業主不知開發商階段性擔保貸款期限

A. 開發商階段性擔保的法律規定

法律分析：開發商法定解除權僅限於購房者遲延支付購房款之情形，而開發商承擔階段性擔保責任後，法律並未賦予其法定解除權。

法律依據：《中華人民共和國公司法》 第十六條 公司向其他企業投資或者為他人提供擔保，依照公司章程的規定，由董事會或者股東會、股東大會決議；公司章程對投資或者擔保的總額及單項投資或者擔保的數額有限額規定的，不得超過規定的限額。公司為公司股東或者實際控制人提供擔保的，必須經股東會或者股東大會決議。前款規定的股東或者受前款規定的實際控制人支配的股東，不得參加前款規定事項的表決。該項表決由出席會議的其他股東所持表決權的過半數通過。

B. 房貸可以貸幾年

房貸一般是30年。
不管是住房公積金貸款還是個人商業貸款買房，其貸款年限都是不能超過30年的，而目前大多數的購房者在辦理房貸的時候，還款年限都選30年，因為月供還款壓力會小一點。
【拓展資料】
個人住房貸款，是指貸款人向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。個人住房貸款業務是商業銀行的主要資產業務之一。是指商業銀行向借款人開放的，用於借款人購買首次交易的住房（即房地產開發商或其他合格開發主體開發建設後銷售給個人的住房）的貸款。
貸款人假如要提早還貸的話，正常要在電話或者書面請求後，攜帶本人的身份證、貸款合約到銀號辦理審批手續。如果是結清全部尾款的借款人，在銀行計算出剩餘貸款額後，便於借款人存入足夠的錢來提前還貸。
如果是轉按揭業務的客戶和業主，最好找專業的擔保機構做委託公證，以免出現業主提前還款後，客戶不買或是客戶用首付幫業主還清尾款後業主漲價的風險。
一、提早還貸勿忘退保
貸款人在辦理借款時，銀行都會辦理抵押登記。各家銀行關於提早還貸的請求也有所沒有同，比方有要辦理提早還貸手續，銀行正常請求貸款人提早15個任務日內外提交書面或者電話請求，銀行接到貸款。假如是結清全部尾款的貸款人，銀號計算出盈餘借款額後，便於貸款人取出剩餘的錢來提早還貸。
二、解質押沒有可無視
用首付幫業主還清尾款後業主跌價的危險。借款人提早結清全副尾款後，銀行會出示結清證實，貸款人根據銀行開具的借款結清證實復製件、原各家銀行的制度後再做計劃。
三、提早還貸需預備
眼前，部分銀行會本人去解質押，解質押後需貸款人本人去銀行拿回房本復製件。能夠會有變化，銀行規則提早還貸要是1萬的成數倍，部分銀行需求收取定然數額的守約金等。存戶假如結清借款的話，定然沒有要忘卻去解質押某個，清盈餘借款，是沒有能請求退保的。

C. 全程擔保 和 階段性擔保有什麼區別

全程擔保和階段性擔保在擔保時限和風險上有所區別。

1、擔保時限不同

比如貸款期限3年，全程擔保期限是3年以上，而階段性擔保則在3年內的某一時段。比如按揭貸款，在大產權分割完畢，房產證抵押之前由開發商擔保，這就是階段性擔保，之後就是房產抵押了。

2、風險大小不同

比如在銀行借款擔保，是由開發商為貸款人做擔保的，有些開發商做的擔保是全程擔保，全程擔保相較於階段性擔保的風險是比較大的。

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保證內容主要是：

1、貸款前所售房屋未設置抵押；

2、不存在任何產權糾紛和財務糾紛；

3、不得將該房屋轉賣；

4、協助購房人辦理所購房屋的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》。

擔保的期限從購房人辦理產權轉移登記之日起至辦理《《房屋他項權證》交貸款銀行保管時止。階段性保證責任不僅有利於貸款銀行正確行使抵押權，而且可以保障購房人的合法權益。

