農房抵押貸款工作情況報告

Ⅰ 農村自建房如何抵押貸款

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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Ⅱ 農村信用社怎麼辦理房屋抵押貸款

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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Ⅲ 農村產權調研報告

農村產權調研報告

在生活中，報告使用的次數愈發增長，報告中涉及到專業性術語要解釋清楚。一聽到寫報告馬上頭昏腦漲？下面是我為大家收集的農村產權調研報告，希望對大家有所幫助。

農村產權調研報告1

一、通州區農村產權流轉交易市場建設背景

通州區位於北京市東南部，面積906平方公里,轄4個街道和11個鄉鎮，常住人口109萬人。通州新城是距離北京中心城最近的新城，在北京市總體規劃「兩軸-兩帶-多中心」的空間格局中，位於北京長安街軸線與東部發展帶的節點之上，處於環渤海經濟圈的核心樞紐位置。20xx年，通州區農村經濟總收入287.3億元，人均勞動所得19597.9元，鎮村兩級集體資產總額586.2億元，其中貨幣資金165.8億元。根據20xx年調查統計數據：鎮村兩級集體土地總面積為107萬畝，其中農用地面積67萬畝;建設用地面積38萬畝(經營性建設用地共有10萬畝；公益性建設用地共有15萬畝；農村宅基地共有13萬畝);未利用地面積2萬畝。

對於如何管理好這些資產，通州區一直在下大力探索創新，多年來，農村產權流轉交易工作始終走在全國前列，浙江、廣西等省市先後多次到通州區進行學習調研。通州區從20xx年就開始探索，實行村級經濟事項招投標工作，並於20xx年7月，創建全市首家鎮級「農村集體資產交易市場---宋庄鎮集體資產交易市場」，開始探索農村集體產權流轉交易的有效手段和模式。

20xx年底，根據中央《關於第二批農村改革試驗區和試驗任務的批復》(農政發〔20xx〕5號)，通州區被列入全國第二批農村改革試驗區，承擔「農村產權流轉交易市場建設」試驗任務。通州區抓住機會，借力中央改革試驗區任務部署的東風，在宋庄鎮集體資產交易市場經驗基礎上，建立通州區農村產權流轉交易市場，探索創新農村產權流轉交易新模式。

二、通州區農村產權流轉交易市場發展現狀

宋庄鎮集體資產交易市場，自20xx年建立這五年來，累計完成招投標事項309宗，共為村集體增收節支6685萬元；完成平原造林15個施工標段招投標工作，涉及資金39500.73萬元。在促進農村集體資產增值保值、激活農村生產要素、增加農民收入方面起到了積極作用。

今年以來，通州區按照《國務院辦公廳關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》(國辦發〔20xx〕71號)和《關於第二批農村改革試驗區和試驗任務的批復》(農政發〔20xx〕5號)文件精神，在宋庄鎮集體資產交易市場建設基礎上，總結經驗，完善機制，在遵循法律法規的前提下，積極創新，通過搭建「一個『中心』為主導，多個『站點』為輔助」的網狀架構，採取有形市場與無形網路相互支持配合的手段，建立起了「通州區農村產權流轉交易市場」。

三、農村產權流轉交易市場發展面臨的問題

雖然，近年來交易市場在一定程度上發揮了資源配置、價格發現、資產保值增值等功能，對農村經濟社會發展起到了一定積極作用，但其在發展過程中也暴露出一些問題。

(一)性質、功能定位不清

經過多方調研，我們發現，目前，產權交易機構有些實行企業制管理，有些屬於事業單位。在實行公司制的產權交易所中，有些屬於國有控股企業，有些屬於民營企業。通州區宋庄鎮集體資產交易市場則是屬於政府管理的企業單位。而現行法律對產權交易所的性質應定位於服務機構還是盈利機構缺乏明確的規定。由於產權交易機構沒有明確的定位，導致其所從事的業務范圍界限不明、功能不一。這在一定程度上制約了產權交易市場發展，也是出現違法、違規現象的原因之一。 (二)缺乏科學、透明的交易模式

由於交易信息公開渠道不夠通暢、廣泛，一方面導致存在一定的產權交易信息不公開、不透明現象；另一方面造成服務范圍小，信息發布受眾面較窄，不能達到效益化最大的問題。在轉讓過程中有暗箱操作現象，特別容易造成資產流失；其次，定價機制不合理。有的產權交易在轉讓過程中採取協議定價方式，並不能通過市場發現價格，因此，缺乏判斷轉讓價格合理性的客觀依據。

(三)工作人員專業素質不高

原來的交易市場缺乏專職工作人員，多是兼職或臨時聘用員工，導致隊伍不穩定、專業素質不高。由於沒有穩定的專職隊伍，所以對相關工作人員缺乏統一培訓和管理，經紀人業務素質和職業水平普遍不高，導致交易成本的無謂增加、交易效率低下，甚至會破壞市場正常交易秩序。

