个人住房抵押贷款的市场风险

A. 个人房屋抵押贷款风险的种类有哪些

一是借款人方面的风险：
个人借银行(包括住房资金管理机构)的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱;后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。
二是开发项目的风险：
开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”;借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。
三是银行方面也存在风险：
对借款人情况审查不严;对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实;档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。
防范风险的方式
1、贷前调查
了解借款人贷款的真实目的(自住或投资)、收入来源及家庭状况。
2、通过设定合理的担保方式防范风险
根据《中华人民共和国担保法》和《个人住房贷款管理办法》的规定，防范借款人贷款风险的担保方式有三种：抵押、质押和保证。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能;以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就不用申请贷款了。有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。鉴于上述分析，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险手段。
(1)正本清源，逐步使住房抵押成为主要的担保方式
在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于目前我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。即使拿到产权证，由于办事部门效率和工作水平问题，产权人仍然办不成抵押登记。完不成抵押登记，重复抵押的风险无法避免。此外，国家目前正处于城市化过程中，每年新建大量住房，期房拿不到产权证，抵押登记也无法实现。在这种情况下，实践中以住房抵押为基础，产生了以下两种抵御贷款风险的方式。
①抵押加第三人保证担保
目前对于抵押加第三人保证担保方式有两种具体做法，一种是抵押登记后保证人要承担一般保证责任，一种是抵押登记后保证人所有的保证责任取消，这里讨论的是第一种。抵押加第三人保证担保是指借款人在抵押登记不能办理的情况下，书面承诺以所购住房抵押给贷款人，同时有贷款人认可的有足够代偿能力的第三方(自然人或法人)为借款人提供担保。当借款人未按期偿还贷款本息，已办理抵押物登记的，首先处分抵押物用于偿还贷款本息及相关费用。处分抵押物所得后不能还清全部贷款本息及相关费用时，不足部分由保证人负责偿还。同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。如果保证合同没有约定保证份额，每个保证人都对贷款金额负连带保证责任。没有办理完抵押物登记的，借款人逾期未偿还贷款本息，一般直接要求保证人承担连带保证责任。

B. 我国住房抵押贷款市场面临哪些风险

个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。
下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。
（一）存贷期限不同带来的风险
我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模过大，商业银行就会陷入资金周转不畅的困境，甚至会出现支付危机和挤兑风潮。
（二）存贷款利率不配套带来的风险
目前，我国商业银行发放的个人住房抵押贷款的利率相对固定，而且偏低，只有中央银行调整利率时，贷款利息才能发生相应的变化。但是存款利率却可能因物价上涨等许多因素随时变动。如果存款利率上调，而贷款利率不变，则银行会产生亏空；如果存款利率下降，借款人可能会从资本市场筹集到资金而提前归还银行的贷款，从而使得银行的未来高利息期望收益无法实现。
（三）贷款规模与资本充足率有时会产生矛盾，从而带来违法风险
我国法律规定商业银行要保证8％的资本充足率，商业银行要扩大信贷规模，就必须相应地增加其自有资本和呆坏账准备金，这使商业银行成本过大，资本利润率过低。
同时，过低的个人住房抵押贷款利率造成商业银行的盈利水平过低，更使自负盈亏的商业银行不愿从事这种繁琐的政策性贷款业务。风险高而盈利低的状况，使我国商业银行在提供个人住房抵押贷款时缺乏内在动力，因此，其贷款条件相当苛刻。表现在尽量缩短抵押期限，减少按揭成数，提高利率，只愿贷给有钱人，越缺钱越难贷到钱。这种状况无形中就为个人住房抵押贷款市场的发展设置了绊脚石，限制了我国住房消费的持续增长。

C. 个人住房贷款抵押担保的风险主要有

如果是个人的住房贷款抵押担保，最大的问题就是贷款人无力偿还抵押贷款，或者是故意不还贷款，造成贷款逾期。
房屋抵押贷款。
抵押贷款是目前比较流行的贷款方式，适合资质和信用一般，名下有符合条件的抵押物的用户，提供凭证就可以申请额度高的贷款。那么房屋抵押贷款怎么申请呢？完成这些申请流程就可以了。

1、选择贷款机构：办理房产抵押贷款首先且关键的一步就是选择正规的贷款机构，虽说银行贷款利率低，安全可靠，但是其审批速度和贷款要求相对较慢且较高。而民间借贷虽说利率多，但是审核要求低，办理速度快。所以说，选择一个合适自己的贷款机构是整个贷款流程中至关重要的一步。

2、递交申请及申请材料：选择合适的机构后便可带申请机构要求的材料来提交申请。

3、初步审核：贷款机构会对我们之前交上去的基本材料做初步的审核，审核需要符合相关的要求。

4、评估：一般贷款机构特别是银行都要求到指定或者认可的评估机构进行评估，评估时会收取评估费，不同机构的收费可能不太相同，另外不同地区的收费标准也不一样。

5、审批贷款签合同：贷款机构会根据之前提交的材料和评估报告再次进行审核，审批通过之后就会跟你沟通贷款额度、利率、期限、还款方式等问题，沟通好之后就可以签订合同。

6、办理抵押登记、放款。

综上所述，房屋抵押借款能贷多少还要根据具体情况来具体分析，因为这其中需要考虑的因素有很多，所以，大家还是需要在办理房屋抵押借款之前了解清楚房屋的评估因素和办理手续，避免不必要的麻烦。

D. 如何看待房产抵押贷款的风险

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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E. 银行办理个人住房抵押贷款面临哪些风险

住房抵押贷款存在的风险 住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种： 1.1 违约风险 违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。 1.2 流动性风险 流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。 1.3 经济周期风险 经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。 1.4 利率风险 利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。