非成套住宅贷款利率

1. 银行以物抵债后还应汁算贷款利息吗

第一章总则
第三条银行债权应当首先考虑以货币形式受偿，从严控制以物抵债。债务人无货币清偿能力时，应当以拍卖、变卖抵押、质押财产或者其他财产所得清偿银行债务。财产暂时难以变现并符合本管理办法规定的，可以办理以物抵债。
第四条以物抵债工作，应当注意社会影响，维护社会安定团结。
第五条各级行有关部门应当合理商定抵债财产价格，妥善保管和处置抵债财产，加强对以物抵债工作的管理，促进抵债物品保值增值，尽量减少信贷资产损失。
第六条以物抵债基于法院、仲裁机构的生效法律文书或当事人双方的约定发生。主要有以下几种情形：
（一）在破产还债程序中，破产清算组以破产企业的非货币财产折价偿还银行债务，并经人民法院裁定认可。
（二）在破产还债程序中，破产企业与债权人会议达成协议，以企业的非货币财产偿还银行债务，并经人民法院认可并发布公告，中止破产还债程序。
（三）在企业破产还债程序以外，根据人民法院或仲裁机构的生效法律文书以债务人的非货币财产折价偿还银行债务。
（四）债务人和债权银行签订协议，以债务人的非货币财产折价偿还银行债务。
第七条各级行信贷管理部门负责各自辖内以物抵债工作的管理，履行规划、审批、协调和监督等职责。
各级行信用发放部门负责办理以物抵债具体事务，如与债务人签订抵债协议，接收、保管和处置抵债物品，以及向信贷管理部门报送各种材料和数据。
同级行有两个以上的信用发放部门向同一债务人提供信用的，可以由其中一个部门牵头、其他部门协助，共同办理以物抵债。
第八条以物抵债业务规模较大的分（支）行，可以成立专门机构，专司抵债财产的保管和处置。成立专门机构的，本办法关于信用发放部门保管和处置抵债财产的规定适用于该专门机构。
第二章以物抵债的范围
第九条银行采取各种有效手段清收后仍然未能以货币形式受偿的债务，方可接受以物抵债。但根据法院或仲裁机构的生效法律文书办理以物抵债的，不受本条限制。
第十条抵偿债务的财产应当是归债务人所有或者债务人依法享有处分权、并且具有较强流通变现能力的财产。主要包括以下几类：
（一）有价证券，如汇票、本票、支票、提单、股票和债券等；
（二）房屋或者其他地上建筑物；
（三）剩余使用年限在20年以上的国有土地使用权；
（四）交通运输工具；
（五）生产设备和办公设备；
（六）原材料和产成品；
（七）其他具有较强变现能力的财产等。
第十一条银行不得接受下列财产用于抵偿债务，但根据人民法院和仲裁机构生效法律文书办理的除外：
（一）基于抵债财产发生的各种欠缴税收和费用已经接近、等于或者超过该财产价值的；
（二）所有权、使用权不明或者有争议的；
（三）财产已经先于我行抵押或质押给第三人的；
（四）依法被查封、扣押、监管的财产；
（五）债务人公益性质的职工住宅等生活设施、教育设施和医疗卫生设施；
（六）其他无法或长期难以变现的财产。
集体土地使用权一般不单独用于抵偿银行债务；但以集体土地之上的房屋抵债的，房屋占用范围内的集体土地使用权应当一并抵偿债务。
第三章抵债金额的确定
第十二条抵债金额，是指抵债财产折价抵偿银行债权的数额。
第十三条根据法院和仲裁机构的生效法律文书办理的以物抵债，确定抵债金额的依据是该生效法律文书。
第十四条债务人和银行约定以物抵债的，抵债金额由双方协商确定。
第十五条在与债务人协商抵债金额以前，应当对影响抵债财产价值的各种因素进行调查分析。尤其要注意基于抵债财产发生的各种税收和费用是否已经按期交纳。
以不动产、机器设备和交通运输工具抵债的，应当由具有法定资格的资产评估机构进行评估。以评估价值为底价，与债务人协商确定该不动产或机器设备的抵债金额。
第四章以物抵债的审批
第十六条抵债财产为足值、有效的存款单、国库券、国家债券、金融债券、银行本票和银行承兑汇票等有价证券的，不需报批。