四、關於推進農村產權流轉交易市場健康發展的建議

(一)探索設置專門辦事機構

成立「北京通州農村產權流轉交易中心」，負責全區農村生產要素流轉交易的具體實施工作。按照「國務院辦公廳關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見」提出的要求，擬設立為由政府主導、服務「三農」的非營利性機構，正科級事業單位。中心設置「一室四部」，即綜合辦公室、登記審核部、交易部、信息部、財務部。

交易中心輻射11個鄉鎮，每鄉鎮各設1個分支機構，名稱設定為「通州區**鎮農村產權流轉交易服務站」，同時加掛農村土地承包流轉服務中心牌子，「一套人馬兩塊牌子」。各鄉鎮交易服務站設專職站長1名，工作人員2名。服務站是交易中心在各鄉鎮的一線工作機構，支持、協助中心開展工作，負責本鄉鎮涉及產權交易類業務與土地承包流轉服務業務。

各村設專兼職產權流轉交易信息員1名，負責採集、上報本轄區內交易信息。

(二)建立健全信息網路系統

搭建通州區農村產權流轉交易網路平台，充分利用現代信息技術，完善服務功能和手段。平台涵蓋農村產權交易信息匯集發布、綜合業務審批、網路競價服務三大系統。信息匯集發布系統，通過互聯網，把所有的農村資產交易信息發布到網上，擴大受眾范圍，實現資源共享，吸引更多的社會資本參與市場競爭。綜合業務審批系統，將信息的登記、審核、發布、成交公示、合同審核、交易鑒證、交易結算等程序統一在網路上進行，確保整個審批過程嚴格、規范，防止暗箱操作。網路競價服務系統，實現遠程異地競價和多標同時競價，填補場內競價的不足，避免現場「舉牌」容易遇到各種干擾的現象，有利於規范交易競價行為，降低交易成本。

網站管理依託「三資管理平台」和通州區產權交易網，採取逐級審核、集中管理的模式，建立村、鎮、區三級管理體系，交易中心負責總體把關發布。具體業務流程如下：

1.信息採集。由村、鎮相關工作人員負責轄區內的信息採集工作，錄入、上報至通州區「三資」管理平台，並對接區交易中心信息平台。

2.信息審核。依照「通州區農村集體經濟組織資金、資產、資源監督管理暫行辦法」相關規定，區產權交易中心對上報的交易信息進行逐級審核。

3.信息發布。經審核通過的信息，由區產權交易中心信息網對外發布。

(三)明確流轉交易服務范圍

「農村產權流轉交易中心」在法律法規及相關政策的框架下，組織開展農村資產產權流轉交易。交易中心的服務范圍，既包括鎮村兩級集體、農民合作社、農民個人及社會的資產資源的流轉交易，也包括金融資本和勞動服務中介等方面。法律沒有限制的品種均可以入市流轉交易，方式、期限和流轉交易後的開發利用遵循相關法律、法規和政策。農戶擁有的產權是否入市流轉交易由農戶自主決定。單宗20萬元以上的農村集體產權流轉交易必須通過區農村產權交易中心進行。

(四)規范流轉交易程序

凡在「農村產權流轉交易中心」實施的交易項目，必須在區、鎮農監委的監督指導下實施。主要程序分以下六步：

1.轉讓方提出申請；

2.相關部門進行審核；

3.掛牌進行信息發布；

4.組織招標競價；

5.簽約交割鑒證；

6.歸檔備查。

(五)加強組織領導，完善體制機制

成立通州區農村產權流轉交易監督管理委員會(以下簡稱「農監委」)，主任由副區長兼任，區農委、區經管站、區委研究室、區財政局、區規劃局、區國土局、區編辦、區經信委為成員單位。農監委下設辦公室，辦公室設在區經管站。農監委負責統籌協調全區產權流轉交易的各項工作，保證農村集體資產交易創新工作的扎實有序開展。

在目前區、鎮兩級政府制定下發的相關文件基礎上，進一步完善政策制度，制定配套管理辦法、操作規則、交易指南等，指導規范農村產權流轉交易工作。

農村產權調研報告2

自從我考入新都區清流鎮一村一名大學生自願者以來，接觸的工作主要就是關於農村產權制度改革。我所在的鄉鎮嚴格按照區委、區政府的工作部署，積極推進農村產權制度改革，各項工作開展順利，現已95%以上村民拿到了房屋和土地使用權證。對此，我圍繞產權流轉問題進行了調研，提出如下報告：

