贷款利率两轨合一轨是哪两轨

① 请问个人贷款需办理LPR定价基准转换后月供还款金额会改变吗

会改变的。

存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

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个人贷款的相关要求规定：

1、金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

2、如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

② 央行对房贷的最新政策是什么

房贷新政策是什么？

1、首套房是指买房者仅拥有一套住房，通常我国对于首套房的贷款要给予一定的优惠。2018年相关规定表明，目前我国首套房公积金贷款首付比例是20％，商业贷款首付比例是30％。而2套房首付款比例调整为不低于40％，即4成，2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、在公积金政策方面，根据现行公积金提取政策，买房的首付款是不能直接从公积金账户里面提取的。必须先付首付款，再与开发商签订购房合同，首套房首付比例为20％；对于拥有一套
3、对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，金融机构执行首套住房贷款政策。通常情况下房屋贷款可以贷到房屋评估价的70％，但是值得注意的是，房屋的评估价要比市场价要低一些。

房贷有什么要求？

1、房屋贷款的基本要求是贷款人的年龄必须在18－60岁，而且借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁。同时申请人一定要具备家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

2、买房子的时候，一般情况，首付30％，根据你的工资证明和你的年龄计算你的贷款年限和贷款额度。有经验的购房者都知道，时间越长相对应的利息越高，因此正常情况下，贷款30年要比20年多还十几二十万。

3、因为考虑到贷款的还款风险，相关的部门都会要求购房人提供一部分首付，就是预先由个人支付一部分房款，以证明你有还款能力。如果在购房合同中约定，贷款办理不下来可退款，则首付款可要回。具体要看合同中如何约定的。

③ 现在还提利率并轨吗

现在也还是会提利率并轨的。
一、利率并轨会带来什么？
就目前而言，银行存款基准利率与市场利率并存的利率两轨现象，对社会化的利率调控和传导都形成了一定的阻碍，人民银行将进一步推动利率逐步“两轨合一轨”，并轨的方向是基准利率轨往市场利率轨并，并轨的结果就是弱化直至取消存贷款资准的利率，从国际的经济上面来看，利率市场化最直接的结果就是商业银行失去利率管制时期的立场的保护，市场竞争加剧，导致存贷款的利差压缩，迫使银行寻求其他的业务收入，业务的趋向化多元，由于中国市场环境的不同，短时间内，银行资产的配置结构也会有多元化，但是现在有的监控框架之下，信贷债券占大头的局面不会有很大的改变，也不会有很快的改变。
二、利率并轨的路径
首先我们需要进一步明确货币市场基准利率，完善利率走廊基准以及货币政策调控机制，一般来说基准利率需要具备三个特征，1、央行可以在强有力的控制或者是影响，2、可以影响其他所有的利率，并且变动会传导给其他的利率。3、必须是一个市场化形成的，这样一个利率不能是行政直接决定的利率，从国际经验上来看，很多国家设定的基准利率虽都不相同，但为了银行之间或者是银行与银行之间的资金融通的相关利率，其中以拆借利率为基准利率的多为融资结构均衡的国家，而间接融资为主的国家通常都倾向于选择逆回率和再融资利率，一般这些利率都是我们央行可以考虑的选择。
总而言之，从中国的推进利率市场化的实践经验来看，将资产端放在负债端之前，有利于稳定金融机构资产负债表，避免负债成本大幅波动，造成金融体系不稳定。

