『壹』 我國房地產評估運用市場法現狀概述
我國房地產評估住宅基本上是市場法，商業房基本是收益法，工業基本是成本法。市場法有分為市場比較法、人工神經網路法、特徵價格法，市場價格包括掛牌價和成交價，其實成交價和掛牌價都是市場價的具體表現，用於評估案例時都要按要求作出調整，比如稅費承擔情況、是否急於買入或賣出等等。但是以互聯網信息技術特別是移動互聯網技術的發展，依賴評估師提供估價信息的方式必將會被計算機數據挖掘技術人工智慧評估新技術替代。目前絕大部分估價師評估房地產用於抵押貸款都是參考各大房地產網站的掛牌價，由於評估機構的實力和眼界目前尚無一個通用性的開放的房地產評估信息數據平台，但是未來五年必將出現，現有的不符合經濟規律的所謂評估機構執業模式將面臨新技術挑戰，預計80%房地產、土地評估機構現行業務會被計算機人工智慧技術與資料庫平台結合以及新的商業模式特別是打破信息屏障的分散式共同創造和計算機自動評估技術所替代，這是一個最基本的趨勢，因為房地產估價師簡單重復的無創造性不動產位置固定性等特徵使得必將會被替代，預計房地產估價師將是首先消失的專業資格。
『貳』 房屋價值評估報告怎麼寫
某房地產評估工作報告及底稿，商業房地產抵押貸款市場價值估價，本人自製的評估報告模板，WORD格式。
目 錄
一、 致委託方函 1
二、 估價師聲明 2
三、 估價的假設和限制條件 3
四、 房地產估價結果報告 5
（一）委託方 5
（二）估價方：重慶評估土地房地產評估有限責任公司 5
（三）估價對象 5
（四）估價目的 7
（五）估價時點 7
（六）價值定義 7
（七）估價依據 7
（八）估價原則 8
（九）估價方法 8
（十）估價結果 10
（十一）估價人員 11
（十二）估價作業日期 11
（十三）估價報告應用的有效期 11
五、 房地產估價技術報告 12
（一）個別因素分析 12
（二）區域因素分析 13
（三）市場背景分析 13
（四）最高最佳使用分析 14
（五）估價方法的選用 15
（六）估價測算過程 16
（七）估價結果確定 26
六、附 件（略）萬城地產網上都有這樣的模板格式 可以自己去看看 希望能幫到你！
『叄』 房地產評估報告使用方式怎麼填
房地產評估報告格式
發布時間 : 2022/12/14 15:03:58 星期三 文章房地產評估報告格式更新完畢開始閱讀
安徽中信房地產評估有限公司 房地產抵押評估報告
（二）委託方提供的文件資料 1、《房地產權證》（產權證號： ）；
2、其他資料（土地證、建設用地規劃許可證、租賃合同等） （三）、估價方收集的有關資料 1、現場勘察資料； 2、市場調查資料
3、估價師收集的其他資料。 八、估價原則
根據估價委託，結合估價對象的有關情況，遵循估價工作合法原則，最高最佳使用原則，替代原則，估價時點原則、謹慎原則。
1、合法原則：估價對象房地產符合城市規劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建築高度、建築風格的要求，即應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
2、最高最佳使用原則：指房地產估價必須在合法條件下以估價對象房地產充分發揮最高最佳效為估價前提下。分別以保持現狀前提、轉換用途前提、裝修改造前提、重新利用前提作出判斷和選擇。
3、替代原則：指房地產估價必須依據同一市場上具有相近效用的房地產，其價值也應相近的一般原理進行估價。
4、估價時點原則：估價時點又稱評估時點，估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值，反映了房地產估價的結果具有很強的時間相關性和時效性。
5、謹慎原則是評估房地產抵押價值時應當遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，不低估房地產估價師知悉的法定優先受償款。
（在實際估價中，如果面臨的是確定性因素，則不存在謹慎問題，應依據確
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定性因素進行估價。如果面臨的是不確定性因素，先進行分析，對該因素的樂觀或保守估計會導致對房地產抵押價值的高估或低估時，則應採取導致對房地產抵押價值「低估」的估計。）
九、估價方法
根據估價對象是 用房的特點（分析採用方法原因，具體對象具體對待） 經研究採用 法評估估價對象房地產的價值。
十、估價結果
我公司派出房地產估價師對估價對象現場進行了實地勘察，並查詢、收集、調查估價所需的相關文件、資料，根據估價目的，遵循估價原則，按照法定估價工作程序，運用適宜的估價方法，在認真分析現有文件、資料的基礎上，經過周密的測算，並詳細考慮了影響房地產價值的各種因素，得出估價結果如下：
位於 （建築面積為 m2）在估價時點（已減去房地產估價師知悉的法定優先受償款）的可抵押價值為： 萬元，（大寫人民幣） ，單價每平方米 元。
十一、估價人員
十二、估價作業日期 年 月 日至 年 月 日 十三、估價報告應用有效期
自估價報告完成日起有效期為十二個月（或為六個月，要與前面一致）。
注冊房地產估價師：
年 月 日
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房地產抵押估價技術報告
一、因素分析 （一）、個別因素分析 略
（二）、區域因素分析
估價對象位臵、基礎設施、環境等略
（三）、市場背景分析
房地產市場狀況（應根據估價時點時的實際狀況進行調整） 住宅市場狀況：
2008年，中國經濟在金融風暴的大背景下仍保持較高的增長。中國在年內已五次降息，並且推出4萬億元的投資計劃。住宅房價因前期漲幅過大，需求量的消費需要時間，加上政策關注和調控壓力增大，長遠看住宅用房房價和需求上漲趨勢不變，但價格漲幅將有放緩。2008年合肥住宅市場上半年房價出現較為不理智的快速增長，而下半年受經濟環境的影響，價格滯漲，但並未出現大幅降價。據調查近幾個月來住宅類商品房沒有特別大的波動，住宅類銷售量降幅明顯。
辦公、商業用房市場狀況：
近年來，住宅價格漲幅過快，辦公樓和商業用房投資增速放慢，同時國內經濟景氣而推動的辦公樓和商業用房需求將持續緩慢上漲，所以預計辦公樓和商業用房價格有望獲得更好的上漲表現。
成本法用
由於國家出台的一系列刺激消費、拉動內需宏觀經濟政策效果的逐漸顯現，我國國民經濟正處於恢復性上升階段，特別是近階段基礎原材料價格出現明顯底部回升狀態，並仍有穩定攀升之勢。建築行業
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原材料價格的上升必然會拉動房地產開發成本的提高，最終推動房地產價格的上漲。該處房地產價格將具有一定的升值潛力。
（四）、最高最佳使用分析
房地產估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進行。所謂最高最佳使用是法律上允許、技術上可能、經濟上可行。估價人員根據法律上的許可性、技術上的可能性、經濟上的可行性、價值最大性、土地與建築物的均衡性、與外部環境的協調性、可持續發展性作為衡量標准，經過充分合理的論證，並能給估價對象帶來最高價值的使用。根據估價師現場勘察，待估價對象房地產目前主要為 用房，與《房地產權證》登記的用途一致，故設定登記用途為最高最佳使用用途。（實際用途如與房地產證登記用途不一致，以房地產證用途）