一、農村產權制度改革存在的問題

首先，有些幹部群眾思想認識還不統一。受傳統觀念影響，部分幹部和群眾缺乏市場意識，對農村產權制度改革認識不到位。一些村幹部擔心改制後造成資產流失，甚至怕失去權力，改制後管不好，管不了；部分群眾擔心改制後形成壟斷，得不到應有的利益；承包戶擔心產權或經營權買到手後，沒有效益，收不回成本；也有擔心政策不穩定，發生變化。這些認識上的誤區，影響了農村產權制度改革的進程。其次，農村產權制度規定，農村宅基地只能在集體經濟組織內部流轉，禁止城鎮居民在農村購置房屋，使得農村產權難以在較大范圍內實現流轉，農民宅基地、承包地實現貨幣化、市場化較難。第三，農民房屋分布零散，尤其在偏遠山區，靠自身力量難以實現流轉。加之受傳統觀念、價值觀念的影響，產權確權後農民已慢慢領會改革意義，會更會看重自己的土地和房屋，更看重土地、房屋的預期價值，因而不會輕易放棄自已的房屋和土地離開農村，這樣在一定程度上會影響了房屋的流轉。同時，《擔保法》第34、36和37條規定，除承包的農村「四荒」使用權可以抵押、鄉（鎮）村企業的土地使用權可

隨建築物抵押外，農村土地集體所有權和耕地、宅基地、自留地、自流山等集體所有的土地使用權不得抵押。這就意味著農民土地承包權、宅基地使用權、農村集體建設用地使用權不能作為一種收入權益進行質押變現，國有商業銀行都不願介入農村產權抵押貸款業務。並且，農村產權制度缺乏土地、房屋交易配套政策。如在產權交易中成本收益評估、收益留成、交易稅費的收取等，沒有具體規定，希望能出台政策。第四，「增人不增地，減人不減地」這一政策是各地為了保證農村土地承包經營權不變而實行的政策，該政策的實施有利於穩定農村土地承包關系，鞏固家庭聯產承包責任制，保障農民的承包權和對土地的長期投入。但是，隨著我國人口增加和土地減少，由於農業現代化使農村土地的利益逐步最大化等各種因素的綜合作用，人地矛盾異常尖銳。

二、關於農村產權制度改革存在的問題的幾點建議

農村產權制度改革是統籌城鄉試點、推進城鄉一體化的系統性制度創新，是繼聯產承包責任制後的又一重大變革，與聯產承包責任制相比，它所面臨的問題雖然復雜。但是我個人認為，農村產權制度改革應充分重視以下幾個問題：

1、 應充分發揮農民的主體作用

改革要充分調動農民積極性、主動性、創造性，真正實現「讓民做主」，這既是推動農村產權制度改革的內在需求，同時也是為了規避政府風險的客觀要求。

農民究竟是身份還是職業？這是此次改革中遇到的第一個「頑症」。在現行的法律法規和制度框架下，農民長期以來被視為一種身份，我國城鄉二元化的.戶籍制度、勞動和社會保障制度、以及農村的承包地、宅基地、集體經濟組織等都是以身份為基礎的。而要最終實現農村產權制度改革的目標，應該逐漸淡化直至取消城鄉二元的戶籍制度，鼓勵城鄉之間的勞動力資源自主、自願流動和優化整合，最終將農民定位為一種職業，即從事農業的第一產業工作者。「農民職業化」定位具有以下三個方面的意義：

（1）它是農村產權制度改革的切入點，是政府統籌城鄉發展、實現公共服務職能轉變的依託，可以為改革中新制定的一系列規章制度提供新的理念和方向。

（2）可以把農民的養老保險、醫療保險、就業培訓等全部納入到城鄉一體化中，保障農民的長遠生計，解除農民的後顧之憂。

（3）將會使我國現存的戶籍制度鴻溝將不復存在，農民不再是二等國民，城鄉二元結構將逐漸彌合，農業產業發展與第二、第三產業統籌兼顧，城鄉差別將逐漸縮小，為社會主義新農村的建設奠定基礎。

我認為，要使「農民職業化」，需要進行一系列制度創新，具體包括：

（1）戶籍制度創新，逐漸取消城鄉二元的戶籍制度，代之以城鄉一致的居民戶籍管理。

（2）勞動就業、社會保障、住房、醫療、子女教育等制度創新，為農民提供平等的公共服務。只有實現公共服務的一體化，產權制度改革的目標方能實現。

（3）統籌兼顧，為城鄉之間的勞動力自主、自願流動提供便利條件，鼓勵城市、農村之間的勞動者自由流動、自主擇業，推進各種生產要素的合理流動和優化配置。

2、 向村民滲透產權制度改革實質

一是進一步加強宣傳，讓群眾全面了解產權制度改革的目的和意義，克服分光吃凈思想；二是樹立典型，推廣先進經驗，向群眾介紹區內外集體經濟發展較好的先進事例，引導群眾正確處理眼前利益和長遠利益的關系；三是建立完善集體經濟組織管理人員業績獎懲機制，調動其謀求發展的積極性，實現集體經濟不斷發展壯大，集體資產穩步增值。

3、推進農村金融體制改革，實現產權與資本的結合。

農房產權制度的改革有利於金融和社會資本進入農村市場，但其更需要農村金融體制改革與創新的配合與支撐。因此，要加快建立適合農村資金需求特徵的組織體系、服務體系、擔保體系、保險體系和信用體系，拓寬農業農村直接融資渠道，引導金融、民間資金和社會資本進入農業農村，實現產權與資本的有機結合。

