2020年9月末全國房地產貸款余額

『壹』 房地產金融監管不斷加碼 圍剿違規流向樓市經營貸

在「房住不炒」基調下，監管部門抑制房地產過熱的努力不僅體現在頻出的限購政策上，如今的重心也日漸轉向加強流向房地產的資金監管。
銀保監會主席郭樹清近日的發言再次對此予以強調。在國務院新聞辦日前召開的新聞發布會上，郭樹清表示，房地產目前金融化傾向較強，如果未來房地產熱度消散，持有眾多房產的炒房者個人財產會有極大損失，貸款無法償還，推高銀行的不良貸款率，經濟生活將發生極大混亂。因此，必須積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。
事實上，自去年下半年以來，監管層已經在金融端對房地產領域泡沫化打出一套相互配合的「組合拳」，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。
2020年底，央行等有關部門對銀行進行房地產貸款集中度管理，從資金佔比上嚴控流入房地產領域的資金。而在近期，各地銀保監局更是加強「經營貸」流向監管，嚴打其流向房地產市場。
集中度管理「張弛有度」
2020年的最後一天，房地產行業在「三條紅線」之後再次迎來金融端的強力監管。央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），對房地產行業貸款集中管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機製作出明確規定。
某房地產企業資深管理人士對《中國經營報》記者稱，新規對市場影響度有限，尤其是剛需群體，但對於近期的一線城市炒房熱度有一定打擊。而對房企來說，則更利好頭部品牌房企，銀行戰略會把稀缺額度留給這些房企，中小房企貸款難度增大，現金流壓力也會提高。
《通知》提及，此次房地產貸款集中度管理要求，根據銀行類型一共分為五檔。中資大型銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%；中資中型銀行，房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%；中資小型銀行和非縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%；縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%；村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。這也意味著，銀行規模越大，房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比上限越高。
據業內人士介紹，個人住房貸款主要是大行在做，因為其吸儲量較大，資金成本相對低，做房貸「劃算」。而地方小銀行則相反，若非與房地產開發商建立一定程度的合作，基本不會大力發展個人住房貸款業務。這也可以解釋為何《通知》中針對銀行規模的不同制定出不同房地產業務佔比上限。
Wind數據顯示，2013~2019年，A股上市的35家銀行個人住房貸款余額總額占總貸款余額的比例由17%逐年上漲，至2019年末已達到27%。
增速方面，2013~2019年，35家銀行個人住房貸款余額總額快速上漲，由17%增至35%，隨後逐年回落至15%。央行每年發布的金融機構貸款投向統計報告也對此趨勢有所印證，2017年，個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個百分點。2018、2019年增速均相比上年同期有所放緩。2020年末，全國個人住房貸款余額同比增長14.5%，增速進一步放緩。
郭樹清近日在國務院新聞辦召開的新聞發布會中就明確提及：「房地產的核心問題就是泡沫比較大，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。」他同時表示，目前房地產金融化、泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。這個成績來之不易，相信房地產問題可以逐步緩解。
2020年金融機構貸款投向統計報告數據顯示，2020年末，人民幣房地產貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點，連續29個月回落；同時，房地產開發貸款余額11.91萬億元，同比增長6.1%，增速比上年末低4個百分點。
此次央行及銀保監會對於房地產貸款的集中度管理同時堅定「一城一策」的管理方式，極力避免制度僵化可能造成的金融風險。《通知》顯示，地方監管可以結合所在地具體情況和以第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，進行2.5個百分點的增減。