I、市場比較法
住宅用房
（五）、方法的選用
估價人員認真分析了所掌握的資料並進行了實地查看，根據估價對象的特點和實際狀況，在估價對象同一供求圈內房地產市場存在一定的交易量，根據《房地產估價規范》中的規定，有條件選用市場法進行估價的，應選取市場法為估價方法。
（六）、評估過程
I、市場比較法：將估價對象在與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價值作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
運用市場比較法估價：根據市場比較法替代原理，本次評估調查了與估價對象功能相同、標准相近、且處於同一供需圈內的多個實際成交實例，並從中選取3個實際成交物業作為可比實例，進行交易日期、區域因素、個別因素修正，具體情況如下：
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『肆』 房地產資產評估報告
xxx項目
一、 評估對象概況
評估對象xxx簡介
基本信息
行政區域：xxx 項目位置：xxx
建築類型：多層、高層、超高層 物業類別：住宅、別墅
開發商：招商地產 物業公司：招商物業
開盤時間：2011年10月 入住時間：2014年06月
基本參數
戶型面積：四居 137-145平米 裝修狀況：毛坯
佔地面積：91244.242平方米 總建築面積：225200平方米
容積率：1.5 飲用水：市政供水
產權年限：70年
周邊配套：
購物中心： xxx
學校：xxx
幼 兒 園： xxx
醫 院： xxx
銀 行： xxx
二、評估目的
對xxx項目房地產價格進行評估，根據結果判斷其定價是否合理。
三、評估基準日
評估基準日為2012年8月1日
四、評估方法及過程
根據評估目的和所掌握的資料，決定採用市場法進行評估。
1、選擇三個可比實例，具體情況如下表所示
2、確定修正系數
(1) 交易情況修正。根據可比實例樓盤和評估對象的交易情況，以評估對象為100，則A樓盤為85，B樓盤為80，C樓盤為91。
(2) 交易日期修正。根據數據統計，xxx房地產近年來呈持續上漲趨勢，年漲幅75%。所以以評估對象為100，則A樓盤為104，B樓盤為101，C樓盤為96。
(3) 容積率修正。根據可比實例樓盤和評估對象的容積率，以評估對象為100，則A樓盤為107，B樓盤為190，C樓盤為150。
(4) 區域因素修正。根據樓盤所處區域的繁華程度，以評估對象為100，則A樓盤為105，B樓盤為92，C樓盤為90。
(5) 個別因素修正。根據可比實例和評估對象的個別特徵，以估價對象為100，則A樓盤為105，B樓盤為93，C樓盤為92。
3、利用市場法進行評估，貼現率為8%
(1)以A為參照物時，P=14000×(85÷100)×(104÷100)×(107÷100)×(105÷100)×(105÷100)=12945.03元/米²
(2)以B為參照物時，P=12000×(80÷100)×(101÷100)×(190÷100)×(92÷100)×(93÷100)=15762.21元/米²
(3)以C 為參照物時，P=11500×(91÷100)×(96÷100)×(150÷100)×(90÷100)×(92÷100)=12477.63元/米²
(4)以A、B、C樓盤的評估值進行簡單平均，可得出評估對象的單位樓盤價格 為：(12945.03+15762.21+12477.63)÷3=13728.29元/米²
五、評估結論
在對xxx房地產進行了解和評估後，在評估基準日2012年8月1日評 估結果如下：xxx房地產單位樓盤價格為13728.29元/米²，房地產價值為
3091610908元。
**資產評估有限公司接受**區住房管理局的委託，根據國家有關資產評估的規定，秉著獨立、公正、科學、客觀的原則，按照公認的資產評估方法，對位於**小區的房屋進行了實地勘察，並作了必要的市場調查，履行了公認的其他必要評估程序。據此，我們對委託評估的資產於評估基準日的市場價值採用市場法與收益法進行了評估，為處置該房屋提供價值參考。目前我們的資產評估工作已結束，現謹將資產評估結果報告如下：
經評估，截止評估基準日2015年4月30日，在持續使用前提下，委託評估資產所表現出來的市場價值為人民幣壹千壹佰叄拾伍萬柒仟貳佰元整(￥1135.72萬元)。評估結論詳細情況見評估明細表。
本報告僅供委託方為本報告所列明的評估目的以及報送有關主管機關審查而作。評估報告使用權歸委託方所有，未經委託方同意，不得向他人提供或公開。除依據法律需公開的情形外，報告的全部或部分內容不得發表於任何公開的媒體上。
重要提示
以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。
**區住房管理局為確定 **小區房
屋價值的
資產評估報告書
字[2015]第*號
一、緒言
**資產評估有限公司接受**區住房管理局的委託，根據資產評估管理的有關規定，依據獨立、客觀、公正的原則，採用公認的評估方法，為**小區房屋處置事宜，對該房屋的價值進行了評估，按照必要的評估程序執行評估業務，對評估對象在評估基準日2015年4月30日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況報告如下：
二、委託方、產權持有者及報告使用者
委託方：**區住房管理局。
產權持有者：**區住房制度改革辦公室。
報告使用者：**區住房管理局、**區財政局。
三、評估目的
此次評估**小區房屋於評估基準日的市場價值(房地合一)，目的是為該房屋公開處置提供價值參考。
四、評估范圍和被評估對象
被評估對象**大門南側房屋，為一棟建築面積為111111平方米的二層商業門面。房屋所在宗地土地使用權證為美國用(*)第*號，地號407002002021GB002899，圖號*，屬出讓地，土地使用權終止日期2*年*月*日，截至評估基準日該房屋尚未單獨領取土地使用權證。房產證號為美房權證美底字第*號，登記時間*年*月*日，規劃為商業用途，建築面積111111平方米。
待評估房屋建成於*年，磚混結構，佔地約*平方米，外牆瓷磚，室內普通裝修。一樓
為2個門面(臨街門面面積*平方米，另外一個面積*5平方米)，二樓建築面積*平方米，3房1廁，照明及水電設施齊全，均可正常使用。現該房屋2個門面已租賃作水果銷售店與彩票銷售店使用。
五、價值類型及其定義
本評估報告的價值類型採用市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
注冊資產評估師執行資產評估業務的目的僅是對評估對象價值進行估算並發表專業意見。評估結果系指評估對象在評估基準日的經濟環境與市場狀況以及其他評估師所依據的評估前提和假設條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現的保證或承諾。
六、評估基準日
(一)本項目評估基準日是2*年*月*日;
(二)該基準日離經濟行為實際開始運行日最近，能良好地反映資產狀況，符合本次評估目的。經與委託方和資產佔有方協商，共同確定該日期為評估基準日;
(三)評估中所採用的價格是20*年*月*日的標准。
七、評估依據
(一)經濟行為依據：