4、建立健全農房產權流轉的中介服務機構。

農房產權的流轉不僅需要供需雙方，而且還需要市場機制下的中介服務機構，如相關的價值評估機構與交易組織機構。長期以來農村土地及房屋價值的評估機構欠缺，流轉過程中土地及房屋價值的評估常常被忽視，而使其不能通過流轉得到充分的體現，同時，也給流轉中糾紛的解決造成了一定的障礙。因此，為促進流轉的真正市場化，我們應建立農村土地及房屋價值的評估機構，為合理估價農村土地及房屋價值，明確其商品性提供服務。同時，在農村市場體系尚不完備的前提下，農民獲取交易信息的途徑較為閉塞，為擴大流轉供求信息的獲取渠道，我們還應加大信息的共享渠道。

5、完善農村社會保障機制、探索農房儲備中心

農房產權制度改革不能單兵突進，必須綜合施治，配套改革。因為在目前的改革中，不論是農村土地承包經營權流轉，還是宅基地使用權、農房產權流轉，其最大的障礙就是：土地不是單純的生產資料，而是事實上的生活資料，房屋也是如此，是農民生老病死的基本保障。因此，要真正實現農村房屋產權的自由流轉，除了減輕農民的稅負外，還應建立多層次農村社會保障制度，以替代農地對農民的保障功能。逐步探索建立以「安身工程」為主要內容的農村公共住房制度，創造條件推進城鄉社會保險制度接軌統一。換句話說，我們需要的是通過社保體系來保障宅基地使用權及農房產權的自由流轉，而不是以宅基地使用權及農房產權的流轉來換取社會保障。因為只有市場經濟的發展和各種社會保障制度的健全，農民完全依賴土地和房屋而生存的現象才會越來越弱化。另外也可以探索建立「農房儲備」等機構，通過收購農房進行儲備，比如收購一些集體土地上的閑置住房、農戶多餘住房、或部分放棄農村住房移居城內的住房等。可以用這部分儲備房屋，對農村的低保戶和五保戶、無房戶、極度危房戶可以實施住房保障機制，從而減輕農民生活負擔與壓力，也為農民在融資方面取得突破，在生活方面也有所保障。也使得改革中的方方面面也才會有突破的基礎。

Ⅳ 農村土地承包經營權抵押貸款試點推進了哪些工作

——聚土回答

農村土地承包經營權抵押貸款是在推出「兩權抵押」之後提出的農村金融服務。主要是對農村土地經營權抵押貸款和農村宅基地房產抵押貸款。雖然提出已經超過兩年，但進展緩慢，主要原因在於部分專家領導對「兩權抵押」持不同態度，現行的也只是在少量城市做了試點工作。

農村土地兩權抵押貸款試點的進行，也在一定程度上解決了農業農村的金融問題，讓一些閑置土地有了市價。但不足之處在於農村土地價值不一，很難准確把握進行抵押貸款。風險相對較高。

除了地方政府單位進行的試點，不少金融機構，農村服務平台也在先後切入「兩權」包括如今的聚土在農房農地上面的服務，都有已經初具規模，但這一切都還是在為「兩權」做萬全准備。總體來說，農村土地的抵押貸款，會走向正規化和規模化，這也需要政策的大力支持。試點和市場的金融機構還會繼續在這裡面率先分切蛋糕，但進展不會快，對農村農業的金融實際幫助也不大。

Ⅳ 農村房子抵押貸款怎麼貸

方式如下：
1.農村自建房貸款對象及條件： 年處18-60周歲之間，具有完全民事行為能力的境內居民。借款人住所或生產經營場所應在聯社的服務轄區之內。
2.申請農村建房貸款應具備的基本條件：
(一)、借款人申請貸款建造的房屋，需經地方村鎮建設部門批准，符合地方發展規劃。
(二)、借款人需提供村鎮建設部門批准文件或證明材料。
(三)、借款人要有不低於規定的自有資金比例，信用觀念強，資信狀況良好，且具備按期償還貸款本息的能力。
(四)借款人能提供具有足夠代償能力的個人或單位作為貸款保證，或能以有效資產作抵(質)押。
(五)借款人應在貸款信用社(部)開立個人結算賬戶，並自願接受信貸監督和結算監督。
3.申請農村建房貸款需提供的資料：
(一)借款人及其家庭成員身份證、居民戶籍證明及借款人的結(離)婚證明。
(二)建房貸款的用途證明材料。
(三)保證人基本情況及相關證明材料，抵(質)押物產權等有效證明材料等。
(四)農村信用社規定的其他資料。
4.農村自建房貸款額度： 農村建房貸款的額度應根據自有經營情況、收入水平、信用程度等情況確定，一般不超過建房資金總額的50%。
6.農村自建房貸款期限： 年以內。央行貸款基準利率作為農村信用社貸款的指導利率，信用社有權根據借款人情況對貸款利率進行上浮或下調。農村信用社貸款利率下限為基準利率的0.9倍，最大上浮系數為貸款基準利率的2.3倍。
拓展資料：
1.自建房(農民房)是泛指擁有自有土地的單位和個人，自己組織並通過僱傭他人施工，而建造的房屋和建築。自建房是我國傳統建造方式的主流，尤其是在我國農村地區，農村居民幾乎都是通過自建房方式，來滿足各自的居住需求。不能在規劃區以外或建設用地以外建房。 另外在我國商品房政策推出前，很多單位也曾通過集資自建房的方式，來解決企業員工的居住需求問題。隨著國內經濟水平的逐步發展和農民收入水平的不斷提高，自建房建設水平越來越高，類型越來越豐富，尤其江浙一帶種類多樣。
2.自建房： 人們所說的自建房，一般指農村自建房。而在縣鎮級別的小城市，也存在著大量的自建房。與農村自建房不同，縣鎮裡面的自建房不是使用集體的農業土地。它們的土地性質一般為住宅用地，商業用地和商住用地。房主往往擁有自己的土地使用證和房產證。因此，這些土地或房產是可以合法過戶或交易的。以往，城鎮管理體制疏鬆，辦理土地使用證門檻低。但隨著城市化的推進，城鎮土地日趨緊張，越來越多的城鎮提高了拿地門檻或者禁止建設自建房。城鎮自建房在不久的將來將會減少。