《通知》下發後，上海、四川、山東、遼寧等地皆針對本地區房地產貸款集中度下發相應通知，其中對區域內部房地產貸款考核部分指標上限進行調整。
例如，遼寧方面將第三檔的個人住房貸款佔比上限調整為18.5%，較央行數據上調1個百分點；第四檔個人住房貸款佔比上限調整為14.5%，較央行數據上調兩個百分點；第五檔個人住房貸款佔比上限調整為8.5%，較央行數據上調1個百分點。四川方面也類似，將第四檔個人住房貸款集中度佔比上限上調1.5個百分點至14%。
山東銀保監局則將轄內城商行、民營銀行房地產貸款集中度標准上限調高2.5個百分點至25%。對此，山東銀保監局對外表示，該安排是考慮後續規范非標投資業務和表外理財業務，為資金實際投向房地產領域，但短期內無法收回，確需回表處理的留出必要空間。福建方面出台的細則則表示，對於調整確有困難的超標機構業務調整過渡期，經申請允許過渡期最長為6年，確保超標機構平穩過渡。
值得注意的是，銀行對個人住房貸款的緊縮調整，或將會對某些城市個人住房貸款比例產生影響。3月8日，鄭州市公積金管理中心下發《關於徵求住房公積金個人住房貸款政策調整意見和建議的通知》，按照繳存和購房情況設定最高貸款比例（貸款金額占房產總價比例）。首次使用公積金貸款購買家庭首套住房的，最高貸款比例設定為70%不變，但異地貸款及其他情況最高貸款比例設定為40%，相較此前的60%有所下調。
鄭州市住房管理中心信貸管理處處長陳建功對媒體解讀稱，首套住房貸款比例不變意在保障在鄭州長期繳存公積金的剛需的貸款需求。但由於目前不少銀行已經縮緊貸款，將會給公積金部門帶來不小的壓力，因此對於非剛需、二套房、異地貸款者，貸款比例未來可能會有所降低。
嚴打經營貸流向樓市
除對房地產開發貸款和住房貸款的調整外，監管層遏制房地產泡沫化的決心體現在金融端，還包括對「經營貸」的嚴格監管。
有銀行業內人士對記者分析稱，經營貸流向樓市有兩大原因：首先，經營貸流向監管困難，銀行方面僅能獲悉錢款流向，但買賣交易是否構成難以確認，這種情況下，如果資金空轉幾手流入樓市，監管難度也會隨之加大，對於購房者而言可操作空間很大。其次，經營貸能貸出的資金量比消費貸大很多，對於炒房者來說誘惑更大。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池則提及，由於政策面支持中小企業發展，目前經營貸利率普遍低於消費貸，或也成為經營貸流入樓市的一大原因。
上述銀行業內人士同時表示，出於對不良貸款率的考慮，銀行方面主觀上並不想擴大中小企業貸款發放力度，但政策扶植下，銀行方面壓力較大。趙秀池則進一步表示，資本逐利的特性使得中小微貸款未必有實際效果。
2021年3月10日，在全國政協十三屆四次會議最後一場「委員通道」上，全國政協委員、中國人民銀行副行長陳雨露提及，2021年大型商業銀行普惠小微貸款將會增長30%以上。如何使政策對中小企業的扶植落向實處，而非流向房地產領域，助長其泡沫化程度？ 對「經營貸」流向的嚴格監管顯得尤為重要。
1月底，北京、上海、廣州等重點城市率先開始嚴打經營貸流入樓市。北京房地產中介行業協會發布消息稱，為堅決遏制投機炒房，近期北京市區住建部門多次約談和持續檢查房地產中介機構，要求不得參與「經營貸」「首付貸」「消費貸」等任何違法違規的房地產金融活動。同時，新華社消息稱，北京多家股份制銀行上調經營貸利率。
某國有四大行北京地區從業人士對記者表示，目前該行並未上調經營貸利率，在資金去向監管方面，大行始終相對嚴格。
2021年1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，其中對信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理等方面提出要求。某股份制銀行上海地區相關人士對記者表示，目前該行經營貸利率還未上調，但對貸款去向審核的確更加嚴格。
除此之外，廣州、大連、重慶、蘇州等地銀保監局皆對當地銀行經營貸款資金流向房地產領域作出處罰。近日流傳的一份來自上海的《個人貸款提前收回告知函》則顯示，由於借款人未按約履行借款合同「貸款用途」的相關規定，銀行宣布合同下貸款提前到期，要求借款人限時歸還全部貸款本息。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前全國樓市的運行態勢和2015~2016年很類似：從深滬蔓延到廣州、北京以及其他熱點二線城市，整個都市圈的熱度都在明顯回升。不控制經營貸的流向將可能助推新一輪泡沫。對這一點監管層認識是很清楚的，所以嚴打經營貸和資金違規流入房地產市場，將是今年房地產調控的主要工作，也關繫到今年的樓市能不能穩定下來。