1、我公司與**區住房管理局簽訂的資產評估業務約定書;
2、20*年*月*日**區住房管理局《請求對**小區房屋處置的報告》。
(二)法律法規依據：
1、國務院1991年第91號令《國有資產評估管理辦法》;
2、財政部第14號令(2001年)《國有資產評估管理若干問題的規定》;
3、《企業國有資產評估管理暫行辦法》國務院國有資產監督管理委員會第12號令(2005年8月25日);
4、《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修訂);
5、《中華人民共和國城市房地產管理法》(2007年8月30日修訂);
6、《中華人民共和國物權法》(2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行);
7、其他相關法律、法規和文件等。
(三)評估准則依據：
財政部印發的《資產評估准則—基本准則》及《資產評估職業道德准則—基本准則》(財企[2004]20號)，中國資產評估協會制定的《資產評估准則—評估報告》、《資產評估准則—評估程序》、《資產評估准則—業務約定書》、《資產評估准則—工作底稿》、《資產評估准則—不動產》等7項資產評估准則及《資產評估價值類型指導意見》。
(四)權屬依據：
1、美房權證美底字第*號房產證;
2、美國用(*)第*號土地使用權證;
3、20*年*月*日**區住房管理局、**市**開發有限公司《關於請求辦理商業門面房產手續的報告》;
4、美*協*號《關於**大門建設有關問題的會議紀要》。
(五)取價依據：
1、評估人員現場勘察、市場調查、詢價記錄等;
2、委託方提供的資產評估清查明細表;
3、待評估商業門面租賃合同;
4、中國人民銀行2015年3月1日公布的銀行貸款基準利率。
(六)參考資料及其他
八、評估方法
評估人員綜合採用市場法與收益法評估**大門南側房屋的市場價值(房地合一)。資產評估方法有收益法、市場法和成本法三種基本方法。
收益法是指將待評估資產的預期收益按恰當的折現率折現以確定該資產價值的評估方法。待評估房屋規劃為商業用途，現租賃給他人作門店使用，其客觀年租金可以獲取，可採用收益法進行評估。
市場法，指將待評估資產與可比性較強的參照資產或標准進行比較，分析產生價值差異的因素，然後量化差異，得出待評估資產價值的一種估值方法。因待評估房屋附近有類
似可比資產的交易案例，本次評估可採用市場法。
成本法，指該資產在研製或取得、持有期間物化勞動和活勞動的全部合理、必要的支出，考慮資金時間價值、利潤、各種貶值等因素得出該項資產的評估價值。房屋歷史取得成本難以反映其市場價值，本次評估不採用成本法。
九、評估程序實施過程和情況
(一)接受項目委託，確定評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準日，擬定評估計劃;
(二)指導被評估單位清查資產、准備評估資料、核實資產與驗證資料;
(三)選擇評估方法、收集市場信息、估算;
(四)評估結果匯總、評估結論分析、撰寫報告、內部審核。
十、評估假設
評估工作採用公開市場假設及持續使用假設。
1、公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的'市場的條件以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是指一個有自願的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自願的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。
2、持續使用假設：持續使用假設是對資產擬進入市場的條件以及資產在這樣的市場條件下的資產狀態的一種假定。首先被評估資產正處於使用狀態，其次假定處於使用狀態的資產還將繼續使用下去。在持續使用假設條件下，沒有考慮資產用途轉換或者最佳利用條件，其評估結果的使用范圍受到限制。
十一、評估結論
在實施了上述資產評估程序和方法後，委託評估資產的市場價值為人民幣壹千壹佰叄拾伍萬柒仟貳佰元整(￥1135.72萬元)。評估結論詳細情況見評估明細表。
十二、特別事項說明
1、本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據持續使用假設確定的市場價值，但未考慮以下因素：
(1)將來可能承擔的抵押、質押、擔保等事宜的影響;
(2)特殊的交易方或交易方式可能追加付出的價格等對評估價值的影響;
(3)國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。 當前述評估目的、評估條件以及評估中遵循的原則等其他情況發生變化時，本評估報告結果一般會失效。
2、本項評估是在獨立、公正、客觀、科學的原則下由本評估機構做出的，本評估機構及參加本次評估的工作人員和技術人員與委託方及資產佔有方或其他當事人無任何利害關系，評估工作是在有關法律監督下完成的，評估人員在評估過程中恪守職業道德和規范，並進行了充分的努力。
3、本評估報告是在委託方及資產佔有方所提供的資料基礎上得出的，資料的真實性、合法性、完整性由委託方及資產佔有方負責。
4、本評估機構及注冊資產評估師不對評估對象的法律權屬提供保證。對因委託方或被評估單位提供的資料失實而導致評估結論的誤差，本評估機構不負連帶責任。 十三、評估報告使用限制說明
(一)評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途;
(二)本項目評估結論僅供委託方及被評估單位為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用，評估報告的使用權歸委託方及資產佔有方所有，未徵得評估機構同意，評估報告的全部或者部分內容不得被摘抄、引用或者披露於公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外;
(三)評估報告的使用有效期為一年。即評估目的在評估基準日後的一年內(即從2*年*月*日至2*年*月*日)實現時，以評估結果作為底價或作價依據(還需結合評估基準日的期後事項調整)。超過一年，需重新進行資產評估。
十四、評估報告日
本評估報告提交委託方的時間為*年*月*日。
**資產評估有限公司
20*年*月*日
『伍』 運用市場比較法和成本法對房地產進行評估的房地產評估報告詳細過程
市場比較法：假設你周邊與評估個案相似的有一個或幾個可比實例，通過一定【價格影響因素的修正】對比計算出被評估房地產價格（值）。比如你旁邊一個樓盤賣1萬/平米，你這個樓盤比它綜合修正系數為1.05，那麼你的價格就可10500
成本法：成本投入多少就是多少。
『陸』 請問房產評估報告中 有關抵押貸款方面是用 什麼方法進行評估的報告評出的房產價格是否要減掉土地出讓金
第一問:有關抵押貸款方面是用什麼方法進行評估的？
答:其實用基本的成本法、市場法和收益法都可以評估的，通常用的是市場法。最合理的應該是收益法。但收益法對未來的收益的預測很復雜，並且收益率的確定，需要的信息及依據也太復雜，理論性強，實用性較困難。最簡單實用的就是市場比較法。找符合要求的三個或五個可比實例與待估房地產在各影響因素上進行比較調整，最終求得待估方地產價值。
第二問：報告評出的房產價格是否要減掉土地出讓金?