④ 央行一周两提货币政策空间充足 房价上涨区域扩大

17日晚间，央行发布了《2019年第一季度中国货币政策执行报告》（下称《报告》），解读了中国经济、货币政策等多个金融领域关键话题。货币政策往往被认为具有“牵一发而动全身”的效果，而这份最新的报告又释放了什么信号呢？
稳健的货币政策保持松紧适度
如何看待当下经济发展的形势？
《报告》表示，当前，中国经济保持平稳发展的有利因素较多，三大攻坚战进展良好，供给侧结构性改革不断深化，改革开放有力推进，经济增长保持韧性，宏观政策的效果逐步显现。但世界经济形势仍然错综复杂，外部不确定性较多，我国发展长短期、内外部等因素变化带来的风险挑战增多，国内经济仍存在下行压力，内生增长动力还有待进一步增强。这些因素既有周期性的，但更多是结构性、体制性的，必须保持定力、增强耐力，勇于攻坚克难。
值得留意的是，《报告》提及，目前，货币政策应对空间充足，货币政策工具箱丰富，有能力应对各种内外部不确定性。
根据《报告》，下一阶段，中国人民银行将注重以供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆，稳健的货币政策保持松紧适度，适时适度实施逆周期调节，根据经济增长和价格形势变化及时预调微调，注重保持货币信贷合理增长、优化信贷结构和防范金融风险之间的平衡。创新货币政策工具，发挥各部门的政策合力，从供需两端共同夯实疏通货币政策传导的微观基础。
此外，协调好本外币政策，处理好内部均衡和外部均衡之间的平衡，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。深化金融供给侧结构性改革，扩大对外开放，通过增加供给和竞争改善金融服务。在实施稳健货币政策、增强微观主体活力和发挥资本市场功能之间形成三角良性循环，促进国民经济整体良性循环。
金融业开放将继续遵循三条原则
《报告》还介绍了中国金融开放取得的一系列积极成果。
根据《报告》，下一步，中国金融业开放将继续遵循三条原则：一是准入前国民待遇和负面清单原则。二是金融业对外开放将与汇率形成机制改革和资本项目可兑换进程相互配合，共同推进。三是在开放的同时重视防范金融风险，使金融监管能力与金融开放度相匹配。
《报告》表示，中国人民银行将坚定不移继续推进金融业改革开放，继续与有关部门加强软环境建设，推动完善对外开放的配套政策支持，完善跨境资金交易和结算机制，提高境外投资者入市便利性，持续做好高水平对外开放工作，促进中国经济增长和金融稳定。
一季度房地产贷款如何？
根据《报告》，总的来看，2019年第一季度，房价上涨区域有所扩大，全国商品房销售面积、销售额增速放缓，施工面积增速有所提高，新开工和竣工面积增速下降。房地产开发投资增长加快，房地产贷款增速继续平稳回落。
房地产贷款方面，3月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为40.5万亿元，同比增长18.7%，增速较上年末下降1.3个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的28.5%。其中，个人住房贷款余额为26.97万亿元，同比增长17.5%，增速较上年末下降0.25个百分点；住房开发贷款余额为7.92万亿元，同比增长26.8%，增速较上年末下降5.1个百分点；地产开发贷款余额为1.4万亿元，同比下降3.2%，降幅较上年末扩大7.1个百分点。
记者关注到，中国人民银行金融市场司副司长邹澜此前在4月份金融统计数据解读媒体吹风会上表示，2019年，人民银行还将继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。
当时他介绍，具体有几方面的重点：第一是配合实施好房地产市场平稳健康发展的长效机制；第二是按照“因城施政”的原则，落实好差别化住房信贷政策；第三是会同相关管理部门，继续做好房地产市场资金管理的相关工作；第四是完善相关制度，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。
稳妥推进利率“两轨合一轨”
《报告》还在专栏中谈到了稳妥推进利率“两轨合一轨”的思路和背景。
《报告》表示，当前利率市场化改革的一个核心问题是稳妥推进利率“两轨合一轨”，理顺资金价格决定机制。
所谓“利率两轨”，指的是存贷款基准利率和市场化无风险利率并存。一方面，存贷款基准利率仍是我国存贷款市场利率定价的锚。虽然目前存贷款利率浮动的上下限已经放开，但央行仍继续公布存贷款基准利率，作为金融机构利率定价的参考。其中，贷款基准利率一直作为金融机构内部测算贷款利率时的参考基准和对外报价、签订合同时的计价标尺。
另一方面，我国市场化无风险利率发展良好。目前市场上的质押式回购利率、国债收益率和公开市场操作利率等指标性利率，对金融机构利率定价的参考作用日益增强。
《报告》指出，“利率两轨”的存在影响了货币政策的有效传导。《政府工作报告》明确提出，要深化利率市场化改革，降低实际利率水平。目前银行体系流动性合理充裕，货币市场利率稳定，贷款的实际利率受风险溢价影响较大。深化利率市场化改革，目前的重点是推动贷款利率“两轨合一轨”，这有利于增强市场竞争，促使金融机构更准确地进行风险定价，降低风险溢价，并进一步疏通货币市场利率向贷款利率的传导，促进降低小微企业融资成本。
《报告》表示，稳妥推进贷款利率“两轨合一轨”，重点是要进一步培育市场化贷款定价机制。从国际经验看，美国、日本、印度等经济体都曾建立起类似贷款基础利率（LPR）的报价机制，作为金融机构贷款利率定价的参考，在推动贷款利率市场化改革过程中发挥了重要作用。
借鉴国际经验，2013年10月25日，我国的LPR集中报价和发布机制正式运行。LPR是由人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布、由主要商业银行根据市场供求等因素报出的优质客户贷款利率，并由市场利率定价自律机制在人民银行的指导下负责监督和管理。自正式运行以来，LPR的市场认可度和公信力逐步增强，已成为金融机构贷款利率定价的重要参考。
《报告》表示，下一阶段，人民银行将稳妥推进“两轨合一轨”，深化利率市场化改革。在此过程中，继续发挥好市场利率定价自律机制作用，维护存款市场竞争秩序，保持银行负债端成本基本稳定，为降低企业融资成本创造有利条件。
新京报记者 宓迪 编辑 张瑞杰 校对 付春愔