Ⅵ 高中生寒假作業社會實踐報告農村房改樓，給個範文

農村房改的「宣城樣本」（中國）《瞭望新聞周刊》 (2008-10-07)根在產權歸屬的農村房改，關系著農村資產向資本如何解放的大問題 我國目前實行的是城鄉分割的房地產制度。城市土地歸國家所有，但居民和企業可購買國有土地使用權。由此，城市居民的住房經由建設部門發放房屋所有權證、國土部門發放國有土地使用權證後，可進入市場交易。而在農村，中國現行法律和政策規定，農民宅基地屬於集體所有，只能在本村流轉，造成農民住房長期不可交易，相應的房屋權屬登記系統也極為滯後。在農村調查時，許多農戶都對本刊記者嘆息道：農村房屋，哪一塊磚、哪一塊瓦不是農民用現金購回的。造一幢新房，往往要讓全家10～20年的財產性收入「沉澱」下來，「活錢頓時變成了死資產」。甚至有農民認為，城鄉二元分割的體制對農民最不公之處就體現在這里。在農村遭遇「融資難」的今天，他們呼籲加大農村房屋產權的流動性，以激活這塊最大的「沉睡資產」。安徽省宣城市從1997年就開始「悄悄地、大膽地」試點農村房屋產權登記制度改革，使農村房屋產權在進一步明晰後進入銀行作為抵押物，並允許進行交易。農村房屋產權實現規范流轉之後，當地農民數量龐大的房屋資產，迅速化為資金流動起來，農民融資能力大大提高。此前召開的安徽省建設工作會議上，有關專家認為，實施農村房屋產權登記、發證、流轉制度，有利於調整農村產業結構，發展農村經濟，實現農民增收；有利於加強村鎮規劃管理，促進社會主義新農村建設，統籌城鄉發展。這將引爆農村生產力的新一輪大解放。喚醒「沉睡資本」調研中，本刊記者遇到了李鼎清，宣城市宣州區向陽鎮楊村的一名農民。2002年，他把自家的兩層磚混結構商住房辦理了抵押登記，從信用社申請了3萬元貸款。有了本錢，李鼎清干起了棉花收購買賣，向周邊縣市和浙江、江蘇、山東等地經銷，逐步積累了自己的「第一桶金」。2004年，嘗到了貸款「甜頭」的李鼎清再次動用自己的房產證，加上本村另外3戶村民的房產證，向信用社申請房屋抵押貸款9萬元。利用貸款，李鼎清合夥成立了年和棉製品有限公司，從事棉花加工和銷售經營。公司雖小，但年加工籽棉400萬斤，當年實現利潤46萬元，還解決了100多名剩餘勞力的就業問題。像李鼎清一樣，依靠自家房產抵押盤活資金、發家致富的農民，在宣城已有近萬人。宣城市房管局孫令軍局長告訴《瞭望》新聞周刊，農村房屋登記制度改革遇到的第一個難題，是缺乏現成的法律、法規依據，特別農村房屋的流轉受到現行法律、法規嚴重製約，加上多數鄉鎮沒有基層房管所，開展農村房屋登記工作曾困難重重。遵循「積極探索、慎重試驗」的原則，宣城市房地產管理局自1997年起大膽突破了農房產權登記范圍的框框，規定：只要「農民自願」、土地來源合法，無論鄉鎮國有土地范圍內的房屋還是集體土地范圍內的房屋，一律可以列入房屋產權登記發證范圍。他們在各鄉鎮政府成立了「房屋產權登記發證辦公室」，接受農村房屋登記的申報受理工作，為了增強此項工作的權威性，他們把農房產權登記中的登記收件、勘丈繪圖、申報資料初審等環節，委託各鄉鎮政府代辦，由市房管局進行統一的業務指導與管理。為了激勵農民進行農房產權登記的積極性，宣城市房管局採取多種措施進行服務。考慮到部分鄉鎮路程較遠、交通不便等因素，為方便農村申報房屋登記，他們在交易大廳設立「快捷通道」，從受理、審批、繕證、發證等提供「一站式」服務。只要產權清楚，申報資料齊備，當天內辦結。在具體做法上，宣城採取了鄉鎮政府與土地、城建、金融等部門齊抓共管的方式。在初始啟動階段，動員鄉鎮及土地、規劃部門對農民現有房屋的用地規劃手續盡可能予以確認。在此基礎上，加快村莊用地和建設規劃的編制，促進規劃管理工作的迅速跟進。在遵守擔保法有關規定的同時，對符合流轉條件的房屋，金融部門積極開展抵押貸款業務，使農民能夠感受到申請房屋登記的現實功效。截至2007年底，宣城市共核發農村房屋產權證9256本(戶)、發證面積123萬平方米。農房明確了權屬，在資金面引發了連鎖反應，宣城農房的流轉與交易逐漸活躍起來。2003年至2005年，宣城市村鎮房屋轉讓400多起，轉讓額達1822萬余元。今年1月至5月村鎮房屋轉讓82起，轉讓額763萬元；在房產抵押方面，2003年至2007年共辦理農房抵押貸款7700多起，抵押貸款額5億多元。今1月至5月，宣城又新增農房抵押670多起，抵押額4200多萬元。宣城對這項新改革的每一個環節都嚴加監督，尤其嚴防產權登記環節產生「意外」而導致後續的農房抵押交易環節失敗。孫令軍告訴本刊記者，多年來，宣城市房管局一直嚴格操作程序，規范操作流程，注重對外協調，及時化解矛盾，從未發生因房屋轉讓、抵押登記引起的行政復議或行政訴訟發生。