根据法院和仲裁机构生效法律文书办理的以物抵债，不需报批。
上述两款规定情形以外办理的以物抵债，一律按照本章后列条款规定报批。
第十七条单个债务人以物抵债的抵债金额为3000万元以上的，报总行审查批准。
各级分行以物抵债的审批权限由各省级分行根据辖内实际情况作出规定。但是，单个债务人以物抵债的抵债金额在1500万元以上的，必须报省级分行审查批准。
县和县级市支行办理以物抵债，必须报上级行批准后实施，不得自行决定。
第十八条各级分行办理的以物抵债，由信用发放部门报本行信贷管理部门审查，信贷管理部门审查同意后报请本行行长核准。超出本行权限的，还须逐级上报至有审批权的上级行审查批准。
总行本部办理的以物抵债，不分抵债金额大小，一律由信用发放部门报信贷管理部门审查，信贷管理部门审查同意后报请总行行长核准。
第十九条信用发放部门向信贷管理部门、各级分行向上级行申请批准办理以物抵债时，应当报送以下材料：
（一）申请报告。申请报告应当包括以下内容：
1.债务人经营状况；
2.担保人经营状况；
3.贷款本息余额及质量状况；
4.申请以物抵债的主要理由；
5.以物抵债计划及其合法性、合理性和可行性；
6.抵债财产的构成、质量状况、权利归属、估价、变现能力以及变现计划；
7.抵债财产的保管计划。
（二）以物抵债申请表。
（三）债务人上一年经过审计的年度资产负债表、损益表和利润分配表；债务人最近一期经过审计的资产负债表和损益表。
（四）以物抵债协议。
已经对抵债财产进行评估的，还须报送资产评估报告。
第二十条审查部门应当着重审查以物抵债的必要性、抵债金额的合理性以及抵债财产变现的可能性。
第五章抵债财产的收取
第二十一条办理以物抵债，须由债务人和债权银行签订以物抵债协议，但依法院和仲裁机构的生效法律文书办理的以物抵债除外。
第二十二条以物抵债协议应当载明以下内容：
（一）抵债财产的种类、数量、规格等，不动产还须说明财产的位置；
（二）抵债金额；
（三）抵债财产的交付时间、地点和方式；
（四）产权证书的交付、各项登记手续的办理以及相关费用的支付；
（五）违约责任；
（六）其他必要条款。
第二十三条与债务人签订以物抵债协议后，要根据协议的规定，及时收取抵债财产以及相关的产权证书。
第二十四条抵债财产为不动产、车辆等经过登记转让方能生效的，必须依照有关规定办理登记过户手续。
抵债财产为国有企业关键设备、成套设备、重要建筑物等需要经过有关政府机关批准方能转让的，必须事先按照有关规定报批。
第六章抵债财产的保管和使用
第二十五条信用发放部门收取抵债财产后应负责妥善保管。
信用发放部门可以委托行内或行外的机构、部门进行保管。有价证券和贵重物品，应委托出纳部门保管。
委托保管的，应签定委托保管协议。
第二十六条信用发放部门应当建立抵债财产的保管档案，详细记载债务人名称、抵债财产的名称、种类、规格、数量、抵债金额、收取时间、存放地点、入账情况以及处置情况等，并将办理以物抵债过程中制作或者收到的各种凭证、协议以及其他文件作为附件，与保管档案一并保存。
保管档案由信用发放部门负责妥善保存。
第二十七条信用发放部门应当为每一项抵债财产建立保管卡片，记载债务人名称、抵债财产的名称、种类、规格、数量、收取时间、抵债金额以及入账情况等。
保管卡片与抵债财产不得分离，由抵债财产的实际保管人持有。抵债财产转移保管时，保管卡片相应移交新的保管人。抵债财产处置入账后，保管卡片作为保管档案的附件由信用发放部门保存。
第二十八条信用发放部门应定期对抵债财产进行检查，核对保管档案、保管卡片和账务记载是否一致，并根据信贷管理部门的要求随时报送抵债财产的有关情况。
第二十九条信用发放部门应当视具体情况决定是否为抵债财产办理相关保险。
第三十条抵债财产不得擅自使用。抵债财产按照中国银行固定资产管理的有关规定报批后转入本行固定资产科目的，可以使用。