D. 個人住房貸款中開發商提供階段性擔保時間是什麼

是擔保時間指根據債權人和保證人的約定或者法律規定由保證人承擔保證責任的期間。在你辦理銀行按揭貸款過程中，你的它項權證未辦理好，這段時間內開發商要向銀行幫你提供階段性擔保，這樣才能更順利的辦理貸款。

E. 期房商品房銀行按揭貸款合同上，擔保人保證期限問題

要看交付日期是什麼時候，交付日三個月內即可辦理產權證和他項權證，他項權證抵押至銀行即可。擔保人只是階段性保證。

F. 抵押加階段性保證是什麼意思

抵押加保證是指貸款人在借款人尚未取得所購房屋產權的基礎上，要求借款人提供具有代為清償能力的第三方連帶責任保證人作為貸款擔保而向借款人發放的貸款。目前，一般要求所購房屋的開發商為擔保人。

一、階段性擔保概念

階段性擔保源於商品房預售。銀行需要開發商在登記預售商品房抵押權時提供階段性擔保的主要原因是，盡管買方已經簽訂了房屋買賣合同，但畢竟買方尚未取得房屋所有權的物權，而銀行尚未取得所購房屋的正式抵押權。銀行在獲得正式抵押貸款之前，需要經過預售商品房竣工、購房者取得預售房屋所有權、銀行完成預售房屋抵押登記等階段，因此銀行成功獲得正式抵押貸款之前存在一個未知的時間狀態。
二、階段性擔保和全程擔保有什麼區別?
1.不同的擔保時限
例如，貸款期限為3年，整個擔保期超過3年，階段性擔保是在3年內的某個時間。例如，在房地產許可證抵押之前，抵押貸款由開發商擔保，這是階段性擔保，然後是房地產抵押。
2.風險是不同的
例如，在銀行貸款擔保是由開發商為貸款人擔保的，而一些開發商提供的擔保是全部擔保。與定期擔保相比，整體擔保的風險相對較大。
綜上所述，委託第三方作為經濟擔保，以便在公民負債時向債權人保證其償還能力，但擔保人並不總是願意承擔這一高風險責任，因此擔保人可以選擇在一定期限內承擔責任，而不承擔任何代其償還的義務。法律依據：
《中華人民共和國民法典》 第三百九十四條
為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