資產變資本的威力盤活農民住房資產，並使之變為「資本」，是農民致富的迫切需要，也是新農村建設和發展的需要。李鼎清說，目前，農民小額貸款一般只有三五千元，只能解決買化肥、種子等小問題，而像開商店、搞船舶運輸、合夥辦企業、收購棉花等經營行為，資金需求量都在三五萬至十萬元左右，必須依靠貸款解決。在宣州區農村信用聯社副主任董欽德看來，宣城市試點農村房屋產權登記制度，其最大的突破在於通過這種方式讓農民多了一條融資渠道。「雖然一套農房，沒有城市裡的房屋價值高，但對農民來說，積極意義不可小視。」他告訴《瞭望》新聞周刊。農民用農房產權證抵押貸款後，錢去向何方？2006年6月份，宣城市房管局在宣州區向陽、古泉、溪口、狸橋等部分鄉鎮進行農村房屋產權登記時，進行了專題調查。分析發現，農民房屋抵押貸款用途和結構為：種植業佔10%、禽畜養殖業佔15%、水產特產佔10%、茶林特產佔10%、農產品加工業佔20%、農產品購銷佔20%、運輸業佔5%、服務業佔4%，其他工業及服務業佔6%。房屋抵押貸款融資，支持了一大批特色產業、特色市場的興起，促進了農業發展，農民增收。貸款幾乎全部用於經濟發展，沒有一筆流向生活消費或其他用途。這樣的貸款流向更堅定了宣城市深化改革的決心。2007年，宣城市平均每宗鄉鎮集體土地房屋抵押的抵押額約為11萬元。農村房屋抵押貸款額同比增長73%，表明農房抵押融資的需求出現大幅增長。「農村房屋登記和流轉還有另外兩大好處。」宣城市建委副主任葛錦明向《瞭望》新聞周刊介紹說，第一，農民為了滿足生產、生活、養殖等方面的需要，建房具有一定的隨意性，房屋私搭亂建現象嚴重，村容村貌受到一定影響。實施房屋產權登記和流轉試驗後，由於農村房屋登記需要規劃和土地前置要件手續，可以強化農村規劃管理和土地管理。第二，由於大量富餘勞動力進城務工，農村不少家庭舉家搬遷外出或進城經商。為農村房屋登記發證後，一些沿公路兩側商住房屋，可以通過房地產抵押貸款和轉讓，為農民向城鎮轉移創造物質條件。宅基地流轉仍待破解孫令軍告訴本刊記者，十多年來，他們是「冒著風險」開展此項工作。土地、法院等有關部門，目前對房管局開展的農村房屋登記思想難以統一，地方政府也難以出台規范性文件。「農房產權流轉交易之所以行走在「法律邊緣」，核心問題是農民的宅基地能否流轉。」宣城房管局的專家分析，依照現行土地管理法，中國農村土地屬於集體所有，農民宅基地也不例外。土地管理法第六十三條規定：「農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」如果農民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物一並出售了。在農村，農民「貸款難」的很大原因就是農民沒有合格的抵押物。農村宅基地本是最好的抵押品，但現行擔保法明確規定，農村宅基地不能抵押。近年來諸多文件也禁止城裡人到農村購買宅基地。這等於剝奪了農民對宅基地的處分權。也有學者分析認為，宣城試點農村房屋產權登記制度，如果推廣開來，可能產生負面影響。首先，目前我國農村社會保障體系尚未全面建立，一旦失去住房及其宅基地，將會造成農民流離失所。其次，一旦解禁，有可能引起部分城鎮居民因買不起城市住房，轉向農村購房。「對學者們這樣的擔心應當作具體分析。」孫令軍說，客觀地講，在生產力水平不高的情況下，農民處置自己的資產比較謹慎。所以，當一個農民決定把自己的房屋抵押給銀行的時候，各方面的應對措施要比有關部門考慮周到得多。另外，金融系統也有相對成熟的防範措施，要想把不符合規定的房屋這種資產轉換成資金也很難。事實上也是如此，據宣城市房管局提供的數字，截至2007年底，安徽宣城市利用房屋產權抵押發放貸款5個億，尚未發生一筆不良貸款。在眾多法律法規中，宣城房管局找到了農房發證與交易管理的一些重要的法理依據。——擔保法規定：鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。此條規定明確了「地隨房走」的原則和有條件地允許集體土地上房屋流轉。——土地管理法規定：農村村民一戶只能擁有一塊宅基地，……農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准；農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。綜合來看，立法本意是禁止農村集體土地使用權單獨轉讓，但在農村房屋所有權發生流轉的情況下，其項下的宅基地使用權轉讓並不禁止，只是杜絕了農房出賣之後再次申請宅基地。宣城房管局的專家們認為，國家應盡快在全面開展農房初始登記基礎上，建立有條件的交易制度，把作為生活資料的農村房屋激活為積極的生產要素。□