答：這要看評估報告使用者的要求，即貸款的銀行如何要求。其實，使用的市場比較法求出的房地產價值是包含房屋所在宗地的價值的。如果該宗地是劃撥土地，目前的法律並無禁止國有劃撥土地的抵押，不過為了銀行判斷抵押風險，這個宗地情況及出讓金狀況是要在評估報告中披露提示的。如果該宗地是出讓土地，就不涉及出讓金問題了。
第三問：房地產和店面抵押貸款，做出的評估報告是用一樣的方法嗎？
答：首先需明確一下概念，在房地產估價中，房地產是有三種狀態，一是僅指房屋建築物，二是僅指土地，三是房地全有。店面指的是商業房地產，是指的房地產用途。你說的房地產與店面的抵押，表述概念混淆。你指的評估報告是否用一個方法，首先由於評估目的與評估條件的不同，選用的評估方法也是不相同。對於房地產估價報告，在格式上都是相同，都要遵照《房地產估價規范》中的要求來作的，但根據不同的評估目的與假設條件，報告的內容的表述重點是不相同的。抵押貸款的報告，重點是要表述，房地產產權狀況，價值含義以及房地產抵押風險分析，房地產變現分析。不過，針對你提到的小縣城這個問題，要看抵押銀行有沒有相關要求，為了提高工作效率，關於房地產抵押風險分析，房地產變現分析也可以不作。不過，作為一個房地產估價師，我給你一個小提示，關於商業房地產的租賃情況一定要在報告中披露提示。租賃問題在銀行因貸款戶無法還款進行訴訟執行是個大問題，因為現行法律有一句話，叫「買賣不破租」。所以一定要在報告中披露房地產的租賃狀況，避免出現惡意租賃導致的執行風險。
總的來說，抵押房地產的估價，把握好了，風險還是很低的，不過一定和銀行進行有效溝通，了解銀行的要求。不能只一味聽從委託方的要求。還有房屋產權證一定要看到原件，並留存電子檔案。了解房地產是否存在他項權利限制及共有人狀況。估價過程不怕有問題，有問題一定要在報告中披露提示報告使用者注意。有問題你提示了，你的責任就小了，如果有問題你沒提示，你事兒的大了。
『柒』 急求一份2012年的房地產抵押估價報告
房 地 產 抵 押 估 價 報 告
估價項目名稱： 柳州市金居房地產有限責任公司柳州市柳南區城站路94號金居商廈1-1號非住宅房地產抵押價值評估報告
委託方： 柳州市金居房地產有限責任公司
估價方： 廣西金誠房地產評估咨詢有限公司
估價人員： 丁 嬌 黃 翠 萍 王 玉
估價作業日期： 二○○六年八月七日至二○○六年八月八日
估價報告編號： 金誠柳房估字第2006S680807B號
致 委 托 方 函
柳州市金居房地產有限責任公司：
受貴公司的委託，我公司估價人員對貴公司所有的位於柳州市柳南區城站路94號金居商廈1-1號非住宅進行了實地查勘，並對上述房地產於二○○六年八月七日的市場價值進行了評估，估價結果僅為委託方以評估對象申請抵押貸款提供房地產價值參考依據。
本項評估依據公平、合法、替代、估價時點等估價原則，採用科學的評估方法，遵循嚴謹的評估程序，經過周密准確的測算，結合評估目的和評估經驗得出估價對象評估結果如下：
單位價格：19100元/平方米 ；
建築面積：59.40平方米；
總價值：1134540元，取整為1134500元整
大寫（人民幣）：壹佰壹拾叄萬肆仟伍佰元整
廣西金誠房地產評估咨詢有限公司
評估機構法定代表人
（中國注冊房地產估價師）：
二○○六年八月八日
估 價 師 聲 明
我們鄭重聲明：
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和准確的；
2、本估價報告的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制；
3、我們與估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系或偏見；
4、我們依照中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告；
5、我們已對估價對象進行了實地查勘，參加實地查勘的人員有：王玉；
6、本估價報告沒有人提供專業幫助；
7、本評估報告所採用的相關權證資料由委託方提供，委託方對資料的真實性負責。因資料失實造成評估結果有誤，評估機構和評估人員不承擔相應責任；
8、本項評估僅對委估房地產價值作出合理估測，不作為其權屬方面確認的依據，有關權屬界定以房地產管理部門審定為准；
9、本估價報告受到估價目的的限制，僅為委託方以評估對象申請抵押貸款提供房地產市場價值參考依據，不宜用作其它用途。報告的有效期限自評估報告完成之日起為壹年。
『捌』 房地產評估報告
房地產評估報告
房地產評估報告，報告具有成文事後性的特點，隨著社會的發展，越來越多的事務都會使用到報告，不管是在校社工還是職場人都需要學會寫報告，以下為大家分享房地產評估報告。
一、 委估項目
*公司所屬房產抵押貸款估價項目
二、 委託方
名稱：*公司
地址：
三、 估價方
名稱：*房地產評估咨詢有限公司
地址：
證書號： 資質等級：
法定代表人：
四、 估價對象概況
估價對象位於，其合法產權人為*公司，建築面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建築面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成於20xx年，於20xx年底重新改造裝修，外觀成新，房屋所有權證號碼為。
副樓一幢，1-3層，混合結構，建築面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成於20xx年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為。
五、 估價目的
為確定房產抵押貸款額度提供參考依據而評估房產抵押價值。
六、 估價時點
20xx年8月15日
七、 價值定義
採用公開市場價值標准
八、 估價原則
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據如下原則：
1. 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
4. 估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。
九、 估價依據
1. 委託方提供的資料
(1)委託書;
(2)委託方企業營業執照復印件;
(3)房屋所有權證復印件。
2. 國家標准GB/T50291-1999《房地產估價規范》。
3. 國家和地方的有關法律、法規和有關規定。
4. 估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。
十、 估價方法
估價對象為商業房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由於其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。
十一、 估價結果
估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，採用科學的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叄仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
十二、變現能力分析
變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換為現金的可能性。
估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現的價格範圍為：估價結果±10%，變現時涉及以下稅費：
①中介服務費：5%--6%
②契稅：4%
③營業稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%
④所得稅：20%
⑤過戶手續費：2%左右
⑥印花稅：0.5‰
⑦其它費用
十三、估價人員
中國注冊房地產估價師
注冊號：
中國注冊房地產估價師
注冊號：
十四、估價作業時間
20xx年8月12日—
十五、估價報告有效期限
本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
評估人：
20xx年XX月3日
一、委託方
單位名稱：XXXXX
單位住址：
聯系電話：XXXXX
二、估價方
機構名稱：XX房地產評估有限公司
單位住址：XX市X路X號X大廈22樓
法定代表人：XX
聯系電話：X
三、估價對象
一 物質實體狀況
1.建築物狀況