2. 70年产权的单身公寓,与普通住房有区别吗

一、70年产权的公寓和住宅本质区别在于小区布局和房屋结构，在使用过程中，会有部分因素的不同，需按照个人诉求去辨别。

如果购房者对这些因素没有要求，那70年产权的公寓和70年产权的住宅是没有什么差别的。年限有长短住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍。

传统意义上的公寓分为两种：经营性公寓、公益性公寓。市面上正常看到的写字楼、酒店式公寓等都属于经营性公寓。一般的公寓概念深入人心，市民的第一反应都是年限较短的物业，其实经营性公寓里面包括商业公寓和居住公寓。

就居住公寓来说，相对于普通住宅其面积会比较小，适合的群体也不一样，因为总房款会相对较低，所以受众会偏向刚就业的大学生或者居住过渡者。

公寓的户型同普通住宅也有比较明显的区别，比较常见的公寓户型很难做到南北通透，并且常常没有阳台，甚至是全封闭幕墙外立面，没有可打开式窗户。

二、产权的年限问题，其实公寓和住宅在产权年限方面，性质是一样的，70年产权的公寓和70年产权的住宅，都具备70年的使用年限，不会因为类型不同而缩水。

市民可通过公寓的国土使用年限进行简单的判断，如国土使用年限为70年，一般情况下，该公寓就是居住公寓。但是商务公寓来说则不在国家限购的范围内，而且商务公寓的首付比例是50%，从这两点上就可以很明确的看出居住公寓和商务公寓的差别。

三、居住成本有所不同。一般公寓都是精装修交付，物业标准会高于住宅的标准，因此物业费也会比普通住宅来得高。此外，由于公寓没有阳台，建筑面积就没有赠送空间，所以公寓的得房率常常比较低。

在使用过程中，不难发现，公寓普遍都是在市中心，而且都以小户型精装修出现，着重是便利。公寓更讲究舒适性，功能的完备性，服务以及结构的合理性。

四、落户、交易、水电费标准的区别在购买公寓时，商业公寓和住宅会遇到几大关键要素的区别，这个时候，需要辨别清楚。

也就是说，这两种房子的本质区别在于他们的“出身”，如果这个70年产权的居住用房不能满足国家对于住宅的要求，那么这个房子只能称之为“居住公寓”，所以在考虑过产证、水电费上的问题后，这两种不同叫法的房子，对于业主来说，是同样的。

拓展资料：

单身公寓（Singleapartment），又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是住宅的一种，一般平均在25平方米-45平方米左右/套，总价在30万元-40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。单身公寓走俏大中城市的原因一方面取决于市场的需求。年轻白领逐渐增多，这部分人群收入较高，但由于处在创业阶段，还没有足够的经济实力购买大套住宅，单身公寓面积小、总价位低，交通较为便利，而且由开发商统一装修，对上班族来说非常方便。

