房地產業不良貸款余額

1. 房地產貸款余額是什麼

序言：由於人口的不斷增多，因此對於房屋的需求也在不斷的上升，所以房地產行業具有十分良好的發展前景，那麼房地產貸款余額具體指的是什麼呢？下面和小編一起來看看吧！

房地產貸款通常指的是用房地產或者是以房地產作為擔保來進行的一種貸款業務。房地產貸款主要是將貸款的金錢用於房地產的開發，或者是相關的房屋改造。但是也有少數的房地產貸款是用來租用房屋的。房地產貸款的另一層意思就是以房地產作為抵押的對象，從而申請貸款的業務，申請來的資金可以被申請人使用在任何地方。

2. 銀保監會：房地產貸款增速降至10.3% 繼續低於全部貸款增速

7月14日，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞表示，6月末，銀行業不良貸款余額3.5萬億元，較年初增加1083億元，不良貸款率1.86%，較年初下降0.08個百分點。
劉忠瑞指，銀行保險機構流動性總體保持平穩，商業銀行流動性比例57.2%，保險公司經營活動現金流穩定增長。高風險金融機構得到穩妥有序化解，中小機構改革化險工作穩步推進，影子銀行風險持續壓降，委託貸款、信託貸款較年初減少8000多億元。
他還指，堅決防止資本無序擴張，強化平台企業金融業務審慎監管。房地產貸款增速降至10.3%，繼續低於全部貸款增速。

3. 深圳市經濟基本情況，經濟環境、居民可支配收入情況

一、經濟運行基本情況

2010年上半年，深圳加快推進經濟發展方式轉變和結構調整，主要經濟指標保持了穩中趨快的增長態勢。初步核算，上半年全市實現地區生產總值4215.6億元，增長(同比，下同)11.6%，增速較上年同期高3.1個百分點。三次產業結構由上年底的0.1：46.7：53.2發展為0.1：46.3：53.6，第三產業佔比進一步提高0.4個百分點。上半年深圳市經濟運行主要呈現以下特點：

(一)工業快速增長，效益顯著提高

上半年，深圳市規模以上工業企業增加值較上年有較大幅度的增長，全市累計完成工業增加值1769.8億元，增長12.8%，增長速度同比提高8.2個百分點。從企業類型看，受外部需求回暖的影響及出口回升的拉動，上半年外商及港澳台投資企業增加值累計948.2億元，增長10.4%，比上年同期高出9.2個百分點，佔全市工業增加值的53.6%：國有企業增加值增長速度最快，達16.4%。從行業看，通信設備、計算機及其他電子設備製造業增加值898.0億元，增長16.1%，同比提高10.0個百分點，在全部工業增加值的佔比已經過半。

隨著深圳經濟形勢的好轉，工業企業經濟效益亦有顯著提高。1—5月，工業經濟綜合效益指數和工業產品銷售率分別為169.2%、98.4%，同比分別提高了7.2個百分點和1.6個百分點。工業企業主營業務收入同比大幅提高31.9%，利潤總額亦有51.5%的較大增幅。

(二)投資需求平穩增長，房地產投資增長迅速

上半年，全市完成固定資產投資727.3億元，增長11.1%，增長速度較上年同期低2.7個百分點。其中，基本建設投資440.2億元，增長6.7%，佔全部固定資產投資的比重超過了60%；由於上年基數較低，房地產開發投資增長迅速，累計投資205.7億元，增長16.8%，增速同比大幅提高了26.3個百分點。

(三)消費需求穩定增長，商品銷售暢旺

上半年，深圳市社會消費品零售總額累計完成1403.5億元，增長16.1%，增速同比提高3.3個百分點。從趨勢看，1—6月份社會消費品零售總額累計增幅基本維持在16%以上，反映市場消費增長較穩定。從商品銷售情況看，十大類商品中，除服裝鞋帽針織類下降外，其餘均有所增長。上半年，資本市場投資和房地產投資需求在一定程度上受到抑制，作為替代產品的金銀珠寶類和汽車類商品銷售出現了迅猛增長，上半年的累計增幅分別達到57.9%和55.6%。

(四)外貿需求加速增長，實際利用外資小幅增長

上半年，深圳市外貿進出口均較去年同期大幅增長，深圳進出口貿易總額累計完成1452.2億美元，同比增長27.5%，其中，完成出口總額838.4億美元，增長21.8%；完成進口總額613.8億美元，增長36.2%。l—6月，深圳外貿出口逐月回升，除1月份負增長外，其餘各月增速均較上月有不同程度提高；進口增速基本保持在35%左右。

從出口結構看，一般貿易增長迅速，上半年一般貿易出口280.8億元，增長37.3%，在出口總額中的比例較去年底進一步提高了4.2個百分點，對出口增長的貢獻率達到50.9%，超出加工貿易1.2個百分點。從出口產品類型看，機電產品是最主要的出口產品，占出口總額的比重超過了90%，其次為高新技術產品。

上半年，深圳市實際利用外資累計18.5億美元，增長2.2%，港澳台依舊是外資的主要來源地，實際投資佔全部外資比重近70%。上半年東盟在深圳的實際投資有33.9%的大幅增長。外資投入的行業主要為批發零售業、房地產業和電子設備製造業。

受消費需求和外貿需求迅速增長的帶動，上半年深圳物流業亦有可喜增長：全市貨運量累計增長18.0%，貨物周轉量增長49.7%，同比分別提高11.0和49.6個百分點；港口貨物吞吐量和集裝箱吞吐量分別增長22.0%和29.4%，同比分別提高了38.9和50.1個百分點。

(五)物價總體加速上揚，各類消費品價格漲跌不同

上半年，深圳市居民消費價格累計上升2.6%，漲幅同比提高了3.6個百分點。從物價走勢看，各月居民消費價格漲幅呈逐步上揚態勢。其中，6月份居民消費價格同比上漲3.8%，是今年來升幅最大的月份，漲幅較5月份提高了0.6個百分點。八大類主要消費品中，漲幅居前三位的依次為食品類、醫療保健和個人用品類、居住類消費品，其中食品類價格漲幅已超過5%。而衣著類、娛樂教育文化用品及服務類、家庭設備用品及維修服務類的價格則有所下降。

從上年末開始，深圳原材料價格和工業品出廠價格已有逐步回升的勢頭。進入2010年，兩類價格均表現為持續上漲，1—5月的累計漲幅分別為4.0%和2.3%。原材料價格中漲幅居前的產品為有色金屬材料、建築材料和農副產品類，其累計漲幅已超出或接近10%：工業品出廠價格中，生活資料價格累計上漲4.4%，石油工業產品價格1—5月累計漲幅高達70.0%。

(六)財政收支同步增長，各項稅收增長良好

上半年，深圳市地方財政一般預算收入累計574.0億元，增長15.5%，同比提高11.8個百分點：地方財政一般預算支出552.8億元，增長32.8%，提高了20.8個百分點。1—5月份，各項稅收完成460.8億元，增長14.1%。各項稅收中的企業所得稅、印花稅、房產稅和營業稅增長較快，其中企業所得稅至5月末的余額為86.9億元，同比上漲了34.2%。

(七)房地產市場需求減少，調整態勢明顯

上半年，針對房價過快上漲的情況，國家出台了一系列房地產調控政策。從深圳房地產市場近來的表現看，政策效應正在逐步顯現，房地產價格已有小幅回落態勢。

1、房地產市場供求情況。

(1)新建商品房供給不容樂觀，需求大幅減少

從供給情況看，竣工面積增長較快，而批准預售面積則有較大幅度的減少。上半年，深圳市商品房竣工面積累計198.2萬平方米，增長20.6%，其中，住宅竣工面積153.4萬平方米，增長45.4%。商品房批准預售面積170.6萬平方米，減少27.8%，其中，住宅批准預售面積142.0萬平方米，減少29.8%。

上半年，深圳市商品房施工面積2637.6萬平方米，減少4.8%，其中，住宅施工面積1811.9萬平方米，減少1.9%。商品房新開工面積273.1萬平方米，增長22.4%，其中，住宅新開工面積224.8萬平方米，增長48.9%。住宅新開工面積的大幅增長將對未來住宅市場供給起到一定的緩解作用。

從需求情況看，銷售面積出現明顯減少。上半年，全市新建商品房累計銷售面積152.9萬平方米，減少62.4%。其中，住宅銷售面積135.1萬平方米，減少64.9%。分住宅類型看，大戶型住宅銷售面積的減少尤其明顯，面積90平方米以上住宅的上半年累計銷售面積43.9萬平方米，大幅減少了75.0%。全市新建商品房累計銷售收2k330.6億元，減少34.6%，其中，住宅銷售收入286.3億元，減少39.0%。

(2)二手房交易略有減少，小戶型二手住宅需求保持增長

上半年，深圳市二手房累計交易面積557.4萬平方米，同比減少0.2%。其中，住宅交易面積461.4萬平方米，減少5.7%。分住宅類型看，面積90平方米以下二手住宅上半年累計交易面積238.4萬平方米，增長2.4%，這亦說明小戶型二手住宅仍然具有較大的剛性需求。二手房交易累計收入333.3億元，增長5.2%。其中，二手住宅交易收入為267.1億元，減少5.2%。

2、房地產價格情況。

(1)新建商品房價格近月有所下降，但仍處於相對高位

國家統計局對全國70個大中城市商品住房銷售價格指數的監測數據顯示，深圳市6月新建商品房價格同比增長10.2%，環比下降0.7%，環比價格出現了連續兩個月的下降。

按深圳房地產信息系統統計口徑，上半年，全市新建商品住宅銷售均價為21195元／平方米，增長73.9%。從新建商品住宅價格各月走勢看，2月份，新建商品住宅銷售均價達到歷史最高價位24166元／平方米。5月和6月，銷售均價環比出現回落態勢，6月份新建商品住宅銷售均價為17895元／平方米，同比增長26.0%，環比下降了5.8%，5、6兩月比4月累計下跌12.2%。

(2)二手房價格與新建商品房價格走勢類似，成交均價下跌趨勢較新建住宅和緩

國家統計局對全國70個大中城市商品住房銷售價格指數的監測數據顯示，深圳市6月二手房價格同比增長10.4%，環比下降1.3%，深圳二手房價格指數與新建商品房價格指數的走勢相似，同比表現為上漲，但環比價格則出現了連續兩個月的下降。

按中原地產統計所得的二手住宅成交均價顯示，4月份，深圳二手住宅成交均價出現了歷史高點18335元／平方米，之後二手房價連續兩月環比下跌。6月份，深圳二手住宅成交均價為17377元／平方米，同比增長23.1%，環比下降2.4%，5、6兩月比4月累計下跌5.2%。