⑴委估建築物於一九九七年建成，維護保養情況較好，成新率為87%，建築面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。
⑵XXXXX位於XX市XXXXX，鋼筋混凝土結構，高19層，委估對象屬第12層B8號房，地面鋪地板磚，內牆刮膩子，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。XXXXX外裝飾一層部分為花崗岩、二層以上為外牆磚;
內裝飾地面一層為花崗岩和木地板，牆面刮膩子，天花為石膏吊項;電照線路暗設;每層設公共衛生間，裝修中檔;XXXXX配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般;設地下停車場。
2.委估對象利用現狀
委估房地產現作寫字樓用，公共配套設施好，宗地內外開發程度均為五通一平。
3.周圍環境
估價對象位於XX市XXXXX第12層B8號，正南方靠XXX方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對象地處XX市商業中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環境一般，目前是XX市一般的辦公地段。
二 權益狀況
委估對象位於XX市XXXXX第12層B8號，《房屋所有權證》證號為邕房權證字第XXX號，權屬XXXXX所有。由於資料方面的原因，它項權利是否受限無法核實。
四、估價目的
為確定房地產拍賣底價提供價格參考依據。
五、估價時點
XX年X月X日。
六、價值定義
本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、XX市房地產市場自由開放、完全競爭狀態下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格;採用公開市場價值標准時，要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值。
委估房地產的價格定義為：建築物為鋼筋混凝土結構，用途為商業，經濟耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)
即委估宗地剩餘使用年限為41年。按房地產收益的穩健性原則，該房地產的收益年限按剩餘使用年限41年計的市場價格;建議拍賣底價為市場價格的80%。
七、估價依據
一 行為依據
《委託評估函》。
二 法律法規依據
1.《中華人民共和國土地管理法》。
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》。
3.《房地產估價規范》(GB/T 50291-1999)。
4.《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508-2001)。
三 取價依據
《全國統一建築工程基礎定額廣西壯族自治區單位估價表》。
四 產權依據
《房屋所有權證存根》邕房權證字第XXX號.
八、估價原則
一 合法原則。
二 公平原則。
三 最高最佳使用原則。
四 替代原則。
五 估價時點原則。
六 綜合分析原則及多種方法比較原則。
九、估價方法
估價人員在實地勘察的基礎上，對委託方提供的各種資料進行了認真分析，根據估價期日委估房地產用途、估價目的、資料狀況和XX市房地產市場的實際情況，決定採用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產的價格。
十、估價結果
房地產價格及單價 小寫 大寫
房地產正常價格 1136000元 壹佰壹拾叄萬陸仟圓整
房地產正常單價 3070元/m2 叄仟零柒拾圓整每平方米
房地產拍賣底價 909000元 玖拾萬零玖仟圓整
房地產拍賣單價 2457元/m2 貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米
十一、估價作業日期
XX年X月X日至X月X日。
十二、估價報告應用的有效期
本估價報告有效期為壹年，即從XX年X月X日至X年X月X日。
十三、估價人員
估價師簽名 資格證書號 估價師簽名
XXX XXXXX
XXX XXXXX
一、委託方與產權持有者概況及其他評估報告使用者
1、委託方：XX市XX區人民法院
2、產權持有者：XXX。產權歸屬最終需由XX市XX區人民法院確定。
3、評估報告使用者：委託方及委託方指定的其他報告使用者
二、評估目的
因XXX與YYY的執行糾紛一案.，需確定委估機器設備的市場價值。本次評估目的為該行為提供價值參考依據。
三、評估對象和評估范圍
評估范圍和評估對象根據XX市XX區人民法院司法鑒定委託書、查封扣押清單，經現場勘查盤點，製作盤點清單，並由經辦法官、申請執行人和被執行人代表確認簽字。具體為
機器設備詳細情況如下：
共6套設備,分別為LH450/13銅大拉鏈退火機組、JLK-630/6+12+18+24+30框式絞線機、CCV 500KV XLPE 交聯電纜生產線、35KV三層共擠干法交聯生產線、RN-A絕緣生產線和Φ1600/1+1+3成纜機,詳見《機器設備清查評估明細表》
四、價值類型及其定義
根據評估目的，確定本次評估對象的價值類型為市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方，在各自理性行事且未受任何強迫的'情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
本項目評估基準日是20XX年8月11日。
評估基準日的選擇是委託方根據評估目的、評估要求及評估目的所對應的經濟行為所定的交易時點確定。
六、評估依據
(一)經濟行為依據
XX市XX區人民法院司法評估委託書(20XX)甬海法評字第110號。
(二)准則依據
1. 《資產評估准則——基本准則》(財企[2004]20號);
2. 《資產評估職業道德准則——基本准則》(財企[2004]20號);
3. 《資產評估准則——評估報告》(中評協[2007]189號);
4. 《資產評估准則——評估程序》(中評協[2007]189號);
5. 《資產評估准則——業務約定書》(中評協[2007]189號);
6. 《資產評估准則——工作底稿》(中評協[2007]189號);
7. 《資產評估准則——機器設備》(中評協[2007]189號);
8. 《評估機構業務質量控制指南》(中評協[2010]214號);
9. 《資產評估價值類型指導意見》(中評協[2007]189號)。
(三)產權依據
產權歸屬最終需由XX市XX區人民法院確定。
(四)取價依據
1、相關網站;
2、評估人員現場勘察記錄;
3、評估人員收集的各類與評估相關的佐證資料。
七、評估方法
根據本次評估特定目的，結合被評估資產的實際狀況以及評估數據的可搜集性，本次評估將對機器設備項目採用重置成本法、對動產項目採用市場法予以確定資產價值。並充分考慮期後司法處置整體變現因素。
成本法是以取得被評估資產的重置成本為基礎，扣除資產的.實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值等因素確定資產評估價值。
市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，並將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
八、評估程序實施過程和情況
評估人員於20XX年8月11日對納入此次評估范圍內的資產進行了評估。主要評估過程如下：
接受委託：20XX年8月11日，接受委託後，根據評估目的、評估對象及其分布情況和計劃安排，經與委託方協商，擬定了相應的評估計劃。
現場實地勘察：包括查驗評估范圍內的機器設備等實物狀態。
評定估算：評估人員根據企業實際情況確定委估資產的評估方案，明確具體評估參數和價格標准，進行評估結論的分析、撰寫評估報告和說明的初稿。
內部審核、徵求意見及出具報告：項目負責人在完成一審後，將報告初稿提交公司審核，審核包括部門二級審核、稽核部三級審核以及公司主管領導的最終審核。經過公司內部審核後，將評估結果與委託方進行溝通和匯報。根據溝通意見進行修改、完善後，將正式評估報告提交給委託方。
九、評估假設
本次評估除了以企業持續經營為假設前提外，還包括：
1. 一般假設
國家現行的有關法律法規及政策、國家宏觀經濟形勢無重大變化，本次交易各方所處地區的政治、經濟和社會環境無重大變化，無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素造成的重大不利影響。