⑤ 工商银行30年5.88利率转换LPR划算吗

LPR是浮动的，是否划算具体需要看基准利率。

房贷同时符合以下三点，需要转换：

1、在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放；

2、参考贷款基准利率定价(比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”)；

3、浮动利率(比如利率在每年1月1日调整)。

注意，不包括公积金个人住房贷款。

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注意事项：

自央行发布改革完善LPR形成机制之后，接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，央行推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

“为促进贷款利率‘两轨合一轨’，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，央行完善LPR形成机制，并明确后续新增贷款参考LPR定价，存量贷款逐步调整参考LPR定价。

⑥ 3月起房贷开始“换锚” 换成LPR利率会降吗

“我是2016年做的房贷，当时是基准利率打八五折，利率4.165%。这次调整，我的月供是不是要增加了？”市民周女士向新京报记者表示。

日前，央行宣布，自2020年3月起房贷开始“换锚”。新京报记者咨询了工、农、中、建四家国有行以及招商、光大、华夏等股份行，多分支行信贷经理表示还未接到具体执行通知，确定后会和用户联系。有员工介绍，LPR（贷款市场报价利率）可向下减点，比如最近一次报价是4.8%，若用户之前申请利率是4.165%，可向下减0.635个百分点。以后LPR继续下调，利率也按照0.635个百分点的价差继续下行。而固定利率也是银行直接制定给个人的，可以延续前期利率。

业界称转换时点内会平稳过渡，中长期看，新政策有更大机会享受利率红利。1月1日，央行宣布降准，专家认为，降准会带动LPR下调，进一步影响房贷利率下降。

存量房贷利率短期内会平稳过渡，此前折扣利率可延续

周女士2016年在京郊购房，申请了一家国有行180万的贷款，当时利率是基准利率的八五折，即4.165%。此次央行政策发布后，她表示担忧，“房贷利率可能下降，可现在银行房贷利率都是上浮的，我的月供是不是要增加？”

据央行公告，自3月1日起，重新调整存量房贷利率，存量浮动利率贷款客户可以有两个选择，一种是转换为固定利率，一种是LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。原则上转换工作应于2020年8月31日前完成。

新京报记者咨询了解到，目前银行房贷执行的主流利率，是首套房在基准利率上上浮10%、二套房上浮20%，即首套5.39%、二套5.88%。多家银行都还未接到转换利率如何执行的通知。“文件是上周末发的，还没下达那么快。而且前两天是年终决算，确认后贷款行会和用户联系。”多位银行员工称。

不过，一位国有行员工告诉记者，借款人不用担心利率上行。按央行给出的方案：一是固定利率，如果用户获得的是有折扣的利率，那转换时银行还可以直接延续前期利率。一是LPR加减点，央行明确了加点可为负值，也就是说可以在LPR基础上向下做减法。

按照最新一次2019年12月的报价，房贷挂钩的5年期以上LPR为4.8%。易居研究院智库中心研究总监严跃进也对新京报记者分析称，如果用户之前申请利率是4.165%，那么明年3月重新调整的时候，可以向下减0.635个百分点，这个点差定好就不会变了。

整体看来，存量房贷利率短期内会平稳过渡，不会有大的变化。央行在公告中明确，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。受访银行员工称，明年3月集中实行，银行有自主调节空间，两种方案就算有差别，短期来看也不会特别大，银行会保证房贷利率平稳过渡。