Ⅶ 如何撰寫貸款調查報告

�芯糠治鍪槍丶��芙岜ǜ媸牆峁��1、調查：它是人們認識世界的一種途徑，是正確認識事物和解決問題的一種科學方法。也是我們做好各項工作的基本手段，也是寫好調查報告的基礎。貸款調查的方法。2、研究：研究以調查為基礎，在調查中研究，沒有調查的研究是空洞的研究，只有調查研究分析，就達到我們解決問題分析問題的目的。3、報告：它是調查研究結果的具體體現和集中反映。經過周密調查，獲取了大量的有關材料，再對這些材料進行認真分析與綜合，弄清被調查對象的事物全貌和內在聯系，形成正確的觀點，這就可以決定調查報告的主題，著手撰寫調查報告。4、調查報告必須堅持客觀公正，事實求是的原則，所反映問題必須是事情發展過程的真實反映，對人物的介紹都必須根據調查的結果、真實、客觀、准確的反映，寫作調查報告必須用充分的事實為依據，用典型的事例，准確的數據來反映調查事物的真實面目。闡明調查所得出的正確結論。怎樣撰寫貸款調查報告：貸款調查報告：是信貸人員對貸款對象、借款項目進行綜合調查分析後，形成的書面文字材料。是貸款審批機關審查、決策、審批貸款的重要依據，由於信用社涉及的貸款對象戶多、面廣、金額大小不一、用途廣泛，無法形成規范的文本格式。在實際工作中，信貸員雖注重了貸前調查，但在撰寫貸款調查報告時卻忽略了一些十分重要的基本內容，使一些本應在報告中載時的情況沒有反映出來，給貸款審查、決策帶來了許多困難。現將撰寫貸款調查報告的基本要求、基本格式、基本內容講解如下：撰寫貸款調查報告的基本要求：1、必須堅持「事實求是，客觀公正」的原則，真實准確地反映借款人和貸款項目的基本情況、資產負債、財務收益、貸款物質保證、還款來源等方面數據要真實可靠，既不能誇大其辭，又不要片面抵毀，夾雜個人感情和觀念，報告中反映的情況必須有據可查，真實可信。2、貸款的發放和使用必須符合國家法律、行政法規和人民銀行頒布的行政規章和當地政府部門的產業政策，必須遵循效益性、安全性、流動性原則。因此貸款調查報告應圍繞這些規定和原則，闡明貸款項目的可行性，為貸與不貸，貸多貸少的結論提供可靠的理論依據。3、在調查研究的基礎上，信貸人員必須明確表態，貸與不貸、貸多貸少，貸款期限、利率、貸款方式等內容撰寫貸款調查報告應注意的事項：1、評價用詞要恰當，不能冠以「最佳」、「十分可觀」、「非常好」等誇張性詞彙。2、數據要准確，同時忌諱用模稜兩可之語。特別要求：1、申請人為集團性公司的，在貸前調查中既要分析母公司（合並報表口徑）的整體經營和財務情況，也要分析母公司本部自身經營和財務情況，重點調查分析母公司本部與下屬公司在人事、財務、銷售等方面有無控制關系、有無經營性現金流入、具體融資用途、有無過度舉債等。2、向相關聯的多個企業之一發放貸款時，應按照省聯社對關聯企業貸款管理相關規定，統一評估與申請人相關聯的所有企業的資產負債、財務狀況、對外擔保以及關聯企業之間的互保情況，集中控制風險。3、對於低風險業務，側重於申請人合法性、融資用途及貿易背景、質押物權屬、出質人擔保意願等方面進行貸前調查，經營及財務狀況的調查與分析可適當簡化。4、對於首次申請人，必須按照本規范的要求進行全面、細致、深入的調查、分析並撰寫調查報告。對於非首次申請人，側重於申請人近期經營及財務變動情況和融資用途的調查與分析一般農戶貸款調查報告應具備的內容：1、標題2、借款人的基本情況。主要闡明借款人的姓名、年齡、性別、文化程度、住址、家庭主要成員、住房情況、每一位成年家庭成員從事的職業，家庭經濟收入情況，擁有的有效資產，經營項目、負債情況。3、申請借款的用途金額以及本次信貸業務的綜合效益分析。