2. 特殊假設
有關利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性徵收費用等不發生重大變化。
根據資產評估的要求，認定這些假設條件在評估基準日時成立，當未來經濟環境發生較大變化時，將不承擔由於假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
十、評估結論
評估結論：經評估，委託評估的機器設備評估價值為人民幣14,4XX,230.00元(大寫壹仟肆佰肆拾壹萬伍仟貳佰叄拾元整)。
以上評估結論詳見評估明細表。
上述評估結論是根據我們的評估工作而得出的，不包括下述「十一、特別事項說明」中所披露的相關事項對其可能產生的影響。
『玖』 房地產評估報告書
房地產評估報告書範文
房地產評估報告書範文，資產評估報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產評估項目承擔法律責任的證明文件。下面讓我分享房地產評估報告書，一起來看看。
一、前言致委託方函：
××女士：受您委託，我事務所對您委託的位於中國廣東xx市xx路xx花園A區7幢302(建築面積為135平方米)的住宅用房進行估價。
估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。
根據國家有關法律、法規及技術標准，對上述房地產進行了分析和測算，現將估價結果報告如下：委估對象於估價時點20xx年x月x日公開的市場評估總價為人民幣717930元(大寫：人民幣柒拾壹萬柒仟玖佰叄拾元整)，評估單價為5318元/平方米。
估價的詳細結果，見附後的《房地產估價結果報告》。
此致
房地產資產評估事務所法定代表人：xxx
二、估價師聲明我們鄭重聲明：
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和准確的。
2、估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、我們與估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標准GB/T50291—1999《房地產估價規范》及建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合頒布《房地產抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。
6、沒有人對本估價報告提供了專業幫助。
7、估價報告依據委託方提供的相關資料出具，委託方應對資料的真實性承擔法律責任。
8、本報告估價結果僅作為委託方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。
未經本評估機和評估人員同意，本估價報告不得向委託方及報告審查部門以外的單位及個人提供。
評估機構及估價人員不對委託方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何後果承擔任何責任。
9·本估價報告的全部或其部分內容不得發表於任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。
房地產估價師：20xx年x月 x日
三、估價的假設和限制條件
1、本評估報告僅供委託方為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考，委託方因其他目的使不當而造成的損失，本評估公司不承擔任何責任。
2、本次房地產的現場勘查工作根據委託方提供的房地產評估委託書及相關資料進行，房地產估價范圍由委託方界定並對其負相應法律責任。
3.本報告所稱的「估價價值」系指我們對所估價的房地產在規劃用途不變、持續使用以及在估價時點的外部經濟環境在可預期的將來無重大變化的前提下對上述委估房地產的公允價值意見。
4、基於估價目的，本估價報告估價結果是對20xx年x月x日這一估價時點委估房地產的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。
5、注冊房地產估價師執行房地產估價業務的`目的是對估價對象價值進行估算並發表意見，不對估價對象權屬及附著於估價對象上的其他權利進行確認或發表意見，估價對象的法律權屬及附著於估價對象上的其他權利由委託方負責解釋。
6·本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔保以及其他法定優先受償款為假設前提，否則應對本次估價結果進行相應調整。
7、我們的估價結果成立的前提是委託方提供的資料屬實，委估房屋產權完整，具有合法的土地使用權等。
委託方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔法律責任，如因委託方提供的相關證明資料不實造成估價結果失真，我們將不承擔任何法律和經濟責任。
8、我們估價的實體以我們現場拍照和勘察的估價對象外部實體為准，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結構及基礎進行檢測的委託，估價人員不能確定估價對象結構及基礎沒有缺損。
9、由於本次估價對象為一整體房地產的`一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產的各項權益、各項服務配套設施及整體房地產佔用土地的使用權為假設前提。
10、本估價報告估價結果是在公開市場前提下求取的房地產抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風險、快速變現損失及費用以及轉讓時應交納的相關稅費等對估價結果的影響。
委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現其可能實現的變現價格一般在市場價值的70%左右，在短期內可變現，所實現的變現價格應優先支付評估拍賣費及按規定繳納的稅費等費用。
房地產估價結果報告
(一)委託方名稱：xx市xx花園法定代表人：xxx地址：面積：135平方米聯系電話：xxxxxxx
(二)估價方名稱：xxx地址：聯系電話：xxxxxxx資格等級：xx級估價機構證書編號：xx房地自估(2013)第xxxx號
(三)估價對象
1.本次估價對象為位於XXX，位於奎元路中段。
周圍有xxx市實驗學校，楓溪中學。
大潤發，國土局，中銀大廈，市政府。
目前有7路，12路直線到達。
該地交通方便，基礎設施，公共服務設備齊全，自然環境·生活環境好。
2.佔地面積為135平方米。
四層錯落式布局，共七層，建於2007月。
委估對象位於第3層，建築面積為135平方米;裝修情況：客廳地面為木地板鋪貼，卧室地面為木地板鋪貼，牆面刮瓷;廚房及衛生間地面為瓷磚鋪貼，牆面面磚鋪貼;進戶門安裝防盜門，其餘為木門，鋁合金窗，通水、電、電話埠入戶。
估價對象平面布局好，採光通風好，維護情況好評估該房地產2013年10月的市場價值(四)評估目的為該住房出售提供參考。
(五)評估基準日
(六)評估原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價時點原則
5、客觀、公正、公平原則
(七)評估依據
1、國家標准《房地產估價規范》
2、房地產估價委託書
3、房地產估價合同書
4、政府部門有關計價和稅費標准及目前本地區房地產價格信息
5、委託方提供和估價人員現場勘查取得的全部資料
6、《中華人民共和國城市房地產管理法》
7、中華人民共和國國家標准《城鎮土地估價規范》評估方法按照《房地產估價規范》的要求,根據當地房地產市場發育狀況並結合估價對象的具體特點而確定本次估價根據估價目的及估價對象的區位條件和用途以及實地勘察結果採用成本法、收益法和市場比較法對估價對象進行評估。
市場比較法:
是以替代原則為理論依據將估價對象房地產與近期已經發生類似交易的房地產加以比較對照從交易情況交易日期區域因素個別因素等方面修正得出估價對象房地產價。
收益法：
收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
成本法是在求取估價對象房地產的價格時,求取估價對象在估價時點的重新購建價格然後扣除折舊以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法.