招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示，本次公告明确存量商业性个人住房贷款按照“等幅转换”的原则转换，确保个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变，同时在3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，便于客户理解，也便于商业银行推动利率转换工作。

一位股份行员工还提醒，用户应该看一下前期签订的贷款合同，此次可“换锚”的是2020年1月1日之前发放且未按照LPR方式定价的、签订了浮动利率的存量贷款客户，如果一开始就选择了固定利率，此次就不涉及“换锚”。公积金个人住房贷款客户也不在范围内。

贷款用户可随行就市，提前还款影响不大

从中长期看，不少业内人士认为“LPR加减点”方案有更大机会享受利率红利。

诸葛找房副总裁苑承建分析称，对于用户来说，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样可在利率上行时避免成本上升。以LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。

“选择固定利率的话，想要利率降低只能等央行降息，上一次降息还是在2015年。而选择LPR基准上加减点，LPR每月就报价一次，虽然不可能连续几个月都下调，不过大的趋势肯定是下行。”一位受访银行人士说道，并同时建议关注2020年3月全国两会对房地产政策的定调。

影响LPR的一个因素在于银行资金成本。1月1日央行宣布降准0.5个百分点，进一步推动银行资金成本下行。中国民生银行首席研究员温彬预计，1月20日新一期LPR报价均会小幅下降5个基点，1年期LPR降至4.1%，5年期以上LPR降至4.75%。

严跃进表示，在货币金融环境有进一步宽松的预测情况下，2020年LPR基础利率也有进一步下调的可能，这会对房贷利率等产生较为积极的影响。这也意味着2020年的房贷利率和房贷成本有进一步降低的可能，最终惠及购房者。随着存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的改革推进，预计后续无论是存量贷款还是增量贷款，都将享受到房贷压力减少的改革利好。

市民王先生告诉新京报记者，现在是“买方市场”，主动权在买方手里，南四环70多平米的房子价格200多万，还能砍价。如果确定换房，他打算提前将现有住房的贷款还清。

“按照国人的传统，大部分都缩短还款周期。”中原地产首席分析师张大伟告诉新京报记者，提前还款都是有闲置资金，如果有其他收益更高的投资渠道，提前还款就不合适，如果没有投资渠道则提前还合适。

若从中长期LPR下降带动房贷利率下行的角度，是否提前还款也不合适？业内人士认为，整体影响不大。以2019年唯一一次5年期以上LPR下调计算，下行前后利差5个基点，若贷款100万、以30年期等额本息方式还款，月供将减少31元，30年可少还贷款约11160元。

■ 焦点

2019年LPR利率改革经历“三部曲” 利率市场化再进一步

业内人士表示，此次政策的意义更多在于利率市场化再进一步。

根据易居房地产研究院的报告，2019年LPR利率改革经历了“三部曲”，分别是8月17日央行宣布5年期LPR利率形成，11月20日5年期以上LPR首次“降息”，以及本次存量贷款改革。

央行在公告中透露，央行8月发布改革完善LPR形成机制后，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。“但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。”央行称。

建行有关部门负责人表示，LPR改革按照“先增量试点、后存量并轨”的路径稳步推进，充分考虑了银行经营现状和维护客户关系的需要，给银行和客户预留了充分的准备期。央行推动存量贷款定价基准转换，是贷款利率“两轨合一轨”工作的重要一步，也是利率市场化改革的关键一环。存量贷款按照LPR定价， LPR引导融资成本下行的有效性将进一步增强，将会带动整个社会融资成本出现明显下行，有助于“稳增长”。

该负责人还表示，目前看，存量改革对银行的影响可控，从长远来看，改革有利于提高银行自主定价能力，为银行业长期健康发展奠定了良好的基础。银行是降低实体经济融资成本传导机制中非常重要的一环，将继续发挥好为实体经济提供融资的关键作用。

本版采写/新京报记者 程维妙

⑦ lpr加一百五十七bp什么意思

lpr加一百五十七bp指的是利率的计算是当前的LPR利率加上157的加点，转换为LPR加点浮动利率时，加点数值等于原合同当前的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是：加点数值=客户现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。

此外，加点数值可为负值，加点数值在合同剩余期限内固定不变。原合同借款期限在五年及以下的，参考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，参考五年期以上LPR。