参考链接：单身公寓

3. 怎么办理公积金贷款哪办理好啊

一、贷款对象和条件
1、具有完全民事行为能力。
2、按月足额缴存1年以上的在职职工。全日制毕业研究生和转业军人在开户正常缴存住房公积金后即可申请贷款。
3、贷款申请人是购买、建造、翻建、大修住房的产权人，且购、建房时间在24个月内，按规定比例交纳首付款，购房合同已备案或自建房主体建造一层以上。以共有房产申请贷款的，其房屋共有权人限借款人配偶或父母子女。
4、职业和收入稳定，有偿还贷款本息的能力。每月还款额（含其他债务）不超过家庭可支配收入的50%，家庭月收入扣除月还贷支出，不低于本市最低生活保障标准。
5、个人信用状况良好。
6、同意提供中心认可的贷款担保并信守贷款合同条款的约定。
有下列情形之一的，不予贷款：
1、申请人住房公积金欠缴3个月（含）以上。
2、申请人及配偶有尚未结清的住房公积金贷款（含婚前）。
3、有尚未还清的数额较大、可能影响公积金贷款偿还能力的其他债务。
4、申请人及配偶已为他人提供住房公积金贷款担保，且被担保贷款未结清的。
5、购买商业用（住）房、别墅、多层联体别墅、套型建筑面积＞180 m²住房、非成套住宅及投资性住房等情形。
6、购买套内面积>90 m²住房已提取住房公积金未满1年时间的。
7、个人信用不良：①显示累计逾期期数达到14期（含）以上。②在13期（含）以内借款人或配偶的个人信用报告和银行还贷流水记录显示有连续90天（三期）或累计6期以上（含6期）无还贷记录。③信用卡透支逾期额在2万元以上（含2万元）且连续逾期6期以上（含6期）或累计逾期14期以上（含14期）。
8、不符合贷款政策规定的其它情况。
二、贷款额度、期限和利率
贷款最高限额为40万元。贷款额≤购房价款－已付房款（已提取额）。首次公积金贷款（含未使用过商业银行住房贷款的）购买≤90 m²住房贷款≤房款80%，≤公积金月缴额的1：800；购买＞90m²住房贷款≤房款70%，≤公积金月缴额的1：500。二次公积金贷款（含已使用过商业银行住房贷款首次公积金贷款的）≤房款50%，≤公积金月缴额的1：500。
贷款最长年限为30年，且借款人现有年龄加上借款年限不超过法定退休年龄（男60岁，女55岁）。
贷款利率按中国人民银行的规定执行。目前执行的贷款利率为5年（含）以下月利率3.70833‰，5年以上月利率4.08333‰；二次贷款利率是首次贷款同期利率的1.1倍。已发放的贷款如遇利率调整，于次年1月1日起按新的利率执行。
为提高个人住房公积金贷款办事效率，提升服务质量，在借款申请人符合住房公积金贷款条件以及贷款所需资料齐全的情况下，贷款办结时间共为16个工作日，具体办事时限作如下公示：
一、贷款申请审核、受理：1个工作日（公积金中心）
二、贷款资料和信息录入：1个工作日（公积金中心）
三、贷款情况调查：3个工作日（公积金中心）
四、贷款审批：2个工作日（公积金中心）
五、合同签订：2个工作日（公积金中心1 个工作日，银行1个工作日）
六、贷款担保、预告登记、抵押预告登记：6个工作日（以现房抵押的，抵押办理时间以抵押人提交他项权证为准）（担保公司或房产局）
七、贷款发放：1个工作日（银行）

4. 住房贷款利率比普通贷款利率低吗

一般住房贷款利率都是低于普通贷款的，就目前而言，住房贷款年利率在4%-6%左右，普通商业贷款年利率在10%左右。
办理住房贷款的条件如下：
1、年龄为18-65周岁的自然人；
2、具有有效身份证；
3、征信良好，无不良记录；
4、有稳定的职业和稳定的收入；
5、有所购住房的商品房销售合同或意向书；
6、具有支付所购房屋首期购房款能力；
7、在银行开设个人结算账户以及具有有效的担保；
8、银行规定的其他条件。
办理住房贷款需要准备的资料：
1、借款人和配偶的身份证原件及复印件；
2、借款人夫妻双方户口本原件及复印件；
3、婚姻状况证明；
4、购房协议书正本；
5、房价30%或以上预付款收据原件及复印件；
6、收入证明；
7、银行流水；
8、学历证明；
9、银行存单；
10、其他财力证明；
11、开发商的收款帐号；
12、银行规定的其他材料。
办理住房贷款的流程：
1、选择房产；
2、确认开发商建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得；
3、办理按揭贷款申请；
4、签订购房合同。经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书；
5、购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》；
6、签订楼宇按揭合同。明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务；
7、办理抵押登记、保险。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险；
8、开立专门还款账户；
9、并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款；
10、借款人按合同规定定期还款。

