工作。

2.以城市房地產或鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門。城市房地產屬《中華人民共和國城市房地產管理法》調整的對象，該法的第6條、第59條、第61條規定，國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職、密切配合，負責全國的房地產管理工作。國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

因此，無論是從房地產抵押合同的議定或是房地產估價來講，確定權屬情況及其性質是關鍵的環節，其直接規范著經濟以及估價行為的合法性和有效性，對於從估價角度講確權之後的重要問題是確定在該權屬上的經濟利益。

辦理房地產抵押登記應提交的文件主要有主合同和抵押合同以及房屋所有權證書、土地使用權證書。抵押登記程序可細分為兩部分：

一、土地使用權抵押登記程序

（一）土地使用權的地價評估和合同的簽訂。土地使用權抵押應當由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

1、以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估並經抵押權人認可後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，並批准抵押，核定出讓金後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。因此，在劃撥土地的估價中，金融機構和房地產估價機構都應對出讓金部分以及由此產生的相關稅費加以重視，房地產估價機構有義務在估價報告中對其加以披露。這就要求房地產估價機構詳細掌握當地有關房地產的各種政策、規章制度，有依據的向相關的報告使用者提供咨詢意見，以實現房地產估價機構的顧問功能。

3、鄉（鎮）、村企業廠房等建築物抵押涉及農民集體土地使用權的抵押，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門的確認，並明確實現抵押權的方式，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金及相關稅費。然後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農民集體土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，並經土地管理部門確認後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

抵押出讓土地使用權的，抵押終止期限不得超過土地出讓終止期限。

（二）土地使用權抵押登記申請

土地使用權設立抵押權的，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂後15日內，持被抵押的土地的使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記，一方到場申請抵押登記的，必須持有對方的授權委託文件。除提交上述材料外，還應分別情況，提交以下材料：

5、以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金的證明；

6、以房屋及其佔有范圍內的土地使用權抵押的，提交房屋所有權證；

7、抵押鄉（鎮）、村企業廠房等建築物涉及農民集體土地使用權抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明；

8、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；
9、抵押人和抵押權人委託他人辦理抵押登記的，提交委託書和代理人身份證件；

10、抵押權人為非金融機構的，其抵押借款行為依法應當辦理有關批准手續的，應當提交有關批准文件；

同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先後為序辦理登記。未按規定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請，土地管理部門不予受理。

（三）土地使用權抵押登記和變更登記

抵押登記申請經審查，符合規定要求的，准予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記。同時在抵押人的土地使用證內進行記錄，並向抵押權人核發《土地他項權利證明書》，土地使用權抵押權正式生效。因此，土地使用權抵押權取得的法律證明文件是《土地他項權利證明書》，土地抵押權人以任何形式佔有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規定，而且對其未來實現其抵押權不會產生任何有利的影響。

土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時的分割劃分權只能屬於土地管理部門。

抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更後15日內，持有關文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續。

因處分抵押財產轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產處分30日內持有關證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續。處分抵押財產涉及集體土地所有權轉為國有土地的，按土地管理的有關規定辦理。

抵押合同的解除或終止，抵押權人應出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權利證明書》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內，持有關證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續。

二、房地產抵押登記程序

房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。其具體程序為：

（一）登記申請

辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗以下文件：1、抵押當事人的身份證明或法人資格證明材料；2、抵押登記申請書；3、抵押合同；4、《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；5、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件和證明材料；6、可以證明抵押房地產價值的資料；7、登記機關認為必要的其他文件。

（二） 登記審核與登記登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理之日起15日內做出是否准予登記的書面答復。

以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利的記載後，由抵押人收執。並向抵押權人頒發《房屋他項權證》。

以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。

（三） 登記的變更與注銷

抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建築物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

《擔保法》就與房地產抵押權實現的問題有其相關的規定，對其深化了解，不僅對估價人員正確的估價有相當程度的影響，而且對金融機構防範房地產信貸風險也是非常重要的。

考慮抵押權實現的一個重要問題就是抵押的效力，《擔保法》第46條規定：

抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

從上面的規定可以看出，抵押擔保的范圍是指抵押權在其所擔保的債權屆期未能清償實行後，抵押物拍賣或者變賣的價金可以用來清償的相應的債權，而這個范圍是抵押雙方當事人可以在抵押合同中加以約定的。但在此應加以注意的是，如果是第三人為借款人做抵押擔保人而以第三人的房地產進行抵押的，在抵押權實現時，即便抵押物房地產由於受市場價格的影響已經跌價，其價值不足以抵償原抵押擔保的債權數額，抵押人（第三人）對不足部分也不再承擔清償責任。

因此，房地產估價師執業的基本要求是正直、公正、客觀、中立、科學，房地產估價師不僅要為估價業務的委託方負責，而且也要為潛在的報告使用者負責，在債權擔保估價中尤其應注意不應剝奪潛在債權人的債權安全權

