房地產開發貸款政府工作報告

A. 國家對房地產開發貸款有哪些限制

一、房地產開發貸款的條件
（一）在建設銀行開立基本結算帳戶或一般存款帳戶，經營收支全部或部分在建行結算；
（二）生產經營正常，經營管理制度健全，財務狀況良好；
（三）信譽良好，具有按期償還貸款本息的能力；
（四）能提供足值有效的抵押、質押或資信程度高的保證擔保；
（五）開發建設項目經可行性預測分析研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場銷路較好；
（六）開發建設項目已經納入國家或地方住房建設開發計劃，其立項文件完整、真實、有效；
（七）已經取得開發建設項目的土地使用權；
（八）開發建設項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規定；
（九）借款人計劃投入開發建設項目的自有資金不低於規定的比例～

B. 房地產開發貸款

房地產開發貸款分為好幾種：
1、住房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用於開發建造向市場銷售住房的貸款。
2、商業用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用於開發建造向市場銷售，主要用於商業行為而非家庭居住用房的貸款。
3、土地開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用於土地開發的貸款。
4、房地產開發企業流動資金貸款，是指房地產開發企業因資金周轉所需申請的貸款，不與具體項目相聯系，由於最終仍然用來支持房地產開發，因此這類貸款仍屬房地產開發貸款。
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C. 房地產業如何解讀2021政府工作報告要點都在這里

中房網訊（亞晨/文）3月5日，第十三屆全國人民代表大會第四次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，過去一年，我國交出了一份人民滿意、世界矚目、可以載入史冊的答卷。
李克強總理在政府工作報告中表示，「十四五」時期是開啟全面建設社會主義現代化國家新征程的第一個五年。我國發展仍然處於重要戰略機遇期，但機遇和挑戰都有新的發展變化。要准確把握新發展階段，深入貫徹新發展理念，加快構建新發展格局，推動高質量發展，為全面建設社會主義現代化國家開好局起好步。
完善住房市場體系和住房保障體系
李克強總理在政府工作報告中，介紹了「十四五」時期主要目標任務，其中一些內容值得房地產行業關注。
經濟運行方面，報告稱要保持在合理區間，各年度視情提出經濟增長預期目標，全員勞動生產率增長高於國內生產總值增長，城鎮調查失業率控制在5.5%以內，物價水平保持總體平穩，實現更高質量、更有效率、更加公平、更可持續、更為安全的發展。
全面推進鄉村振興，完善新型城鎮化戰略。堅持農業農村優先發展，嚴守18億畝耕地紅線，實施高標准農田建設工程、黑土地保護工程，確保種源安全，實施鄉村建設行動，健全城鄉融合發展體制機制。深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。
優化區域經濟布局，促進區域協調發展。深入實施區域重大戰略、區域協調發展戰略、主體功能區戰略，構建高質量發展的區域經濟布局和國土空間支撐體系。扎實推動京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、黃河流域生態保護和高質量發展，高標准、高質量建設雄安新區。推動西部大開發形成新格局，推動東北振興取得新突破，促進中部地區加快崛起，鼓勵東部地區加快推進現代化。支持革命老區、民族地區加快發展，加強邊疆地區建設。積極拓展海洋經濟發展空間。
持續增進民生福祉，扎實推動共同富裕。實施積極應對人口老齡化國家戰略，以「一老一小」為重點完善人口服務體系，推動實現適度生育水平，逐步延遲法定退休年齡。
保障好群眾住房需求，解決好大城市住房突出問題
在介紹今年發展主要預期目標時，李克強總理在政府工作報告中提到的不少內容也值得房地產行業重點關注。
對於今年發展的主要預期目標，政府工作報告提出，國內生產總值增長6%以上；城鎮新增就業1100萬人以上，城鎮調查失業率5.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右；進出口量穩質升，國際收支基本平衡；居民收入穩步增長；生態環境質量進一步改善，單位國內生產總值能耗降低3%左右，主要污染物排放量繼續下降；糧食產量保持在1.3萬億斤以上。
政府工作報告提出，今年要保持宏觀政策連續性穩定性可持續性，促進經濟運行在合理區間。在區間調控基礎上加強定向調控、相機調控、精準調控。宏觀政策要繼續為市場主體紓困，保持必要支持力度，不急轉彎，根據形勢變化適時調整完善，進一步鞏固經濟基本盤。
貨幣政策方面，報告提出穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。把服務實體經濟放到更加突出的位置，處理好恢復經濟與防範風險的關系。貨幣供應量和社會融資規模增速與名義經濟增速基本匹配，保持流動性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩定。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。
在擴大有效投資方面，今年新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，提升縣城公共服務水平。
扎實推進農村改革和鄉村建設方面，報告稱鞏固和完善農村基本經營制度，保持土地承包關系穩定並長久不變，穩步推進多種形式適度規模經營，加快發展專業化社會化服務。提高土地出讓收入用於農業農村比例。強化農村基本公共服務和公共基礎設施建設，促進縣域內城鄉融合發展。啟動農村人居環境整治提升五年行動。
對於房地產行業最為關注的住房領域的表述，報告稱要保障好群眾住房需求。除「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期」是往年提法的延續外，「解決好大城市住房突出問題」這一表述則是在去年中央經濟工作會議的基礎上，今年政府工作報告中首次提及對大城市住房問題的關注。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示，這一表述對於今年各類大城市的房地產政策和市場的變化有較大的影響。從報告的具體表述來看，增加了兩類房源供給，並落實租賃市場改革。
此次政策明確，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給。嚴躍進認為，後續保障性租賃住房和共有產權住房將成為大城市重點鋪開的產品，此類產品將承擔解決住房問題的重要角色，後續房地產企業在地產開發等方面需要關注。而為了實現此類產品的供給，此次政策明確了通過土地、財政和規劃等方面給予的政策支持，具有非常好的導向。
另一方面，報告還明確，要「規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難」，這也意味著後續將繼續在租賃市場的發展方面發力。在嚴躍進看來，該領域有三層含義：第一、租賃住房的發展，其目標是要解決兩類群體的住房需求，即新市民和青年人，這也是後續租賃產品開發和經營可以關注的目標群。第二、租賃市場的發展將更聚焦於長租房市場，後續或也形成長租房的各類配套政策。第三、此次政策比較明確提及租房稅費降低的內容，也使得後續租賃市場業務發展可以減負，這也是相關企業和租房者可以重點關注的內容。