5. 非成套住宅可以贷款吗利率是多少

各地银行政策不一样的。如果可以贷款就是和普通商品房一样的！

6. 徐州市房屋怎么估价

《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》

第一章总则
第一条 为规范城市房屋拆迁估价技术行为，维护拆迁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第78号令）、《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》和《城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条 本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价适用本规则。
本规则所称城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
第三条 采用本规则，估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。�
第四条 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，估价对象为具有合法产权的被拆迁房屋及其合法国有土地使用权的价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰物和其他附属物的补偿金额。
第五条 房屋拆迁估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第六条 估价机构应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行评估。委托拆迁估价时，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。
第七条 房屋拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
第八条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第九条 房屋拆迁估价首选市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可采用其他估价方法进行估价，并在估价报告中充分说明原因。
第二章估价程序 ��
第十条 拆迁人委托估价时，应当向估价机构提供以下资料：
（一）估价委托书；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）估价对象的房屋所有权证、国有土地使用证以及临时建筑批准资料（如被拆迁人持有但拒绝提供的，由拆迁人调档，房产、国土、规划等部门应予以配合）；
（四）拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表
（五）其他有关资料。
第十一条 估价机构受理估价委托后，应在受理之日起3日内向房屋拆迁管理部门备案。
第十二条 拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面给予估价机构配合。拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
第十三条 估价机构应根据估价委托书及相关法律、法规、技术规范等要求，选定估价技术路线，搜集证据，确定相关参数，进行数据测算，并在约定的时间内提交估价报告。
估价结果的公示、解释等事项按省条例规定执行。
第十四条 估价报告书及有关资料由估价机构自行归档备查，并向房产部门备案。
第三章 估价方法 ��
第十五条 采用市场比较法估价的，可采用以下三种方式进行评估：
（一） 可比实例直接修正方式
可比实例直接修正方式是按《房地产估价规范》要求的步骤直接测得各被拆迁房屋市场价格的方式。
（二） 标准样本价格修正方式
标准样本价格修正方式是首先选取“标准样本房屋”，用可比实例直接修正方式评估出“标准样本房屋”的单价作为样本价格，再把样本价格修正为各被拆迁房屋的评估价格的方式。
（三） 区位价修正方式
区位价修正方式是依据市场比较法的基本原理，通过修正被拆迁房屋所在区位普通商品房的市场价得出被拆迁房屋评估价格的方式。
第十六条 可比实例直接修正方式的操作步骤：
1、 搜集交易实例；
2、 选取可比实例；
3、 建立价格可比基础；
4、 进行交易情况修正；
5、 进行交易日期修正；
6、 进行区域因素修正；
7、 进行个别因素修正；
8、 求出比准价格。
第十七条 选取的可比实例应符合下列要求：
（ 1 ）可比实例应选择与评估对象所处的拆迁区位相同的房屋；
（ 2 ）可比实例应选择与评估对象相类似房屋，包括用途相同、建筑结构相同等；
（ 3 ）选取的交易实例，交易价格为正常交易的价格或可修正为正常交易的价格；
（ 4 ）成交日期与评估时点接近，不宜超过1年,通常应选择6个月内成交的案例；
（ 5 ）选取 3 个以上的可比实例；
（ 6 ）选取的可比实例成交单价差异一般不超过 20% 。
第十八条 建立价格可比基础。
选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算建立价格可比基础。统一付款方式为在成交日一次性付清方式；统一采用每平方米建筑面积价格（不含装饰装璜等附属物价格）为单价形式；统一采用人民币元为货币单位；统一面积内涵为建筑面积，面积单位为平方米。
第十九条 在建立价格可比基础后，进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。
估价对象评估价格 = 可比实例价格 ± 交易情况修正± 交易日期修正 ± 区域因素修正 ± 个别因素修正或：�
估价对象评估价格＝可比实例价格×（1＋交易情况修正系数＋交易日期修正系数＋区域因素修正系数＋个别因素修正系数）
可比实例价格——建立在价格可比基础上的房地产实际成交价格；
交易情况修正——修正因交易行为中的特殊因素所造成的价格偏差，如为正常交易，则该修正值为 0 ；
交易日期修正——将可比实例在其成交日期的价格调整为评估时点的价格，可用房产交易部门公布的价格信息为依据进行调整；
区域因素修正——将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观因素，公共配套设施完备程度，规划限制等；
个别因素修正——将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度、装修状况、设施设备、平面布局、楼层、朝向等。
修正后的单价与可比实例平均单价的差异一般不超过± 30%，
即：｜修正后的单价－可比实例平均单价｜／ 可比实例平均单价≤30％ 。