主要是貸款用途真實性調查，包括申請貸款的原因、種類、金額、期限、還貸方式和用款計劃，簡單分析借款人申請借款項目的資金籌集情況和經濟效益。4、 原有貸款償還情況，主要反映和借款人發生業務往來的信用程度，有無不良信用記錄。5、擔保、抵押情況：主要反映本筆貸款的擔保抵押情況。屬擔保貸款的，必須在調查報告中全面反映擔保人的基本情況，資產負債情況、所從事的產業、經濟收入、信用程度、是否具備擔保資格。屬抵押貸款的，必須闡明抵押物的品名、保存地方、產權是否明晰、數量、質量、評估價值、變現能力等內容。6、借款人的收入來源和還款計劃。主要闡明借款的經濟收入來源，年收入多少，還款能力預測，能否按期歸還貸款本息。7、調查人意見：是調查報告的結果。要明確表明貸與不貸，貸多貸少，期限利率、貸款擔保抵押情況、還本付息方式等內容。8、貸款審批小組（或審貸款委員會）意見。企業貸款調查報告應具備的基本內容1、標題、開頭（又稱導語）。簡要闡明借款（人）單位因何原因申請貸款，申請貸款的金額，期限、借款單位計劃提供的貸款擔保抵押情況。放款單位考察貸款的情況。2、企業基本情況。包括企業創辦時間、企業性質、所處地理位置、法人代表、注冊資金、經營范圍、企業內部組織結構及人員結構，投資規模、經濟效益。3、資產負債及所有者權益。資產結構：按照企業提供的最新資產負債表資產類逐項進行說明。其先後順序為資產總額、流動資產、固定資產、無形資產。對一些金額較大的項目要分類明細說明。同時要注意前後數據要銜接一致。分項合計要等於總數。負債構成：按照企業提供的最新資產負債表負債類項目逐項進行說明。其現後順序是負債總額、流動負債、長期負債。對一些金額較大的項目要分類明細說明。在說明短期借款和長期借款項目時，要對企業的銀行貸款作詳細說明。所有者權益：按企業提供的最新資產負債表所有者權益類項目逐項進行說明。其現後順序是實收資本、資本公積、盈餘公積、未分配利潤。在說明實收資本項目時，對企業的股權結構進行詳細說明。4、企業經營情況：依據企業提供的損益表詳細分析上年度企業經營情況，分析企業的盈利能力，按照企業提供的損益表逐項進行說明。同時，對企業本年度前期經營情況進行分析。預測企業全年的經營情況，收入情況和盈利情況。5、項目投資情況：根據企業提交的項目可行性評估報告，闡述項目投資規模，要分詳明細逐項進行說明，資金籌集情況，自有資金額度、申請貸款額度。貸款期限和還款計劃。6、貸款擔保抵押方式。闡明本次申請貸款的擔保抵押方式。擔保單位的資產負債情況、從事的經營項目、經營效益，擔保單位的信用狀況，是否具備擔保資格。若貸款方式為抵押，應闡明抵押物的品名、數量、評估價值和變現能力。7、項目效益預測及貸款歸還情況。詳細分析貸款扶持項目的風險狀況和經濟效益。要重點從國家產業政策、市場前景、產品科技含量、產品附加值、環境保護等方面進行分析。得出企業年銷售量和盈利水平，進一步推算出企業每年可歸還貸款額度，分析企業幾年可收回投資，還清貸款。在分析貸款項目效益時，可參照項目可行性論證報告進行分析8、調查人意見。根據以上分析情況，綜合評價借款單位的經濟實力、信用狀況、經營狀況、貸款項目的效益預測情況、貸款擔保抵押狀況以及貸款風險狀況。最終闡明調查人的觀點，明確表明貸與不貸，貸多貸少，期限、利率、貸款擔保抵押情況、還本付息方式等內容。青島貸款青島無抵押貸款青島開發區無抵押貸款

Ⅷ 個人去銀行辦理房屋抵押貸款，如何辦理，需要哪些材料

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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