3、房地產金融情況。

(1)房地產貸款情況

截至2010年6月，深圳市房地產貸款余額5340.2億元，新增(比年初增加)599.8億元，房地產貸款余額佔全部貸款余額的比重為33.1%，較年初高1個百分點。其中，房地產開發貸款余額1313.2億元，新增195.0億元；個人住房貸款余額3826.3億元，新增384.7億元。6月份，深圳新增個人住房貸款18.8億元，較5月份的新增額減少了46.0億元，新增房貸出現了明顯收縮。

(2)房地產貸款質量變化

截至6月末，深圳市國內金融機構房地產不良貸款余額33.1億元，比年初減少2.8億元；不良貸款率0.62%，比年初降低0.13個百分點。其中，房地產開發不良貸款余額11.0億元，比年初減少1.8億元；不良貸款率0.85%，比年初降低0.31個百分點。個人住房不良貸款余額17.6億元，比年初增加0.2億元；不良貸款率0.46%，比年初降低0.05個百分點。6月份，深圳個人住房不良貸款比上月減少了0.8億元，不良率亦下降了0.02個百分點。房地產信貸整體質量均有提升。

二、金融運行基本情況

2010年上半年，深圳銀行類金融機構效益繼續增長，人民幣存貸款保持增長，外匯存款大幅增加，外匯貸款小幅減少，金融市場交易活躍，證券業資產規模縮小，保險業延續良好發展態勢。

(一)貨幣信貸運行情況

上半年，深圳銀行業經營效益整體良好，稅前利潤繼續增長，資產質量保持平穩。深圳市銀行業機構上半年累計實現稅前利潤236.2億元，增長28.0%。其中，中資銀行業機構稅前利潤228.0億元，增長27.8%：外資銀行稅前利潤8.1億元，同比增長32.6%。

1、存款持續增長，儲蓄存款活期化趨勢明顯。

截至6月末，深圳市金融機構(含外資，下同)本外幣存款余額20520.3億元，新增(比年初，下同)2162.9億元，增幅(比年初，下同)為11.8%，同比少增354.3億元。從存款結構看，人民幣儲蓄存款、企業存款和其他存款均有較大增長，其中人民幣儲蓄存款延續了上年末的上升態勢，新增703.0億元，增幅為12.2%，新增額占人民幣存款總增量的36.1%。新增儲蓄存款主要流向活期存款，上半年新增的人民幣活期儲蓄存款達565.1億元，佔了全部新增人民幣儲蓄存款的80.4%。上半年，外匯存款有較大幅度增長，累計新增外匯存款32.2億美元，增幅達25.6%。

2、貸款增長落後於存款，短期貸款增長迅速。

截止6月末，深圳市金融機構本外幣貸款余額16152.1億元，新增1368.7億元，增幅為9.3%，同比少增2370.4億元。從貸款產業結構看，新增貸款總體繼續向第三產業傾斜，投向的主要行業為房地產業、製造業、租賃和商務服務業、交通運輸倉儲和郵政業。從貸款期限結構看，人民幣短期貸款上半年新增486.3億元，增幅19.3%，領先中長期貸款4.6個百分點，在全部人民幣貸款中的比重較年初提高了1.3個百分點。人民幣中長期貸款中，增長最快的是單位貸款中的固定資產貸款，個人消費貸款的增長速度較上年大幅回落。上半年，外匯貸款小幅下降，比年初累計減少11.8億美元，減少0.3%。

3、現金凈投放繼續增長。

2010年上半年，深圳市金融機構現金累計凈投放611.2億元，同比多投放13.4億元，增長2.2%。現金凈投放較多的金融機構主要有交通銀行、工商銀行、農業銀行和中國銀行等。隨著深圳經濟的回升，現金需求量增長速度亦較上年有明顯提高。

(二)主要金融市場情況

2010年上半年，深圳銀行間貨幣市場和債券市場交投活躍，票據融資減少，證券市場持續下跌，保險市場快速發展。

1、銀行間貨幣市場和債券市場交投活躍。

上半年，深圳銀行間貨幣市場累計交易量達69067億元，同比增長10.7%。其中，銀行間信用拆借合計成交168547億元，增長25.6%，凈拆入資金1505億元；債券質押回購交易總量為46567億元，增長1.9%；債券買斷回購交易總量為5646億元，增長71.3%。銀行間債券市場的現券買賣交易總量為83790億元，大幅增長79.2%。

2、票據融資顯著減少。

截至6月末，深圳金融機構人民幣票據貼現余額638.9億元，比年初減少269.2億元，比年初下降29.7%，同比少增2425.9億元。從2月份開始，票據貼現基本呈逐月下降的趨勢，6月份單月減少238.9億元，使上半年余額下降到了2008年四季度以來的最低點。票據貼現的顯著減少亦表明了目前企業獲得銀行貸款的難度有所下降。

3、股市幾呈單邊下跌態勢，證券公司盈利下降。

截至6月30日，深證成份指數最高13782.8，最低9335.6，收於9386.9點，比年初下降4379.2點，降幅達31.8%：深證綜合指數最高1256.4，最低931.8，收於945.3點，比年初下降262.0點，降幅為21.7%。1—6月，深圳證券市場股票、基金、債券、權證累計成交金額99946億元，日均成交847億元，同比增長25.4%。1—6月份，深圳證券市場新上市公司數目為164家，其中中小板110家，創業板54家。

截至6月末，深圳證券公司總資產4188.5億元，比年初下降513.4億元，降幅為10.9%：稅後利潤72.7億元，同比減少31.3億元，降幅為30.1%。法人基金公司保持在16家，管理基金197隻，比上年末增加19隻；基金總規模8083.3億份，增加12.0億份。期貨公司12家，比上年末減少1家；凈資產13.5億元，比上年末減少2.7億元。

4、保險市場快速發展，保費收入增長樂觀。

截至6月末，深圳保險市場累計實現保費收入182.3億元，同比增長29.9%，其中：財產險業務實現保費收入58.8億元，增長19.7%，佔全部保費收入的32.3%；人身險(含意外傷害險、健康險和壽險)業務實現保費收入123.5億元，增長35.4%，佔全部保費收入的67.7%，佔比較上年末進一步提高了2.9個百分點。深圳轄區各保險機構總資產達到672.3億元，比年初增加85.3億元，增長14.5%。上半年，深圳保險業扭轉了多年來的負利潤局面，實現稅後利潤2.9億元，同比大幅增長134.3%。

(三)跨境貿易人民幣結算業務和香港人民幣業務

1、跨境貿易人民幣結算業務不斷擴大。

2010年上半年，深圳市跨境貿易人民幣結算業務順利開展，結算金額大幅增長，業務筆數增長較快，業務種類不斷豐富，跨境貿易人民幣結算擴大試點工作有序推進。

2010年l—6月，深圳地區共辦理跨境貿易人民幣業務1158筆，金額為220.5億元。其中跨境貨物貿易業務1022筆，金額為187.6億元；跨境服務貿易及其他經常項目業務128筆，金額為29.7億元；資本項目人民幣業務8筆，金額3.2億元。截至6月末，深圳市10家銀行為28家境外參加銀行開立同業往來賬戶共32個，賬戶余額合計39.5億元，余額較上年末大幅增加了38.7億元；通過同業往來賬戶累計辦理人民幣購售業務73筆，金額合計5.0億元；16家銀行為境外企業開立人民幣銀行結算賬戶139個，賬戶余額合計8.5億元。

2、香港人民幣各項業務平穩有序運行。

截至6月末，清算行在我行清算賬戶余額692.7億元，同比增長63.0%；累計凈繳存人民幣現鈔12.6億元。1—6月，中銀香港作為參加行共吸收客戶存款297.0億元，共為客戶開立賬戶58.6萬戶。香港居民累計向內地匯入人民幣資金62882筆，金額43.6億元；內地往香港的匯款業務共1481筆，金額2.7億元；香港凈匯入內地40.9億元。

1—6月，清算行外匯平盤交易累計凈買入人民幣276.7億元；參加行從清算行凈買入人民幣累計275.5億元；清算行累計在全國銀行間同業拆借市場凈拆出人民幣資金48.1億元。

1—6月，內地銀行卡在香港使用清算總金額392.7億港元，摺合人民幣327.5億元，香港銀行卡在內地使用累計清算總金額為9.3億元人民幣。1—6月，共清算香港人民幣支票264筆，金額1383萬元。

1—6月，通過香港人民幣清算行渠道收付的跨境貿易人民幣結算資金共計220.6億元，其中內地進口付出人民幣結算資金102.5億元，內地出口收到人民幣結算資金118.1億元。

三、值得關注的經濟金融問題

(一)房地產市場及房地產金融問題

2010上半年，針對過快上漲的房價，國家推出了一系列房地產調控政策。深圳房地產市場在價格和交易量方面均出現了一定的調控效應，新增個人住房貸款在6月份亦有較明顯的收縮。但我們應該認識到，目前深圳房價只是在大幅上漲近一年後的小幅回調，房價收入比仍然高企，房地產泡沫仍然嚴重。國家房地產調控政策如能得以繼續嚴格執行，深圳房價應該仍有一定的下行空間。深圳金融機構的房地產貸款比重一直高居30%以上，貸款增長對房貸的依賴性亦較重，房地產市場交易的萎縮和價格的下行，都將對銀行資產造成較大的影響。上半年，深圳金融機構在房貸收縮的情況下，已經進行了積極嘗試，單位貸款等業務的發展保證了貸款的穩定增長。未來，深圳金融機構應該進一步發掘和創新更多的金融產品，以保證銀行業務的平穩運行。

(二)人民幣匯改對外貿的影響問題

上半年，深圳外貿進出口大幅增長，並超越了金融危機前的規模。從各月走勢看，出口增長雖然仍落後於進口增長，但增速正在逐步靠近。匯改對深圳外貿的影響如何，目前仍沒有明顯的表現。但從深圳的出口結構看，一般貿易比例近年來有明顯增長，上半年在出口中的佔比已接近35%。如果人民幣持續升值，將可能對深圳一般貿易出口的發展構成一定影響。