第二十条 住宅房屋的区域和个别因素修正系数参照表见附表一、附表二；商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼用房的区域和个别因素修正系数参照表见附表三、附表四；工业仓储用房的区域和个别因素修正系数参照表见附表五、附表六。
估价机构根据实际情况进行区域因素和个别因素修正时，如有超出上述各表中的系数范围，应在估价报告中充分说明理由。
第二十一条 修正后结果计算
所选取的若干个可比实例价格经上述修正后，可用简单算术平均法或加权算术平均法等方法计算评估结果。�
计算公式：
修正单价1 = 可比实例1单价 ± 交易情况修正值 ± 交易日期修正值 ± 区域因素修正值 ± 个别因素修正值�
修正单价2 = 可比实例2单价 ± 交易情况修正值 ± 交易日期修正值 ± 区域因素修正值 ± 个别因素修正值�
修正单价3 = 可比实例3单价 ± 交易情况修正值 ± 交易日期修正值 ± 区域因素修正值 ± 个别因素修正值�
修正值 = ±可比实例单价 × 系数变动百分比
简单算术平均法公式：
修正后的单价 = （修正单价1 + 修正单价2 + 修正单价3）/3�
加权算术平均法公式：
修正后的单价 = （修正单价1 × 权重 + 修正单价2 × 权重 + 修正单价3 × 权重）/权重之和�
估价对象评估价格 = 修正后的单价 × 建筑面积
第二十二条 标准样本价格修正方式的操作步骤：
1、对拆迁房屋进行分类，选取标准样本房屋；
评估中应按照用途相同、区位相同、位置相近、结构相似、年代相近的原则选取多个标准样本房屋。
2、运用可比实例直接修正方式分别评估出各标准样本单价；
3、将各标准样本房屋修正为同类被拆迁房屋价格。
被拆迁房屋评估价格＝同类标准样本单价×（1+个别因素调整系数）×被拆迁房屋建筑面积
� 第二十三条 区位价修正方式的操作步骤：
1、 采集被拆迁房屋所在区位的普通商品房市场成交价格，确定该区位普通商品房平均单价；
2、 根据市房管局、物价局公布的房屋重置价格和商品房的结构特征确定商品房重置完全单价。
3、 根据《住宅宗地综合因素级别价格参照表》（见附表七）及商品房的小区环境综合因素确定商品房宗地综合因素级别价。
4、 计算区位价。
区位价＝商品房平均单价－商品房重置完全单价－商品房宗地综合因素级别价
5、 测算被拆迁房屋评估价格
被拆迁房屋评估单价=(区位价+宗地综合因素级别价+房屋重置成新价)×层差系数
层差系数由评估人员根据二手房市场成交价格自行测算。
被拆迁房屋评估价格=被拆迁房屋评估单价×被拆迁房屋建筑面积＋合法院落补偿价
合法院落补偿价＝（合法土地面积－合法建筑面积）×区位价×60%
若合法院落补偿价为负值，则取零。
采用可比实例修正方式、标准样本价格修正方式对被拆迁住宅进行评估，如未对合法院落因素进行修正的，可采用参照本条的方式单独测算合法院落修正值。
第二十四条 采用收益法估价的，估价结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。房屋收益应按照房屋租金的纯收益确定，房屋租金的纯收益按照同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定，安全利率宜选取5年期国债利率。
第二十五条 采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、剩余法、成本逼近法或基准地价系数修正法等方法求取。建筑物重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。
第二十六条 需要对房屋占用范围内的土地使用权价格单独进行估价的，估价技术行为应符合《城镇土地估价规程》的规定。
第二十七条 拆迁补偿估价，原则上应采用两种以上的估价方法。能搜集充分并符合规定要求的可比交易实例的经营用房，应当采用市场比较法估价。非住宅评估中没有条件选用市场比较法的，应采用收益法进行估价，难以确定房屋收益的，可采用成本法或其他方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。�
特殊用途房屋等其他非住宅的拆迁补偿估价，有相关估价规定的，从其规定。
第四章 拆迁房屋分类估价
第二十八条 拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋。住宅房屋可分为成套住宅与非成套住宅；非住宅房屋包括商业、金融保险业、餐饮业、服务业用房、办公用房、工业及仓储用房、其他用房。
第二十九条 进行拆迁房屋的分类估价可先根据其区位、用途、建筑结构、土地取得方式、合法院落等因素进行分类，然后分别评估各类房屋的价格。同类房屋的估价方法与技术路线应当一致。
第三十条 拆迁当事人应当提供房地产权属管理部门核发的产权资料及被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括正常交易过程中应补交的土地出让金或相当于出让金的价款。
第三十一条 在建工程应采用成本法进行估价。在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以拆迁管理部门通知停止施工时的状态为准。
第三十二条 房屋拆迁分户估价结果应符合整体性、关联性、合理性的要求，同类房屋之间的级别价、不同类房屋之间的比价客观合理。
第五章 估价报告书 ��
第三十三条 单宗被拆迁房屋的价值不足50万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。表格式估价报告应披露影响估价结果的所有重要信息。非表格式估价结果报告和估价技术报告书应按照《房地产估价规范》的有关要求撰写。
第三十四条 估价结果的有效期自提交正式评估报告之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第三十五条 估价结果报告必须由专职注册房地产估价师签字，纸张大小应采用A4纸张规格。
第六章 附则 ��
第三十六条 本规则将“评估”与“估价”作为同义词来使用。
第三十七条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑，根据重新建造成本、批准期限、剩余期限及残值率进行评估。
第三十八条 凡房屋拆迁估价中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价。本规则未作规定的，应按照国家、省和市其他相关估价技术规范的有关规定执行。�
第三十九条 以产权调换作为房屋拆迁补偿方式的，对所调换房屋房地产市场价值进行的估价，按照本规则执行。� 第四十条 其他法律、法规、规章有相关规定的，从其规定。
第四十一条 各县（市）、贾汪区可参照本规则执行。
第四十二条 本规则自2005年2月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本规则。