G. 業主拖延不辦房產證，開發商因階段性擔保責任可以起訴業主要求其辦理房產證及抵押權證嗎

一、《按揭貸款合作協議》的風險防控
各銀行都有自己的按揭貸款合作協議示範文本，但對於大的品牌開發商而言，要求調整和改動該示範文本並非沒有空間。如有可能，我們認為，可以重點考慮以下條款的設置與完善，預先防控風險。1、明確銀行按揭放款的前提條件
在各銀行的按揭貸款合作協議中，銀行審核同意購房人按揭申請後，對於放款條件往往籠統約定為「銀行在發放貸款的全部手續（含擔保手續）辦妥後【】個工作日內」，此處約定可謂同義反復，不清晰明確，如果銀行遲遲不放款，開發商資金周轉受到影響卻無法依據該條款向銀行主張權利。我們認為，應當明確約定為「銀行與購房人的借款合同、抵押合同、銀行與開發商的保證合同簽署完畢後【】個工作日」作為放款條件。另外，有的銀行還會要求以預售合同備案登記完成作為放款條件，也應當一並在合同中予以明確。
2、因銀行原因導致未能及時辦理抵押登記時，開發商免責條款的設置
為了實現保證擔保和抵押擔保的無縫對接，《按揭貸款合作協議》中銀行對於開發商階段性保證責任期間一般約定為「自保證合同生效之日起至辦理完畢抵押房屋的產權證及抵押物登記手續，並將抵押物的抵押登記證明交於貸款銀行之日止。」
但需要注意的是，抵押登記（甚至有的情況下是房產證的辦理）一般是由購房人委託貸款銀行負責辦理，開發商處於被動等待狀態，如果銀行遲遲不辦理房產證或抵押登記，則開發商的階段性擔保一直無法解除，風險較大。
律師建議，開發商結合辦證義務安排,在《按揭貸款合作協議》明確貸款銀行辦理房產證或抵押登記的合理期限以及違約時開發商的保證責任免除條款，並同時在過程中注意保存文件或產權證轉交銀行的簽收證據。
二、《商品房買賣合同》及其補充協議的風險防控
1、全面設置購房人違約導致開發商承擔階段性擔保時的違約賠償范圍
《商品房買賣合同》及其補充協議設置購房人違約導致開發商承擔階段性擔保的違約責任時，需要特別注意違約責任類型和范圍的周延性。我們建議，違約責任類型宜分為銀行宣布貸款提前到期並要求開發商承擔連帶保證責任時的違約責任和購房人逾期還貸銀行向開發商主張連帶保證責任兩種。
前者構成根本性違約，應當全面約定購房人違約責任，除約定開發商有權解除合同、追償代償款項，並按照房價總額的一定比例主張違約金外，還應當約定房屋另行銷售的價格差額損失、房屋已經交付使用情形下的恢復原狀費用和佔有使用費等，並約定有權直接從應退還的購房款中優先扣除上述金額。在違約責任逾期還貸但尚未構成斷供的這種情況下，開發商主張按日計算墊付金額的違約金即可，無需設置單方解除權。
2、合理設置購房人逾期辦理房產證的違約責任
如前所述，購房人逾期辦理房產證將會直接影響開發商階段性擔保責任的解除，因此，在實踐中我們往往會建議開發商代為按揭貸款購房人辦理房產證件，以盡快解除擔保責任，這樣在一定程度上可以解決延期辦理的擔保責任延續風險，但這又增加了開發商代為辦證義務及可能產生的違約責任，同時對於因辦證過程中產生的面積誤差需要增加付款時如果購房人不予配合的情況下墊付款項又會增加另一個風險。
無論開發商是否代為辦證，商品房買賣合同及其補充協議都必須明確約定由於購房人原因未能及時辦理產權證導致開發商階段性擔保責任未能及時解除的違約責任，尤其是明確相關時間期限（在代為辦證情況下明確購房人提交辦證資料和繳納稅費的期限；在購房人自行辦證時明確購房人自行從開發商處領取辦證資料以及取得產權證的期限）以便於判斷購房人是否逾期和違約。
三、購房人斷供後開發商的應對措施
1、開發商內部相關部門形成聯動機制在開發商內部往往各部門工作獨立，往往出現財物部門接到銀行通知客戶斷供的時候，客戶房屋已經處於查封狀態，導致未能及時提前進行訴訟或其他措施有效的規避風險。因此我們建議在開發商內部形成各部門聯動機制，並根據實踐經驗制定相關工作流程對接，能夠盡早的發現問題，相關部門啟動保障措施規避公司風險擴大。
2、購房人斷供後開發商立即起訴並查封凍結房屋購房人一旦斷供往往意味著其資信狀況惡化，資不抵債，斷供發生後，開發商應立即以購房人為被告、貸款銀行為第三人提起解約之訴，並保全所購房屋，速戰速決，在其他債權人之前獲得生效判決前盡快申請執行解除合同。否則，久拖不決將會導致其他債權人紛紛針對所購房屋採取保全或執行措施，直接影響開發商最終執行金額。
3、協助配合貸款銀行主張對預告抵押房屋的優先受償權
如果貸款銀行能夠享有預告抵押房屋的優先權，在很大程度上將減輕開發商的保證責任，為此開發商需要積極說服並配合貸款銀行主張該優先權。當然預告抵押登記是否具備優先受償的效力，各地法院存在不同做法。
例如，最高法院（2015）民申字第766號認為「在建房屋抵押預告登記並不產生債務人不履行債務時從拍賣在建房屋的價款中優先受償的法律後果，而只是對將來建成房屋所作的一種事先約束，以約束債務人以將來建成房屋作為抵押標的物。債務人不履行配合辦理抵押登記義務，預告抵押權人只能主張違約責任。」浙江高院（2015）浙民申字第809、810、811號判決書認為「盡管涉案房產抵押僅辦理了抵押權預告登記，並不直接產生設定物權的效力，但是銀行對預告登記無法轉為正式抵押登記並無過錯。
一、二審判決賦予抵押權人對抵押物享有優先受償權並無不當。」安徽高院（2014）皖民二終字第780號判決書認為「預告登記制度旨在限制現實權利人行使處分權，保證預告登記權利人的權益。如果要求抵押權人必須等待辦理房屋產權證和正式抵押登記後才能行使抵押權，顯然不符合立法本意及當事人簽訂抵押合同的本意。
因此，某銀行有權依據物權法第185條、197條規定對該抵押財產或者以拍賣、變賣該抵押物的價款優先受償。」
上述法院觀點正確與否暫不評論，但從實務角度出發，銀行是有機會爭取行使對預告抵押登記房屋優先受償權，這對開發商是非常有利的。
4、如果預告抵押登記的優先受償權不被支持，且購房人資不抵債，所購房屋被其他債權人查封執行，開發商可以在提出保全或執行異議時，主張抵銷權，並以同意凍結剩餘房款為條件，協調法院解封。
如果在開發商起訴之前購房人房屋即因其他債務被第三方申請查封或執行，銀行的優先受償權又未被支持，在此情況下，開發商可以退一步主張已承擔擔保責任款項及違約金從購房人已付房款直接抵扣的抵銷權。
5、對於客戶斷供後房屋陷入多輪查封，且按揭銀行不予配合提起訴訟一直扣除開發商保證金的情況下，應盡快與銀行達成債權轉讓，避免進一步擴大損失。
購房客戶斷供且其房屋已經被法院查封，客戶資金完全斷裂且按揭銀行持續性扣除開發商保證金的情況下，為避免進一步的損失擴大後通過擔保追償方式無法獲得所承擔的保證責任，開發商應盡快與按揭銀行進行溝通，對銀行對客戶所形成的債權進行轉讓，因為該債權有客戶的房屋抵押權作為擔保，通過債權受讓方式一方面可以解決按揭銀行持續性的扣除開發商的保證金，另一方面債權受讓部分因附有抵押權可以通過房屋拍賣實現，避免了開發商擔保責任的進一步擴大損失。