(三)跨境貿易人民幣結算業務發展問題

跨境貿易人民幣結算業務在深圳試點以來，取得了飛速發展，上半年業務累計金額超過200億元，相當於2009年業務量的32倍。資本項目人民幣業務的推出進一步豐富了跨境業務種類，參與跨境業務的境內外銀行數量亦大幅增加。但與此同時，跨境業務發展仍存在一些問題，跨境貨物貿易業務量占深圳外貿進出口比例雖已較上年未有大幅提高，但依然較低，上半年業務金額僅占進出口的12.9%；此外，有17家銀行自深圳跨境貿易人民幣結算試點啟動以來還未辦理一筆業務。可見，深圳跨境貿易結算業務仍有較大的發展空間，仍需更大力度地推進此項工作。

4. 不良系統內存款賬戶有餘額存在的風險點是什麼

2021年以來，房地產市場外部環境壓力明顯增加，融資條件收緊、部分房企爆雷導致房地產風險暴露，房地產對公貸款質量明顯惡化，對公不良貸款明顯「雙升」。
本刊特約作者 方斐／文
近期市場對房地產領域風險擔憂加劇，對房地產可能的應對舉措和穩增長的政策預期略悲觀，加上對經濟基本面的擔憂加劇更增加了對房地產風險的悲觀預期。實際上，2021年以來，房地產市場外部環境承壓，部分房企違約風險暴露，銀行的房地產對公不良貸款也明顯「雙升」，投資者擔心房地產沖擊銀行資產質量。不過，盡管房地產貸款風險上行需要重視，但從總量角度來看，對銀行總體資產質量影響有限，而龍頭銀行當前的資產質量處於歷史最佳狀態。
房地產風險敞口究竟幾何
近期市場對於房地產領域相關風險有一定程度的擔憂，從披露相關數據的上市銀行2021年上半年的情況來看，可能涉及房地產領域的相關風險敞口可以從狹義和廣義菱格角度來分析。
首先看狹義敞口，主要是指貸款，2021年上半年，上市銀行對公房地產貸款共計7.89 萬億元，占總貸款比重的為6.65%，加上零售按揭貸款共計32.65萬億元，占總貸款比重約為27.56%，兩者合計占總貸款、總資產的比重約為34.2%、18.4%；其次看廣義敞口，包含表內外非標貸款，其中，表內非標投資中或有部分資金流向了房地產領域，2021年上半年，上市銀行非標投資金額共計5.62萬億元，占總資產的比重約為2.55%，國有大行、股份制銀行、農商行非標投資佔比較低，分別為0.68%、4.86%、3.40%，而城商行佔比相對較高，達到10.22%；在表外理財中也有一定資金通過非標投資流向了房地產領域。上市銀行目前披露的數據有限，而上半年理財協會數據顯示，理財資金中投向非標的規模約 為3.75萬億元，約為3.5萬億元商業銀行總資產的1.1%。
值得注意的是，非標投資並非所有資金都投向房地產，一般銀行資產投向的風險偏好較為一致，如果某家銀行信貸業務中地產相關貸款佔比較高，那麼非標投資中相關業務的佔比也往往相對更高。此外，國盛證券統計的非標項目的統計口徑為金融投資中底層資產為信託、資管、理財、類信貸（或票據）、未明確歸類的權益類投資、ABS的部分。經過多年的監管調整，很多產品的實際投向為標准化的債券類資產。且項目類非標產品的投向除了地產以外， 還包括基建等，以上數據僅為粗略統計。
從信用風險的角度來看，按揭貸款具有強抵押和相對分散的特徵，風險較為有限，歷史數據顯示，上市銀行按揭貸款不良率基本在0.5%以下，從這個角度來看，需要關注的房地產信用風險主要是對公房地產貸款及表內外非標。
上半年，老16家上市銀行對公房地產貸款不良率為1.8%，相比2020年提升了0.41個百分點。最近兩年，銀行報表房地產不良率有所提升，這一方面來自於房地產政策相對收緊，房企經營壓力加大；另一方面也有銀行主動加大表外資產轉表內力度（部分確認為不良並消化）、不良貸款確認標准趨嚴（上半年上市銀行不良/逾期已達到104%）的因素。
不過，需要注意的是，不同銀行之間的分化較大，重點需要關注的領域主要是各家銀行的對公房地產貸款佔比（最直接的信用風險敞口）、表內外非標中投向房地產領域的情 況以及撥備墊情況。過去幾年，大多數銀行加大了表內外、信貸與非信貸資產的撥備計提力度，到2021年上半年，上市銀行整體撥備覆蓋率已提升至225%，廣義撥貸比（資產減值准備/（貸款+非標））達到了3.17%，應對房地產相關風險抵禦能力也更強。我們可以以招商銀行為例，其對公房地產貸款規模、非標投資分別為4045億元、2739億元，而其信貸+非信貸撥備池為2397億元、274億元，即便其房地產相關資產不良率達到 10%，其撥備池也可以完全覆蓋、消化。
分個股來看，經營更加市場化、主要業務與戰略方向不在房地產領域、且撥備充實的優質銀行相關風險敞口或更小，風險也更為有限。如招商銀行對公房地產貸款占總貸款的比重僅為7.5%，非標投資占總資產的比重僅為3.08%；寧波銀行按揭、房地產貸款佔比僅為4.3%、4.6%，明顯低於其他可比銀行。招商銀行、寧波銀行的撥備覆蓋率則分別高達 439%、510%，廣義撥貸比達到了4.72%、3.3%。
值得關注的是，2020年疫情後，銀行業大力處置不良資產，截至2021年6月末，41家A股上市銀行的合計不良率降低至1.41%，較2020年年末下行7BP，與此形成鮮明反差的是，房地產對公貸款的質量明顯惡化。東吳證券統計完整的26家上市銀行的數據顯示，房地產對公貸款不良「雙升」，合計不良率從2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，拖累總體資產質量。相比之下，個人住房貸款的資產質量仍然優異，與對公房地產貸款差別明顯，數據完整的18家上市銀行2021年上半年個人住房貸款不良率「雙降」，多數銀行的個人住房貸款不良率都回落或保持低位。因此，我們強調房地產貸款的風險敞口主要集中在對公貸款，這從另一側面證明對個人住房貸款的資產質量無需擔憂。
融資條件收緊、部分房企爆雷導致房地產風險暴露，房地產對公不良貸款明顯「雙升」，拖累資產質量。2021年以來，房地產市場外部環境壓力明顯增加，尤其是高負債率的激進型房地產公司經營困難，公開市場中涉及房地產企業的債務違約也頻繁發生。對於銀行而言，部分陷入債務違約的房地產公司難以償還本息，同時從貸後管理的角度來看，銀行也會主動考量市場環境，將有潛在風險的房地產公司貸款納入關注類或不良貸款的口徑，因此，房地產對公貸款的不良「雙升」是必然情形。此外，「兩道紅線」嚴格限制房地產貸款額度，導致融資難度加大，而融資條件收緊的預期形成後，各家銀行審批貸款也會更審慎，從而進一步加大房地產公司的現金流壓力。東吳證券根據2021年6月末的財務指標估算，仍有15家上市銀行未來需要繼續降低房地產貸款佔比，據此判斷，房地產對公貸款將進一步降速甚至收縮。
截至2021年6月末，41家上市銀行的對公房地產貸款佔比僅為6.35%，盡管不良貸款突增，但對上市銀行總體資產質量的影響有限。以26家數據完整的上市銀行為樣本組合，截至2021年6月末，總不良貸款金額中7.2%是房地產對公貸款，其實多數銀行的房地產對公貸款對不良的貢獻度並不高。根據測算，如果下半年樣本銀行的房地產對公不良貸款總金額再增加50%，同時合理假設2021年年末總貸款環比6月末增長3%，則對總不良貸款率的邊際提高幅度僅為1BP，即便在極端假設下，房地產對公貸款的不良金額翻番，對總不良率的邊際提高幅度也只有6BP。
銀行涉房業務風險整體可控
最近幾個月，由於不斷有房地產企業出現債務危機，使得市場擔心房地產債務風險可能對銀行造成拖累，那麼房地產風險對銀行的沖擊究竟如何，我們可以重點分析涉房業務風險對銀行的影響。
銀行參與房地產業務融資方式包括表內貸款、房地產債券、非標及相關ABS等。涉房類貸款是銀行表內貸款的重要組成部分。以16家銀行為例，截至2021年二季度末，對公房地產貸款余額和個人住房貸款余額合計占總體貸款余額的比例為33%。從全行業來看，央行披露的金融機構貸款投向統計報告顯示，二季度末，中國房地產貸款余額為50.78萬億元，占金融機構貸款余額的比例為27.37%。其中，房地產開發貸款余額為12.3萬億元，個人住房按揭貸款余額為36.58萬億元。非貸款部分如果參考招商銀行披露的房地產廣義口徑風險業務余額結構，非貸款部分規模與貸款部分比例約為1:1，可以估算房地產非貸款的部分風險業務敞口可能為12萬億元左右，與貸款部分合計敞口或約63萬億元。
總體來看，截至2020年年末，銀行通過表外理財參與房地產融資的規模可能不高於2.7萬億元，占整體銀行理財的比例可能不高於10.43%，占同期商業銀行總資產的比例或不足1%。
我們先對銀行貸款部分進行分析。銀行在表內通過信貸投放參與房地產融資。佔比較高的個人住房按揭貸款部分一直是銀行優質的信貸資產，不良率長期處於較低水平。個人住房貸款的優點是客戶分散（風險分散）、抵押充足（房產本身價值較高）。對公房地產開發貸款容易受周期波動的影響，隱含較大的風險。受近些年宏觀經濟增速換擋、經濟發展動能切換以及政策持續趨嚴等因素的影響，對公不良率有所抬升。
天風證券擬測算在房地產業務風險暴露時，銀行不良率和撥備覆蓋率的變化程度，用來評判銀行是否有足夠的風險承受能力。具體思路如下：首先，綜合觀測周期和銀行業不良貸款的暴露節奏，以年度為頻率估測銀行業貸款不良率的變化。悲觀估計，考察最壞情形，假設銀行業涉房貸款不良率的上升幅度達到歷史上的年度峰值。具體峰值參考2007-2021年上半年末銀行業的數據，對公和個人涉房貸款不良率最大增幅分別取39BP和10BP。
那麼，對公和個人涉房貸款合計新增不良余額可能為844.97億元。靜態測算下，銀行業不良率最多抬升5BP、撥備覆蓋率最多下滑5.68個百分點至187.55%。即在我們相對悲觀估計下，銀行撥備仍然厚實，抵禦風險能力充裕。即便非涉房類貸款不良率上升，銀行的風險承受能力仍然可觀。考慮到房地產行業涉及上下游企業較多，我們將假設進一步拓寬至全部信貸資產，仍然按照前述思路進行測算。假設對公和零售貸款不良率上升幅度達到歷史年度峰值，即兩者分別上升60BP和18BP。靜態測算下，銀行業在最壞情況下不良率最多抬升53BP，撥備覆蓋率最多下滑44.62個百分點至148.61%，略低於150%的傳統紅線，但仍高於7號文規定的120%的監管底線。