『貳』 建立房地產貸款集中度管理制度 堅持「房住不炒」

2020年12月31日，中國央行與銀保監會發布聯合通知，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。
房地產貸款集中度管理制度是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素分檔，第一檔銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
十八大以來，中央政府提出了「房子是用來住的、不是用來炒」的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，並要求「實施好房地產金融審慎管理制度」，房地產貸款集中度管理制度就是這一要求的產物，有利於完善房地產金融管理長效機制，更好地引導和穩定市場預期。文件顯示，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的目的在於「增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性」。
早前，銀保監會主席郭樹清多次表示，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」，要堅決抑制房地產泡沫。這是因為在過去世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。房地產深度內嵌於經濟體系，而且泡沫很難判斷，因此，一旦形成泡沫且破裂，往往造成災難性的後果。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。
中央政府在2016年開始收緊房地產調控政策，受此影響2016年至2019年房地產貸款增速下降12個百分點，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降10個百分點。但是，2020年為了應對疫情沖擊，貨幣政策靈活寬松，各地也出現放鬆調控的現象，引發房價上漲預期。根據國家金融與發展實驗室的測算，2020年三季度末宏觀杠桿率已達270.1%，比2019年末上升了24.7個百分點。2020年9月末全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，房地產貸款占各項貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%；住房開發貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%。
數據顯示出房地產杠桿率在快速恢復增長，這是因為在當前經濟環境下，商業銀行具有一定的放貸壓力，同時又風險偏好較低，因此，信貸資源流向樓市較多。這必然也會對實體經濟的融資需求產生擠出效應。長期以來，房地產在銀行信貸投放中佔比偏高，再加上銀行對國企低風險的偏愛，擠佔了大量金融資源。建立房地產貸款集中度管理制度，有利於約束商業銀行，避免房地產貸款過度集中，同時促進銀行合理制定中長期經營策略，防範潛在系統性金融風險。
此外，需要關注的是，2016年至2020年，居民部門杠桿率上升了22.2個百分點，增幅顯著高於企業和政府部門，貢獻了同期中國宏觀杠桿率總體增幅的52%。如果以「居民債務總額/居民可支配收入」的方式進行測算，中國居民部門的債務水平可能更高。這提醒我們房地產市場已經缺乏足夠購買力支撐繼續高增長，同時，家庭部門因地產而不斷攀升的杠桿率也大大影響了社會消費能力，不利於製造業發展，也對構建以國內大循環為主的新發展格局產生影響。
因此，強化安全意識，樹立底線思維，建立房地產貸款集中度管理制度，設置相應上限，可以避免商業銀行為了取得利益而存在「大而不倒」的風險盲區，也可以引導市場預期，防止企業和購房者繼續以高杠桿製造泡沫和風險，增強金融體系抵禦房地產市場波動的能力。

『叄』 央行房貸新規：去杠桿、降負債是大勢所趨

2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。

  這是繼2020年8月20日「三條紅線」出台後，又一針對房地產融資的政策，在剛剛過去的2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上，我曾說過：「2020年全年與房地產相關的金融政策一直在持續的收緊，哪怕是在疫情最嚴重的上半年也沒有在任何一個公開場合說過要給房地產金融助力，一直到8月20日，這是所有地產人應該記住的日子，『三條紅線』的相關政策給整個行業特別是給房地產金融行業理清了未來的政策脈絡和思路。」

  在當時我給出的十大預測中，提到未來金融政策還將趨緊，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在全年金融政策持續收緊的2020年的最後一天推出《房地產貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗證了我對金融政策趨緊的預測，未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。

  01

  大部分銀行金融機構符合管理要求

  從近期發布的《房地產貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業金融機構按類型分檔，其房地產貸款佔比上限各檔不高於40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款佔比上限各檔不高於32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若結合居民杠桿率與債務收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，由此看來現階段有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到「安全線」以內，堅守不發生系統性金融風險的底線仍是重中之重。

03

  未來房企整體融資環境依舊偏緊

  2020年，房地產政策層面前松後緊，中央繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降准釋放長期資金約1.75萬億元，並兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。

  但下半年央行設置「三道紅線」分檔設定房企有息負債的增速閾值，並壓降融資類信託業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。時值年末最後一天中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產行業將穩杠桿乃至去杠桿的強調和加強。

  聯繫到郭樹清發文強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。我們認為未來房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

  需要注意的是，中國人民銀行、銀保監會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問時同時表示要「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」。