D. 國家對房地產開發貸款的主要政策有哪些

1、央行已將2014年信貸政策工作意見下發給各分支機構及各銀行業金融機構。對於市場關注的房貸政策，央行明確提出要落實差別化住房信貸政策，滿足首套自住購房的貸款需求，切實提高保障性安居工程金融服務水平；同時要求分支機構對轄區內金融機構出現的首套房貸停貸、壓單等現象深入調研。但另一方面，此次意見稿隻字未提二套房貸要求。
2、銀行對開發商的要求有幾個方面,第一:五證齊全;第二:不封頂不能辦理貸款,也就是說不能放款;第三:貸款額度不能超過總房價款的80%。

E. 政府工作報告給出今年房地產新走向

今年政府工作報告繼續提出「房住不炒」「三穩」等定位，同時，與往年相比，又增加了新的提法，例如，解決好大城市住房突出問題，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。這些新提法，又釋放了怎樣的信號？
繼續延續「房住不炒」
根據政府工作報告，2021年的工作重點在「切實增進民生福祉，不斷提高社會建設水平」方面提及，「保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。」
專家表示，政府工作報告提出這些問題，首先是要把新的城市居住人口降下來。「房住不炒」也釋放出一個明確信號，錢不要亂投資，要投資具有生產性、創新性的活動，以創造更多的價值。該專家還對記者稱，對於經濟增長，要強調更有序地發展，而不是大起大落式的、超過大多數人承受能力的發展。
穩地價、穩房價、穩預期也是被重申，說明樓市調控的目標依舊是「維穩」。郭樹清日前公開表示：「很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這很危險，持有很多的房產，一旦市場出現波動或者下行，個人財產就會有很大損失。貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經濟生活就會發生很大的混亂。因此，必須既積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。」「現在銀保監會也進一步採取一系列措施，各城市『一城一策』推出房地產綜合調控舉措，目的是實現穩地價、穩房價、穩預期，逐步把房地產的問題解決好。」郭樹清稱。
租賃市場將發力
政府工作報告還提出，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。說明租房將是2021年的政策發力點所在。
「2021全國兩會青年期待」調查顯示，在住房方面，65.8%的受訪者希望房價調控措施保持穩定。調查顯示，45.4%的受訪者希望加大住房租賃供給，讓人們更加容易租到房，45.0%的受訪者希望監管房屋租賃交易，讓租房者不再擔心長租公寓爆雷，44.8%的受訪者希望推進租購同權，讓租來的房住得也安心。
麥田租賃市場總監對記者說，今年租賃市場空前火爆。去年受疫情影響，租賃市場略低迷，但是每年的7-8月份是租賃市場的高峰，預計今年會突破往年，來自麥田的一份內部資料顯示，近7天內，北京地區房屋租賃居間費用破400萬。該上述市場總監對記者說，今年學區房賣的特別好，很多原本計劃走國際學校出國留學的家長都選擇國內上學了，這些家長買的學區房大部分都是老破小，因此都會選擇租賃房屋來改善居住環境。
根據《2020中國青年租住生活藍皮書》中的報告顯示，目前超過60%的租客已經租房3年以上，超過20%的租客表示願意一直租房。可以看出，隨著房價的不斷上漲和年輕人的思想轉變以及租房權益越來越好，以後很多年輕人可能會選擇長期租房生活。其實事實也是如此，目前我們國家的房屋租賃市場正在慢慢擴大。
緩解青年人住房困難
盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。這是此次政府工作報告中的新提法，可見，青年人的住房已經被高度關注。
專家稱，「要給更多年輕人成長的空間，降低成本。另一端是要提供更多發展的機會，把蛋糕做大，讓年輕人及農村勞動力在城市中聚集，讓城市發展更具前景。