由於上市銀行具備較強的風險承受能力，下面我們以40家上市銀行個股為例，即將前文測算思路應用至上市銀行，來分析銀行個體是否有足夠的風險承受能力。測算方法大體一致，我們測算上市銀行在最差情況下的風險承受能力。
以上市時間較長的16家上市銀行為參考標的，分別選取其不良率歷史上的年度最大增幅。對該類最大值進行算術平均，以此作為上市銀行不良率的最大可能增幅。即評判歷史最壞情形下銀行的風險承受能力，結果為對公和個人涉房類貸款不良率上升幅度最多為97BP和13BP。
由此可知，在悲觀估計下對公和個人涉房貸款合計新增不良余額最多為1192.24億元。靜態測算下，銀行業不良率最多抬升10BP，撥備覆蓋率最多下滑14.24個百分點至 211.02%。上市銀行整體仍保持較強的風險抵補能力。在該情形下，只有4家銀行撥備覆蓋率降至150%以下，但仍高於120%。
悲觀測算下，上市銀行風險承受能力仍然較強。延續上述測算思路，假設非涉房貸款不良率受到涉房類貸款拖累，我們同樣將假設進一步拓寬至全部信貸資產；假設對公和零售貸款不良率上升幅度達到歷史年度峰值，即分別達到51BP和39BP，由此可得總體不良新增可能為5782.52億元，不良率最多抬升46BP，撥備覆蓋率最多下滑55.54個百分點至169.72%，風險抵補能力仍維持較高水平。在該情形下，只有11家銀行撥備覆蓋率降至150%以下，僅有3家銀行降至110%-120%之間。
在上述測算的基礎上，我們可以更進一步對上市銀行資本情況進行測算。我們測算不良新增對核心一級資本充足率的影響。假設新增不良貸款按照150%的比例計提減值損失。實際上該假設較為極端，原因在於如果考慮到不良貸款的處置和轉讓，銀行計提的減值損失通常只需要和不良凈新增額維持對應的比例，所以減值損失和不良貸款毛新增額的比例一般會小於150%。我們在核心一級資本的計算中，扣減新增不良貸款余額的150%，可得上市銀行整體在前述兩種情形下核心一級資本充足率最多分別下滑13BP和62BP至10.66%和10.17%，總體仍處於較為充足的水平。
之所以在上述悲觀情形測算下，上市銀行仍顯示出較強的風險承受能力，主要得益於其資產質量近年來持續夯實。截至2021年半年末，商業銀行關注率加不良率比上年末下降29BP至4.12%，處於2016年以來的最低水平，隨著不良貸款的確認更加嚴格，銀行資產質量不斷改善。以上市銀行為例，截至2021上半年末，從逾期90天以上貸款偏離度（占不良貸款的比例）來看，絕大多數上市銀行不超過90%。
如上所述，除表內貸款部分外，銀行還通過表外理財非標等形式參與房地產業的融資項目。總體來看，不但貸款部分有充足的撥備來覆蓋風險，而且表外理財部分風險同樣可控。
根據天風證券的分析，首先，表外部分的凈值變動不會直接影響銀行的盈利。資管新規要求銀行打破剛兌，實現凈值化轉型。雖然表外的房地產業風險暴露可能會對少數理財產品的收益率和凈值形成階段性的沖擊，但因為銀行不承擔兌付責任，所以不會直接影響到銀行的盈利水平。而且考慮到房地產底層資產在理財中佔比較低，銀行理財也有足夠的操作空間消化規模和凈值波動造成的不利影響。
其次，銀行理財產品中風險相對較高的房地產開發融資業務佔比不大。可以以信息披露較為詳盡的招商銀行的數據進行分析，截至2021年上半年末，招商銀行境內公司房地產廣義口徑風險業務余額 （含實有及或有信貸、債券投資、自營及理財非標投資等業務，不含個人住房貸款）中，境內公司貸款余額佔比只有51.62%。截至2020年年末，金融機構的房地產開發貸款余額為11.91萬億元，如果假設房地產對公貸款與非貸款余額之比接近1:1，則金融機構房地產非貸款融資規模可能在12萬億元左右，其中主要是由債券投資和資管產品組成。如果以銀行理財占資管市場的比例（約為 22.65%）進行簡單估計，則投向房地產的銀行理財規模可能不高於2.7萬億元，占整體銀行理財的比例或不高於10.43%，占同期商業銀行總資產的比例不足1%。而且，由於銀行的風險偏好低於私募、信託等非銀機構，所以銀行理財中投向房地產的比例較測算值應該再降一個台階。
第三，銀行正在積極處理非標資產，逐步縮小高風險業務敞口。以社融結構中的新增委託貸款和信託貸款來衡量表外非標規模的變化趨勢。2018年以來，受資管新規的影響，委託貸款和信託貸款之和長期保持下降趨勢，至今已連續19個月保持壓降態勢，且近7個月的每月壓降規模均在1000億元以上，風險敞口逐漸收窄。隨著高風險敞口的逐步壓降，表外部分對銀行盈利的影響逐漸變小。
房地產風險如何妥善化解
當前最大的問題在於中國經濟仍面臨較大的下行壓力。8月主要經濟指標繼續回落，規模以上工業增加值累計同比增長13.10%，增速較上月下降1.3個百分點；當月工業增加值同比增長5.3%，增速較上月下降1.1個百分點。在投資需求方面，8月固定資產投資完成額累計同比增長8.9%，增速低於上月的10.3%，也低於9.07%的Wind預測平均值。消費方面，8月社會消費品零售總額累計同比增長18.1%，增速較上月下降2.6個百分點。
在此背景下，2021年7月30日的政治局會議強調「要做好宏觀政策跨周期調節」、「保持經濟運行在合理區間」；8月貨幣政策執行報告重申要「處理好經濟發展和防範風險的關系，維護經濟大局總體平穩，增強經濟發展韌性」。由此不難看出，在當前經濟面臨下行壓力的背景下，政策以「穩字當頭」，堅持底線思維。7月份的降准也一定程度上顯示出政策托底意願的提升。不發生系統性風險是政策底線，在當前的經濟環境下，房地產行業的風險會在政策引導下有序妥善化解。
事實上，商品房價格具有韌性，住房貸款有足額抵押。中國房地產貸款余額中個人住房貸款余額佔比接近70%。個人住房貸款風險與抵質押物（一般為所購房屋）的價值息息相關，中國個人住房貸款和抵押物（商品房）價值的比例通常在70%以下，這意味著抵押品價值有足夠的安全墊。只要抵押物價格不發生大幅下跌，個人貸款的償付能力就有保證。觀察百城住宅價格指數不難發現，近年來其同比增速平穩。在「房住不炒」的政策指引下，政策穩房價、穩信用的思路較為明確。當前經濟穩增長壓力較大，為實現信用健康擴張以及控制風險的考慮，房地產價格顯著下降的可能性較低，這意味著抵質押物的價值具有較強韌性，中小企業政策托底有助於降低信用風險。雖然房地產企業和上下游產業中涉及中小企業數量較多，可能會在風險暴露中受到一些影響，但另一方面中小企業發揮著保就業、保民生的重要作用，守住中小企業不發生信用風險是潛在的政策底線。中央和地方已經出台一系列中小企業扶持政策，有效化解中小企業的風險狀況。即便2020年受到疫情影響，商業銀行的不良率+關注率仍然處於下降趨勢。2021年以來，在政策扶持和指引下銀行加大存量風險處置化解力度，銀行的不良率也已經實現好轉。政治局會議強調對中小企業的支持力度，由此可以預期未來監管部門有望出台更多中小企業優惠扶持政策，不用過度擔心中小企業風險波動對銀行資產質量的影響。
得益於2020年以來提前處置存量問題資產和增厚撥備，商業銀行（尤其是上市銀行）撥備厚實，不良率和關注率均有所降低，足夠應對表內外房地產行業風險暴露帶來的擾動。在當前時點，在信貸風險可控的情況下，商業銀行未來的長期發展和成長空間更值得重視。
商業銀行增長邏輯正在由息差向非息差轉變。綜合考慮經濟下行壓力、下半年地方債集中發行以及基建落地節奏加快、當前凈息差處於歷史底部、銀行實際上享受著雙邊降息的政策環境等因素，天風證券預計下半年商業銀行凈息差將穩中小降。當前商業銀行的業績增長點已經在向非利息收入方面轉移。以招商銀行為例，2021年上半年代理服務手續費和代理證券交易收入同比分別高增40.36%和66.39%，帶動手續費及傭金凈收入同比增速較上年提升12.44個百分點至23.62%。
由此判斷，財富管理業務有望打開銀行業績成長空間，緊扣財富管理發展大勢的銀行，未來發展空間可期。在各類非信息業務之中，財富管理業務無疑正處在高速發展的風口之上。從長期來看，隨著資管新規穩步推進、房地產面臨的政策環境趨嚴、居民財富水平和理財意識提升，居民資金將持續地從剛兌資管產品、房地產以及表內存款向大財富管理業務傾斜。根據測算，預計2030年年末，銀行財富管理規模有望提升至449萬億元，較2020年末增長約161%。
此外，隨著流動性的不斷改善，有望支撐財富管理業務繼續發力。當前中國經濟仍面臨著下行壓力，穩增長的訴求強烈，未來「寬信用」政策有望落地。9月國常會再次發聲，宣布2021年再新增3000億元支小再貸款額度，強調「發揮地方政府專項債作用帶動擴大有效投資」。未來「寬信用」政策落地、社融增速企穩有望對財富管理業務發展提供流動性支持。而且，3000億元的再貸款規模大、發行時間緊，預計會有更為明顯的穩增長效果。同時考慮到銀行資管業務整改已經接近尾聲，未來銀行理財規模增長也有望回歸正常化運作。
銀行業短期較大幅度下跌往往會創造較好的投資機會。在地產債務風險影響下，市場悲觀情緒釋放壓制銀行板塊表現。招商銀行作為板塊重倉股，其近期股價反映市場短期變化。9月20日招商銀行（H股）大跌9.38%，9月22日A股開盤補跌，收跌3.59%。對短期價格變動並不用過度擔憂。如果觀察近5年股價走勢，每當招商銀行（H股）出現大幅下跌時（跌幅超過5%），後續基本都會展現出強勁的修復能力。究其原因，主要在於以招商銀行為代表的優秀銀行具備扎實的基本面表現及穩定的業績釋放能力。
實際上，房地產業風險暴露對優質銀行個股沖擊較小，繼續看好銀行財富管理業務發展。根據天風證券的測算，當前上市銀行的不良率處於歷史較低水平，重點個股安全墊厚實，房地產業表內外風險暴露基本都在上市銀行的可承受范圍內。在不發生系統性風險的政策底線下，房地產風險有望得到妥善化解。我們判斷未來更多支持性政策有望出台，信用風險可控。隨著商業銀行著力拓展非息收入、財富管理業務，我們繼續看好零售型銀行的發展前景。