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H. 從開發商那裡買房銀行貸款的期限

買房貸款的期限最多不得超過三十年，而且銀行在貸款時還要看貸款人的年齡，以其年齡作為貸款基礎，且還要看貸款房屋的年齡。
一、買房貸款最長期限是多久
1、個人貸款購買首套房的，最長可貸款30年，具體依據貸款人夫妻雙方的年齡計算的，一般，男方最高可貸款至65周歲，女方最高可貸款至60周歲，以雙方可貸款的最低年限為准。
2、貸款購買二手房的。房齡與貸款年限之和必須小於等於40，房齡是指房子的建成年份，一般在房產證的測繪圖表中有註明。滿足上述條件外，同時必須滿足借款人年齡小於70歲，最長貸款年限為30年。舉例說明，借款人65歲，房子是1986年建成，至今為止房齡為23年，最長貸款年限為40-23=17，同時借款人年齡為65歲，70-65=5，也就是說此借款人最多隻能貸款5年。再比如，借款人26歲，房子建成年份是2007年，至今為止房齡為2年，40-2=38，借款人年齡為26歲，70-26=44，此借款人可以貸到30年。

I. 階段性擔保期間和保證期間

法律分析：二者主要是時限的差別，比如貸款期限3年，全程擔保期限必須是3年以上，階段性擔保則在3年內的某一時段。比如按揭貸款，在大產權分割完畢，房產證抵押之前一般由開發商擔保，這就是階段性擔保，因為之後就是房產抵押了。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第六百八十一條 保證合同是為保障債權的實現，保證人和債權人約定，當債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的情形時，保證人履行債務或者承擔責任的合同。