(九)估價結果：經過我事務所評估人員科學的分析和測算，在以為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值為評估目的的前提下，根據國家對房地產估價的規范要求等；
選用科學的評估思路及方法，委估對象於估價時點20XX年11月10日公開的市場評估總價為738813.元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叄元整)，評估單價為5472.69元/平方米。
(十一)估價作業日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。
、估價報告應用的有效期1:本估價報告所示的評估結果為估價對象於估價時點2013年11月10日公開市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應調整，如果完成評估報告日至使用本評估結果的時間超過一年(即有效期為2013年11月10日至2014年11月10日)，我們對此結果造成的後果不負任何責任。
2、估價時點之後、有效期之內估價對象或國家經濟形勢、城市規劃、房地產稅費政策等發生變化，對估價結果產生明顯影響時，委託方及時聘請房地產評估機構對估價結果作相應調整或重新估價。
否則，我們對此結果造成的後果不負任何責任。
3、估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生影響;故貸款人(金融機構)應定期或者在房地產市場價格化較快時對房地產抵押價值進行再評估。
(十三)、其他需要說明的問題：
1、本次評估的對象以委託方所提供的有關資料及數量為准。
在本次評估中，委託方提供的資料如有虛假，由委託方承擔法律責任。
3、本評估報告專為委託方按委託目的使用，未經批准，不得轉載或作他用。
4、上述評估結論是反映委估對象在本次評估目的下，根據評估原則確定的現行公允價，未考慮國家發生宏觀經濟的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對評估價的影響。
5、本估價報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，受託方不承擔任何責任。
(十四)、估價人員評估機構負責人：xxx(中國注冊房地產估價師)估價人員：xxx(中國注冊房地產估價師)估價報告審核人：xxx(中國注冊房地產估價師)評估機構：潮州房地產資產評估事務所
報告出具時間：20XX年11月10日
評估聲明
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循了相關法律法規和資產評估准則，恪守了獨立、客觀和公正的原則。根據我們在執業過程中掌握的事實，評估報告陳述的事項是客觀、真實的。我們的分析、判斷和推論，以及出具的評估報告遵循了資產評估准則和相關規范。
二、我們與評估報告中的評估對象無利益關系，與相關當事方無利益關系，對相關當事方不存在偏見。
三、我們已對評估報告中的評估對象進行現場勘查;我們已對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象法律權屬資料進行查驗，但無法對評估對象的法律權屬真實性做任何形式的保證;我們已提請企業完善產權以滿足出具評估報告的要求，並對發現的問題進行了披露。
四、我們具備評估業務所需的執業資質和相關專業評估經驗。
五、我們對評估對象的價值進行估算並發表的專業意見，是經濟行為實現的參考依據，不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。我們不承擔相關當事方決策的責任。
六、我們出具的評估報告及其所披露的評估結論僅限於評估報告載明的評估目的和用途、評估報告使用者，並在評估結論使用有效期限內使用，因使用不當造成的後果與我們無關。
七、我們在評估過程中沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價格對評估結論的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。我們對評估基準日後有關資產價值發生的變化不負責任。
八、我們對在已實施的評估過程中不能獲悉的評估對象和相關當事方可能存在的瑕疵項對評估結論不承擔責任。
一、基本概況
估價對象為武漢市硚口區古田豐順路天順園小區9組團10棟403，結構為鋼混，建築面積112.39平方米，設計用途為居住用房，土地使用權終止日期為2059年8月3日。
二、評估目的
為房地產轉讓提供參考依據。
三、評估基準日
評估基準日為20xx年11月3日。
四、估價依據
1、本次估價依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《中華人民共和國擔保法》、《重慶市房地產轉讓管理辦法實施意見》等有關政策法規和文件。
2、評估相關的資料
《房屋所有權證》【房地證20xx字第H150602號】復印件以及本公司掌握的房地產有關資料以及實地勘查所獲取的資料。
五、估價原則
此次估價在獨立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實操性原則。
1、合法原則
估價對象房地產符合城市規劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建築高度、建築風格的要求，即應以估價對象合法使用、合法處分為前提進行。估價對象已取得《房屋所有權證》，具備合法性。
2、最高最佳使用原則
在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產獲利最大的使用方式。房地產價格受土地與建築物組合狀態的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產的效用便能高度發揮，而達到最高最佳使用狀態。估價對象現狀用途為居住用房，以估價對象所在的位置分析，我們認為保持現狀用途最為有利，並以此為前提估價。
3、替代性原則
根據經濟學原理，在同一個市場內效用相同的商品的價格將趨於一致，這一原理同樣適用於房地產市場。本次評估中採用市場比較法進行價格測算時，即是依據該原則。通過調查取得估價對象附近地區與估價對象類似的房地產作為參照實例，以近期內成交的價格為客觀價格，確定估價對象在估價時點的價格取值依據。
4、估價時點原則
由於房地產市場是不斷變化的，因此在不同估價時點，同一項房地產往往具有不同的價格水平。本次評估對房地產的市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點的狀況為准。
5、謹慎原則
房地產抵押估價應遵守謹慎原則。謹慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在實現時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估公開的市場價值，不低估知悉的法定優先受償款。經調查，本估價對象不存在法定優先受償款，並根據市場實際交易情況和估價對象的租賃收益情況不高估市場價值。
六、估價方法
估價人員在認真分析所掌握的資料並進行實地勘查後，根據本次評估目的及估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法作為本次估價的基本方法。
廣州番禺迎賓路某住宅區房地產估價前期調查報告