  「十四五」規劃也已定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。

  我在2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上說過「房地產是中國最大的金融業、製造業、服務業」。因此，我認為政策基本面依然「穩」字當頭，繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，強化並落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

  同時，《房地產貸款集中度管理要求》的發布，也進一步驗證了我對行業步入無增長時代新邏輯的驗證，過去若干年，房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在「三條紅線」和「央行房貸新規」的要求下，資金被限制，由於沒有更多的資金進入，整個行業再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業動能不足，從而使得行業動能不足，就將步入無增長的時代，這也是2020年的最後一天，我所講到的最核心最關鍵的問題。

『肆』 房貸新規來了，監管明確房地產貸款佔比上限，這對房價會有何影響

房地產貸款集中度管理機制屬於長效機制，旨在防止房地產貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防範風險敞口過於集中，並不是禁止相關業務開展。

為制度平穩有序推進，《通知》明確了過渡期，對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別進行了設置。上述通知稱，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

部分房貸利率迎來重定價日

除了房貸收緊外，2021年1月1日起，部分存量個人房貸利率迎來重定價日。2020年5年期以上貸款市場報價利率（LPR）經歷兩次下調，選擇以LPR定價的購房者，月供將在2021年發生變化。

新發放的房貸2019年10月平穩切換為LPR定價後，存量房貸定價基準轉換也在2020年3月至8月順利啟動。不論選擇固定利率，還是LPR定價，客戶有一次選擇權。對於未自主轉換的存量房貸，工行、農行、中行、建行等多家銀行在8月底前進行了批量轉換，統一轉換為LPR定價。

2020年5年期以上LPR經歷兩次下調，已降至4.65%，較2019年末累計下調了15個基點。這意味著，在2021年1月1日重定價日時，部分購房者可享受這15個基點下調所帶來的月供減少。

經測算，不論原來房貸利率是基準利率上浮10%，還是打九折，假設貸款100萬元、30年等額本息還款，約定每年1月1日為重定價日的購房者，自2021年1月1日起將減少八九十元的月供。