5. 如何警惕負債擴張誘發風險

國家發改委投資研究所研究員劉琳表示，自2017年8月以來，各月份實際利率均處於負利率區間。對於真實利率持續處於負利率區間、房地產業杠桿水平已處於高位的現狀應保持警惕。劉琳說，截至2017年末，房地產貸款余額達到32.25萬億元，同比增長20.9%，房地產貸款余額在金融機構人民幣貸款余額中佔比達到26.8%，比上年同期上升1.8個百分點，加大了房地產金融風險。

報告指出，自2013年以來，房地產業的不良貸款規模增長較快，一直處於上升態勢。隨著調控政策持續發力，房地產市場的調整幅度將會不斷增加，預計2018年不良貸款率將達到1.5%左右，向整體平均水平趨近。來源：經濟參考報

6. 四大行息差收窄仍日賺30億 房地產業貸款小幅上漲

又值一年中報季落幕，今年上半年，A股33家上市銀行歸屬於母公司股東的凈利潤超8936億元，其中工農中建四大國有行再現超強「賺錢」能力，歸母凈利潤均過千億，總額5576億元，佔比達62%。
四家銀行也全部躋身最新公布的2019中國企業500強前十名單，其中歸母凈利潤最少的中國銀行（1140.48億元），賺錢能力亦是中石化的3倍、茅台的5倍。不過相比去年的半年報，四大行的歸母凈利潤增速均回落。
利息凈收入仍貢獻了四大行的六七成營收，上半年，息差縮窄同時，四大行在規模拉動下利息凈收入同比增速上升，這維持了四大行的業績增長。
資產質量方面，在貸款規模不斷攀升的同時，四大行不良率全部下行。在多家銀行中報中，製造業、批發和零售業成不良高發區，東北地區壞賬率相對其他區域較高。
四大行包攬A股上市公司利潤榜前四
每逢財報季，「利潤大戶」金融機構的賺錢能力都是熱門話題。今年上半年，A股33家上市銀行歸屬於母公司股東的凈利潤超8936億元，其中62%是國有四大銀行貢獻。四大國有行上半年歸母凈利潤總額5576億元，日賺30億元。
四大國有行中，歸母凈利潤最高的是有著「宇宙行」之稱的工商銀行。財報顯示，今年上半年，工行實現歸母凈利潤為1679.31億元。農行、建行、中行交出的成績單分別是1214.45億元、1541.9億元、1140.48億元，規模均不及工行。
憑借著超強的賺錢能力，四大國有行在2019中國企業500強榜單中排名也「傲視群雄」。以營業收入來看，中石化排第一，工、建、農、中四大行全部躋身前十名單，分列第五、第七、第八、第十，其中中行是從2018年第十一名上升至今年第十名，另外三家2018年就在前十榜單；從歸母凈利潤來看，據東方財富choice的統計，2019年上半年，四大行包攬榜單前四，其中歸母凈利潤最低的中行，其歸母凈利潤規模都是中石化的3倍、茅台的5倍。
由於基數偏大，四大國有行上半年歸母凈利潤增速均未超過10%，33家A股上市銀行中，有12家增速未過10%。具體來看，工行、農行、建行、中行分別為4.67%、4.88%、4.87%、4.55%，增速曾一度墊底的農行實現反超，且在四大行中領跑。不過相比去年的半年報，四大行的歸母凈利潤增速回落。
息差縮窄，規模拉動下利息凈收入仍增長
營業收入方面，工行上半年實現收入4429.15億元，同比增長14.3%；農行實現營業收入3231.79億元，同比增長5.50%；建行實現營業收入3614.71億元，同比增長6.08%；中行實現營業收入2767.33億元，同比增長10.06%。
利息凈收入仍是四大行的重要收入來源。數據顯示，上半年四大行利息凈收入同比增速均呈上升態勢，貢獻了60%-70%的營業收入。其中，農行上半年利息凈收入同比增加37.99億元至2376.32億元，占上半年營業收入的比例為73.5%，居四大行首位，也是唯一一家利息凈收入佔比超過70%的銀行。
上半年，息差縮窄在四大行中表現都較為明顯。農行在財報中解釋凈利差同比下降時提到，一個主要原因即加大了普惠金融、扶貧等領域的信貸投放力度。
今年以來，中國央行已進行過三輪定向降准，分別於1月、4月、5月、6月、7月分次實施到位，釋放萬億級資金給民營小微企業「解渴」；近期中國央行又宣布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，進一步暢通貨幣政策傳導機制，降低實體經濟融資成本。
這意味著，是業務規模的拉升帶動了利息凈收入增長。
非息收入的理財業務方面，去年下半年銀保監會出台了理財新規，推進商業銀行設立專業子公司。截至目前，四大行理財子公司均已獲批開業（中行旗下中銀理財、農行旗下農銀理財均在7月開業），但四大行財報中相關的業績著墨並不太多，僅工行披露，2019年6月末，工銀理財總資產161.12億元，凈資產160.81億元，上半年實現凈利潤0.81億元。
投向房地產業貸款規模及佔比均上行
新京報記者注意到，四大國有行2019年上半年在加大力度服務實體經濟重點領域的同時，投向房地產業的貸款規模也小幅上漲，且占總貸款比例也在上升。
農行上半年對公貸款和墊款中，投向房地產業7082.97億元，比上年末增長14%，在對公貸款和墊款中佔比9%，也比去年末上升0.4個百分點；建行上半年投向房地產業貸款和墊款規模5519.2億元，也較年初規模小幅上行，佔全部貸款比3.81%，較年初增長0.1個百分點；工行上半年公司類貸款總計8.44萬億元，其中投向房地產業信貸規模6510.52億元，佔比7.7%，佔比較年初增長0.3個百分點；中行上半年企業貸款和墊款中，投向房地產業規模9972億元，佔比7.96%，較年初增長0.19個百分點。
四大行都在財報中表示，落實國家房地產調控政策和監管措施，加強房地產貸款風險管理。
作為房貸領域的大戶，建行在中期業績會上也被問及相關問題。財報顯示，建行上半年房地產開發類貸款余額3910.93億元，較上年末增加254.39億元。恰逢近日有消息稱，多家銀行自即日起收緊房地產開發貸款額度。建行副行長紀志宏對此回應稱，建行一直嚴格落實「房住不炒」的要求，上半年房地產開發貸款增速同比下降6.55個百分點，對應的不良率為0.81%，比年初下降0.3個百分點。下一步建行會繼續按照房地產調控政策，進一步加強准入標准，嚴格貫徹落實監管政策，確保房地產開發貸款合規，加強資金用途監管。
四大行不良率齊降，有地區壞賬率偏高
中報顯示，四大國有行在調整貸款結構的同時，不良貸款率均下降。
曾在2015年三季度末不良率升破2%的農行，今年上半年末不良貸款率1.43%，較年初下降0.16個百分點。且農行不良貸款余額1853.12億元，較上年末減少46.90億元，是四大行中唯一一家不良「雙降」的銀行。
不良貸款從哪裡來？分行業看，除中行未披露按行業劃分的不良貸款規模外，工行、建行、農行信貸壞賬率較高的行業均包括製造業、批發和零售業。截至今年6月末，工行投向製造業的公司類貸款不良率達5.82%，批發和零售業貸款不良率9.31%，而較低的如租賃和商務服務業貸款不良率是0.63%，水利、環境和公共設施管理業的貸款不良率僅0.15%。
除行業因素外，地區因素對不良的影響也很明顯。披露了相關數據的三家銀行中，工行投放於東北地區的貸款上半年末為7860.77億元，較去年末增加約270億元，不良率3.45%；環渤海地區貸款余額2.66萬億元，不良率2.23%；長江三角洲地區貸款余額3.01萬億元，不良率為0.8%。
建行投向長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區、中部地區、西部地區的貸款和墊款余額均在2.5萬億上下，投向東北地區貸款余額7377.68億元，規模都比年初小幅上升。不良率最高的是東北地區，達3.13%，長江三角洲不良率1.02%，環渤海地區不良率1.84%。
新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼對新京報記者表示，上半年我國銀行業發展亮點包括：對實體經濟服務顯著改善，信貸結構有所優化；不良貸款率普遍下降，不良貸款余額增速趨緩，資產質量趨於穩定。但他同時提出，要冷靜看待上半年銀行業績回暖。
他稱，未來宏觀形勢復雜多變、監管政策不斷收緊、利率和匯率逐步市場化。當下要深入研究貸款市場報價利率（LPR）新機制的影響，調整和優化資產負債結構，加強利率風險管理；完善風險定價體系建設，提升風險定價能力，夯實應對內外部變化的基礎和能力。
對於不良率的下降，董希淼分析稱，上市銀行加大不良貸款核銷力度是主要原因。「今年上半年商業銀行繼續加大不良貸款核銷力度，同時還通過加大回收、打包轉讓、不良貸款證券化等手段，積極處理不良貸款，減輕發展包袱。」
但他同時表示，未來一段時間，房地產泡沫、地方政府債務等將是金融風險防控重點領域，保持資產質量穩定的壓力仍然較大。應進一步提升風險防範意識和能力。
■ 延展
LPR改革對凈息差影響幾何
在中期業績會上，多家銀行也被問到LPR改革對凈息差的影響。工行行長谷澍表示，LPR改革對於工行凈息差影響有限，因工行從2013年LPR機制啟動時就在行內推廣和應用，今年上半年新發放的以LPR定價的貸款佔全部新發放貸款的48%，達到1.4萬億元，特別是公司貸款應用LPR已經非常熟悉。
建行首席財務官許一鳴也在業績會上回應稱，建行認真落實央行關於LPR「358」的要求，截至目前新發放的貸款中56%已經運用了LPR。所謂「358」，即截至今年9月末，銀行新發放貸款中，應用LPR作為定價基準的比例不少於30%；截至12月末，上述佔比要不少於50%；截至明年3月末，上述佔比不少於80%。
他還表示，建行目前的貸款定價水平與以LPR為基準的貸款定價水平差距不大，大約在5bp，根據測算，年底前對建行凈利息收入的影響不到1億元左右。如果明年開始存量貸款利率也要調整的話，對銀行的凈利息收入壓力會有所加大，但整體看仍會相對平穩。

