房產抵押貸款管理操作要點

『壹』 墊資業務（民間用房產抵押貸款）如何操作以及需要注意的事項有哪些以及詳細的步驟和流程是什麼樣的

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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『貳』 抵押貸款業務操作中涉及哪幾個操作要點

1）申請人把資料交代理人轉交審核機構作初審。
2）對初審通過的申請人，會得到貸款銀行下達的指定評估《銀行通知書》。申請人把所有相關材料的原件到指定的律師事務所辦理法律見證（盡職調查）和交納相關的辦理費用。申請人可選擇：
（1）項目法人親自到北京指定的律師事務所辦理；或
（2）項目法人安排自己的代表律師，把所有相關材料交其自己律師來代理。
法律見證費（盡職調查）：1萬元，貸款銀行指定評估費：抵押品額度的0.5%。
3）申請人代表律師跟貸款方律師交換各種交易相關的法律文件和代理支付各相關費用。
4）申請人到其律師事務所簽署各相關文件和辦理抵押手續。
5） 在貸款銀行批准貸款並下達簽約通知函後，申請人必須先繳納貸款手續費5%中的10%作為保證金到北京指定的律師事務所。
6）通知到當地的貸款銀行辦理開戶放款手續。
備註：從獲貸款銀行估價通知書到貸款開戶到帳將通常在一個月完成。