『伍』 LPR連續9個月保持不變，哪些城市房貸放款周期延長

1月20日，央行公布的最新貸款市場報價利率（LPR）並未發生變動。這是自2020年5月起，LPR報價連續9個月保持不變。
從目前來看，LPR利率不變利於穩定房地產市場的預期，但是由於春節前市場資金面略趨緊，房貸利率於底部微升。據貝殼研究院數據顯示，2021年1月，36城主流首套房貸利率5.23%，二套房貸利率5.52%，環比均微增1個基點；房貸平均放款周期環比延長5天至53天，其中，珠三角城市的放款周期位居前列，惠州、東莞、佛山及中山平均周期均在2個月以上。
在很多業內人士看來，房貸利率大概率繼續保持平穩略降的趨勢，但是考慮到局部地區市場過熱，不排除採用差別化房貸利率工具進行調節的可能。
LPR不變，穩定房地產市場預期
1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。截至目前，LPR報價已連續9個月保持不變。
對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，LPR利率持續未變，表明當下的利率水平是與經濟運行基本相適宜，貨幣政策沒有繼續寬松的必要。
雖然LPR可以浮動，但是卻多個月不動。在盤古智庫高級研究員江瀚看來，當前市場處於過渡階段，利率的波動會影響大多數人對於房地產市場的預期。連續9個月利率不變，這是國家給金融市場傳遞一個信號：金融市場預期是穩定而且穩健的。從目前來看，LPR的利率不變，對穩定整個房地產市場有非常重要的作用。
雖然LPR連續9個月「按兵不動」，但是房貸利率開始出現一些底部回升的跡象。貝殼研究院監測顯示，2021年1月，36城主流首套房貸利率5.23%，二套房貸利率5.52%，環比均微增1個基點，而且這是從去年12月開始已經連續兩個月上升。
另外，1月36城房貸平均放款周期自去年9月以來經歷「五連升」達到53天，環比延長5天，回到去年4月水平。許小樂認為，這表明，春節前市場資金面趨緊，房貸放款周期加速拉長；另一方面，在房地產金融審慎管理制度之下，央行引導商業銀行房地產貸款合理增長。
房貸「紅線」暫對個人房貸投放影響不大
從具體城市來看，1月36城房貸利率環比普遍平穩。貝殼研究院監測顯示，房貸利率提升的城市主要是珠三角部分城市，如東莞、中山主流首套、二套房貸利率提升10個基點及以上。
在36城中，超8成平均房貸放款周期環比拉長。拉長幅度靠前的城市主要是弱二線城市，如廊坊、哈爾濱、寧波及南通等，環比延長10天以上。
珠三角局部城市放款周期在2020年下半年以來持續拉長，2021年首月略有改善，如深圳及東莞放款周期環比分別縮短8天及4天。但珠三角城市的放款周期仍處在36城前列，如惠州、東莞、佛山及中山平均周期均在2個月以上，居36城TOP5。
眾所周知，2020年最後一天，監管放大招，個人房貸業務面臨變局。央行與銀保監會聯合發布重磅文件《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將銀行劃分為五檔，分別為各類銀行機構的房地產貸款佔比劃定了「紅線」，其中個人住房貸款余額佔比最高不超過32.5%，規模越小的銀行，上限要求越低。
「新規已實施半月有餘，在信貸『開門紅』的影響下，年初銀行個人房貸投放暫未受到較大影響，個人住房按揭額度較為充足。」融360大數據研究院研究員李萬賦如是說。
但是，李萬賦表示，銀行今年的房貸投放總規模有收緊預期，或將加大區域性房貸額度差異化調整，壓降利率較低利潤空間較小的城市房貸額度。
李萬賦還認為，房地產貸款「紅線」目的不在於短期內急劇下降房貸規模，而是從調整結構入手，實現長期內銀行業信貸結構的轉變。從目前各銀行的房貸佔比來看，僅有少數銀行的個人房貸余額佔比超標，面臨著調降壓力，多數銀行尤其是大中型銀行的個人房貸額度仍存在空間。
業內：房貸利率大概率保持平穩略降趨勢
「從長期來看，當前的利率不動並不代表的是未來的利率不動。」江瀚表示，當前，整個國際市場疫情影響並沒有得到緩解的情況下，很多國家出台比較寬松的貨幣政策，這種環境還將持續下去，所以未來利率下行空間還是存在的。我國的LPR也是有下行的趨勢，只是什麼時候向下調整還不明確。
考慮到房貸額度也暫未受到新規影響，李萬賦認為，全國房貸利率大幅加碼的時代已經過去，房地產市場進入平穩期。短期內房貸利率大概率繼續保持平穩略降的趨勢。
許小樂也預計，未來房貸利率總體觸底。考慮到局部市場過熱，不排除個別熱點城市採用差別化房貸利率工具進行調節的可能。
新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 李銘