7. 工商銀行近三年財務分析2018-2020

城商行優等生上海銀行2018年至2020年不良貸款率分別為1.14%、1.16%、1.22%，連續3年上升，撥備覆蓋率分別為332.95%、337.15%、321.38%，連續3年呈下降趨勢。
本刊特約作者 劉鏈／文
4月24日，上海銀行發布2020年業績報告，根據年報，2020年，上海銀行實現營業收入507.46億元，同比增長1.90%；實現歸母凈利潤208.85億元，同比增長2.89%。
截至2020年末，上海銀行資產總額達到2.46萬億元，比2019年年末增長10.06%；存款總額達到1.3萬億元，比2019年年末增長9.37%；貸款總額達到1.10萬億元，比2019年年末增長12.92%。
2018年至2020年，上海銀行的不良貸款率分別為1.14%、1.16%、1.22%，連續3年上升，在資產質量方面的表現不容樂觀；與此同時，撥備覆蓋率分別為332.95%、337.15%、321.38%，連續3年呈下降趨勢。
業務增速方面的表現同樣差強人意，2018年至2020年，上海銀行的營收增速分別為32.49%、13.47%、1.90%，凈利增速分別為17.65%、12.55%、2.89%，下滑趨勢非常明顯。
這里有一點需要格外注意，那就是上海銀行2020年四季度的凈利潤同比增長48.11%至58.33億元。一般而言，銀行業第四季度的凈利潤要低於前三季度的均值，上海銀行2020年前三季度的凈利潤同比下降7.99%，也就是說，上海銀行在第四季度的凈利潤回補了前三個季度，使得2020年全年凈利潤止跌回升。要做到這一點實屬不易，看來上海銀行為了凈利潤增速為正也是「拼了」。
上海銀行於2016年在上交所登陸，上市後資產規模擴張迅速，在城商行中僅次於北京銀行。截至2020年年末，資產總額達到2.46萬億元，同比增長10.06%；負債總額為2.27萬億元，同比增長10.26%。值得注意的是，在資產負債規模增長的同時，上海銀行的資產質量卻面臨一定的風險。
截至2020年年末，上海銀行不良貸款余額達到134.01億元，同比增加21.48億元。回顧過去兩年的數據發現，截至2018年年末、2019年年末、2020年年末，上海銀行的不良貸款率分別為1.14%、1.16%、1.22%，已經連續3年呈上升趨勢，這足以說明其內部風險管控存在較大的問題和不足。此外，截至2020年年末，上海銀行撥備覆蓋率為321.38%，較上年末下降了15.77個百分點。
而在資本管理方面，截至2020年年末，上海銀行核心一級資本充足率、一級資本充足率、資本充足率分別為9.34%、10.46%、12.86%。其中一級資本充足率已連降3年，2018年年末、2019年年末分別為11.22%、10.92%；核心一級資本充足率自上市以來就一直處於下滑的狀態，2016年至2020年，上海銀行的核心一級資本充足率分別為11.13%、10.69%、9.83%、9.66%、9.34%。
面對資本充足水平的持續下滑，上海銀行資本融資提上日程。2021年1月25日，上海銀行公開發行人民幣200億元A股可轉換公司債券。上海銀行在公告中稱，所募集資金在扣除發行費用後，將用於支持該行未來業務發展，在可轉債轉股後按照相關監管要求用於補充本行核心一級資本。
綜合上述分析再來看上海銀行2020年年報，在營收同比僅微增1.90%的情況下，上海銀行還能實現凈利潤同比增長2.89%，確實需要下很大的工夫才能做到。盡管2020年年報最終將營收和凈利潤增速保持在正增長的區間，但毋庸置疑這樣的正增長已經岌岌可危，大不如前。財經網金融梳理發現，上海銀行2018年至2020年營業收入和凈利潤同比增長率已連續3年下滑，足以表明其業績增長明顯乏力。未來如果沒有更好盈利能力和風控能力，業績增速轉負也並非不可能。
業績靠撥備釋放轉正
平安證券認為，上海銀行2020年實現歸母凈利潤同比增長2.9%，利潤重回正增長，盈利增速從2020年前三季度的-8.0%一舉實現全年業績增速的回正，而且四季度單季實現利潤增速48.1%，利潤增速的大幅提升除了與營收增速的小幅提升有關外，更多應該歸因於撥備計提力度下降所帶來的盈利釋放。也就是說，撥備釋放成為上海銀行2020年業績正增長的最大彈性因素。
2020年，上海銀行實現營收同比增長1.90%，營收增速穩中有升，前三季度為-0.9%，四季度單季營收增速為10.8%。分結構來看，上海銀行2020年全年凈利息收入增速為14.6%，與前三季度18.5%的增速相比有所下降；手續費及傭金凈收入同比增長9.5%，與前三季度7.3%的增速相比略有提升。
不過，需要注意的是，由於上海銀行在2020年年報中調整了信用卡業務收入的核算口徑，將分期收入從手續費收入調整為利息收入，因此對收入結構產生一定的擾動，但並不影響營收的增速。
上海銀行2020年重分類後凈息差為1.82%，同比上行4BP，息差表現優於同業，平安證券認為息差逆勢提升主要歸因於負債端成本的優化，負債端成本的改善驅動息差逆勢走闊。
上海銀行2020年全年計息負債成本率為2.26%，同比下降25BP，驅動主要來自存款成本的有效管控和主動負債成本的下行。受益於結構性存款為代表的高成本存款的有效管理，公司存款付息成本同比下降4BP至2.15%；尤其在主動負債方面，上海銀行同業負債成本率同比下降67BP至2.18%，成功抓住了2020年利率下行的機會。
從資產端來看，上海銀行貸款收益率同比下行42BP至5.06%，與行業的整體趨勢相同。展望2021年，隨著經濟的逐步修復，銀行基本面維持穩定，對於銀行資產端定價彈性的提升相對有利，上海銀行整體息差表現有望保持平穩態勢。
再來看資產負債結構，截至2020年年末，上海銀行總資產同比增長10.1%，與前三季度11.7%的同比增速相比有所放緩，但信貸投放力度不減，資產結構繼續向貸款傾斜，截至2020年年末，上海銀行貸款總額同比增長12.9%，比前三季度11.3%的同比增速進一步提升。
在貸款投放結構方面，由於上海銀行在2020年下半年加大了對公投放的力度，且對公投放大於零售，對公新增投放526億元，零售新增投放251億元。從負債端看，2020年全年存款同比增長9.4%，與前三季度12.3%的增速相比確實有所放緩。
數據顯示，上海銀行2020年年末不良率為1.22%，環比持平。在不良生成方面，2020年四季度宏觀經濟持續改善，根據平安證券的測算，上海銀行四季度單季年化不良生成率環比下行35BP至1.35%，不良生成壓力有所改善。在前瞻性指標方面，截至2020年年末，上市銀行關注類貸款率為1.91%，比上半年末下行4BP。
在撥備方面，由於四季度撥備計提力度的邊際下降，2020年年末撥備覆蓋率為321%，環比下行6.69個百分點；撥貸比為3.92%，環比下行8BP，但從撥備覆蓋水平絕對值來看依然處於行業前列。上市銀行2020年全年撥備計提同比增長6.6%，前三季度為19.8%。這表明上市銀行不良生成壓力邊際緩釋，資產質量保持穩定。
平安證券非常看好上海銀行獨特的區位優勢，看好零售轉型穩步推進對上海銀行的積極影響。上海銀行深耕以上海為主的長三角、粵港澳大灣區、京津冀等重點區域，區位優勢顯著，這些地區良好的信用環境為公司的發展奠定了堅實的基礎。另一方面，公司加快推進零售轉型，聚焦消費金融、財富管理、養老金融三大主線，持續加快零售業務布局，近三年實現核心客戶數和客戶AUM 的翻番，預計隨著疫情緩和、經濟修復、消費信貸需求回暖，上海銀行的盈利有望繼續迎來修復。
房地產不良貸款急劇惡化
通觀上海銀行2020年年報，值得注意的是其不良貸款及房地產不良貸款的變動。
年報顯示，截至2020年年底，上海銀行不良貸款率為1.22%，比2019年上升了0.06個百分點。根據年報，上海銀行房地產行業不良貸款金額為37.47億元，不良貸款率為2.39%，比2019年的0.1%增長了近23倍。實際上，在經過多年的快速增長之後，上海銀行個人消費貸款在2020年也開始踩剎車。截至2020年年末，貸款余額為1583.69億元，比2019年年末減少了166.9億元，降幅已超10%。
事實上，2020年，在「房住不炒」的主基調下，國內房地產業的經營環境和融資環境均發生了深刻的變化，這對銀行業而言也許也是一個「至暗時刻」。隨著上市銀行2020年年報的陸續披露，房地產業的真實情況逐漸浮出水面，銀行與房地產相關資產的真實情況也呈現「冰山一角」，具體表現為各家銀行房地產行業的不良貸款率普遍大增。
先來看國有銀行的數據——2020年，工商銀行房地產不良貸款金額為162.38億元，不良貸款率為2.32%。這一比率比2019年1.71%的房地產不良貸款率增長了35.67%，而且遠高於工商銀行披露的2020年全年1.58%總體不良貸款率。
建設銀行2020年房地產不良貸款率也從0.94%增長到了1.31%，增加了39.36%；農業銀行則增長24.83%到1.81%；國有大行中增長幅度最大的當屬交通銀行，房地產不良貸款率2019年為0.33%，2020年增長到了1.35%，增長了4倍。
除了國有銀行外，股份制銀行中的中信銀行、民生銀行等2020年房地產不良貸款率的增長幅度也均超過了三位數，分別達到182%、146%。
不過，與上述銀行相比，日前公布年報的上海銀行在房地產貸款方面則更讓人瞠目。數據顯示，截至2020年年末，上海銀行的客戶貸款及墊款總額為10981億元，比2019年年末的9725億元同比增長12.9%，其中，投向房地產業的貸款余額為1567億元，同比微增1.5%，占總貸款比例為14.27%。