(7)贷款利率两轨合一轨是哪两轨扩展阅读：

自央行发布改革完善LPR形成机制之后，接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，央行推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

为促进贷款利率两轨合一轨，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，央行完善LPR形成机制，并明确后续新增贷款参考LPR定价，存量贷款逐步调整参考LPR定价。

⑧ 如何理解利率市场化以及它的必要性

利率市场化 ：是指金融机构在货币市场经营融资的利率水平由市场供求来决定,它包括利率决定、利率传导、利率结构和利率管理的市场化。实际上就是将利率的决策权交给金融机构，由金融机构自己根据资金状况和对金融市场动向的判断来自主调节利率水平，最终形成以中央银行基准利率为基础，以货币市场利率为中介，由市场供求决定金融结构存贷款利率的市场利率体系和利率形成机制。
利率市场化的必要性
利率市场化后，市场化的经济主体有可能会通过高利率的方式跟国有企业争夺资金，改变民营中小企业在资金层面受到的挤压，对民营经济来说这是好事，因为相比月息5%-6%的高利贷，还是要低很多的，民营经济融资成本从年利率60%-70%，下降到哪怕是12%-15%，对于民企来说是一个很大的进步。利率市场化最大的阻力不是来源于金融部门，而是来自低效率的使用资金的部门，包括国有企业和地方政府。容易拿到钱的国企往往不缺钱，而缺钱的企业则不容易拿到钱，尤其是对中国经济下一轮发展可能更为重要的新型中小型企业不容易拿到钱。正规的银行体系无法满足这些中小企业的融资问题，催生了影子银行的发展，但它们没有受到正规监管，又存在很大系统性风险。利率市场化会给中国长期利率带来上行风险，且提高企业市场融资的可获得性，这将降低高信誉企业的融资成本，并且对原先仅能通过不受监管的“影子银行”进行市场融资的企业而言，将减少额外溢价。

⑨ 存量房贷挂钩LPR 未来利率怎么走

存量房贷利率迎来新变化。据央行官方微信3月1日消息显示，存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动，目前主要银行已完成相关准备工作。根据规定，2020年1月1日前签订商业房贷合同的客户可以将房贷利率选择转换为贷款市场报价利率（LPR）加点形成的浮动利率，或者固定利率。分析人士指出，在当前LPR存下行区间的情况下，建议房贷客户选择LPR定价方式，但这并不意味着房贷利率就此下降，还要看利率的长期走势。

贷款利率转换工作正式启动

3月1日，包括房贷利率在内的存量浮动利率贷款定价基准转换工作正式启动。央行在官方微信公众号上发布消息称，目前，主要银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告，贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。

2月29日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、招商银行、光大银行、民生银行、兴业银行、浦发银行等多家银行发布公告，介绍定价基准转换的具体实施细则。为了让客户更直观地了解转换规则，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行还发布了详细图解内容。

根据各家银行公告，2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的，参考央行基准利率定价的个人浮动利率住房贷款，均需进行转换。固定利率贷款、公积金个人住房贷款、逾期贷款(整笔逾期)、不良贷款不在此次转换范围内。如果购房者的住房贷款是组合贷款，其中商业性个人住房贷款按照相关规定进行切换，公积金贷款仍按原合同执行。此外，借款人有多笔房贷的，需要逐笔办理转换。

由于特殊时期，为减少人员聚集，银行建议客户通过手机银行、网上银行等线上渠道办理业务。如果无法通过线上渠道自助办理的，可以通过网点柜台或者智能柜员机办理。据不完全统计，目前中国银行、建设银行、招商银行、广发银行等只能通过线上渠道办理，暂未开通线下受理。

值得一提的是，每家银行的具体转换时间并不相同。其中，国有六大行均表示，从3月1日开始受理，至8月31日结束。股份制银行相对延后，华夏银行从3月底逐步开放转换工作，招商银行、兴业银行、广发银行等将从4月开展转换工作，光大银行将于7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。

两类定价模式有何不同

根据央行规定，存量浮动利率贷款定价基准转换方式有两种，一种是将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，一种是转换为固定利率。需要注意的是，只有一次选择转换方式的机会，转换之后不能再次转换。因此，选择哪种转换方式以及LPR定价方式如何计算利率，成为购房者最为关心的问题。