7. 山东省"国八条"细则全文哪里有啊哪个房产律师能够给专业解读一下啊,对咱们老百姓有好处吗

山东省"国八条"细则全文(2011-02-24 00:43:21)转载标签： 山东房产律师 刘国敏律师新浪博客 山东省"国八条"细则全文 山东省人民政府办公厅 关于贯彻国办发〔2011〕1号文件 进一步改进和加强房地产市场调控的通知 鲁政办发〔2011〕5号 各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校： 为进一步改进和加强房地产市场调控，巩固和扩大调控成果，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，经省政府同意，现就有关问题通知如下： 一、明确房地产市场调控的总体要求 今后一段时期，全省房地产市场调控工作的总体要求是：深入落实科学发展观，结合山东实际，以解决城镇居民基本居住问题、不断改善城镇居民住房条件为出发点，加快推进保障性安居工程建设，坚决遏制房价过高、过快增长，进一步强化城市政府责任，综合运用税收、信贷、土地、市场监管等手段，加大供应和需求的双向调节力度，促进房地产市场平稳健康发展。
二、进一步强化市、县(市)人民政府的责任 各市、县(市)人民政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)、《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》(鲁政发〔2010〕57号)及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。
2011年，各市、县(市)人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。
三、进一步加大保障性安居工程建设力度 (一)扩大保障性安居工程建设规模。
2011年，全省计划建设保障性安居工程32.04万套(不含新增廉租住房租赁补贴0.78万户)，其中公共租赁住房7.4万套、廉租住房1.2万套、经济适用住房8.6万套、限价商品住房3.3万套、棚户区改造11.54万户。
省政府已决定加大对保障性安居工程建设的支持力度。
各市、县(市)人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费减免等优惠政策，确保完成计划任务。
要引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，推广在普通商品住房建设项目中按一定比例配建保障性住房的做法。
加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
(二)多渠道筹集保障性住房房源。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
以县级市和县城为重点，提高廉租住房保障收入线标准，扩大覆盖面，实现廉租住房与经济适用住房保障准入标准的有效衔接，具备条件的予以并轨，对低收入住房困难家庭实现应保尽保。
可把城市危旧房、非成套住宅(筒子楼)、城中村纳入城市棚户区改造范围，继续深入推进城市、国有工矿棚户区改造，全面启动铁路、林区、垦区棚户区改造。
住房困难户较多的国有工矿、大型企业，在符合城乡规划和土地利用规划的情况下，经市、县(市)人民政府批准，可以利用自用土地，通过棚户区改造、集资建房等方式建设经济适用住房、公共租赁住房。
参加集资合作建房的对象必须限定在本单位符合市、县(市)人民政府规定条件的人员。
建设公共租赁住房，应优先向本企业符合条件的职工出租，但不得出售。
有条件的地方，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
(三)突出增加公共租赁住房供应。
公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入家庭及新就业职工中的住房困难群体，同时要把人才公寓、农民工公寓、干部与教师周转房纳入公共租赁住房管理。
各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，鼓励和吸引房地产开发企业和其他机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。
外来务工人员集中的开发区和产业园区，要组织建设公共租赁住房。
鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。
(四)加快推进各类棚户区改造。
各地要认真贯彻《山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》(鲁政办发〔2010〕10号)精神，用好用足国家和省相关优惠政策，在土地供应、税费优惠、融资信贷等方面予以优先支持。
鼓励将棚户区改造项目与廉租住房、公共租赁住房和公共服务、商贸、旅游、文化等设施统一规划、配套建设。
鼓励国有工矿企业利用棚户区改造的节余资金和土地，建设企业自有公共租赁住房。
各市要加强对各县(市)，尤其是获得国家和省专项资金的财政直管县、国有工矿企业和林场的督导检查，确保各项奖补资金落实到位、专款专用。
(五)落实保障性安居工程建设资金。
省级财政2011年安排住房保障奖补资金5亿元，各级财政也要增加对保障性住房建设的投入。
按照国家和省规定，住房公积金增值净收益、从土地出让净收益中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障，结余部分可用于建设公共租赁住房。
各地要严格落实上述规定，资金缺口较大的地方可适当提高提取比例。
政府直管公有住房出售收入的结余资金，可用于发展公共租赁住房，企事业单位可参照执行。
要积极构建保障性住房建设融资平台，组织开展好住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，进一步拓展融资渠道。