單從佔比來看，2019年年末，房地產業是上海銀行第一大貸款來源，而到2020年年末，這一貸款的佔比較2019年年末已下降了1.61個百分點，退居該行第二大貸款來源；而貸款佔比為16.14%的租賃和商務服務業則升至第一位。
盡管房地產業的總貸款微增，佔比下降，基本符合行業趨勢，但令人不可思議的是，上海銀行房地產業貸款的資產質量卻出現大幅惡化。
數據顯示，截至2020年年末，上海銀行房地產業不良貸款余額為37.47億元，與2019年年末的1.54億元相比，增加了近36億元，增幅高達2333%；與此同時，房地產業不良貸款率也從2019年年末的0.1%上升到了2.39%，同比增長了22.9倍。
房地產不良貸款率一度暴增近23倍，不但遠超同的增速，也大幅超出市場預期。對此，上海銀行在年報中表示，受房地產調控政策持續加碼、收緊等影響，個別項目施工和租售進度未達預期，還款能力有所下降，導致房地產業不良貸款率有所波動。
實際上，自從將房子定位為「住而不炒」的政策方向以來，監管層對銀行房地產貸款的政策不斷收緊。尤其是在2020年，這一緊箍咒越發收緊，從房地產融資的「三道紅線」，到為銀行設定房地產貸款的具體比例，甚至銀保監會主席郭樹清也多次在公開場合表示，房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」，要堅決抑制房地產泡沫。
就上海銀行而言，如果去掉房地產業務，上海銀行的總體資產質量也面臨一定的風險。截至2020年年末，上海銀行總的不良貸款余額達到134.01億元，同比增加21.48億元，增幅為19.09%。
同時，而且，如上所述，上海銀行不良貸款率的增加並不是僅僅體現在2020年這一年。事實上，最近三年的2018年年末、2019年年末、2020年年末，上海銀行的不良貸款率分別為1.14%、1.16%、1.22%，已經連續三年呈上升趨勢。此外，截至2020年年末，上海銀行撥備覆蓋率為321.38%，較上年末下降了15.77個百分點。不良率連續上行，撥備水平還在下降，上海銀行資產質量的壓力由此可見一斑。
更為關鍵的問題在於，房地產業的形勢不僅沒有好轉反而更為嚴峻。最近，部分熱點城市樓市持續升溫，引發新一輪房地產調控。上海、深圳、北京、廣州、杭州等城市相繼出台針對性調控政策，落實「房住不炒」的監管要求，打擊違規和套利行為。
對於銀行而言，房地產貸款投放除要落實房地產貸款集中度管理，嚴格防止信用貸、消費貸、經營貸等信貸資金違規流入外，個別銀行的住房按揭貸款額度還接到了央行窗口指導。
「房地產信貸方面，房地產貸款集中度管理更加嚴格，住房按揭貸款額度受央行窗口指導，商業銀行需嚴格防止信用貸、消費貸、經營貸等信貸資金違規流入房市，同時要嚴格審核首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、風險排查等，房地產信貸合規風險和操作風險加大。」有銀行在2020年年度報告中坦言。
上海銀行在年報中表示，該行穩步發展住房按揭業務，貫徹落實國家房地產宏觀調控政策，堅持「房住不炒」定位前提下，立足區位優勢，服務民生，引導住房按揭業務良性發展，支持對經營機構所在地一、二線城市居民自住和改善購房合理需求。
年報顯示截至2020年年末，上海銀行個人住房按揭貸款余額分別為1238.53億元，比2019年末增長31.14%，佔全部貸款的比例為12.22%。從按揭貸款的資產質量來看，截至2020年年末，上海銀行住房按揭貸款不良率為0.14%，較上年末下降0.02個百分點。
與按揭貸款質量相比，上海銀行對公房地產貸款資產質量令人堪憂。截至2020年年末，上海銀行對公房地產不良貸款余額為37.47億元，比2019年末增長23.3倍，不良率則提升至2.39%；房地產貸款余額佔全部貸款比例為14.27%。
根據上海銀行的解釋，受房地產調控政策持續加碼、收緊等影響，個別項目施工和租售進度未達預期，還款能力有所下降，導致房地產業不良貸款率有所波動。
上海銀行還表示，在「三道紅線」和「銀行業房地產貸款集中度管理」政策下，房地產整體融資增速將受到限制，企業分化亦會有所加大。2021年，該行將嚴格實施房地產集中度管理要求，密切關注房地產企業「三道紅線」，聚焦「優質客戶」、「優質業務」，繼續優化結構，穩健經營，推進房地產業務平穩健康發展。
消費貸猛踩剎車波動大
除了房地產業務暴露出的風險讓令人擔憂之外，上海銀行優勢業務消費貸業績也似乎出現了問題。截至2020年年末，上海銀行的資產總額達到2.46萬億元，同比增長10.06%；負債總額為2.27萬億元，同比增長10.26%。早在2015年年末時，上海銀行個人消費貸的規模僅為120.77億元。到了2019年年末，這一數據已攀升至1750.59億元，5年時間增長了10倍有餘。
進入2020年，上海銀行的消費貸業務卻突然踩下剎車。數據顯示，早在2020年上半年年末時，上海銀行個人消費貸規模已下降至1610.96億元，相比2019年年末的1750.59億元減少了139.63億元，降幅為7.98%。
截至2020年年末，上海銀行的個人消費貸規模為1583.69億元，比2019年年末減少了166.9億元，降幅進一步擴大為9.5%；在總貸款中的佔比也從2019年年末的18%下降至14.42%，下降了3.58個百分點。
而且，從增速方面來看，早在2019年時，上海銀行的消費貸業務增長已現疲軟之勢。從2016年到2018年，上海銀行消費貸規模連續3年實現了翻倍增長，增速分別為129.09%、151.31%、127.39%。這一增速在2019年明顯放緩，已降至11.16%。截至2020年年末，上海銀行消費貸規模的增速已變成負值，余額出現下降。與此同時，該行消費貸的風險也逐漸顯露。
數據顯示，截至2020年年末，上海銀行個人消費貸的不良貸款余額為29.66億元，比2019年年末增加了9.6億元，增幅達47.86%；個人消費貸的不良貸款率也從2019年年末的1.15%上升至1.87%，增幅高達62.6%。除此之外，同為零售業務的上海銀行信用卡業務的不良貸款率也從2019年年末的1.63%上升到2020年年末的1.74%，上升了6.75%。
上海銀行在年報中表示，從時序結構看，2020年上半年受疫情影響，催收能力受限，消費貸款逾期發生額增長，並在2020年第二季度生成不良，自下半年起，單月不良新增逐月下降，9月起不良貸款余額呈下降趨勢，已逐步趨於穩定。
值得注意的是，自上海銀行消費貸規模從2016年連年猛增後，最近5年，其消費貸的不良率也是連年上升。2016年至2020年，上海銀行個人消費貸的不良貸款率分別為0.35%、0.43%、0.52%、1.15%、1.87%，呈逐年上升趨勢。
有業內人士分析認為，部分銀行前幾年布局消費貸業務過於激進，如今規模膨脹後難逃不良率高企的懲罰，隨著去年疫情爆發，更是加劇了這一風險的曝露。盡管之後開始壓縮規模，但是由於規模基數過大，因此引發相關問題。
不過，總部同在上海的海通證券認為，上海銀行在2020年下半年零售風險逐步緩釋，資產結構優化調整，並且繼續保持較低的成本收入比。
根據海通證券的分析，上海銀行凈利息收入抵消其他非息收入的不利影響。上海銀行2020年全年歸母凈利潤同比增長2.89%，營收同比增長1.90%。息差擴大、成本有效控制推動盈利增長，但其他非息收入下降32.29%有所拖累。這主要是由於2019年有一次性收入的高基數，2020年交易性金融資產在投資類中佔比壓縮，並且其中的同業理財、基金受市場利率下行影響。另一方面，成本收入比2020年全年為18.9%，同比下降1.1個百分點，在上市銀行中甚至低於國有大行。
2020年，上海銀行手續費及傭金凈收入同比增長9.46%，零售業務發揮地緣優勢；其中，財富管理中間業務收入同比增長21.48%。公司繼續發揮養老金融獨特優勢，養老金客戶綜合資產同比增速20.73%，並且還通過代發工資、社保卡換發為零售表內外負債引流。截至2020年年末，上海銀行零售整體AUM同比增長17.80%；下半年公司加大按揭貸款投放力度，按揭佔比較年中提高1.06個百分點，個貸佔比則回升0.31個百分點。
上海銀行2020年全年凈息差為1.82%，較2019年擴大4BP。2020年負債成本持續下行，上半年主要源於同業負債成本改善，下半年存款也開始改善，不僅定期存款成本下降，日均活期存款的佔比在全年也比上半年提高1.01個百分點。這使得上海銀行2020年全年負債成本比上半年下降6BP，全年同比下降25BP，對息差有明顯的正向貢獻。
截至2020年年末，上海銀行不良率為1.22%，環比持平；關注類貸款佔比為1.91%，環比提高12BP；逾期貸款率為1.60%，較年中下降54BP。消費類不良率全年經歷倒V型走勢，在下半年逐漸改善：2020年年末，上海銀行消費類貸款、信用卡貸款、個人貸款總不良率為1.87%、1.74%、1.12%，分別比年中下降2BP、10BP、11BP。對公不良率年末較年中上升9BP，主要是房地產不良率有所上升。
總體來看，上海銀行在2020年下半年零售風險逐步緩釋，資產結構優化調整，並且繼續保持較低的成本收入比。預計未來隨著零售風險的緩釋和不良的處置，尤其是下半年個貸改善趨勢能能夠延續，則上海銀行資產質量有望改善。