『叄』 抵押的操作要領

適用對象的選擇
抵押貸款的適用范圍是有限制的。銀行對基本客戶發放的流動資金貸款，因其期限短、金額大、發生頻繁，往往具有鋪底性質，並且銀行也不會輕易放棄這些客戶，故銀行針對這些剛性貸款適用最高抵押方式，而對於那些一般的，非固定客戶的臨時貸款，季節性貸款等彈性貸款以及中長期貸款適用傳統抵押方式。
協議時間的確定
如何確定抵押貸款時間長短，就抵押貸款方式而言，傳統抵押權在設立時，所擔保的債權是已經確定的，屬時點上的貸款債權。最高額抵押擔保是一定期限內連續發生的債權，屬時期上的貸款債權。怎樣確定最高額抵押中「一定期間內連續發生的債權」的時間長短。目前尚無明確的規定，有的信貸員與客戶一約定就是3-4年，似乎一勞永逸，時間的確定根據客戶提供的抵押物屬性而定。一般而言抵押物系動產，因其價值變化大而宜約定一年；抵押物糸不動產，因其價值變動小宜約定二年；既有動產又有不動產的，按其價值構成比例加權平均測算，同時，在實際操作中，抵押人一般都是借款，且借款人在繼續經營的情況下，是不可能把貸款還清的，因此對一般企業抵押貸款可以使用最高額抵押，就是將抵押人的資產一次性辦理抵押，或期限長一點，按抵押人與抵押權人雙方確定的抵押資產值簽訂抵押合同，並以不超過抵押值為尺度，作為借款的最高額抵押貸款限額，在最高額貸款限額內，貸款人向借款人發放的貸款由抵押人擔保，不再逐筆辦理抵押貸款。
抵押價值的測定
對客戶抵押應特別注意了解客戶應收款數量和質量。不應對削價商品殘次商品所產生的應收賬作抵押。對動產抵押標的物，有的國家法律規定，須轉移佔有，也有的國家法律規定不轉移標的物佔有。鑒於我國目前沒作明確的法律規定，應從有利於銀行貸款安全，又不妨礙客戶生產實際而定。象機動車輛等在使用過程中，有報廢的可能，宜轉移佔有，企業生產設備等，若閑置會造成浪費和損失，由不宜轉移標的物佔有。不動產作抵押，如土地，房屋等除應注意其實際價值，易售性，實用性以及抵押權等問題外，最重要的是必須完成依法登記過戶手續，好能取得所有權。最高額抵押價值的確定適用於傳統抵押價值的測定方法，但要注意抵押物的價值一定委託信譽卓著的有權評估機構評估。雖然目前抵押資產評估不是法定必經程序，但最高額抵押因為約定時間長，金額大，自行測定可能會給信貸資產造成極大的風險，抵押人與抵押權人在對評估價值無爭議的情況下，由貸款人、借款人、抵押人簽訂最高額抵押擔保借款合同，並依據抵押值的70%確定最高抵押貸款余額控制數。
抵押合同的簽訂
根據《擔保法》第六十條的規定，借款合同可以附最高抵押合同，主合同必須約束最高抵押合同。這是因為按傳統抵押制度，抵押權應隨其所擔保的債權成立而成立。是對已經發生的債權作擔保，而最高額抵押合同，由於設立在先，主債權一般尚未發生或未完全發生。但某一客戶貸款在同一時間內，並非只有最高額抵押方式，也可能有其它擔保方式。比如因貸款余額超過最高限額或標的等原因，所以新增貸款需另提供擔保。故每次簽訂主合同同時，一定要標明其以上合同系某字型大小最高抵押合同，否則，會涉嫌 合同的歧義造成抵押權部分或全部喪失。在抵押合同簽訂時，借款人必須在借款前向貸款人遞交具體的借款計劃，並提供表明貸款合同用途的書面文件。如借款申請書、借款憑證、展期還款協議、授權委託書、變更本合同條款的協議、抵押物品清單和貸款人要求借款、抵押人提供的其他有關材料等。
避免全額資產抵押
由於最高額抵押合同因標的物金額大，客戶往往提供的全部財產抵押，否則就不足值，擔按照最高人民法院復（94）2號和法經（94）334號兩次司法解釋「全部財產或不論全部還是部份財產」侵犯其他債權人利益的抵押合同無效。其核心問題在於抵押方式的採用是否侵犯其他債權人的利益，在該司法解釋未修改之前，筆者建議，凡必須提供全部財產抵押才能達到設定最高限額的，放棄最高額抵押方式。
實行公證制度
雖然公證也並非抵押貸款的必經程序，但部份財產抵押是否損害其他債權人利益，在法學界、金融界爭議頗大。實行抵押公證制度予以確認合同效力，既保護債權人的利益，也維護法律的嚴肅性。
償還抵押貸款臨界值的影響
在最高額抵押中，如果在「一定期內」的某一時刻已經發生債權因清償抵押消失等原因而消失，即債權額為零時，最高額抵押權是否存在，在司法界還有爭議，一種意見認為，最高額抵押貸款抵押權依然存在。其理由是：最高額抵押具有獨立性，它不隨主債權的轉移而轉移，不隨主債權的消失而消失，不同於傳統抵押權在消失上的附從性。另一種意見認為：最高額抵押權滅失，其理由是：《擔保法》第六十二條指出「最高額抵押除適用本節規定外，適用本章其他規定，」而該章第五十二條的規定是：「抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消失的，抵押權也消失。」
抵押合同必須設立抵押登記？
以往，除極少數抵押物外，法律對抵押合同實行登記生效制度。中國《擔保法》規定，「土地使用權用權、房產、林木、運輸工具、企業設備作為抵押物應到有關部門辦理登記手續」。
我國實際已經改變了抵押合同登記生效制度，按最高人民法院對擔保法的司法解釋，以及最新的《物權法》的規定，抵押合同簽訂後即可生效。

『肆』 如何加強 抵押貸款 管理

一是嚴把貸款抵押關，保證新增貸款的優質高效。一方面，企業申請新增貸款時，首先要落實好抵押擔保物；另一方面，對企業存量抵押貸款，也應及時按不超抵押物評估價值1．5倍的比例進行調整，對抵押物不足部分要求企業立即補充抵押物或採取其它措施，降低貸款風險。

二是要加緊落實貸款五級分類管理辦法，准確認定貸款形態，及時採取措施。

三是企業貸款一旦形成風險，要及時採取措施。信貸管理部門要積極參與企業資產的評估，爭取核實其真實價值，壓縮水份。要積極採取兼並、聯合等有效手段，盡陝實現資產轉讓或變現，把損失降到最低限度。