四、合理引导居民住房需求 认真执行国家新的房地产税收、信贷政策及住房限购政策，着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自住性住房需求。
(一)调整完善相关税收政策，加强税收征管。
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。
税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。
加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
(二)强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
人民银行各分支机构可根据当地人民政府确定的新建住房价格控制目标和政策要求，在国家和省统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
(三)执行国家住房限购政策。
济南、青岛和房价过高、上涨过快的城市，要按照国家规定，在一定时期内从严制定和执行住房限购措施。
原则上，对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
省住房城乡建设厅要会同有关部门，加强对各地新建商品住房价格水平变动情况的监测，对房地产市场变动异常、房价上涨过快的地方，要及时指导相关城市出台住房限购措施。
五、严格住房用地供应管理 (一)增加住房用地有效供应。
各地要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。
在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。
2011年的商品住房用地供应计划总量，原则上不得低于前2年年均实际供应量。
进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
房价高的城市，要进一步增加限价商品住房用地计划供应量。
(二)加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。
参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供房地产开发资质等相应证明。
(三)依法查处违法违规用地行为。
对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
六、进一步加强房地产市场监管 (一)调整优化住房供应结构。
继续以中小套型、中低价位商品住宅为重点，调整优化住房供应结构，保持合理的房地产投资和开发建设规模，努力满足城镇居民的合理购房需求。
继续整顿房地产市场秩序，重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为。
推行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，实行房地产开发项目规划建设条件意见书和项目手册制度，严格执行新建商品房买卖合同网上备案，加强预售资金监管，推行房地产开发项目综合验收备案制度，全方位提升房地产开发建设质量。
有重点地培植一批省内大企业，引导房地产和建筑施工骨干企业组成战略联盟，与一些优秀勘察设计、建筑部品生产企业以及科研开发单位密切协作，围绕推进住宅产业现代化、建设节能省地环保型住宅，切实提高技术集成水平和房产综合品质，让群众买放心房、住舒心房，促进相关产业上档次、上水平。
认真落实《商品房屋租赁管理办法》(住房城乡建设部令第6号)，规范发展住房租赁市场。
(二)规范房地产经纪活动。
认真贯彻《房地产经纪管理办法》(住房城乡建设部令第8号)，加强对房地产经纪机构和人员的管理。
房地产经纪机构及其分支机构自领取营业执照之日起30日内，必须到所在市、县(市)住房城乡建设部门或房地产管理部门备案，否则不得从事房地产经纪业务。
住房城乡建设(房地产)主管部门、价格主管部门要通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。
(三)加快个人住房信息系统建设。
各地要加大资金和人力、物力投入，加快建立健全个人住房信息系统，确保房地产税收、差别化信贷和住房限购措施有效执行。
继续完善房地产市场信息系统，年内实现全省房产档案数字化和省、市、县(市)三级联网，以便及时、全面、准确提供房地产市场运行数据。
七、建立健全并认真落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 省有关部门要加强对城市政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。
对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，省住房城乡建设厅、国土资源厅、监察厅要会同有关部门，约谈有关城市政府负责人。
未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关市政府要向省政府作出报告。
省监察厅、住房城乡建设厅等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。
八、注重发挥新闻媒体的舆论引导作用 各市、县(市)人民政府要建立完善房地产市场信息发布制度，提高商品住房交易透明度。
特别要引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房消费观念，引导居民理性消费。
新闻媒体要科学、准确、深入解读国家和省的政策措施，加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。
对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
山东省人民政府办公厅 二○一一年二月十七日