『陸』 長春2020年1—9月房地產開發貸款余額是多少

想知道一直有約。房地產開發貸款余額是多少，你可以到房地產。開發區問一。

『柒』 央行重磅！最新貨幣政策報告：疫情防控最重要、地產貸款增速回落

2月19日晚，央行公布《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》。

中國人民銀行堅持金融服務實體經濟的根本要求，實施穩健的貨幣政策，加強逆周期調節，在多重目標中尋求動態平衡，保持貨幣信貸合理增長，推動信貸結構持續優化，以改革的辦法疏通貨幣政策傳導，千方百計降低企業融資成本，為實現「六穩」和經濟高質量發展營造了適宜的貨幣金融環境。
報告由央行貨幣政策分析小組發布，從貨幣信貸概括、貨幣政策操作、貨幣市場運行、宏觀經濟分析、貨幣政策趨勢等五個方面總結了人民銀行過去一年的重要舉措與政策動態，並對下一階段的工作部署加以展望。
基金君根據報告全文，總結出以下十大要點內容，供大家參考。
1.2019年普惠小微貸款新增2.1萬億元
總體來看，金融機構貸款增長較快，普惠小微貸款快速增長。
根據報告，2019年末，金融機構本外幣貸款余額為158.6萬億元，同比增長11.9%，比年初增加16.8萬億元，同比多增6987億元。人民幣貸款余額為153.1萬億元，同比增長12.3%。
其中，信貸結構進一步優化，普惠小微貸款快速增長。2019年以來，中國人民銀行引導金融機構加大對普惠小微貸款的投放，效果明顯。
具體來看，2019年普惠小微貸款新增2.1萬億元，是上年增量的1.7倍，年末余額增速為23.1%，比上年末提高7.9個百分點。住戶貸款增速放緩，2019年末為15.5%，比上年末低2.7個百分點。非金融企業及機關團體貸款同比多增。中長期貸款比年初增加11.3萬億元，同比多增7986億元，占同期貸款增量的67.3%，較上年提高2.3個百分點。
2.2019年股市日均成交5222億元，同比增長四成
2019年，金融市場整體運行平穩，其中成交量和籌資額同比增加。
具體來看，2019年滬、深股市累計成交127.4萬億元，日均成交5222億元，同比增長40.7%。股票市場籌資額同比增加。2019年A股籌資6148億元，同比增加11.2%。
此外，股票市場指數上升。2019年末，上證綜合指數收於3050點，比上年末上漲22.3%；深證成份指數收於10431點，比上年末上漲44.1%。
3.不將房地產作為短期刺激經濟的手段
2019年，全國商品房銷售面積與銷售額增速有所放緩，房價上漲區域明顯減少，漲幅有所下降。房地產開發投資穩中微升，房地產貸款增速繼續平穩回落。
具體來看，2019年12月末，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格分別同比上漲6.8%和3.7%，漲幅較上年同期分別下降3.7個和4個百分點。全年全國商品房銷售面積同比基本持平，銷售額同比增長6.5%，增速較上年末下降5.7個百分點。
房地產增速方面，2019年末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額44.41萬億元，同比增長14.8%，增速較上年末回落5.2個百分點。房地產貸款余額占各項貸款余額的29%。
其中，個人住房貸款余額為30.2萬億元，同比增長16.7%，增速較上年末回落1.1個百分點；住房開發貸款余額為8.4萬億元，同比增長14.6%，增速較上年末回落17.3個百分點；地產開發貸款余額為1.28萬億元，同比下降7.1%，增速較上年末回落11個百分點。
值得一提的是，報告稱，下一階段將堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照「因城施策」的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
4.加大對新冠肺炎疫情防控的貨幣信貸支持
報告稱，將疫情防控作為當前最重要的工作來抓，加大對新冠肺炎疫情防控的貨幣信貸支持。
一是專項再貸款定向支持疫情防控重點領域和重點企業；二是保持流動性合理充裕，實施好逆周期調節；三是引導金融機構加大對疫情防控的信貸投放力度。
報告稱，下一步，仍要將疫情防控作為當前最重要的工作來抓，加大對新冠肺炎疫情防控的貨幣信貸支持。
5.靈活運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕
報告稱，下一階段，科學穩健把握逆周期調節力度，守正創新，勇於擔當，穩健的貨幣政策要靈活適度，加強逆周期調節、結構調整和改革的力度，保持物價水平基本穩定。打好防範化解重大金融風險攻堅戰，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。
具體而言：
1）要實施好穩健貨幣政策，保持流動性合理充裕，促進貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應；
2）靈活運用好定向降准、再貸款、再貼現、宏觀審慎評估等多種貨幣政策工具，以適度的貨幣增長支持高質量發展，有效支持經濟運行在合理區間；
3）增強調控前瞻性、精準性、主動性和有效性，根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調，精準把握好調控的度，加強預期引導，維護我國在全球主要經濟體中少數實行正常貨幣政策國家的地位。