對於房地產租賃對房地產抵押影響的問題，《擔保法》第48條規定：抵押人已將出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。租賃權對房地產權實現的影響，一般來說是負面的，例如，在拍賣抵押物房地產時，買受人顧慮標的物房地產上有租賃權的存在不願意出高價，致使其實現的價款不足以清償其所擔保的債權。因此，無論房地產估價人員或金融機構決策人員在進行未來變現風險預測時，對此都應加以重點考慮。

《擔保法》第53條對抵押權的實現規定如下：

債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

抵押物折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足的部分由債務人清償。

如前所述，除評估行業規范及相關法律對估價人員及估價機構的較重的處罰外，對於抵押權實現時未獲清償的情況，各個法律對估價人員及估價機構未做出直接賠償的規定。在出現估價不實的情況時，往往由於估價技術規定的靈活性，即便是涉及到訴訟，由於難度大，一般也是以抵押權人的撤訴告終。未經清償的部分債權，此時以普通債權的形式存在，金融機構的這部分信貸風險加大，因此，選擇信譽較高的估價機構對於金融機構來講是十分必要的，可以向當地的房地產行業管理機構或上網查詢。對在建工程抵押權的實現，我國也有相關法律予以規范
。

❹ 銀行貸款可以用哪些東西抵押

銀行貸款抵押相關：
銀行抵押
① 個人住房貸款：個人住房商業性貸款、個人住房公積金貸款、個人住房組合貸款；
② 企業抵押貸款；
③ 信託抵押貸款。
典當行抵押
抵押典當是指當戶將其不動產抵押給典當行，交付一定比例費用和利息，取得當金，並在約定期限內支付當金利息、費用、償還當金、贖回當物的行為。利息加費用合並約為月3%左右。
車輛抵押
汽車抵押貸款是以借款人或第三人的汽車或自購車作為抵押物向金融機構或汽車消費貸款公司取得的貸款。以汽車作為抵押物的貸款的用途，主要為汽車消費。（當然汽車貶值快、交通事故影響車輛價值幾率大，金融機構以汽車作為單一抵押方式發放貸款的方式相對較少。）而汽車抵押借款服務平台「宜車貸」的出現，為擁有私家車的人群提供了一個短期融資借款的新渠道。
房產抵押
房產抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。金融機構在規定的抵押率范圍內，給予借款人一定的授信額度。一般，金融機構對貸款的審批、放貸的周期較長，而房產抵押借貸服務平台，仟邦資都·「宅優貸」的出現，為借款人提供了一個快捷融資的新渠道
五色土抵押
借款人將不動產抵押在放貸人（自然人）的名下，放貸人將資金直接交給借款人，借款人依照約定還本付息。借款人若不履行到期債務，放貸人對該不動產有優先受償的權利。五色土負責抵押借貸的風險管理，貸前風險評級和貸後訴訟執行。對每一筆抵押貸款，盡職調查，評估風險的的大小，確定五色土風險級別：AAA級、AA級、A級等。利率加費用一般為年18%左右。

❺ 抵押貸款選擇哪個銀行好啊

抵押貸款各大銀行都可以辦理你可以多咨詢幾家就近銀行看誰的審批快貸款額度高就選擇哪家。

❻ 選擇貸款抵押物時，應從哪幾個方面控制風險

在市場營銷過程中，不是任意的資產都可用於貸款抵押，應選擇權屬清晰、無權利瑕疵、無他項權利、無法定優先受償款的資產用於抵押，且優先選擇變現能力強的資產。房地產類資產，變現能力對比，住宅強於商業用房、商業用房強於工業用房；商業用房中的獨立門市、商場和農貿市場攤位易於變現；面積小或可以分割出售的易於變現；市場不活躍地區的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權利瑕疵的等都不易變現。
（1）對租賃期長、租金嚴重低於市場租金且解約成本較高的資產，原則上不能選擇作為貸款的抵押物。
（2）對大宗房產（評估值在1億元以上）如整棟大廈、整棟商場等、擬分層抵押的整棟物業、擬分割抵押的整層物業、擬分幢分割抵押的工業企業房產、遠郊區或商業氛圍不濃的商業用房，結合變現能力謹慎選擇作為抵押物。
（3）對土地證記載無土地終止日期的土地，謹慎選擇作為抵押物。
（4）拆除重建的土地或房產抵押的，客戶經理必須了解開發商與拆遷戶之間是否存在糾紛，若存在糾紛原則上不能用於抵押。
（5）集體土地的農村或鄉村房產，結合變現能力謹慎選擇作為抵押物。
（6）儲備用地、專用設備、根據生產工藝而設計的生產廠房，謹慎選擇作為抵押物。
（7）公建用房不能作為抵押物。

❼ 抵押貸款中的抵押物有哪些種類

抵押貸款抵押物的范圍包括：建築物及其他土地附著物；建設用地使用權；通過招標、拍賣、公開協商取得荒地等土地承包經營權；生產設備、原材料、半成品、產品；在建建築物、船舶、航空器；的交通工具；法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
【法律依據】
《民法典》第三百九十五條
債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建築物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）海域使用權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

❽ 在發放抵押貸款時，對於抵押物的選擇必須遵循以下原則

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