可見，價格問題是困擾年輕人的核心。雖然大城市就業機會多，能夠吸引大量的年輕人才進駐，但是成本居高不下，讓很多年輕人望而卻步。有專家稱，青年住房困難若不能很好緩解，容易造成人才流失。即便青年留在大城市，高企的住房成本也會降低幸福指數。
公開數據顯示，目前，全國商品房均價約為1萬元左右，而深圳房價超過7萬元，京滬房價突破6萬元，廣州、杭州、廈門則突破3萬元，部分強省會城市房價超過2萬元，均價創下歷史新高。
值得關注的是，此次政府工作報告中，沒有提到大家關心的房產稅，對比往年《報告》，自2018年、2019年提出「房地產稅立法」後，2020年、2021年均未提及「房地產稅」。華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員賈康表示，中央對房地產稅立法工作的表述，從原來的「加快」和「穩步推進」回調到了「穩妥推進」，政府工作報告中也未對房地產稅立法進行部署。賈康分析稱，「可能決策上認為時機和條件還沒有到位，今年在基調上應該是仍持謹慎態度。」
再提城市更新
今年，政府工作報告對「十四五」期間新型城鎮化不僅首次提出了更具體的發展指標——常住人口城鎮化率提高到65%，而且還提出發展重點為壯大城市群和都市圈、實施城市更新行動、完善住房市場體系和住房保障體系，這也為新型城鎮化高質量發展指明了方向。
專家表示，在經濟高速發展和城鎮化快速推進過程中，我國城市發展注重追求速度和規模，城市規劃建設管理「碎片化」問題突出，城市的整體性、系統性、宜居性、包容性和生長性不足，人居環境質量不高，一些大城市「城市病」問題突出。在這次新冠肺炎疫情中，城市建設領域的一些問題和短板更加凸顯。通過實施城市更新行動，及時回應群眾關切，著力解決「城市病」等突出問題，補齊基礎設施和公共服務設施短板，推動城市結構調整優化，提升城市品質，提高城市管理服務水平，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。
來自陝西代表團的全國人大代表孫維提交了一份《關於進一步全力推進實施「城市更新」行動的建議》。她在建議中稱，研究全國特別是東南沿海地區在城市更新方面先行先試的整體推進情況，發現缺少統籌推進機制、缺乏系統性謀劃、協調融合度不高、任務分工片面、利益分配不完善等問題，勢必影響這項工作的實施進展。為此，她建議圍繞「城市更新」這一目標，在完善城市空間結構、強化歷史文化保護、塑造城市形象風貌的前提下，著力實施城市生態修復、功能完善工程，全力推進新型城市基礎設施建設。

F. 房地產開發貸款的中國狀況

2004年底房地產開發商貸款為7810.9億元，2005年1季度末達到8177.5億元。從增長速度看，2004年3月份以前，房地產開發商貸款增長速度在40%以上。2004年4季度開始房地產開發商貸款增長速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速進一步下降到15%，與金融機構全部人民幣貸款的增長速度靠近，房地產開發商貸款增長得到了初步控制。
2005年1季度末8177.5億元房地產開發商貸款包括：（1）住房開發貸款4601.8億元，佔56.3%，其中經濟適用房開發貸款1468.3億元，占房地產開發商貸款的17.9%；（2）房地產開發企業流動資金貸款1605.4億元，佔19.6%；（3）地產開發貸款1586.4億元，佔19.4%，其中政府土地儲備機構貸款950.2億元，占房地產開發商貸款的11.6%；（4）商業用房開發貸款383.9億元，佔4.7%。
中國上市銀行2012年回顧與未來展望
《中國上市銀行2012年回顧與未來展望》報告稱，中國17家上市銀行2012年房地產貸款總額3.16萬億元，同比增長4.08%，增幅下降0.86個百分點。從個人住房貸款來看，截至去年末，貸款總額為7.2萬億元，同比上漲12.6%，增速下降1.74個百分點，在個人貸款中佔比從上年的66.19%下降到62.8%。
報告指出，2012年底17家上市銀行的加權平均資本充足率和加權平均核心資本充足率分別為13.18%和10.17%，較2011年末的12.61%和9.74%的水平有所提高，並持續滿足監管要求。