4）健全可持續的資本補充體制機制，推動銀行通過發行永續債等方式多渠道補充資本，拓寬永續債投資主體，分散風險；
5）重點支持中小銀行補充資本，提升銀行服務實體經濟和防範化解金融風險的能力，防範社會信用收縮風險。
6.完善LPR傳導機制堅決打破貸款利率隱性下限
2019年8月17日，人民銀行宣布完善LPR形成機制，推出新的LPR報價原則、形成方式、期限品種、報價銀行、報價頻率和運用要求。提高銀行貸款定價的自主權，推動銀行改進經營行為，堅決打破貸款利率隱性下限，疏通市場化利率傳導渠道。
2019年末，新發放貸款中運用LPR的佔比已達到90%。2019年12月28日人民銀行發布了存量浮動利率貸款定價基準轉換的公告，遵循市場化、法治化原則，推動存量貸款定價基準由原來的貸款基準利率轉換為LPR或固定利率。
事實上，LPR改革降低企業融資成本的作用已經顯現。2019年年初至7月，企業貸款加權平均利率一直在5.3%附近波動，市場利率下行向企業貸款利率傳導不足。8月份以來，全國銀行間同業拆借中心已6次發布新機制下的LPR，1年期LPR較同期限基準利率下降了20個基點。隨著LPR報價穩中有降，企業貸款利率顯著下降。
報告稱，下一階段，將進一步深化利率市場化和人民幣匯率形成機制改革，提高金融資源配置效率。
具體而言，將健全基準利率和市場化利率體系，完善LPR傳導機制，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換，促進銀行積極有序運用LPR定價，轉變傳統定價思維。
同時，發揮好市場利率定價自律機製作用，維護公平定價秩序，嚴格落實明示貸款年化利率的要求，切實保護金融消費者權益。穩步深化匯率市場化改革，完善以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，保持人民幣匯率彈性，發揮匯率調節宏觀經濟和國際收支自動穩定器的作用。
7.支持鋼鐵行業通過直接融資「去杠桿、降成本」
2019年以來，在國家逆周期調控政策下，鋼鐵行業平穩運行，持續推進對標挖潛、降本增效。
一是鋼鐵產量保持增長。2019年，我國生鐵、粗鋼、鋼材產量分別同比增長5.3%、8.3%、9.8%。二是固定資產投資保持增長。2019年，全國黑色冶煉及壓延業和黑色金屬礦采選業固定資產投資分別同比增長26.0%和2.5%。三是鋼材價格四季度回升企穩，原材料價格趨於穩定。四是超低排放正式實施，綠色發展持續推進。
但在當前全球經濟增長持續放緩、國內經濟下行壓力加大的背景下，我國鋼鐵行業仍面臨諸多挑戰。一是受成本上升擠壓，行業利潤同比有所下降。二是受國際市場貿易摩擦和貿易保護等影響，鋼鐵產品進出口總量有所下降。三是環保壓力仍然較大，超低排放具體實施中還存在技術難題，亟待行業內外協作攻關。
報告稱，下一步應堅持差異化信貸政策，支持優勢企業技術改造、結構調整、綠色發展。充分發揮資本市場在鋼鐵企業兼並重組中的作用，支持鋼鐵行業通過直接融資「去杠桿、降成本」，促進行業高質量發展。
8.國內外經濟都處於調整期，國內經濟下行壓力較大
報告稱，中國發展仍處於並將長期處於重要戰略機遇期，近期新冠肺炎疫情對中國經濟的影響是暫時的，中國經濟長期向好、高質量增長的基本面沒有變化。
當前，世界經濟增長持續放緩，仍處在國際金融危機後的深度調整期，外部不確定不穩定因素增多。我國經濟正在由高速增長轉向高質量發展，結構性、體制性、周期性問題相互交織，增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期「三期疊加」影響持續深化。
經濟增長保持了韌性，但下行壓力仍然較大。企業投資增長仍顯乏力。在信用風險加快暴露情況下，部分中小金融機構風險偏好下降。新冠肺炎疫情對短期內的經濟增長會有影響，主要體現在消費減少、企業復工較晚等方面。對此要客觀認識、理性看待，堅定信心、保持定力，做好充分准備，認真辦好自己的事，推動消費穩定增長，切實增加有效投資，釋放國內市場需求潛力。
9.引導資金投向先進製造、民生建設、基礎設施短板等領域
2019年，中國人民銀行引導資金投向供需共同受益、具有乘數效應的先進製造、民生建設、基礎設施短板等領域，促進產業和消費「雙升級」。
一是深入開展金融精準扶貧。二是持續加大鄉村振興金融服務投入。三是不斷提升小微、民營企業金融服務水平。四是積極做好金融支持就業創業。五是繼續加強產業轉型升級的金融支持，持續完善區域發展金融政策引導。六是全力以赴做好防疫的各項金融服務工作，加強對生產、運輸和銷售重要醫用物資和重要生活物資的骨幹企業的信貸支持力度，全力滿足其合理融資需求。
10.進一步擴大金融業對外開放
2019年7月20日，國務院金融穩定發展委員會辦公室宣布11條關於進一步擴大金融業對外開放有關舉措，重點是大幅放寬銀行、證券、保險業的市場准入，提前至2020年不再設股比限制，並大幅擴大業務范圍；進一步便利境外機構投資者投資銀行間債券市場等。
2019年4月及9月，中國債券先後被納入彭博巴克萊全球綜合指數，摩根大通全球新興市場多元化指數等國際主要債券指數。
證監會於5月正式批准中日ETF互通中方產品申請。證監會與英國金融行為監管局於6月17日發布聯合公告，正式啟動上海證券交易所和倫敦證券交易所互聯互通存托憑證（GDR）業務。
下一階段，將進一步推進金融機構改革，繼續推動全面落實開發性金融機構、政策性銀行改革方案，完善治理體系，持續深化大型商業銀行和其他大型金融企業改革，進一步擴大金融業對外開放。