一、項目名稱 ：廣州番禺迎賓路某住宅區房地產估價報告
二、估價對象概況
該項目位於番禺大石鎮植村，地處番禺迎賓路大道與南大路（南村—大石）交界處路口，與長隆高爾夫練習中心、長隆夜間動物世界接壤。土地總面積為353510平方米（合530畝），其中173420平方米（260畝）已繳齊地價款，66700平方米（100畝）已出紅線圖（尚未繳納土地款）；113390平方米（170畝）為小山丘，已簽租約，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰長隆綠色森林景觀。
三、調查資料分析
1、一般因素
①城市資源狀況廣州是廣東省省會
全省政治、經濟和文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，其范圍是東經112度57分至114度3分，北緯22度26分至23度56分，瀕臨南海，毗鄰港澳，是華南地區中心城市，中國的「南大門」。
廣州市轄越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、花都、番禺、南沙、蘿崗十區和從化、增城兩個縣級市，總面積7434.4平方公里，2008年末全市戶籍人口1018.20萬人，常住人口超過1500萬人。
廣州地勢東北高、西南低，北部和東北部是山區，南部是珠江三角洲沖積平原。亞熱帶季風氣候，雨量充沛。全年平均氣溫22.8攝氏度，平均相對濕度68%，市區年降雨量為1600毫米以上。
廣州是全國著名的僑鄉，華僑人數居全國大城市之首。據統計，海外華僑華人106萬人，分布在世界130多個國家和地區，港澳同 廣州碧花園房地產開發有限公司部分土地使用權價格評估胞88萬人，歸僑、僑眷、港澳眷屬156萬人。
②城市規劃與發展目標
廣州城市空間布局和基礎設施更加完善。番禺、花都撤市設區過渡工作順利完成，荔灣與芳村、越秀與東山並區，蘿崗、南沙設區，行政區域界線全面勘定理順，行政區劃結構不斷優化；「南拓、北優、東進、西聯」戰略穩步實施，建成區面積不斷擴大，中心鎮建設迅速推進。廣州白雲國際機場遷建工程、廣州大
學城工程、廣州港南沙港區工程、廣州國際會展中心、地鐵二號線、南沙港快速路等一批事關廣州長遠發展的重大項目相繼建成並投入使用，鐵路新客站動工興建，信息基礎設施接近世界一流水平，廣州陸海空交通樞紐齊備，已完成現代化大都市發展空間結構支撐體系的戰略布局，現代化大都市形象進一步凸顯。
城市管理切實加強。撤並村鎮和「城中村」改制改造全面推進，「兩級政府、三級管理、四級網路」的管理體制不斷完善，城市環境綜合整治成效明顯，出租屋和流動人員管理逐步走上正軌。生態環境更加優化。
「青山綠地」、「藍天碧水」工程進展順利，至2008年，全市綠化覆蓋率達44.4%%，人均公共綠地面積 12.62平方米，城市生活垃圾無害化處理率達100%，城市生活污水處理率達到71.34%（其中原老八區達到76.22%），榮獲「聯合國改善人居環境最佳範例獎」和「國際花園城市」等稱號。
③社會經濟發展狀況
國民經濟持續快速增長，可持續發展能力明顯增強。
經濟總量，2008年廣州市實現生產總值繼前3年連續突破5000億元、6000億元和7000億元之後，2008年跨上8000億元新台階，達到8215.82億元，增長12.3％，其中第
一、二、三產業分別增長1.8%、10.9%和13.6%，人均地區生產總值增長10%，經濟繼續保持平穩較快增長態勢。三次產業結構比例為2.04：38.94：59.02，產業結構進一步優化。經濟發展質量繼續提高，財政一般預算收入再創新高，達到621.96億元，增長18.7%，預計每萬元地區生產總值能耗0.68噸標准煤，同比下降4.35%。
財政收支，全年來源於廣州地區的財政一般預算收入2477億元，增長17.1%。其中，國稅部門組織收入1495億元，增長15.4%；地稅部門組織收入727億元，增長22.2%。地方一般預算財政收入621.96億元，增長18.7%。其中，營業稅127.98億元，增長3.6%；
增值稅128.72億元，增長15.5%；企業所得稅75.63億元，增長26.8%；個人所得稅35.34億元，增長19.7%；房產稅31.05億元，增長18.5%。地方一般預算財政支出713.00億元，增長14.3%。其中，社會保障和就業支出89.32億元，增長23.8%；環境保護支出7.39 億元，增長52.2%；教育支出95.72億元，增長18.5%。2008年財政用於支援汶川地震災後重建資金
2.41億元。
價格，消費市場價格：全年城市居民消費價格總水平上升5.9%，其中，消費品價格上升7.7%，服務項目價格上升1.7%。農村居民消費價格總水平上升
9.9%，其中，生活消費價格上升9.1%，服務項目價格略升0.8%。
2、區域因素
①基本情況
「番禺迎賓路」項目位於番禺區大石鎮植村，地處番禺迎賓路大道與南大路（南村—大石）交界處路口，與長隆高爾夫練習中心，長隆夜間動物世界接壤。土地總面積為353510平方米（合530畝），其中173420平方米（260畝）已繳齊地價款，66700平方米（100畝）已出紅線圖（尚未交納人土地款）；113390平方米（170畝）為小山丘，已簽租約，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰長隆綠色森林景觀。
②地塊與周邊的距離
——毗鄰華南快速干線；
——距廣州市天河區15公里；
——距新光快速路約500米；
——距番禺市橋10公里；
——距地鐵三號線漢溪站1000米；
③周邊交通情況
項目位於番禺主要交通干線迎賓路與南大路交界處，與華南快速干線、番禺大橋相連，可無需經紅綠燈10分鍾左右直接到廣州珠江新城，除華南快速干線外，項目用地周邊還有洛溪大橋，廣州北環高速，建設中的新光快速路、地鐵三號線等等，交通非常便利。
④項目基本技術指標
土地佔地面積：360畝（另有170畝租用山地）
容積率：2.5（早年批復為1.6，預計可調整為2.5）
總建築面積：8837750平方米
3、個別因素
①地理位置
估價對象位於番禺區大石鎮植村，地處番禺迎賓路大道與南大路（南村—大石）交界處路口，只需10分鍾左右直接到廣州珠江新城。地理位置良好。
② 樓盤條件
華南板塊迎賓路上相對規模較小的全新樓盤。自在城市花園位於番禺迎賓路里仁洞立交盤，興業路從小區穿過，直抵正在建設中的新光快速路、地鐵三號線漢溪站，臨近漢溪超級商業中心。該項目東對華南碧桂園，北鄰錦綉香江花園、西面為祈福新抱。
項目佔地面積約20萬平方米，規劃建築面積35萬平方米，擬建帶電梯洋房57棟，戶型包括2房76-88平方米，3房95-110平方米，4房約128平方米，復式196-243平方米。以中小戶型為主打。樓盤形態：共57棟9-12層小高層，首期19棟，1梯4戶。
③周邊配套和內部配套
健身房、COFFEE SHOP、酒吧、 圖書館、電影院、乒乓球館、SPA、美容美體、發泄室、陶藝館、中、小學： 附近有里仁洞小學、碧桂園學校。
『拾』 資產評估公司出具的評估報告是否可以用於房產抵押貸款
不知道你們做的是哪一個項目，如果是拆遷，那麼建委，國土局和土地儲備中心是不會接受這樣的報告的。 銀行小抵押貸款項目是因為甲方是銀行，而拆遷或者其他涉及到國家投資及規劃的項目時必須是公開招標，而投標的必須是有一定資質的房地產評估公司才可以。而且房地產評估報告文本都有估價師聲明，資產評估公司沒法代表專項的房地產評估公司來做聲明。
注冊房地產估價師、注冊土地估價師 都隸屬建設部和國土局，考試也是由當地的估價師協會進行身份認證，很嚴格，而且從事的工作也確實和注冊資產評估師有一定出入。