8. 怎樣審計不良貸款余額的真實性

客觀分析判斷目前中國銀行業的信貸資產質量，應當說資產質量是真實的，披露的不良貸款率基本准確。
首先，已披露的不良貸款信息是真實的。銀行披露的重要經營數據信息，包括不良貸款等資產質量信息都是經過外部審計師審計的，不符合規定要求的，審計師都會要求銀行進行調整，並按調整後的貸款質量分類進行披露。其中大型銀行的外部審計更是由國際知名會計師機構承擔的，說明銀行所有的經營數據都是透明的。貸款質量分類如有重大不實或虛假，無論是銀行還是外部審計師都須承擔相關的法律責任。
盡管可能有少數銀行分支機構採取弄虛作假等違規手段來掩蓋其不良貸款，但上級行、監管部門通過各種方式的監測控制、現場檢查以及外部審計，都會對此提出糾正或調整分類。當然也不排除在正常關注類貸款中仍還會有個別事實不良貸款。從總體上看，現在銀行披露的不良貸款應當是真實的。
其次，資產保全與風險緩釋措施是銀行化解風險的重要方式。有人認為現在銀行資產質量不實的一個重要理由是，不少銀行的分支機構都在通過借款合同要素的調整、展期、重組甚至借新還舊等方式來掩蓋真實的信貸資產質量。
現在宏觀經濟運行情況發生了較大變化，市場環境變了，交易模式變了，必然會使得一部分借款人難以繼續履行原先與銀行簽訂的融資合同。銀行也會遇到許多新的不確定因素，需要採取各種不同的風險防範、保全、緩釋、控制、處置等措施來保持信貸資產質量盡可能的穩定。在這種情況下，銀行與借款人商議，對原借款合同要素進行調整修改或展期，達成新的雙方都可接受的、可執行的合同來緩釋風險、保全資產，以適應新的經濟運行。這既是企業維持正常生產經營的需要，也是銀行化解信用風險最重要、最常用的方式，完全符合監管等規制的要求，符合國際銀行業的慣例。不能把銀行這樣的風險管理措施，視為掩蓋真實信貸資產質量的行為。
事實上，這種借款合同要素的調整修改，就是在經濟上行期也普遍存在，只是現在更多了。當然這類操作的基本原則，就是銀行要確保風險不擴大或風險可控，不會對未來的信貸資產質量帶來更大的壓力。例如，隨著房地產市場的變化，銷售進度大大放緩，原先借款合同中約定的房地產開發貸款期限是按以往快速銷售的慣性思維來設定的，與房地產市場變化後的銷售進度不匹配，導致發生貸款違約的概率大大提高。銀行與借款人需重新協商，根據實際的市場銷售回款等情況，對原合同中的貸款期限、還款方式等一些要素做相應的調整，以使貸款能正常還本付息。針對諸如此類的風險因素，銀行通過這樣一些資產保全與風險緩釋措施，以避免客戶出現技術性違約。
再次，有潛在風險的貸款不是實際的不良貸款。近來不斷有境外機構及其分析師對中國銀行業的資產質量進行分析，認為風險債務或風險貸款率較高，與披露的數據差異較大。這實際上說的是有風險因素或潛在風險的貸款，但時常被人誤解為不良貸款。還有人隨意放大中國銀行業的信貸風險，把一些有潛在風險的貸款認定為不良貸款或稱之為壞賬貸款，並以此為由對銀行披露的不良貸款率提出不實的質疑。
國際貨幣基金組織2016年4月出版的《全球金融穩定報告》得出的結論是，中國銀行業有風險債務的比例為15.5%。其定義的「風險債務」是指EBITDA利潤（未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤）不足以償付當年利息的情況。但該報告還統計了樣本企業連續兩年的風險債務，這一比例就降到了9%，下降了6.5個百分點。顯然，有風險因素的貸款不是實際的不良貸款。按此推測，如果統計連續三年，樣本企業的風險債務可能會降至更低，這就與銀行業披露的數據大體吻合了。這也說明中國銀行業的信貸資產質量是真實的。即便一家企業連續多年都有以上債務風險，那也只是提升了違約的概率。只要企業有履約意願和其他償債來源，就不一定會發生違約。
從實際情況看，有些潛在風險因素確實會導致貸款劣變為不良，但大部分都不會劣變。據對工商銀行的逾期貸款跟蹤分析發現，有70%的逾期貸款風險可控，其中有近半是技術性的，逾期時間不足10天。只有大約30%的逾期貸款預期會有損失。如工作做得實一點、細致一點，有相當部分逾期貸款是可以不逾期的，不會有那麼大的剪刀差，也會減少一些人的疑問。
可見，有潛在風險因素的貸款是一個非常復雜的問題，需要透過表象來做些具體的、有深度的解剖分析。但從銀行信貸風險管理的角度來看，這個問題確實須引起高度關注，稍有不慎，對風險因素、潛在風險不及時採取措施或措施不力，就會有更多的潛在風險轉變成現實風險。因此必須要提前做好風險防控工作，盡可能避免或降低對信貸資產質量的影響。事實上，這也是銀行信貸風險管理最重要的內容。
最後，正確看待不良貸款的批量轉讓處置。近年來中國的商業銀行通過批量轉讓方式處置不良貸款的比例逐步增大，從2013年的10%升至2015年32%。由此也有人認為，銀行通過這種批量轉讓的方式，把不良貸款移出表外，是在掩蓋不良貸款。
現金清收、呆賬核銷是銀行不良貸款處置的最主要的方式，批量轉讓實際是現金清收和呆賬核銷兩者的結合。批量處置不良貸款也是國際上常見的一種不良貸款處置方式，所以本身不存在掩蓋不良貸款的問題。從中國目前的情況分析來看，銀行不良貸款的核銷、抵債等處置，要受到一定的政策約束和市場環境的限制，有些貸款還會因情況變化多、相互交叉多、涉及的責任人多等因素，難以及時核銷，有些抵押物很難處理，這與國際上的同類銀行有較大的差異。雖然資產證券化已經啟動，但也只是嘗試性的，目前市場還很小，且受到流程長、環節多、成本高等方面約束，遠不能滿足銀行對不良貸款處置的需求。債轉股也在探索，但需研究的問題可能更多。
商業化批量轉讓處置不良貸款是一個很好的方式，受到銀行業的歡迎。但由於可以參與批量處置的機構很少，批量轉讓的市場有限，而需求則在不斷增大，導致不良資產的價格逐步走低，轉讓成本增大。有的批量轉讓包的受償率已不足貸款面值的10%，有的甚至是基本沒受償。
正是現行的不良貸款批量轉讓處置渠道、方式等比較窄，缺乏足夠的市場空間、合適的投資者、相應的工具，迫使銀行在現有的法律法規和政策框架內，試圖通過創新來尋找新的批量轉讓處置途徑和方式，使不良貸款能夠得到更有效的處置。

9. 房地產風險拖累關注類貸款 多家銀行信貸轉向「新興領域」

受房地產等行業信用風險的影響，銀行對公房地產貸款的不良率以及關注類貸款佔比出現了上升的走勢。針對房地產行業的風險狀況，不少上市銀行在三季報中也有所提及。此外，銀行在主動壓縮房地產行業信貸投放的同時，不斷加大對小微企業、「三農」、製造業、綠色信貸等領域的支持力度。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對《證券日報》記者表示，一些銀行三季度關注類貸款佔比提高，主要是部分房地產企業出現短期流動性風險，大量房企貸款和個人未交付房產的按揭，信用等級下滑，劃入了關注類貸款范圍。
關注類貸款抬頭
所謂關注類貸款，是指盡管借款人有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響因素的貸款。該指標通常被視為判斷銀行信貸風險的重要先行指標。
例如，招商銀行受部分房地產企業信用風險暴露影響，截至三季度末，該行對公房地產不良貸款率1.29%，較上年末上升1.06個百分點；招商銀行關注貸款余額450.32億元，較上年末增加43.16億元，關注貸款率0.82%，較上年末上升0.01個百分點。
平安銀行三季報顯示，該行不良貸款率1.05%，較上年末下降0.13個百分點；但是，關注類貸款佔比1.37%，較上年末上升0.26個百分點。興業銀行三季報顯示,截至三季度末,該行不良貸款余額481.99億元，較年初減少14.57億元，不良貸款率1.12%，較年初下降0.13個百分點。但是，該行關注類貸款余額633.83億元，較年初增加89.76億元，關注類貸款佔比1.47%，較年初上升0.1個百分點。興業銀行表示，公司加大不良貸款處置力度，不良貸款持續「雙降」，部分借款人因資金鏈緊張產生逾期欠息，導致關注類貸款有所增加。
升級房企貸款審查機制
關注類貸款攀升的同時，多家銀行表示，要加強在房地產調控政策下的風險防範措施。
《證券日報》記者梳理銀行三季報發現，多家銀行已經升級了涉房貸款的審查機制，當前房企資產質量總體可控，未來將密切跟蹤房地產調控政策，加強房地產風險形勢研判。
招商銀行三季報顯示，針對承擔信用風險的房地產授信業務，該行將繼續實施行業限額和客戶限額管理，聚焦中心城市和戰略客戶，持續調整房地產客戶及區域資產結構，對房地產業務及項目資金監管情況、房地產上下游產業鏈繼續進行全面排查和持續跟蹤，並根據具體風險情況逐筆充分計提撥備。針對不承擔信用風險的房地產業務，招商銀行將按照監管要求，加強投資者適當性管理，規范產品的信息披露。
如何防範房地產風險？盤和林表示，首先，房地產和金融穩健有一定的「綁定」，所以房價不能再造泡沫，也不能放任房價過度下跌，房產市場穩定是第一位，包括穩定房價和穩定購房者預期。其次，金融適度放寬對房地產企業的信貸支持，但要明確房企總體降杠桿的大趨勢，也可以適度通過直接融資的其他金融工具來支持房企。最後，房企要加快周轉，不能以再杠桿的方式過度謀求規模擴張。
持續優化信貸結構
自去年房地產行業融資管理「三道紅線」和金融機構房地產貸款集中度上限制度明確後，房地產行業降杠桿效果已經顯現。一方面，銀行主動壓縮房地產行業的信貸投放，降低這些行業在信貸資產組合中的比重；另一方面，不斷加大對小微企業、「三農」、製造業、綠色信貸等領域的支持力度。
根據央行發布的2021年三季度金融機構貸款投向統計報告，今年前三季度的房地產貸款增量佔比，比上年全年水平低7.3個百分點。進一步細分看，今年前三季度，房地產開發貸款余額同比增長僅為0.02%，個人住房貸款余額增速比上季末降低1.7個百分點。
從銀行三季報中可以發現，今年以來，各大行持續優化信貸結構，加大服務實體經濟力度，特別是在服務鄉村振興、助力普惠和綠色金融方面均有亮點。
例如，郵儲銀行在三季報中表示，該行堅持零售戰略定位，在保持住房貸款平穩投放的基礎上，加大對個人消費和小額貸款的信貸投放力度。平安銀行三季報表示，積極應對宏觀環境風險，響應國家戰略，服務實體經濟，大力支持民營和中小微企業發展，並持續加強全面風險管理，整體資產質量持續優化。

10. 多地爛尾樓停貸，銀保監會回應「停貸」事件，此事將如何妥善解決

多地業主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發廣泛關注，對此，銀保監會有關部門負責人14日作出響應，表示將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進「保交樓、保民生、保穩定」工作。

而是不讓老百姓的利益被持續損害才能真正解決這次事件，也確保「強制停貸」的事件不會引發更多的問題，老百姓的訴求其實很簡單：就是希望通過這樣無奈的管道倒逼事情的解決，維護自身權力。