『捌』 9月房地產貸款的增速在持續回落嗎

據報道，人民銀行20日發布的2017年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示，9月末，金融機構人民幣各項貸款余額117.8萬億元，同比增長13.1%，增速比上季末高0.2個百分點；1-9月增加11.2萬億元，同比多增9980億元。

分析人士稱，從用途看，9月末非金融企業及機關團體固定資產貸款余額34.2萬億元，同比增長12.5%，增速比上季末高1.8個百分點；經營性貸款余額35.8萬億元，同比增長11.8%，增速比上季末高1.9個百分點。

希望房價可以早日回歸到合理區間！

『玖』 央行銀保監會祭出重大政策：房地產貸款再迎「兩道紅線」

2020年最後一天，央行、銀保監會祭出重大政策——為各大銀行發放房地產貸款規模及佔比設置了「兩道紅線」。

為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱「通知」），分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的銀行業金融機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。

值得指出的是，根據通知，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。

交行金融研究中心研究員夏丹認為，通知體現了對金融、地產兩個市場防風險和穩市場的考慮。對於房地產市場而言，強化房地產金融監管，是堅持「房住不炒」的一個環節；對於金融市場而言，防止樓市風險向金融領域傳導，有利於金融系統穩健發展。

通知自2021年1月1日起實施。

房地產貸款「兩個上限」

12月31日當日，央行、銀保監會在就該通知舉辦的答記者問中表示，房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

這個「上限」設定，綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間，分檔設定。

第一檔為中資大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。

第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恆豐銀行、浙商銀行、渤海銀行，房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業銀行、民營銀行、大中城市和城區農合機構，房地產貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%。

第四檔為縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%。

第五檔為村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。

同時，為體現區域差異，房地產貸款集中度管理可以有適度的彈性，並設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。

根據通知，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

通知強調，當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，人民銀行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的將督促採取措施及時予以校正。

為支持大力發展住房租賃市場，目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

2021年房地產貸款投向比例或收縮

長期以來，房地產貸款被銀行看作優質資產。從目前各大銀行投向房地產貸款的規模來看，部分銀行恐怕已觸及「紅線」。

根據上市銀行財報，截至2020年6月末，36家上市銀行房地產業貸款余額達7.04萬億元，較2019年末增加7201.78億元，增幅為11.4%。

從上市商業銀行類別來看，國有銀行和股份制行對房地產業貸款的投放力度較大。截至2020年6月末，國有銀行和股份制銀行房地產業貸款余額合計分別為3.66萬億元和2.71萬億元，分別占房地產業貸款總額的52.02%和38.46%。

與此同時，房地產違規放貸屢禁不止。2020年上半年，中國人民銀行深圳支行、上海總部相繼突擊嚴查「房抵經營貸資金違規流入房地產」的情況。

近日中國銀保監會主席郭樹清指出，房地產與金融業深度關聯，房地產是現階段我國金融風險方面最大的"灰犀牛」。

郭樹清表示，房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。

這一切，都意味著房地產金融風險防控應得到足夠的重視。

房地產貸款集中度管理制度的建立，無異於給各大銀行投放房地產貸款及個人住房貸款佔比都設置了一道「安全閥門」。「有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。」中國人民銀行、銀保監會答記者問時表示。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

「建立房地產貸款集中度管理制度具有非常好的導向作用，後續各大銀行在房地產貸款、個人住房貸款投放規模及比例方面都會進行調整，以更好地貫徹房住不炒，有利於更好地規范明年房貸領域，防範違規放貸，尤其是消費貸，同時也防止一些即便是合規的貸款過多地流入房地產，將更多資金導入其他領域，尤其後疫情時代急需發展的新興產業、領域。」易居智庫研究總監嚴躍進置評道。