对于参考LPR定价房贷利率的计算思路，按照“等价转换”原则，用现有利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”（做乘法）转换为“LPR加点”（做加法）。转换为固定利率的计算思路上，转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。

根据各家银行公告，转换为LPR加点浮动利率时，加点数值等于原合同当前的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是：加点数值=客户现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。此外，加点数值可为负值，加点数值在合同剩余期限内固定不变。原合同借款期限在五年及以下的，参考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，参考五年期以上LPR。

值得关注的是，参考LPR定价的转换方式需重新约定重定价周期（一般为一年）和重定价日。假定重定价周期为一年，重定价日为次年的1月1日，也就是说2021年1月1日的房贷利率将根据2020年12月相应期限LPR加点计算，且这一利率在2021年保持不变，直到2022年1月1日再重新计算新一年的利率水平，依次类推。

举例来看，假设A客户有一笔房贷，剩余还款期限为十年，原定价水平为基准利率上浮10%，当前执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。如果转换为固定利率，在2020-2030年期间的利率均为5.39%。

如果转换为LPR加点形成的浮动利率，由于贷款合同期限在五年以上，参考2019年12月发布的五年期以上LPR数值，即4.8%，A客户的加点数值也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%，即59个基点）。也就是说在之后的还款时间内，A客户的房贷利率=上年12月LPR+0.59%。根据公式计算，2020年房贷利率仍为5.39%，与转换为固定利率一样。

今年2月LPR报价五年期以上为4.75%，假定在今年12月，LPR报价继续下行至4.7%，那么A客户2021年的房贷利率为4.7%+0.59%=5.29%，相较转换为固定利率下降0.1个百分点。如果后续LPR继续下降，房贷利率也会相应降低。

综合来看，选择哪种转换方式，取决于LPR的未来走势。如果LPR后续呈现总体下降格局，选择参考LPR加点的定价方式更为优惠。分析人士预测，在当前降低实体经济融资成本的背景下，LPR仍存下行空间，建议房贷客户选择转换为LPR定价方式。

中国民生银行首席研究员温彬表示，利率是有周期的，会根据经济周期的变化出现波动。目前LPR处于下行时期，选择LPR定价方式会减少房贷成本；但是一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。因此选择参考LPR定价方式，存在利率风险。从现阶段来看，他建议选择LPR加点方式，如果后续LPR出现回升，客户可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，实际利率大趋势是下行的，选择LPR加点浮动利率的方式可能有利于购房者。

基准转换不意味利率降低

过去，房贷利率是参考央行基准利率，以打折或者上浮多少百分点的方式计算。去年8月，央行改革LPR形成机制，明确参考LPR确定贷款利率，这意味着未来的贷款利率将以LPR加点方式形成。

2019年12月，央行发布公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，也可转换为固定利率，转换工作原则上应于2020年8月31日前完成。

央行有关负责人彼时表示，自央行发布改革完善LPR形成机制之后，接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，央行推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

“为促进贷款利率‘两轨合一轨’，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，央行完善LPR形成机制，并明确后续新增贷款参考LPR定价，存量贷款逐步调整参考LPR定价。”中国养老金融50人论坛特邀研究员娄飞鹏指出，目前银行业开始进行的房贷利率转换，正是按照央行的改革思路完善利率定价机制，推动利率市场化改革，实现利率“两轨合一轨”的重要方式。

分析人士指出，房贷利率转换工作只是定价方式的转变，并不意味着房贷利率就此降低。央行副行长刘国强近日表示，LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，央行货币政策执行报告也强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。

中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时指出，对于存量房贷来说，2020年只是转化计价方式，利率保持不变。2021年可能享受到转化后的降息，但幅度相对有限，所以对于大部分存量贷款来说，影响非常小。同时，在房住不炒下，市场平稳是主流，房贷利率波动不会大。

严跃进也认为，就今年而言，利率还会继续下调，房贷利率会有所下降。但是，这并不能说明以后的房贷利率一直是下行的，如果后续房地产市场火热，利率也有可能上调。

值得注意的是，除了个人住房贷款外，此次需要转换的还包括个人消费经营类贷款、个人商用房贷款、对公贷款等。多家银行表示，对公贷款定价基准转换采取线下办理方式，贷款经办行客户经理将与客户联系，协商办理相关转换事宜。